TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
192° Y 144°
PARTE ACTORA: RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos 1.730.555, 2.136.272 y 2.764.909 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GUILLERMO FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 1.666.635.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: INGRID ADELE ALISETTI PACILLO y CARLOS ALFREDO ROJAS RODRIGUEZ, abogados en ejercicios, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.406 y 29.457, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NELSON FIGALLO y PRISCA MALAVE, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 823 y 21.555 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
Sentencia definitiva
EXPEDIENTE: AP31-V-2007-001017.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se plantea la controversia cuando la parte actora aduce que en fecha 3-3-1971 el ciudadano Edgardo Marchesi Volpi, en carácter de arrendador cedió mediante una carta al ciudadano GUILLERMO FERNANDEZ, como arrendatario un inmueble distinguido con el No 32 del edificio MARCO AURELIO, situado en la Avenida Ávila Sur de Altamira, Estado Miranda, documento que acepta en su carácter de apoderado general de las ciudadanas RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON como herederas a título universal, legatarias y albaceas. Que dicho arrendatario ha dejado de cancelar por su ocupación el canon correspondiente a los meses de julio del 2004 hasta el mes de mayo de 2007.
Por otro lado, los apoderados judiciales de la parte demandada, en la oportunidad de contestar al fondo de la demanda rechazaron, negaron y contradijeron los argumentos esgrimidos por la parte accionante, invocando estar solvente en el pago de los cánones reclamados, alegando además que el inmueble se encuentra exento de pago de alquiler por encontrarse deteriorado. Invocan la falta de cualidad del actor así como oponen cuestiones previas.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
Sometida a la distribución de turno, con fecha 08 de junio del año 2007, quedó la causa atribuida a este juzgado quien admitió la demanda por auto del 18 de junio del mismo año, mediante los trámites del juicio breve.
En fecha 28 de junio de 2007, compareció el apoderado actor y consignó los fotostatos correspondientes, a los fines de librar la compulsa, siendo que además consignó los emolumentos necesarios para el traslado del alguacil.
Consta que el 19 de julio del año 2.007, compareció el ciudadano Hely Sanabria, alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y manifestó su imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.
La parte actora solicitó la citación por carteles, pedimento que fue negado por este Tribunal, ya que el ciudadano alguacil se reservó la compulsa para gestionar la citación en una nueva oportunidad.
En vista del agotamiento de la citación personal, previa petición del actor y mediante auto de fecha 10 de octubre de 2007, se libraron los respectivos carteles de citación, los cuales fueron retirados por la actora el 11-10-2007 para su publicación.
En fecha 24/11/2007 compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó las publicaciones de los diarios El Nacional y Ultimas Noticias, los cuales fueron agregados a los autos el 7 de diciembre de 2007. Asimismo, el secretario titular de este juzgado abogado Francris Pérez Graziani procedió a fijar el cartel de citación en el domicilio del demandado dejando constancia a los autos el 30-01-2007.
El 28 de febrero de 2008, el apoderado actor solicitó el nombramiento del defensor ad-litem a los fines de continuar el procedimiento, pedimento que fue acordado mediante providencia de fecha 4 de marzo de 2008, cargo este que recayó en la persona del abogado LUIS ROBAINA, quien fue debidamente notificado y juramentado.
En fecha 27 de marzo de 2008, compareció la abogada PRISCA MALAVE DE FIGALLO y consignó poder otorgado por el ciudadano GUILLERMO FERNANDEZ, asimismo se dio por citada en el presente juicio.
La parte demandada procedió a contestar la demanda en fecha 3/04/2008, alegando defensas previas contenidas en los ordinales 2º, 4º, 6º y 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 346 eiusdem; además invocando la falta de cualidad del actor, la solvencia del pago exigido, y negando la procedencia de la demanda, negando los hechos, invocando por último que el inmueble está exento de generar cobro por su estado físico.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA

