REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2008-001424
Visto el contenido de diligencia presentada el día 19 de junio de 2008, efectuada por el ciudadano NESTOR ARMANDO LOZANO GONZALEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 9.226.158, asistido por el abogado Cesar Luna Blanco, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.762, en su carácter de parte demandada por una parte y por la otra el ciudadano MANUEL GONZALEZ FERNANDEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 6.252.092, asistido por la abogada María Eugenia Parra Sistiaga, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 85.860, este Juzgado pasa a dictar el pronunciamiento correspondiente en relación a la HOMOLOGACIÓN DE LA TRANSACCION celebrada entre las partes, previo estudio exhaustivo de las actas que integran el presente expediente:
De las referidas actas judiciales se constata que, el presente juicio se dio inicio mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara el ciudadano MANUEL GONZALEZ FERNANDEZ, contra el ciudadano NESTOR ARMANDO LOZANO GONZALEZ, previamente identificados.
De la referida demanda se determina que la pretensión deducida se contrajo a la entrega del inmueble arrendado, constituido por un inmueble ubicado en la Torre “A” del Edificio Orión, piso N° 5, apartamento 5-C, situado en la Calle Rafael Arvelo, Parroquia San Pedro, Urbanización Santa Mónica, en Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 1º de enero de 2008, accionada con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo del presente año.
Admitida como fue la demanda a través de auto de fecha 09 de junio de 2008, y librada la compulsa de ley, el día 12 de junio del mismo año, comparecieron a los autos ambas partes, asistidos de abogados y a través de diligencia de fecha 19 del presente mes y año, consignaron transacción celebrada por las partes, solicitando la homologación de la misma.
En dicho escrito, suscrito por litigantes, se estableció, fundamentalmente, lo siguiente:
1.- El demandado se dio por citado, renunció al término de comparecencia y convino en la demanda en todas sus partes
2.- El demandado se comprometió a:
2.1.- Entregar a la actora el inmueble arrendado previamente identificado, el día 30 de junio de 2010, concedido el plazo de gracia fijo e improrrogable de Dos (02) años.
3.2.- A pagar a la actora durante el plazo de gracia solicitada la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) mensuales para un primer año de dicho lapso y la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) mensuales para el último año, por concepto de compensación por el uso y disfrute del inmueble y por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes incluyéndose en esta cantidad los gastos del presente procedimiento y los honorarios profesionales de abogados.
Ha sido admitido por la doctrina, que el fin público de todo proceso como las normas de orden público que lo estructuran de forma organizada, constituye la más sana garantía de que los juicios no puedan eternizarse a voluntad de las partes o del Juez, debiendo concluir sea en forma “normal” (con la sentencia) o de manera “anormal”, a través de los actos de autocomposición procesal, encontrándose dentro de estos, la figura de la transacción; siendo la diferencia entre ambas modalidades, que la primera proviene del Órgano Jurisdiccional que conoce del asunto; y la segunda son las propias partes las que dictaminan la forma de terminar el litigio o en tal caso, de precaverlo.
Sostiene el procesalista A. Rengel Romberg, que la autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo “anormal” de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de las controversias. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen II. Editorial Arte, Caracas, 1.994, pág. 330).
Es así, que el Legislador inspirado precisamente -entre otros- por los principios procesales de celeridad y economía, puso al alcance de los litigantes la posibilidad de evitarse gastos en el proceso, procurando la terminación del mismo a través de las formas de autocomposición procesal.
De conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, la transacción, es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan el litigio o precaven un litigio eventual.
A la luz de la citada norma sustantiva, resulta procedente afirmar que, el fin último de la transacción es la terminación del juicio ya instaurado o la prevención de uno eventual.
En el caso de autos, luego de la lectura realizada al acto de auto composición celebrado, con vista a los términos en los cuales fue realizado, se pone en notable evidencia que, efectivamente las partes a través del mismo, expresaron el ánimo y voluntad de terminar el presente juicio; intención que emerge de forma clara de la circunstancia que, siendo la pretensión deducida mediante el mismo, no otra que, la de obtener la entrega del inmueble arrendado conjuntamente con el pago por concepto de indemnización compensatoria, establecen un exceso y amplio lapso, respecto a la fecha en que debe verificarse la pretendida entrega, concretamente para el día 30-06-2010; situación fáctica que permite a este Despacho, determinar que, la actora sucumbió su pretendida solicitud de entrega inmediata de la cosa arrendada, y que lejos de evidenciarse un lapso prudencial de verificación de la exigida entrega que realizara por vía judicial, acordada por transacción, reitera la plena intención y voluntad de terminar el litigio sustanciado por ante este Despacho, pactando un nuevo tiempo de duración a la relación arrendaticia que la vincula con la accionada.
