ASUNTO: AP31-V-2007-002247 Se refiere el presente juicio a una demanda de cumplimiento de contrato por razón del vencimiento de la prórroga legal que presentó LIDIA VILLAFUERTE DE VERGAS, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-13.285.194, representada por la abogada en ejercicio, IPSA # 57.944; contra el ciudadano MIGUEL ASLFREDO ARMAS, Cédula de Identidad No.,V-15.020.389, mayor de edad, de este domicilio. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere la apoderada actora que su defendida es propietaria de una casa quinta distinguida con el No.10-07, de la Avenida El Centro, Urbanización Los Chorros, Los Dos Caminos, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del Estado Miranda, dentro de la cual hay un apartamento distinguido con el No.34-4. Acompaña Documento de Propiedad. Acompaña también documento notariado (14-12-04) representativo del contrato de arrendamiento que celebró con la parte demandada sobre el inmueble arriba identificado, con un plazo de vigencia de seis meses, a partir de dicha fecha, que posteriormente se extendió de mutuo y común acuerdo hasta el 25 de noviembre de 2005 . Y el 01 de octubre de 2005 el inquilino-demandado fue notificado de que a partir del 26 de noviembre de 2005, empezaría a correr los seis meses de la prórroga legal. Acompaña la notificación. Ahora bien, habida cuenta que el contrato de arrendamiento tuvo vigencia de un año, desde el 25 de noviembre de 2004 hasta el 25 de noviembre de 2005, dejándose transcurrir los seis meses de la prorroga legal, la cual concluyó el 25 de mayo de 2006, la parte demandada no ha cumplido el contrato con la entrega del inmueble. Es por ello que lo demanda en desalojo, no sin antes explanar el fundamento de derecho de su demanda. Contestación de demanda La parte demandada quedó representada por el defensor ad-litem, Dr. Manuel Reina Flamerich; IPSA # 1271, por motivo de que las veces que el alguacil: Giancarlos Peña, fue a buscarlo para citarlo personalmente, no lo pudo ubicar porque—dice—sale muy temprano y regresa en horas de la noche. El defensor ad-litem, en la oportunidad legal, rechazó la demanda, no sin antes dejar constancia que le pasó un telegrama avisándole de su nombramiento y del juicio incoado en su contra. El defensor alegó que desde el vencimiento de la prórroga legal hasta el día de la presentación y admisión de la demanda, han transcurrido un año y seis meses; circunstancia esta que hace que se actualice a favor de su defendido la tácita reconducción del contrato. Examen de las pruebas 1.- Al folio 29 y ss corre un documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, sobre le apartamento 3A-4 que forma parte de la casa quinta No.10-07, identificada en el libelo. Se tiene por auténtico. En él se fijó una duración de seis meses, a partir del 25 de noviembre de 2004; sin que en ningún caso existiera la posibilidad de prórroga contractual automática si no hubiese aviso en contrario ; lo que significa que el vencimiento contractual caía fatal e irremisiblemente el 25 de mayo de 2005, comenzando entonces, de pleno derecho, a partir de allí, la prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el art. 38 letra a) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la cual concluiría el 25 de noviembre de 2005. Sin embargo en el libelo se dice que a partir del 25 de noviembre de 2005, es cuando comenzaba la prórroga legal de seis meses, y así se le notificó al inquilino; la cual concluiría el 25 de mayo de 2006 ¡Nosotros vemos, por el contrario, que el 25 de noviembre de 2005 era la fecha en que terminaba la prórroga legal de seis meses, no que comenzaba! Para que la prórroga legal empezara el 25 de noviembre de 2005, deberá probarse antes que en el contrato fue extendida su vigencia hasta dicha fecha; ya que en caso contrario, el 25 de noviembre de 2005, es la fecha en que termina la prórroga legal; no, cuando empieza. Pero como veremos más adelantes, cuando examinemos el documento que riela al folio 33, las partes, lejos de prolongar o extender la vigencia del contrato, afirmaron que convenían en NO renovarlo. Al seguir el arrendatario ocupando el inmueble como inquilino el tiempo que media entre el 25 de noviembre de 2005 y el 25 de mayo de 2006, se actualiza la tácita reconducción del contrato, consagrada en el art. 1660 CC, que a la letra dice así: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento , el arrendatario queda y se le deja en posesión de la casa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin duración de tiempo” Lo que ocurrió fue que el arrendador (mejor dicho, el arrendatario, como se verá en el documento que se examinará en el número siguiente) calificó el tiempo de la prórroga legal, que como sabemos arranca de pleno derecho (art.38 Decreto Ley), en una prórroga convencional del contrato—que en el libelo se dice que fue producto de un convenio entre las partes, lo cual se deberá demostrar—haciendo comenzar el decurso de la prórroga legal, cuando en realidad ella estaba concluyendo; por lo que el tiempo que él consideró o calificó de prórroga legal era un espacio de tiempo posterior a su expiración, donde inevitablemente el arrendatario quedaba y se le permitía de hecho seguir en la posesión y uso de la cosa (art. 1600 CC). La tácita reconducción del contrato no se actualiza porque el arrendador se hubiere demorado un año y seis meses en presentar su demanda de cumplimiento, después de la conclusión de la prórroga legal, como lo dice el defensor ad-litem; ya que en la ley no se establece ningún lapso de tiempo para demandar el cumplimiento del contrato después del vencimiento de la prórroga legal; sino ella se actualiza porque después de la fecha de vencimiento de la prórroga legal—que el actor calificó que era el comienzo de ella—al inquilino se le permitió seguir como tal en el uso del inmueble, lo que, en nuestro concepto, actualiza la tácita reconducción del contrato. 