ALEGATOS DEL DEMANDANTE
El abogado CARLOS ROJAS RODRIGUEZ procedió como apoderado judicial de las ciudadanas RINA PACILLO de ALISETTI, FILOMENA PACILLO de GUIDA y SILVIA PACILLO de LEON a quienes acreditó como herederas a título universal, legatarias y albaceas del causante VINCENZO PACILLO IANNUZZELLI todo conforme al testamento abierto que fue otorgado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del primer circuito del municipio Sucre del estado Miranda en fecha 06 de febrero de 1997, bajo el Nro.13, tomo único, protocolo cuarto; y su modificación protocolizada por ante la misma oficia en fecha 06 de diciembre de 2005, bajo el Nro.10, tomo 1, protocolo 4º.
Que sus representadas representan el ochenta por ciento (80%) de la masa hereditaria, a su decir, la mayoría de la sucesión conforme al artículo 764 del Código Civil.
Respecto al fondo argumenta que en fecha 3-3-1971 el ciudadano Edgardo Marchesi Volpi, cedió mediante una carta al ciudadano GUILLERMO FERNANDEZ, un inmueble distinguido con el No 32 del Edificio MARCO AURELIO, situado en la Avenida Ávila Sur de Altamira, Estado Miranda, documento el cual acepta en su carácter de apoderado general de las ciudadanas RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON.
Asimismo, alega que el arrendatario ha dejado de cancelar por su ocupación lo correspondiente al mes de julio del 2004 hasta el mes de Mayo de 2007 y a pesar de sus esfuerzos en el cobro extralitem de los daños y perjuicios por la ocupación del inmueble, el incumplimiento se refleja en la falta de pago, aún cuando se encuentra vigente una regulación desde el 12 del 2000 que fijó un canon de Bs.97.875, arrojando un cifra total por concepto de daños equivalente a Bs. 3.425.625.
Que en virtud de los hechos expuestos demanda al ciudadano Guillermo Fernández, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en el Desalojo del inmueble arriba identificado y por ende entregar el apartamento libre de personas y bienes materiales.
ALEGATOS DEL DEMANDADO.

En la oportunidad de dar contestación el apoderado judicial de la parte demandada, compareció negando, rechazando y contradiciendo la demanda incoada contra su representado, por no ser ciertos los hechos alegados por la actora en el libelo, asimismo opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos del artículo 340 eiusdem ordinales 2º, 4º, 6º, 7.
Invocó conforme la norma 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad de la actora, en virtud de no haber acreditado ante esta instancia su condición de propietaria y arrendadora del inmueble.
Respecto al fondo alegó estar solvente negando existir causal de desalojo, señalando que el inmueble está exento de pago por no estar en condiciones de habitabilidad.
Seguidamente y en vista a las defensas previas alegadas por la parte demandada, pasa este Tribunal a resolverlas como punto previo conforme al artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Primer punto previo
De la resolución de las cuestiones Previas.

El demandado consideró existe la procedencia de la cuestión previa relativa al defecto de la demanda (art.346 CPC), porque a su decir existen omisiones a los requisitos establecidos en los ordinales 2º, 4º, 6º, 7º, del artículo 340 eiusdem.
Establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 6º: lo siguiente: Dentro del plazo fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas
“El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”

