REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
195º y 146º

ASUNTO: AP31-V-2007-001385

PARTE DEMANDANTE: ISAIAS CANOVA TORA y ELISA A. CANOVA TORO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.994.626 y 607.535, en su propio nombre y en representación de los ciudadanos BERTA MARIA, LOURDES CRISTINA y DELIA ROSA CANOVA TORO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 609.175, 611.845 Y 1.995.224, respectivamente, representados en el presente juicio por el abogado en ejercicio Luis E. Santana M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.143.

PARTE DEMANDADA: DANIEL PÉREZ y TERESA BERROTERÁN DE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 269.831 y 1.994.187, respectivamente, representados en el presente juicio por los abogados en ejercicio, Judith Orellana y José Maita, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.342 y 37.343, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Se inició el presente juicio por demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual, fuere presentada en fecha 19 de julio de 2007, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución automatizada que realizara la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial.

Mediante auto dictado el día 31 de julio de 2007, este Juzgado admitió la demanda presentada, por los trámites del juicio breve, ordenándose la citación de los demandados, mediante comisión librada al Juzgado de Municipio Zamora del estado Miranda.

Sostiene la parte actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Guatire del Municipio Zamora del estado Miranda, que en fecha 26 de Noviembre de 1993, la ciudadana ELISA CANOVA TORO, en su carácter de miembro de la SUCESIÓN CANOVA TORO, dio en arrendamiento a los ciudadanos DANIEL PÉREZ y TERESA BERROTERÁN DE PÉREZ, un inmueble propiedad de la sucesión, constituido por una casa de 112,25 m2, distinguida con el No. 41, ubicada en la calle Ricaurte de Guatire.
Que el plazo de duración convenido en dicho contrato fue de un año fijo, contado a partir del 15 de octubre de 1993, prorrogable por un mismo período de un año, finalizando el día 15 de octubre de 1995; y que una vez vencido éste, ambas partes convinieron en celebrar un nuevo contrato de forma privada, con una duración de 6 meses fijos más seis meses de prórroga, contado a partir del 15 de octubre de 1995.
Que posteriormente, las partes de forma privada suscribieron otro contrato, con una duración de seis meses fijos, prorrogables por seis meses, desde el 15 de octubre de 1996. Que luego a su vencimiento, celebraron otro contrato, el cual venció el 15 de octubre de 1997; que en esta fecha, volvieron a celebrar otro contrato, con vencimiento en fecha 15 de octubre de 1998 y otro con expiración al 15 de octubre de 1999.
Que en fecha 14 de Septiembre de 1999, le procedió a notificar a los arrendatarios, mediante correspondencia enviada y debidamente recibida por ellos, la finalización del contrato y el nuevo canon que entraría a regir el 15 de octubre de 1999, en el supuesto de que los mismos, hicieren uso de la prórroga legal.
Que el día 15 de Septiembre de 2000, mediante telegrama le fue notificado a los inquilinos que comenzaría a correr el lapso de tres (3) años de prórroga legal, en razón de tratarse de una relación que data de más de 10 años, el cual vencía el 15 de Septiembre 2003.
Que le pidieron la desocupación del inmueble no sin antes ofrecerles en venta el mismo, en virtud de la petición realizad por los demandados, por ante la Oficina de Inquilinato de la Localidad.
Que como quiera que transcurrió más de 2 años de haberse realizado la oferta de venta, le notificó nuevamente la misma y las condiciones, dándoles un plazo de gracia para que realizaran las gestiones pertinentes.
Que ante el incumplimiento de los inquilinos, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a demandada el cumplimiento del contrato, en lo que respecta a la entrega del inmueble arrendado.

A través de diligencia presentada en fecha 02 de octubre de 2007, la parte actora asistida por el abogado Luís Santana, ya identificado, sustituyeron parcialmente el poder conferido a los abogados Luís Santana y Orlando Guerra.

Por auto de fecha 08 de enero de 2008, el Tribunal agregó la resultas de citación, remitidas por el Juzgado del Municipio Zamora del estado Miranda, ordenándose la corrección de la foliatura.

