TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ciudadana GABRIELA GOUVEIA de PESTANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.444.702.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado JOSE ANTONIO MONAGAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 12015.

PARTE DEMANDADA: ciudadano LUIS GONZALEZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-16.299.586.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: la parte demandada actúa en ejercicio de sus propios derechos e intereses por ser abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 77.809.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se da inicio al presente juicio por libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial mediante el cual la ciudadana Gabriela Gouveia de Pestana demanda al ciudadano Luís González García, por Desalojo.
Por auto de fecha 13 de diciembre de 2007, se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
Librada la compulsa correspondiente, en fecha 30 de enero de 2008, compareció el ciudadano David Bermúdez, en su carácter de Alguacil Titular de este Circuito, y mediante diligencia manifestó haberse trasladado a la dirección señalada en el libelo de la demanda y no haber sido atendido por persona alguna razón por la cual se reservó la compulsa de citación, para una nueva oportunidad. Mediante diligencia de fecha 11 de febrero de 2008, el señalado funcionario consignó compulsa de citación por no haber sido atendido por persona alguna en la dirección señalada en el libelo de la demanda como domicilio del demandado.
Previa solicitud de la parte actora, en fecha 15 de febrero de 2008, se acordó la citación de la parte demandada mediante el procedimiento de carteles, conforme lo dispuesto por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose en ésa misma fecha el cartel correspondiente.
Habiendo sido publicados, consignados en el expediente y hecha la correspondiente fijación del Cartel de Citación, en la morada de la parte demandada, sin que el mismo compareciera a darse por citados por sí ni por intermedio de apoderado judicial alguno, se designó Defensor Ad Litem recayendo dicho nombramiento en la persona de Randolph Mollegas, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 69.301; quien una vez notificado de su nombramiento, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
Mediante diligencia de fecha 5 de mayo de 2008, compareció el ciudadano José Luís González García, titular de la cédula de identidad Nº V16.299.586, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 77.809, actuando en carácter de parte demandada, y se dio por citado.
En fecha 13 de mayo de 2008, la parte demandada consignó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas previstas en el ordinal sexto y decimoprimero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al tiempo que dio contestación al fondo de la demanda.
En fecha 15 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó diligencia mediante la cual contradice las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
En fecha 20 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.
En fecha 9 de junio de 2008, la parte demandada promovió pruebas, sobre las cuales el Tribunal se pronunció por auto de fecha 10 de junio de 2008, negando la admisión de la reproducción del mérito favorable de los autos por cuanto no constituye medio de prueba previsto en nuestra legislación y las inspecciones judiciales promovidas sobre actas insertas en el expediente, por no ser el medio para demostrar los hechos pretendidos por la parte demandada.
Por lo tanto, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva en el presente proceso, este Juzgado pasa a hacerlo previo análisis de los argumentos esgrimidos por las partes, y al respecto observa:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Alega la parte demandante en su libelo de demanda que en fecha 30 de julio de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Luís González García, titular de la cédula de identidad Nº 16.299.586, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 60, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante ésa Notaría; cuyo objeto lo constituyó un inmueble de su propiedad distinguido como apartamento Nº 2-A, ubicado en el piso 2, Edificio Fernando VII, Esquinas de Poleo a Bella Vista, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Que posteriormente, en fecha 1 de febrero de 2005, se suscribió un nuevo contrato en cuya cláusula quinta se estableció que la duración del mismo sería por un (1) año fijo, el cual concluía el 31 de enero de 2006.
Que con suficiente antelación y a pesar de que la cláusula quinta del contrato señalado establecía que no era necesario la notificación judicial o desahucio, le notificó judicialmente al arrendatario su voluntad de no continuar la relación arrendaticia, concediéndole el lapso de prorroga legal correspondiente conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “C”.
Que el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento, dejando de pagar los correspondientes a los meses que van de febrero a diciembre de 2006 y de enero a octubre de 2007, a razón de Bs. 380.000,oo, cada uno, razones por las cuales procede a demandarlo para que convenga o a ello sea condenado, al desalojo y entrega del inmueble arrendado, por no pagar oportunamente y en forma consecutiva mas de dos (2) cánones de arrendamiento.
Fundamenta su demanda en lo establecido en los artículos 1.133, 1.579 y 1.167 del Código de Procedimiento Civil, 38 literal “C”, 39 y 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma por no haberse llenado en el libelo de la demanda los extremos previstos en el artículo 340 ejusdem o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78; alegando que la demandante aduce en el libelo de la demanda que el inmueble objeto del contrato accionado es de su propiedad, siendo que el artículo 340 en su numeral 6º señala que el libelo debe contener los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo de la demanda. Aduce que siendo el documento de propiedad uno de los instrumentos fundamentales de la demanda, éste no fue producido con el libelo de la demanda, incumpliendo así con lo establecido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.-
Opuso también, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, señalando que la parte actora demanda en base al artículo 34 literal “A” del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual habla de los contratos a tiempo indeterminado y la prorroga legal solo se aplica a los contratos a tiempo determinado. Aduce que la parte actora solicita en su libelo de demanda se ordene el “desalojo” y la entrega del bien arrendado, amparándose en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que este artículo establece que “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”, y el contrato accionado es a tiempo determinado tal como lo señala en el capitulo I, “De los Hechos”, de su libelo de demanda, y al notificarle judicialmente su decisión de no continuar con la relación arrendaticia, manifestó que el contrato era a tiempo determinado, pues la prorroga legal se aplica solo a los contratos a tiempo determinado, en consecuencia, según su dicho, la acción correcta era el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, al cual no le es aplicable el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a la contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo lo manifestado por la parte actora en su libelo de demanda, pues si bien la parte actora señala que el primer contrato de arrendamiento tuvo una duración de seis (6) meses a partir del 1 de agosto de 2003 concluyendo el 31 de enero de 2004, y que el segundo contrato en su cláusula quinta estableció que la duración era de un (1) año a partir del 1 de febrero de 2005 concluyendo el 31 de enero de 2006; omitiendo que existió un contrato de arrendamiento in el cual tuvo una duración de un 819 año a partir del 1 de febrero de 2004 y que concluyó el 31 de enero de 2005.
Negó rechazó y contradijo que haya incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a diciembre de 2006, enero a octubre de 2007 a razón de Bs. 380.000,oo; aduciendo que ha venido pagando dichos cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente nº 2.006-0306, del cual la parte demandante tiene conocimiento, pues fue notificada del mismo. Solicitó que la demanda se declare sin lugar.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgado pasa a realizar el análisis de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en su contestación de la demanda.