1.) Relacionado con el ordinal 2º el artículo 340 se refiere:
“El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen.”
Señala la parte demandada, que el actor no expresa el carácter del demandado, así como no señala el carácter de las actoras. Si bien es cierto que el libelo es poco extenso y explicativo; considera quien decide que de la lectura del mismo se evidencia que el apoderado actor señala que en fecha 3-3-1971 el ciudadano Edgardo Marchesi Volpi, cedió mediante una carta al ciudadano GUILLERMO FERNANDEZ, un inmueble distinguido con el No 32 del Edificio MARCO AURELIO, situado en la Avenida Ávila Sur de Altamira, Estado Miranda, documento el cual manifestó aceptar en su carácter de apoderado general de las ciudadanas RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON, relativo a la cesión de la cualidad del arrendatario.
Por otro lado sostiene el apoderado actor que dichas ciudadanas actúan en su carácter de Herederas a Titulo Universal, Legatarias y Albaceas de su finado padre VINCENZO PACILLO IANNUZZELLI, condición última que se desprende de la copia simple del documento registrado en fecha 2/02/1997 por ante el Registrado Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 13, Tomo único, protocolo 4º.
De lo anterior debe colegirse que, el apoderado actor acepta (en nombre de sus representadas) la cesión del contrato al demandado como inquilino, y es con ese carácter que se le demanda (falta de pago de cánones). Luego, al afirmar que sus mandantes son herederas universales, legatarias y albaceas de su causante, y “aceptar” esa cesión del contrato verbis al inquilino, queda claro que se presentan a juicio como propietarias-arrendadoras.
En consecuencia y por las razones expuestas, no puede prosperar la cuestión previa opuesta y ASI SE DECIDE.
2) Con relación con el ordinal 4º del artículo 340, refiere:
El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión indicando su situación y linderos, si fuere inmueble;…”
Igualmente el demandado señala que el actor en el libelo de la demanda no expresa cual es el objeto de la pretensión, ya que no describe el inmueble con precisión. Observa este sentenciador del estudio del libelo de la demanda, que la parte actora si bien no señaló en su libelo de la demanda los linderos, medidas y demás determinaciones del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la jurisprudencia ha explicado de manera pacífica, que en estos casos basta con la identidad del inmueble (sin necesidad de señalar linderos), pues no se está discutiendo la titularidad del mismo. No tiene sentido que el demandado invoque que no aparecen los linderos de un inmueble que él mismo ocupa y que no niega su existencia, antes bien, valiéndose de su defensa alega que está inhabilitado para pagar canon alguno por su deterioro. Por este motivo, no puede prosperar la cuestión previa.
3.) Relacionado con el ordinal 6º del artículo 340, el cual se refiere:
“Los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán presentarse con el libelo”
Con respecto al ordinal 6° del 340, el demandado señala que el actor no produce con el libelo los instrumentos fundamentos de su acción, ya que según su decir “tan solo” consigna fotocopia de una Resolución de fecha 7/11/2000, que expresa como solicitante ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a la Sociedad Mercantil Arrendadora Obelisco, C.A, en su carácter de propietaria del inmueble Edificio Marco Aurelio, más no consta en autos que dicha Resolución esté definitivamente firme y que haya sido notificada al ciudadano Guillermo Fernández.
Observa este sentenciador: En primer lugar que estamos en presencia de una reclamación por la existencia de un contrato verbis “que no ha sido negado por el demandado”, pues de hecho éste consigna sumas de dinero por ese concepto a favor de VICENTE PACILLO o INMOBILIARIA ARAUCA, C.A.
Sobre la cualidad de los accionantes es suficiente el testamento abierto promovido y respecto al fondo son instrumentos fundamentales de la demanda exigida en el artículo 434 CPC:
a) la carta privada por medio del cual el ciudadano EDGARDO MARCHESI VOLPI cede al ciudadano GUILLERMO FERNANDEZ el inmueble de juicio.
b.) La resolución de la Dirección de Inquilinato invocada como vigente por el accionante, que al ser presentado en copia simple por la parte demandante no la descalifica como valor de pruebas, debiendo su contraria impugnar su contenido tratándose de un documento administrativo de carácter público. Y, en el presente caso no puede prosperar esta cuestión previa porque un asunto es que no produjo la resolución y otra que la haya presentado en copia simple.
Sobre la otra defensa que no consta que haya sido notificada, en la etapa de pruebas se demostró por prueba de informes que la Dirección de Inquilinato si notificó a los inquilinos del edificio a los que hace referencia la resolución, lo que hace improcedente el defecto invocado.
4.) Relacionado con el ordinal 7º del artículo 340, el cual se refiere:
“Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas.”
La parte demandada alega que no señaló la actora en su escrito libelar las causas o el derecho que lo asiste, como no precisa los conceptos que justifiquen en su petitum segundo, al exigir lo correspondiente a los daños y perjuicios.
Considera este sentenciador, que si bien el libelo es poco explicativo sobre este y otros temas, de su estudio concluye este juzgador que la actora señala la cantidad de Tres Millones cuatrocientos veinticinco mil seiscientos veinticinco Bolívares (Bs. 3.425.625,00) por concepto de Daños y perjuicios que se traduce a su decir, por la ocupación del inmueble durante los mismos meses que señala como insolutos.
De manera que, si el actor produjo una resolución de Inquilinato que fijó su canon máximo mensual por el inmueble de autos, los daños y perjuicios exigidos deberán ser la sumatoria de cada canon fijado a razón de 97.875 como alegó, los cuales deben ser computados desde julio de 2004 a mayo de 2007.
Por lo anterior, se declara improcedente la cuestión previa.
Segundo punto previo
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Hay una situación que debe resolver quien decide previa a toda consideración de mérito, como es la procedencia o no de la falta de cualidad (del actor) advertida por el demandado al momento de dar contestación a la demandada. La Sala Civil del Supremo Tribunal ha reiterado que la falta de cualidad es una cuestión jurídica previa, que debe resolverse antes de entrar al Derecho reclamado.
En efecto, teniéndose la cualidad como requisito de la acción, su determinación es de importancia capital, ya que, por consecuencia lógica si no hay cualidad (sea activa o pasiva) mal puede tenerse “legitimación” para reclamar algún derecho subjetivo. Ello implica que si el Tribunal asume que no hay cualidad (carácter procesal), mal se entraría a estudiar la pretensión que es un requisito de mérito (carácter sustantivo).
En ese contexto, consta de autos que la parte demandada en su oportunidad procesal para dar contestación a la demanda opuso como EXCEPCIÓN PERENTORIA LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DEL ACTOR para sostener el presente proceso, ya que si bien es cierto que la actora reconoció y aceptó la cesión realizada a favor de su representado (demandado) por el ciudadano Edgardo Marchesi Volpi, tal relación arrendaticia es de índole verbal y a tiempo indeterminado y su representado no ha suscrito contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado con las actoras RINA PACILLO, FILOMENA PACILLO y SILVIA PACILLO, ni con el causante de las mismas VINCENZO PACILLO, a quien perteneció el Edificio.
A su decir, no consta que el contrato de arrendamiento fue cedido por Inmobiliaria Arauca, C.A, a favor de las actoras y que dicha cesión haya sido notificada a su representado.
El maestro Arminio Borjas señala que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y para Luís Loreto la cualidad expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede acción, de allí que se conecta el tema de la cualidad.
De conformidad con los principios que regulan el procedimiento civil, no solamente puede ejercer la acción el titular de un derecho o quien sea parte de una relación sustancial controvertida, ya que también puede intentar la acción toda persona que tenga interés procesal en la cosa juzgada por verse favorecido de alguna manera por ella. Así podemos señalar el interés de sujetos de derecho en demandar la nulidad de contratos no celebrados por ellos, titulo de ejemplo se puede mencionar la acción de los acreedores para demandar los actos realizados en fraude de sus derechos de crédito, la cónyuge para demandar los actos realizados en perjuicio de la comunidad conyugal; el heredero para demandar la nulidad de los legados en perjuicio de la legítima. Ello es conforme a lo establecido en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que establece que para proponer la demanda se requiere tener interés jurídico.
Al respecto enseñó LUIS LORETO en su trabajo “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”; ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, 1987, pág.225, que:
“Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado.”