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito mediante el cual promovió las documentales que rielan a las actas, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva, a través de auto dictado el día 18 de enero de 2008. Por su parte, la apoderada de los demandados, en fecha 21 del citado mes y año, presentó dos (2) escritos, uno mediante el cual alegó la existencia de un fraude procesal; y otro, a través del cual, promovió documentales, alegando previamente a ello, la “falta de jurisdicción del juez”, bajo el argumento de que, el inmueble objeto de la presente controversia se encuentra ubicado en la población de Guatire del estado Mirada, siendo competente el Juzgado del Municipio Zamora de dicha Circunscripción Judicial.

En esa misma fecha (21 de enero de 2008), los demandados otorgaron poder apud acta a los abogados, José Maita y Judith Orellana, previamente identificados; y mediante diligencia, procedieron a impugnar el poder apud acta que riela al expediente al folio 63, con fundamento en que los poderdantes no están facultados para sustituir poder directamente, ya que el poder que lo autoriza como heredero de la Sucesión Canova Toro, no tiene facultad para otorgar poder a abogado y que, no tienen representación judicial constituida.

El día 24 de enero de 208, la representación de la demandada y el apoderado actor a través de escritos, promovieron –nuevamente- documentales, las cuales –previo cómputo- fueron admitidas por este Despacho, por auto de fecha 25 del citado mes y año.

Igualmente, el Tribunal en la providencia dictada en fecha 25 de enero de 2008, con vista al alegato relativo a la existencia del fraude procesal, de conformidad con lo previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, ordenó la citación de la actora, para que conforme a lo regulado en dicha norma, contestare lo conducente.

La representación de la demandada a través de diligencia de fecha 12 de Febrero de 2008, insistió en la impugnación del poder apud acta, adicionando como fundamento que, el poder otorgado por ante la Notaría (folios 13 al 17), acompañado a la demanda marcado con la letra “A”, es un poder otorgado por los miembros de una sucesión a uno de ellos que no es abogados, y que conforme a los artículos 160, 137 y 150 del Código de Procedimiento Civil, se requiere ser apoderado para comparecer en juicio, y dado que, la apoderada de la sucesión no es abogada, deben ser los miembros de la sucesión quienes constituyan poder y no pasar a sustituirlo, por lo que no tienen la representación judicial.

En fecha 25 de marzo de 2008, al abogado Luís Santana, antes identificado, mediante escrito dio contestación al fraude alegado, y abierto por auto expreso, la articulación probatoria regulada en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, en la oportunidad legal establecida, el Tribunal a través de sentencia de fecha 11 de abril del citado año, declaró la improcedencia en derecho del mismo. Decisión contra la cual, la parte demandada, ejerció el recurso de apelación, oído en el solo efecto devolutivo, al cual se le dio el trámite de ley.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el correspondiente fallo, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Aduce la representación de la actora que la parte demandada en su carácter de arrendataria está incumpliendo con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 15 de Septiembre de 2003, fecha en la cual venció el lapso legal de tres (3) años que le correspondía en razón de la prórroga legal, el cual comenzó a computarse desde el día 15 de Septiembre de 2000, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia que data desde hace más de diez (10) años.
De las actas que integran el presente expediente se constata, que la parte demandada, ciudadanos DANIEL PÉREZ y TERESA BERROTERÁN DE PÉREZ, previamente identificados, no comparecieron ni por sí ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en la oportunidad fijada para ello. En efecto, se evidencia del folio 67 del presente expediente, que en fecha 08 de enero de 2008, se agregaron mediante auto, las resultas de citación, remitidas por el Juzgado Comisionado, de las cuales se determina la práctica de la misma, por lo que –vencido el término de la distancia- debía comparecer por ante este Tribunal, el segundo día de despacho siguiente para dar contestación a la demanda, oportunidad en la cual no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno -tal como se señaló anteriormente- a dar contestación a la misma, con lo cual debe considerarse como precluido el lapso para realizar la contestación.

De conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 887 eiusdem, cuando la parte demandada no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante y si ni nada probare que le favorezca. Siendo importante destacar que, en el caso bajo estudio, si bien la demandada no dio contestación, compareció dentro de la etapa probatoria y promovió las pruebas que estimó pertinentes, las cuales deben ser estudiadas y valoradas conforme a derecho.

Conforme a la necesidad de concurrencia de tres elementos para que opere la confesión ficta de la parte demandada, la cual comporta en sí, la existencia de una ficción de confesión, y que de acuerdo a la ya mencionada norma adjetiva, se establece como excepción que la petición del demandante no sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones de la accionante, este Juzgado pasa a analizar tales elementos, en los términos siguientes, a los efectos de establecer su verificación concurrente en autos y así, su procedencia en derecho, emitiendo previamente el debido pronunciamiento en relación a la impugnación del poder, a saber:

Se evidencia de las actas que, la parte demandada en la primera oportunidad que compareció a los autos, concretamente el día 21 de enero de 2008, procedió a impugnar el poder que riela al folio 63, bajo el siguiente argumento:

“… toda vez que los poderdantes no están facultados para sustituir poder directamente en virtud de que el poder que los autoriza como Heredero de la Sucesión Canova Toro, no tiene facultad para otorgar poder a abogado; y siendo que no tienen representación judicial constituida, no pueden en consecuencia sustituir”.

Efectivamente, al folio 63 del presente expediente, consta diligencia de fecha 02 de octubre de 2007, a través de la cual los ciudadanos, ELISA ANTONIA CANOVA TORO e ISAIAS CANOVA TORO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 607.535 y 1.994.626, en su propio nombre y en representación de los ciudadanos BERTA MARÍA, LOURDES CRISTINA y DELIA ROSA CANOVA TORO, haciendo referencia a instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre, el 13 de Septiembre de 2000, bajo el No. 21, Tomo 44, manifestaron sustituir parcialmente dicho mandato a los abogados Luis Santana y Orlando Guerra, previamente identificados, para la correspondiente representación en juicio.

A pesar de la imprecisión de los alegatos en los cuales se fundamenta la impugnación, observa este Despacho, del contenido de la diligencia presentada que, mediante la misma, los actores, en su propio nombre y en nombre y representación de sus hermanos, todos integrantes de la Sucesión Canova Toro, confirieron mandato a los mencionados profesionales del derecho; representación que acreditaron en poder autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre, el 13 de Septiembre de 2000, bajo el No. 21, Tomo 44, cuya copia simple cursa al expediente a los folios 13 a17, la cual se tiene como fidedigna al no haber suido impugnada, y de cuyo estudio, se determina el carácter de mandatarios de los otorgantes y su facultad de sustituir el mismo. Otorgamiento que fue certificado según se constata de las actas.

Si bien en tal otorgamiento se alude a “sustitución” el acto celebrado se contrae a un otorgamiento de poder para la representación en la controversia analizada, lo que a criterio de este Despacho, no afecta la validez del mandato; máxime si tomamos en consideración que la parte actora está representada por los miembros de una sucesión, los cuales pueden –incluso- de conformidad con lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, presentarse en juicio como actores, sin poder. Circunstancias que hacen declarar la improcedencia en derecho de la impugnación realizada por la parte demandada al mandato conferido en autos por la parte actora, y así se establece.

Establecido lo anterior, este Juzgado de seguidas, pasa a estudiar los extremos legales consagrados en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, reseñados con antelación:

El Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, respecto a la figura de confesión ficta prevista en el mencionado artículo, ha expresado lo siguiente:

“… Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.
No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la ley, y resulta que los efectos del artículo 362, no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.
¿Qué es lo que hay realmente aquí?
Como lo ha dicho la doctrina desde la época de Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.
Yo pienso que es sumamente importante tener claro cuál es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362, se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad. …
…..
…. Y entonces realmente, ¿qué es lo que le pasa al demandado que no contesta la demanda?
Al demandado que no contesta la demanda, lo único que le está pasando, a pesar de su contumacia, es que en su cabeza tiene la carga de la prueba, esto es, de probar que no es verdad lo que el demandante le achaca.
Normalmente, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene el actor. Pero resulta que a este demandado que no contestó la demanda, el legislador en el artículo 362 CPC le puso en su cabeza la carga de la prueba, y es a él, al demandado, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.
Esto permite que si hubiera cero prueba, porque el actor nada probó y el demandado no contestó ni nada probó, el demandado termina perdiendo el juicio, porque él tenía la carga de la prueba, por imposición legal, y no cumplió con ella.
La carga objetiva de la prueba se rige por normas generales y normas especiales, y como es un principio de derecho que lo especial priva sobre lo general, pues la norma especial sobre la carga de la prueba, que es en este caso la del art. 362, priva sobre las normas generales como las del art. 1354 del Código Civil o la del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. …” (Revista de Derecho Probatorio No. 12). (Resaltado del Tribunal).

Conforme a lo expresado, al no comparecer la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente a dar contestación a la demanda incoada en su contra, los efectos de esa inasistencia produjeron una ficción de confesión por parte de ésta, teniéndose por cumplido el primero de los extremos citados por la norma. Así se establece.
En cuanto al segundo de los extremos previstos en la norma, es decir, que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, observa el Tribunal que lo pretendido por la parte actora en el presente juicio, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento que, de acuerdo a lo expresado en el libelo, tanto su tiempo contractual previsto como el correspondiente al beneficio de la prórroga legal, se encuentran vencidos; pretensión que –previa verificación de las circunstancias fácticas y jurídicas exigidas para su procedencia- responde a un interés jurídico tutelado en el ordenamiento jurídico venezolano, concretamente en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario, el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Disposición en la cual se fundamenta este Juzgado, para sostener que, la pretensión en sí, deducida en juicio es amparada por el ordenamiento jurídico, no siendo por tanto, contraria a derecho y así se establece.

En relación al tercer supuesto previsto en la norma, esto es, que el demandado nada pruebe que le favorezca, cuya actividad queda estrictamente limitada a demostrar la falsedad de lo alegado en el libelo, sin que sea admisible ningún hecho que ya no forme parte del thema decidendum,; por ende, resulta procesalmente válido afirmar, que la actividad probatoria que puede cumplir la parte demandada, a fin de librarse del peso que representa su incomparecencia al acto de la litis contestatio, se reduce a aquellas destinadas a demostrar la inexistencia de los hechos alegados por el actor.

En ese orden de ideas, sostuvo igualmente el autor previamente referido, lo siguiente:

“La Jurisprudencia Venezolana ha venido señalando en muchísimos fallos y tengo recopilados fallos desde el 69 hasta el 95 que lo único que puede probar el demandado en ese algo que le favorezca es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, que no puede nunca probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos. En consecuencia, el contumaz no puede aducir excepción perentoria que no ha opuesto, no puede según esas decisiones, alegar pago, no podría plantear una compensación o una prescripción porque todo esto es motivo de la excepción perentoria como bien lo señala el artículo 1.956 C.C para la prescripción. Lo único que ha venido aceptando la Jurisprudencia de la Casación Civil a este demandado que no contestó es que demuestre dentro del lapso algo que le favorezca, la inexistencia de los hechos del actor.
Yo estoy de acuerdo con esto y me hago solidario que el demandado puede probar la inexistencia de los hechos que narró el actor y a eso se refiere probar algo que le favorezca.”.

En sintonía con lo anteriormente expresado, el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil” Tomo III, agrega:

“Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes -salvo los casos de excepción en los cuales está autorizada la iniciativa probatoria del juez- se pasa a la etapa de decisión de la causa, en la cual corresponde al juez la valorización de conjunto de las pruebas (Art. 509 del Código de Procedimiento Civil) y la decisión de la controversia (Art. 515 del Código de Procedimiento Civil).
En esta etapa de decisión, la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y ésta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas. (Principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aun en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.”

