TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno de julio de dos mil ocho
198º y 149º

PARTE ACTORA: ZAIMAR ARISTIGUETA PAEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 12.065.878.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: La representación judicial está a cargo del abogado CESAR ALFREDO FERRER LOPEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.836.

PARTE DEMANDADA: ANTONIO RAUL NETINHO TEIXEIRA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.867.545.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial está a cargo de RAFAEL ARTURO SANTELIZ, LUIS FELIPE BLANCO, INES MARIA PERDOMO, MIGUEL SANDOVAL Y LUIS ROVAINA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.045, 1.267, 58.808, 39.968 y 17.107, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la ciudadana ZAIMAR ARISTIGUETA PAEZ, quien debidamente asistida del abogado CESAR ALFREDO FERRER LOPEZ, demandó al ciudadano ANTONIO RAUL NETINHO TEIXEIRA, por cumplimiento del contrato suscrito sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número 11-02, ubicado en el piso 11, del Edificio Ayacucho, el cual forma parte del Conjunto Residencial COVIAGUARN, situado en la Urbanización El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por auto de fecha 08 de abril de 2008, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 9 de mayo de 2008, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien no pudo ser localizada en sus respectivas oportunidades.
Por auto de fecha 14 de mayo de 2008, previa solicitud de la parte actora se ordenó la citación por carteles de la parte demandada.
Consignadas como fueron las publicaciones de los carteles de citación de la parte demandada, en fecha 10 de junio de 2008, la secretaria dejó expresa constancia de haberse cumplido las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de junio de 2008, compareció la parte demandada debidamente asistido de abogado y se dio por citado para todos los actos del presente juicio.
En fecha 27 de junio de 2008, compareció la representación de la parte demandada y consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de su derecho.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
II
De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente proceso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, sobre el inmueble identificado con el número 11-02, ubicado en el piso 11, del Edificio Ayacucho, el cual forma parte del Conjunto Residencial COVIAGUARN, S.A., situado en la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, argumentando que vencida la prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega a la actora del inmueble objeto del contrato.
En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente:
Que su representada es legítima propietaria de un inmueble identificado con el número 11-02, ubicado en el piso 11, del Edificio Ayacucho, el cual forma parte del Conjunto Residencial COVIAGUARN, S.A., situado en la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Adujo que la precitada ciudadana dio en arrendamiento al ciudadano Antonio Raúl Netinho Teixeira el inmueble anteriormente citado.
Señalo que el plazo de duración del contrato fue de un año fijo, prorrogable y al término de este contrato o de sus prorrogas de ser el caso, EL ARRENDATARIO se obligó a desalojar el inmueble y dejarlo en las mismas condiciones en que lo recibió.
Que dicho contrato fue prorrogado por ambas partes de mutuo acuerdo.
Que su representada ofreció en venta el inmueble en el año 2.005, dándole al arrendatario el derecho de preferencia que consagra la ley de arrendamientos inmobiliarios sin tener ningún tipo de respuesta al principio y luego verbalmente manifestó su deseo de no comprar y es entonces cuando su representada decidió no renovar el contrato.
Que no obstante lo anterior, su representada volvió a ofrecer en venta el inmueble en el año 2.006 y el arrendatario volvió a manifestar que no estaba interesado en comprar, por tanto, vencido el término original y habiendo comunicado el arrendador su voluntad y deseo de no prorrogar dicho contrato, se entiende notificado de que a partir del día siguiente, se daría comienzo a la prórroga legal.
Que el arrendatario ha incumplido con las reparaciones menores que debía realizar y no permite la supervisión del inmueble.
Que igualmente incumplió el contrato por que mantiene sub. arrendado a terceras personas el inmueble por piezas o cuartos, prohibidos por la cláusula octava de dicho contrato.
Que de vencida la prórroga legal que le concede la ley de arrendamientos inmobiliarios, es justo que el arrendatario cumpla con la entrega del inmueble y hasta los momentos se ha negado a hacerlo.
Que por cuanto resultaron infructuosas todas las diligencias efectuadas para que el arrendatario cumpla con su obligación contractual de devolver el inmueble arrendado, una vez transcurrida y disfrutada la prórroga legal, es por lo que lo demanda para que convenga o en defecto de convenimiento el Tribunal así lo condene, a cumplir con su obligación de devolver el inmueble arrendado en razón de la finalización del contrato.