Del trabajo de Loreto se colige pues que la Cualidad es un requisito de la acción, de allí que si no está acreditado la cualidad, no puede considerarse la acción incoada como procesalmente procedente, y menos la pretensión de la misma que es su contenido (de la acción).
En el presente juicio se observa que la cualidad de actora, queda demostrada de la copia simple del documento registrado en fecha 2/02/1997 por ante el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 13, Tomo único, protocolo 4º, contentivo del testamento abierto del ciudadano VINCENZO PACILLO, del cual, las demandantes aparecen como herederas universales, legatarias y albaceas.
En efecto de su contenido deriva la cualidad con que actúan en el presente juicio, ya que tratándose de un documento público tiene pleno valor conforme a lo previsto en el artículo 429 del CPC, siendo que del mismo se menciona el edificio Marco Aurelio del que forma parte el apartamento 32 objeto de juicio, como caudal hereditario del ciudadano VICENZO PACILLO a quienes las demandantes sucedieron en un total del 80% en su conjunto.
Además, el propio demandado produjo unas consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que tienen como beneficiarios Administradora Arauca y el ciudadano VICENTE PACILLO. Y así se decide.
Por último, mal podría ADMINISTRADORA ARAUCA ser o hacer más que de una simple gestión de administración, ya que no podría dar en arrendamiento el inmueble a su antiguo inquilino EDGARDO MARCHESI VOLPI (quien le cedió al demandado) por no tener facultad expresa tal y como previene el artículo 1688 del Código Civil. Por esa razón no es cierto que el contrato verbis haya sido celebrado entre esa administradora y el antiguo inquilino, y menos cierto que deba notificarse de una cesión (con respecto al arrendador) que es inexistente. Incluso, el mismo artículo que invoca el demandado (art.1550 del Código Civil) aplica para sí, cuando los causantes de su arrendador (a quien se le consigna) se dan por notificado de la cesión del contrato verbis respecto al arrendatario.
Finalmente demostrado que el causante VINCENZO PACILLO es beneficiario de las consignaciones que le hace el demandado GUILLERMO FERNANDEZ, así como demostrado el testamento abierto otorgado por aquél a las demandantes, que les confiere el carácter de albaceas, legatarias y herederas universales, en su conjunto pueden ejercer en la presente acción sus derechos y las de sus co-herederos como indica el artículo 168 del Código Civil.
Por lo anterior no puede proceder el alegato de falta de cualidad de los accionantes y ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar el material probatorio producido por las partes de conformidad con lo establecido en el art.509 CPC, según sigue:
a.) De las pruebas de la parte demandante: Promovió los siguientes medios probatorios junto al libelo de demanda:
1.) Marcado “A” riela a los folios 6 al 7, copia fotostáticas del documento poder otorgado por las ciudadanas RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON a los abogados INGRID ADELE ALISETTI PACILLO y CARLOS ALFREDO ROJAS RODRIGUEZ. Dicho instrumento es copia de un documento auténtico que no fue impugnado en forma alguna, razón por la cual este Tribunal le concede todo el valor probatorio que del mismo pueda desprenderse, conforme al artículo 1357 del Código Civil. Del mismo se evidencia la condición de apoderados judiciales de los mencionados abogados.