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora del inmueble constituido por una casa de 112,25 m2, distinguida con el No. 41, ubicada en la calle Ricaurte de Guatire, pretende el cumplimiento del último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de septiembre de 1999, consistente en hacer valer el deber de los arrendatarios de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el tiempo contractual como el de prórroga legal se encuentran vencidos; este último –concretamente- feneció el 15 de septiembre de 2003, y los arrendatarios no han cumplido con la entrega del mismo.

En líneas generales cumplir una obligación significa adecuar la conducta del obligado por un deber jurídico al contenido previsto en el mandato jurídico imperativo de la norma.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado.

Es el caso que, dentro del lapso legal correspondiente, la demandada por intermedio de apoderada judicial, trajo a los autos, las pruebas documentales que estimó pertinentes en su defensa y a los efectos de desvirtuar los hechos en los cuales se sustenta la pretensión; y, en el orden analizado, a los efectos de demostrar que, el lapso de prórroga legal no estaba vencido, hizo valer copia certificada del expediente No. 240-07, y actuaciones relacionadas con el mismo, que cursa por ante el Juzgado del Municipio Zamora del estado Miranda, en el cual se sustanció juicio de Resolución de Contrato de Opción de Compra, suscrito entre las partes, por el inmueble en litigio, señalando, entre otros hechos, que en la cláusula segunda del mismo, se evidenciaba la terminación de la relación el día 29 de Noviembre de 2005, fecha a partir de la cual –según su criterio- comenzaría a correr el lapso del ya citado beneficio y no desde el 15 de Septiembre de 2003, como se sostuvo en el libelo; y que, al ser resuelto el contrato, existía una condición de suspensión de la relación, decisión que estaba siendo atacada por vía de amparo constitucional, cuyo libelo también aportó.

Debe en ese sentido resaltarse, que en este tipo de acciones, como lo es, la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, resulta fundamental en derecho, la verificación en juicio que, se trate –como previamente se dijo- de un contrato con determinación en el tiempo, pues en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, solo en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Afirmó la demandante en el libelo que, en razón de que la relación arrendaticia que la vincula con la parte demandada, había tenido una duración de más de diez (10) años, le fue concedido a los inquilinos un lapso de prórroga legal de tres (3) años, iniciándose desde el 15 de Septiembre de 2000 hasta el 15 de Septiembre de 2003. No obstante, los demandados en la etapa probatoria, aportan actuaciones judiciales relativas a la resolución de un contrato de opción de compra celebrado entre las partes sobre el bien arrendado, documento contentivo del contrato, con el cual –afirman- se comprueba que, dicho beneficio inició el 29 de Noviembre de 2005, y que por ende aún no había precluido.

Luego de la lectura efectuada a las actuaciones judiciales aportadas a los autos en copias certificadas, no objetadas en forma alguna por la parte actora, y concretamente del estudio efectuado al contrato cuya resolución fue accionada y declarada mediante sentencia se evidencia que, con posterioridad a la fecha (15 de Septiembre de 2003), que sostiene el actor, venció el lapso de tres (3) años que le correspondía legalmente a los inquilinos; los contratantes el día 29 de Noviembre de 2005, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao, celebraron un contrato de opción de compra venta por el inmueble dado en arrendamiento, expresando en la cláusula segunda y sexta del mismo, lo copiado a continuación:

“SEGUNDA: Asimismo, LOS COMPRADORES declaran que a partir del veintiséis (26) de noviembre de 1993 y hasta la presente fecha, es arrendatario del inmueble objeto del presente contrato. Razón por la cual consideran el presente contrato de opción de compra venta como parte del ejercicio de su derecho a la preferencia ofertiva consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

“SEXTA: En caso de que LOS COMPRADORES incumplan con la obligación de comprar en los términos establecidos en el presente contrato, se entenderá que LOS COMPRADORES han decidido poner fin a la relación arrendaticia que los une a LA VENDEDORA y que han renunciado a su derecho de preferencia ofertiva, sin perjuicio de los establecido en la Cláusula Quinta del presente contrato.”.