2.- Al folio 33 corre un documento privado firmado solo por la parte demandada, pero que fue acompañado con el libelo por la parte actora, representativo de una declaración de las partes, donde se dice: “que el contrato de arrendamiento de seis meses, se ha convenido en no renovarlo, acordándose una prórroga legal de seis meses, que va desde el 26 de noviembre de 2005 hasta el 25 de mayo de 2006”. Pues bien, si el contrato es de seis meses y se conviene en no renovarlo, esta claro que el plazo de vigencia del contrato termina irremisiblemente el 25 de mayo de 2005, ya que él había comenzado a partir del 25 de noviembre de 2004. Y a partir de esa fecha de terminación, comienza la prórroga legal; ya que, de acuerdo con el art. 39 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ella opera de pleno derecho. Y si la prórroga legal es de seis meses, de acuerdo con el art.38 letra a) del Decreto ley de la materia, ella entonces finaliza el 25 de noviembre de 2005; y no, que empieza el 26 de noviembre de 2005, como se dice en ese documento. Entonces el tiempo que va del 26 de noviembre de 2005 hasta 25 de mayo de 2006, es un lapso de tiempo posterior al vencimiento de la prórroga legal, por lo que consideramos que ahí se actualizó la tácita reconducción del contrato, de conformidad con los arts. 1600 y 1614 del CC. Para considerar que la prórroga legal iniciaba su decurso el 26 de noviembre de 2005—como se dice allí—debía haberse probado que el contrato había sido renovado, prorrogado o extendida su duración hasta el 25 de noviembre de 2005; pero, por el contrario, en el mismo documento examinado se dice claramente—además que ya se dijo en el contrato examinado antes—que el arrendamiento era de seis meses y no se renovaba. En el documento del contrato de arrendamiento anteriormente examinado, se dijo: En ningún caso el contrato se prorrogará. Si las partes desean darle nueva vida a la relación contractual, ambas partes deberán proceder a discutir los términos, y si fuera el caso a subscribir un nuevo contrato de arrendamiento. En otras palabras: en dicho acuerdo, que ahora se examina, el demandado califica de prórroga legal lo que en realidad no era prórroga legal, sino un tiempo posterior a la prorroga legal, calificación que no impide que el juez califique correctamente dicho tiempo de acuerdo con el art. 1600 y 1614 CC, de conformidad con el principio juris novit curia. 3.- Al folio 101 corre acta de la declaración del testigo YARITZA KATIUSKA PIMENTEL SUAREZ, promovida por la parte actora. De dicho interrogatorio se constata que la parte actora le pidió la devolución del apartamento por el vencimiento de la prórroga legal. Ya dijimos que para que la prórroga legal comenzara el 26 de noviembre de 2005 y terminara en la fecha 25 de mayo de 2006, debíase haber probado que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, había sido renovado o prorrogado o extendido su vigencia hasta el 25 de noviembre de 2005; habida cuenta que, de acuerdo con la cuenta que sacamos, la prorroga legal comenzó el 25 de mayo de 2005 y terminó el 25 de noviembre de 2005. Y el tiempo referido no era prorroga legal, sino un tiempo posterior al vencimiento de la prórroga legal. 4.- Al folio 103 corre acta de la declaración del testigo FRANCISCO DE SALES PEREZ VARGAS, promovido por la parte actora. De dicho interrogatorio se constata que la parte actora le pidió la devolución del apartamento por el vencimiento de la prórroga legal. Ya dijimos que para que la prórroga legal comenzara el 26 de noviembre de 2005 y terminara en la fecha 25 de mayo de 2006, debíase haber probado que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, había sido renovado o prorrogado o extendido su vigencia hasta el 25 de noviembre de 2005; habida cuenta que, de acuerdo con la cuenta que sacamos, la prorroga legal comenzó el 25 de mayo de 2005 y terminó el 25 de noviembre de 2005. Y el tiempo referido no era prorroga legal, sino un timpo posterior al vencimiento de la prórroga legal. Conclusión Visto el material probatorio arriba examinado, podemos decir que por una errada determinación o calificación de cuando comenzaba y terminaba la prórroga legal, el inquilino quedó y se lo dejó de hecho en el uso del apartamento como arrendatario, calificando de prórroga legal lo que en realidad era un tiempo posterior al vencimiento de la prórroga legal, haciendo entonces que se actualizara a su favor la figura de la tácita reconducción del contrato, consagrada en el art. 1600 del Código Civil. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó Lidia Villafuerte de Vargas contra Miguel Alfredo Armas, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de julio de dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSÉ EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria Acc. MAILYNG ESCULPI Nota: En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente. La Secretaria