2.) Marcado “B” copia simple del acta de defunción del ciudadano VINCENZO PACILLO IANNUZELLI, cursante a los folios 10 y 11 expedida en fecha 7 de diciembre de 2005, por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia La Catedral. Dicho instrumento es copia de un documento auténtico que no fue impugnado en forma alguna, razón por la cual este Tribunal le concede todo el valor probatorio que del mismo pueda desprenderse, conforme a los artículos 1357 y 457 del Código Civil. Dicho instrumento es pertinente para demostrar la defunción del referido ciudadano y la condición de causante.

3.) Copia simple de Testamento Abierto del ciudadano VINCENZO PACILLO IANNUZELLI, cursante a los folios 12 al 23 registrado por ante el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Dicho instrumento es una copia del documento público que no fue tachado de falso, razón por la cual se le concede todo el valor probatorio, conforme al artículo 429 del C.P.C en concordancia con el artículo 1380 del Código Civil. Dicho documento es pertinente para probar la condición de las ciudadanas RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON como causantes de VINCENZO PACILLO IANNUZELLI. Del contenido de dicho testamento puede leerse que entre el activo hereditario se encuentra el inmueble objeto de juicio.

4.) Copia simple del documento de constitución de legados inmobiliarios, efectuado por el ciudadano VINCENZO PACILLO IANNUZELLI, en beneficio de sus hijas RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON. Dicho instrumento es copia de un documento público que no fue impugnado en forma alguna, razón por la cual este Tribunal le concede todo el valor probatorio que del mismo pueda desprenderse, conforme al artículo 429 del CPC en concordancia con los artículos 1357 y 1384 del Código Civil.
El mismo es pertinente para demostrar la condición de legatarias de la parte actora, sobre inmuebles propiedad del de cujus VINCENZO PACILLO IANNUZELLI, entre los que se menciona el edificio Marco Aurelio en el que se encuentra el apartamento 32 objeto de juicio.

5.) Al folio 29 marcado “E” consta en copia simple Recibo de Constancia de fecha 3/03/1971, mediante el cual el ciudadano Eduardo Marchesi cede al ciudadano Guillermo Fernández, el inmueble arrendado por la Administradora Arauca, ubicado en el Edificio Marco Aurelio No 32 Sur de la Plaza Altamira en la A. Ávila. En principio al no emanar del demandante ni de sus causantes no podría oponérsele al mismo, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil. Sin embargo la propia parte demandante acepta su contenido (relativo a la existencia de la cesión del inquilino anterior al vigente inquilino).
En ese recibo privado consta pues la cesión del inquilino anterior al nuevo inquilino. Esta confesión espontánea hecha en el escrito libelar tiene pleno valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, adminiculándose el contenido de tal recibo privado con las consignaciones que hace el inquilino cesionario GUILLERMO FERNANDEZ donde aparece como beneficiario VICENZO PACILLO o ADMINISTRADORA ARAUCA, siendo que ésta última aparece mencionado en el cuerpo de la cesión. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 510 CPC.