Su pretensión estuvo fundada en las disposiciones contenidas en los artículos 1.133,1.159, 1.160, 1.264, 1.167 del Código Civil y 38 y 39 respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a la defensa sostenida por la representación judicial de la parte demandada quien en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Admitió que fue notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento en fecha 20 de mayo de 2.005, hecho que no resultó controvertido, pero adujo que después de haber transcurrido más de dos meses de haber sido notificado de la no prórroga del contrato, suscribió con la parte actora en fecha 5 de agosto de 2.005 una nueva prórroga contractual, en la cual se pactó prorrogar por tres meses fijos el contrato.
Que del Contenido de dicho documento la notificación efectuada al arrendatario en fecha 20 de mayo de 2005, quedó sin efecto ni valor alguno al ser suscrito en fecha 5 de agosto de 2.005 el nuevo documento denominado convenio por el cual las partes prorrogaron por tres meses fijos el contrato de arrendamiento.
Afirmó que no ha sido notificado en forma legal nuevamente por la arrendadora por ningún medio de la no prorroga del contrato, por lo que bajo ningún respecto puede haber el arrendatario disfrutado de la prórroga legal invocada por la parte actora y por ello menos aún que haya concluido la misma, ya que nunca comenzó y por ello tampoco puede haber ningún tipo de incumplimiento por parte del arrendatario como lo invoca la actora en el libelo.
Alegó la tácita reconducción del contrato en base al argumento de que como consta de contrato de arrendamiento celebrado el 8 de agosto de 2.002, el plazo convenido para el arrendamiento fue de un año fijo prorrogable, previo acuerdo entre las partes y con una notificación por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación.
Adujo que en fecha 3 de julio de 2003 y 15 de julio de 2004, la arrendadora y el arrendatario suscribieron dos documentos privados en los cuales se estableció en prorrogar por el plazo de tres meses fijos el contrato de arrendamiento notariado en fecha 8 de agosto de 2.002 y donde se dejó claro que el contrato quedó vigente en todas y cada una de sus cláusulas.
Que de acuerdo con el convenio suscrito el 5 de agosto de 2.005, la prórroga concedida vencía como en efecto venció el día 8 de noviembre de 2.005 y su representado siguió ocupando el inmueble y cumpliendo con las obligaciones contraídas en el mismo y los tres convenios suscritos en fechas 3 de julio de 2.003, 15 de julio de 2.004 y 15 de agosto de 2.005.
Señaló que es evidente la permanencia pacífica del arrendatario en el inmueble por mas de dos años y medio, luego de vencida la última prórroga, la cual se verificó el día 8 de noviembre de 2.005, ya que a partir del mes de noviembre de 2.005, nunca fue notificado por la arrendadora de que debía entregar el inmueble al vencimiento de la prorroga legal, y por ello no cabe la menor duda que la intención de la arrendadora fue que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble, por ello el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción.
Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación.
Es decir, que corresponde al accionante la carga de la prueba de los hechos constitutivos que sirvan de fundamento de su pretensión y al demandado corresponde probar aquellos hechos extintivos o modificativos que sirvan de fundamento a su excepción.
A tales efectos la representación judicial de la parte actora aportó a los autos el contrato suscrito en fecha 8 de agosto de 2.002, el cual de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, hace plena prueba de las declaraciones en el contenidas. Dicho instrumento no forma parte de lo controvertido.
De la misma forma aportó contrato privado de fecha 3 de julio de 2.003, al cual esta juzgadora le da el pleno valor probatorio y tampoco fue un hecho controvertido. Así se decide.
Contrato privado suscrito entre las partes en fecha 15 de julio de 2004, que tampoco formó parte de lo controvertido.
Documento privado contentivo de contrato suscrito en fecha 5 de agosto de 2.005, que tampoco formó parte de lo controvertido.
Comunicación de fecha 19 de septiembre de 2.005, que nada abona a su favor por tratarse de un instrumento emanado de la propia parte que lo promueve. Así se decide.
Comunicación de fecha 20 de mayo de 2.005, enviada por la parte actora a la parte demandada, en la cual se le participa la voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato, hecho éste que no formó parte de lo que fue controvertido en la secuela del proceso.
Comunicación de fecha 17 de julio de 2.006, enviada a la parte demandada, que tampoco forma parte de lo controvertido.
La parte demandada a los efectos de desvirtuar las afirmaciones de la actora, invocó el mérito del contrato traído a los autos por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda cuya valoración ha sido ampliamente efectuada en el texto del presente fallo. Así se decide.
Invocó el mérito del documento privado, suscrito en fecha 3 de julio de 2.003, cuya valoración ha sido efectuada.
Invocó el mérito del documento privado suscrito en fecha 15 de julio de 2.004, cuya valoración ha sido efectuada.
Documento de fecha 5 de agosto de 2.005 el cual ya ha sido valorado en el texto del presente fallo.
Invocó el mérito del documento emanado de la actora en fecha 19 de septiembre de 2.005, que no obstante no formar parte de lo controvertido, nada abona a su favor, toda vez que no se discute en el presente juicio la compra del inmueble.
Invocó el mérito del documento de fecha 20 de mayo de 2.005, de cuyo texto se evidencia que los hechos allí expresados no forman parte de lo controvertido.
Documento de fecha 17 de julio de 2.006, que es desechado