Analizadas como han sido –de conformidad con lo previsto en el artículo 12 de la Código de Procedimiento Civil- las pruebas producidas en autos, a la luz de los hechos alegados y concretamente respecto al hecho si efectivamente los hechos esgrimidos en la demanda son ciertos, y en tal sentido, la prórroga legal expiró el 15 de Septiembre de 2003, resulta válido sostener que, si bien es cierto que, quedó demostrado en juicio que, la relación locativa bajo estudio, data de más de diez años, que la arrendadora el 15 de Septiembre de 2000, notificó a los inquilinos su voluntad de poner fin a la misma, y que desde dicha fecha hasta el 15 de Septiembre de 2003, se consumó el lapso del ya mencionado beneficio inquilinario; no es menos cierto que, con posterioridad a la fecha en que feneció el tiempo de la prórroga, vale decir, luego del transcurso de dos (2) años y dos (2) meses (25 de Noviembre de 2005), las partes celebraron el contrato de opción de compra venta antes aludido, en el cual manifestaron no solo que el arrendamiento se inició el 26 de Noviembre de 1993 sino que, el mismo se mantuvo hasta la fecha de la firma de tal contratación, (25 de Noviembre de 2005), fecha hasta la cual a los demandados se les reconoció como ocupantes del inmueble en calidad de inquilinos; y que dado tal carácter, se le respetaba con tal contrato, el derecho de preferencia consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Igualmente, en el contrato bajo estudio, los contratantes convinieron que, ante la posibilidad de no efectuarse la venta pactada, (supuesto sucedido), se tendría como terminada la relación y la renuncia de los arrendatarios a su preferencia ofertiva.

No cabe dudas, desde todo punto de vista fáctico y jurídico –luego del análisis realizado-, que si bien inicialmente el contrato arrendaticio determinado que unía a los litigantes precluyó el 15 de Septiembre de 2003, la voluntad de los contratantes fue la de continuar unidos en arrendamiento, sucumbiendo ante la decisión de terminar la relación, pues al ser evidente el hecho de que los arrendatarios continuaron en el inmueble –con el consentimiento de ambas partes-; acuerdo que se deduce de la propia manifestación de ambos contratantes relativa a que, la fecha en la cual terminó la relación, fue el 25 de Noviembre de 2005, con la firma de la promesa de venta del inmueble, fecha hasta la cual se les reconoció como tales inquilinos, y precisamente en esa condición se le respeta el derecho de preferencia ofertiva, beneficio al cual –de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- solo tienen derechos los arrendatarios que ocupen el inmueble en tal carácter por más de dos (2) años, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones y satisfaga las aspiraciones del propietario que, a la presente fecha, ya no se está en presencia de un contrato a tiempo determinado como lo argumenta la actora en la demanda, por el contrario, con los hechos indicados –legalmente- tal contrato locativo se indeterminó en el tiempo, conforme a lo estipulado en el artículo 1600 del Código Civil, quedando así, desvirtuados los argumentos en los cuales la demandante basa la pretensión deducida en autos, razón por la cual no se cumple el tercero de los extremos previstos en la norma contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para declarar confesa a la parte demandada y así se establece.

En razón del estudio realizado, y en resguardo a la naturaleza de orden público que caracterizan las normas arrendaticias, al quedar evidenciado en autos que, efectivamente no se trata de un contrato arrendaticio con tiempo prefijado, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal incoada resulta a todas luces improcedente en derecho, y así se establece.

III

Atendiendo a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por ISAIAS CANOVA TORA y ELISA A. CANOVA TORO, en su propio nombre y en representación de los ciudadanos BERTA MARIA, LOURDES CRISTINA y DELIA ROSA CANOVA contra los ciudadanos DANIEL PÉREZ y TERESA BERROTERÁN DE PÉREZ, antes identificados.

De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación a las partes.

PUBLÍQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer (1°) día del mes de julio del año dos mil ocho (2.008).
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,


Jacquelin del Valle Rivas


En esta misma fecha (01-07-2008) siendo la 1:51 p.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Jacquelin del Valle Rivas