6.) Copia simple de la Resolución de Inquilinato de fecha 27 de noviembre de 2000, cursante a los folios 32 al 34. La parte demandada ha insistido en dos defensas respecto a este medio: a) que cursa en copia simple y no certificada, y b) que no consta que la misma esté firme o haya sido notificada. Nada dijo sobre su mérito de pruebas o valor como tal, apreciándola quien decide como legalmente promovida ya que tratándose de un documento público administrativo como ha sostenido la jurisprudencia, debió ser impugnado o tachado de falso (como acto jurídico) conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Es pertinente para probar que en fecha 11/04/2000 la apoderada judicial de la sociedad mercantil OBELISCO, C.A; quien aparece en sede administrativa como propietario para entonces pidió regulación sobre el inmueble de juicio, fijándose un alquiler en la cantidad de 94.500,oo por el apartamento Nro.32.

En la oportunidad probatoria la parte accionante se valió de los siguientes medios:

1.) Prueba de informes para que la Dirección de Inquilinato contestara si la resolución que reguló el edificio Marco Aurelio producida junto al libelo de demanda, fue debidamente notificada a los inquilinos. Esta prueba fue admitida en su oportunidad por aplicación de lo establecido en el artículo 433 del CPC, teniéndose en tanto legal por ser recibida su respuesta junto a las copias que en oficio remitido por esa dirección acompañó (folios 372-386). A pesar que la respuesta del referido oficio se recibió vencido el lapso probatorio, se tiene por legal porque fue promovida y remitido el oficio de este tribunal durante el lapso de pruebas.
Ya la doctrina procesal ha explicado que este tipo de pruebas debe ser valorada aunque las respuestas que contienen los informes lleguen posterior al lapso de pruebas; siempre y cuando se hayan promovido en su debida oportunidad.
2.) Folios 110-114 produjo copia simple de la resolución de inquilinato que ya había producido en el libelo, cuyo valor se da por reproducido.

b.) De las pruebas de la parte demandada: Junto con la contestación a la demanda presentó los siguientes medios:
1.- Copia fotostática de contrato de arrendamiento cursante a los folios 83 al 87, suscrito entre Inmobiliaria Arauca C.A y Edgardo Marchesi Volpi, sobre un apartamento ubicado en la avenida Luis Roche, Edificio Marco Aurelio apto. 32, Altamira Sur. Dicho instrumento es un documento privado que no emana de la parte demandante ni de sus sucesores, por lo que no puede serle opuesto al demandante “por no emanar de él”.
Sin embargo, a pesar de no ser legalmente promovido (art.444 CPC) se adminicula su contenido con el recibo privado (folio 29) que promovieron ambas partes, ya que del referido recibo se evidencia que se menciona a ADMNISTRADORA ARAUCA como arrendadora frente a LUIS MARCHESI VOLPI quien fue la persona que cedió como inquilino al ciudadano GUILLERMO FERNANDEZ.
Además el propio demandado consigna ante el juzgado 25º de Municipio sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento a favor de ADMINISTRADORA ARAUCA y/o VICENZO PACILLO. De lo anterior se puede relacionar en forma de indicio tanto el recibo privado (folio 29 y 88) como las consignaciones de arrendamiento, con el contrato de arrendamiento objeto de análisis, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 510 CPC.

2.- Al folio 88, cursa fotocopia simple de recibo de constancia de fecha 3/03/1971, mediante el cual el ciudadano Eduardo Marchesi cede al ciudadano Guillermo Fernández, el inmueble arrendado por la Administradora Arauca, ubicado en el Edificio Marco Aurelio No 32 Sur de la plaza Altamira en la Avenida Ávila. En cuanto a la valoración del presente documento, este Tribunal se remite a lo expuesto en líneas anteriores.

3.- A los folios 89 al 106 produjo copias al carbón de 36 planillas de depósitos bancarios efectuadas por el ciudadano Guillermo Fernández a favor de Inmobiliaria Arauca/Vicente Pacillo en la cuenta del Banco Industrial de Venezuela, bajo el Nro00030012870001037592.
Dichos instrumentos se desechan por cuanto cada uno versa sobre la suma de Bs.5.799,oo y no por las sumas reclamadas por el actor según resolución de Inquilinato (97.875,oo).