Debe añadirse que, dicha intención y voluntad, las partes no la limitaron a la sola conclusión del juicio –como fin de la transacción-; por el contrario, se puso en evidencia, la libre autonomía de contratación de la cual disponen los justiciables; y en el caso de autos, las partes expresaron tácitamente, haber solventado las diferencias que las llevaron a litigar, y decidieron seguir vinculadas en arrendamiento por el mismo inmueble, aún cuando bajo algunas condiciones diferentes a las anteriores, relativas a canon y por ende respecto a su duración.
Siendo efectivamente la transacción, un contrato, de acuerdo al contenido del artículo 1.133 del Código Civil, se entiende entonces que, se alude a una convención, entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Respecto a ello, se estima de gran importancia jurídica señalar que, a través de la transacción celebrada, las partes –aún cuando expresamente no lo manifestaron- se determina de su lectura e interpretación –conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la voluntad se contrajo, además de terminar el juicio, a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la resolución del contrato inicial, establecieron las condiciones bajo las cuales se regularía de dicho vínculo, en el propio acto transaccional.
Nótese del contenido de la transacción, que a través de ella, en primer lugar, el demandado se compromete a entregar a la actora el inmueble arrendado, el día 30 de junio de 2010, concedido el plazo de gracia fijo e improrrogable; en segundo lugar, se establece un nuevo y considerable lapso de entrega de Dos (2) años, para que el arrendatario permanezca en el goce del inmueble; en tercer lugar, se estipula un pago mensual a favor del arrendador, derivada de la compensación por uso y disfrute del inmueble y por daños y perjuicios causados en el mismo y los honorarios profesionales de abogados; en cuarto lugar, de forma expresa las partes acuerdan, que el incumplimiento de alguna de las obligaciones asumidas por el demandado en la transacción, daba derecho al arrendador a solicitar la entrega anticipada del inmueble.
Concatenado lo indicado por las partes en el acto transaccional con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, segundo lugar,) y mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga pagar al arrendador (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en tercer lugar), se impone a este Juzgado, la determinación cierta que, mediante dicho acto voluntario, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio.
Llamar el tiempo de duración, como fecha de entrega del inmueble, el cual –en el caso de autos- fue fijado un amplio y excesivo lapso y no uno prudencial e inmediato que, haga imponer y reitere la pretensión del actor, de entrega inmediata del inmueble; denominar la contraprestación que mensualmente va a recibir el arrendador, indemnización derivada de la ocupación, no desvirtúa ni hace cambiar en forma alguna, su verdadera calificación y conceptualización jurídica, que no es otra, que lo señalado en primer lugar, se contrae al tiempo de duración del arrendamiento pactado por las partes contractualmente, y lo segundo, al canon mensual que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, como contraprestación por el goce del inmueble, tal como lo dispone la mencionada norma sustantiva contenida en el artículo 1.579.
En relación a lo descrito, como cuarto lugar, refleja las tradicionales cláusulas contractuales en cuanto a lo que puede dar lugar a la acción destinada a la extinción del contrato, siendo una de ellas, la falta de pago de la pensión mensual correspondiente, cuya obligación no sólo contractualmente sino legal, es atribuida al arrendatario, ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil.
Determinado como ha sido la voluntad de las partes de terminar el juicio y que aunado a ello, a través de la transacción celebraron, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, imparte la HOMOLOGACIÓN DE LEY al acto trasnacional celebrado en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la terminación de la misma; más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Tal declaratoria en virtud que, en materia arrendaticia el arrendatario está ampliamente protegido a través de instituciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales –de conformidad con lo previsto en su artículo 7, son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique su renuncia, disminución o menoscabo; de impartirse la correspondiente homologación en lo que respecta a la convención arrendaticia celebrada a través del ya mencionado acto transaccional, este Juzgado podría incurrir en una violación de la citada norma especial, y eventualmente cercenar al arrendatario, derechos, defensas, recursos que, procesalmente resultarían improcedente esgrimir y/o resolver en una etapa de ejecución de la transacción homologada, por ser elementos propios a ser debatidos en el procedimiento que el ordenamiento le tiene previsto, y así establece.
Atendiendo al análisis efectuado, este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, le imparte la Homologación a la Transacción celebrada en fecha 19 de junio de 2.008, sólo en lo que respecta a la decisión de las partes de terminar el presente juicio, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dándose por consumado el acto y procediéndose como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad lgal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes, Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, al primer (1º) día del mes de julio de 2008.
La Jueza
Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Jacquelin del Valle Rivas
En esta misma fecha, 30 de Junio de 2008, siendo las 2:47 p.m., se publicó y registro la anterior decisión, dejándose copia a los efectos establecidos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental
Jacquelin del Valle Rivas
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