Para decidir observa el Tribunal que del análisis a todas y cada una de las probanzas aportadas por las partes al proceso, en especial del texto del contrato suscrito en fecha 8 de agosto de 2.002, que es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y del cual se desprende la obligación que la parte actora pretende ejecutar, observa quien suscribe el presente fallo que la ciudadana ZAIMAR ARISTIGUETA PAEZ dio en arrendamiento a ANTONIO RAUL NETINHO, un inmueble de su propiedad, identificado con el número 11-02, ubicado en el piso 11, del Edificio Ayacucho, el cual forma parte del Conjunto Residencial COVIAGUARN, S.A., situado en la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un canon de arrendamiento que ésta se obligó a pagar a aquella de acuerdo con las condiciones fijadas en su cláusula segunda, el cual fue objeto de varias prorrogas contractuales inicialmente por plazos de un año, según se evidencia de instrumentos privados suscritos por ambas partes en fecha 3 de julio de 2003 y 15 de julio de 2.004.
Aunado a lo anterior, observa el Tribunal, no obstante la imprecisión de la parte actora en el libelo, respecto a la fecha de vencimiento de la prórroga legal, que ciertamente como lo afirmó la representación judicial de la parte demandada, en fecha 20 de mayo de 2.005, la arrendadora notificó a el arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato a partir de la fecha de su vencimiento, hecho este que ocurriría el día 8 de julio de 2.005; sin embargo, consta en autos contrato privado suscrito por la parte actora y por la parte demandada, en fecha 5 de agosto de 2.005, por el cual ambas convinieron en prorrogar el contrato de arrendamiento originalmente celebrado, por un lapso de tres meses siguientes al vencimiento del mismo, es decir, tres meses siguientes al día 8 de julio de 2.005, contrato este que goza de todas las características propias de una prorroga de contrato de arrendamiento, al cual le son perfectamente aplicables las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , que no deja dudas acerca de la veracidad de la relación contractual arrendaticia que les vinculó.
Ahora bien, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese aspecto se hace necesario indicar que el artículo 1.159 del Código Civil, establece la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, de tal manera que, si con posterioridad al día 20 de mayo de 2005, fecha en la cual la arrendadora manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato, se celebró otra prorroga de contrato, debe entenderse entonces, que la voluntad de ambas partes fue continuar vinculadas por el contrato de arrendamiento originalmente celebrado, por un plazo de tres meses más y que ante ese acuerdo de voluntades, sucumbió la voluntad de la actora de no continuar con la relación arrendaticia, subsistiendo así todas y cada una de las cláusulas del contrato original, salvo en lo que respecta al canon de arrendamiento.
De este modo, observa el Tribunal que de acuerdo con lo pactado en la cláusula tercera del contrato, este se prorrogaría por plazos fijos de un año, “previo acuerdo entre las partes y con una notificación por escrito con no menos treinta (30) días de anticipación.
De cuyo texto entonces debe concluirse que la última prórroga contractual venció el día 8 de noviembre de 2005, fecha a partir de la cual comenzó a regir la prórroga legal, que a su vez venció el día 8 de noviembre de 2006, por tanto al continuar el arrendatario en el inmueble, con posterioridad a esa fecha, con el consentimiento del arrendador, se produjo un cambio en la naturaleza del contrato, convirtiéndose este en un contrato a tiempo indeterminado, por efectos de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil. Así se decide.
En razón a las consideraciones anteriormente expresadas se hace forzoso para este Tribunal desechar la demanda intentada. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó la ciudadana ZAIMAR ARISTIGUETA PAEZ contra el ciudadano ANTONIO RAUL NETINHO TEIXEIRA. Así se decide.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.
Regístrese, Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún días de julio de dos mil ocho. Años 198° de la Independencia y 149° de la federación.
LA JUEZ TITULAR,

LETICIA BARRIOS RUIZ.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ G DE YIP.

En esta misma fecha siendo las 2:21 PM, se publicó y registró la anterior la sentencia.

LA SECRETARIA.

MARINA SANCHEZ GAMBOA DE YIP
Expediente N° AP 31-V-2008-000863
LBR/MSG