II
PUNTO PREVIO

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que no se cumplieron con los requisitos establecidos en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no haberse consignado con el libelo de la demanda el documento fundamental de la pretensión como es el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato accionado.

Al respecto, se observa de la simple lectura del escrito libelar se evidencia, que la parte actora ejerce la presente acción por Desalojo, al amparo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con base al contrato suscrito en fecha 1 de febrero de 2005 con el demandado de autos, ciudadano Luís González García, y consecuencialmente persigue no solo la entrega del inmueble objeto de su pretensión, sino también el pago de unos cánones de arrendamiento que alega insolutos.
En el caso que nos ocupa, es evidente que el título del cual deriva la reclamación de la parte actora lo constituye, sin lugar a dudas, el contrato de arrendamiento accionado, celebrado en fecha 1 de febrero de 2005, bajo y no el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato accionado, pues no es la propiedad del inmueble lo que se discute en el presente juicio. Por lo tanto, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido con el requisito establecido en el articulo 340, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

De igual forma En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta en virtud de que la parte actora pretende el desalojo del inmueble objeto de juicio, fundamentando su pretensión en lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tratándose el contrato accionado de un contrato a tiempo determinado.
Al respecto, se observa que la parte actora en su libelo de demanda alega que en fecha 1 de febrero de 2005 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Luís González García, sobre un inmueble constituido por un apartamento Nº 2-A, piso 2, edificio Fernando VII, situado de Poleo a Bella Vista, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital, fijándose el tiempo de duración del mismo por un (1) año contado a partir del 1 de febrero de 2005, venciendo en fecha 31 de enero de 2006, comenzando a transcurrir el lapso de prorroga legal correspondiente de dos (2) años por haber mantenido una relación arrendaticia de mas de cinco (5) años, según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio de 2003, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 60, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante ésa Notaría, los cuales debían vencer en fecha 31 de febrero de 2008. Que por no haber cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van de febrero de 2006 a octubre de 2007, es por lo que procede a demandar al ciudadano Luís González por desalojo y entrega del inmueble objeto de dicho contrato.
Por su parte la cláusula quinta del contrato accionado señala lo siguiente:
“ El termino fijado para la duración del este Contrato es de Un (1) AÑO contado a partir del día PRIMERO (1º) DE FEBRERO DE 2005, concluyendo el día TREINTA Y UNO (31) DE ENERO DE 2006, no siendo en consecuencia necesario la notificación o desahucio. No obstante si durante el lapso las partes manifiestan su deseo de continuar la relación arrendaticia, se suscribirá un nuevo contrato.”

De la cláusula contractual anteriormente transcrita se evidencia que las partes pactaron la duración de la relación arrendaticia por el término de Un (1) año contado a partir de la fecha primero (01) de febrero de 2005, que venció el 31 de enero de 2006, comenzando en esa fecha el lapso de prorroga legal correspondiente al arrendatario por imperio del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es de dos (2) años por tratarse de una relación arrendaticia que data de mas de cinco (5) años, como se desprende del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de julio de 2003, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 60, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante ésa Notaría, y que debía vencer el 31 de enero de 2008, sin que deba considerarse que la prorroga legal indetermina el contrato, pues hasta su vencimiento y siempre que el arrendador no permita que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento debe reputarse celebrado por tiempo determinado con fecha de vencimiento pactada, y NO como un contrato que se indeterminó en el tiempo.
Siendo así, el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios dispone lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:- A) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.- B) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, a alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…E) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.- F) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.- G) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”

Con base a todo lo antes expuesto concluye esta Juzgadora que, aún cuando la parte actora invoca el artículo 1.167 del Código Civil en sus fundamentos de derecho; del petitorio de su libelo de demanda se evidencia que pretende el desalojo del inmueble arrendado, acción ésta que contraviene lo contemplado en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, conforme al cual “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” (Subrayado del Tribunal), toda vez que la señalada ley ha limitado las causales por las cuales el arrendador de un inmueble bajo contrato de arrendamiento escrito por tiempo indeterminado o verbal, puede pretender la terminación de dicha relación arrendaticia, debiendo tomarse en cuenta además lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” En consecuencia, se declara procedente en derecho la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su contestación de la demanda, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, razón por la cual no puede este Juzgado entrar a analizar sobre el fondo de la controversia. Y así se decide.-

III
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por DESALOJO interpuesta por ciudadana GABRIELA GOUVEIA de PESTANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.444.702, en contra del ciudadano LUIS GONZALEZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-16.299.586.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado perdidosa en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas, 14 de julio de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
LA JUEZ

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA
En la misma fecha siendo las 3.00 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
SUSANA MENDOZA

Expediente: AP31-V-2008-002476