Luego durante el lapso de pruebas, la demandada produjo:
1.) Desde los folios 121 al 327 cursan fotocopias certificadas del expediente de consignaciones llevado por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y efectuado por el ciudadano Guillermo Fernández en beneficio de Inmobiliaria Arauca o Vicente Pacillo. Dicho instrumento constituye copias certificadas de un documento público, al cual este Tribunal le concede todo el valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil
Sin embargo, hacen prueba en contra del propio promovente toda que vez que conforme la prueba de informes promovida por la parte contraria, mediante oficio la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento informó a este despacho que los inquilinos del edificio Marco Aurelio estaban debidamente notificados de la regulación de alquileres.
En consecuencia, estas pruebas son pertinentes para demostrar el quid del asunto, como es la falta de pago de los cánones indicados por el accionante a razón de lo establecido en la regulación de Inquilinato. En cada consignación, el demandado solo depositó sumas inferiores a lo regulado (Bs.5.799,oo) por cada mes.

2.) A los folios 328-532 cursa Inspección ocular extra litem evacuada por ante el extinto Juzgado Undécimo de Parroquia de esta Circunscripción Judicial en fecha 22/11/1995. Dicho instrumento si bien es un documento público legalmente promovido, al mismo no se le concede valor probatorio alguno, por cuanto no demuestra el hecho alegado por la parte demandada, referente a la inhabitabilidad del inmueble de juicio. De la lectura de la referida inspección sólo se deja constancia de circunstancias del estado del inmueble, sin que sea por sí sola, prueba concluyente para que el inmueble sea considerado inhabitable o exento de alquiler como dispone el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3.) A los folios 353-365 cursa informe Técnico expedido por la Alcaldía de Chacao en fecha 7/04/2008. Si bien dicho documento es un documento público administrativo que está legalmente promovido por aplicación de los artículos 429 CPC y 1384 del Código Civil, el mismo no es pertinente para probar el hecho alegado por quien la promovió, en cuanto a la inhabitabilidad del inmueble de juicio.
Dicho informe técnico no concluye que el inmueble esté o sea inhabitable. En consecuencia, si bien el edificio presente deterioro, no se encuentra previsto dentro de los mencionados en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dispone el art.6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas “ranchos”, que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.”

4.) Al folio 399 cursa resultados de la prueba de informes requerido por la Alcaldía de Chacao en fecha 28 de mayo de 2008, para que informare si efectivamente produjo informe técnico, con lo cual, contestó que sí. No obstante dada su impertinencia se tiene sin valor de pruebas, porque en sí, sólo acredita que se elaboró informe técnico, pero antes se desechó dicho informe por impertinente.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
Tal como lo preceptúa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y con lo que respecta a la demandada, deberá probar algún hecho extintivo, invalidativo o modificativo de los hechos reclamados, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil.

Luego del debate probatorio quedaron probados los presentes hechos:
1.) El fallecimiento del ciudadano VICENZO PACILLO.
2.) La condición de coherederos, albaceas y legatarios de los ciudadanos RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON respecto a su causante VICENZO PACILLO, y con ello reafirmada su cualidad activa para intentar juicio conforme los artículos 16 y 168 del Código de Procedimiento Civil.
3.) El contrato de arrendamientos suscrito en forma privada entre ADMINISTRADORA ARAUCA, C.A. y el ciudadano EDGARDO MARCHESI VOLPI. Que administradora ARAUCA no podría darlo en arrendamiento por más de dos -2- años por carecer de facultad del propietario para ello, siendo por este motivo que el propietario y/o sus causahabientes mantienen la legitimación para ser arrendadores e intentar acciones judiciales.
4.) Por documento público contentivo en testamento abierto, que el ciudadano VICENZO PACILLO aparece como propietario tanto del terreno como del edificio Marco Aurelio (donde está el inmueble Nro.32 objeto de juicio), folio 17.
5.) Que existe recibo que hace constar la cesión que hiciera el inquilino anterior EDGARDO MARCHESI VOLPI al ciudadano GUILLERMO FERNADEZ por el inmueble de autos.
6.) Que el ciudadano GUILLERMO FERNADEZ a pesar de desconocer la cualidad de los demandantes como causahabientes del señor VICENZO PACILLO, consigna cánones de arrendamiento a favor de éste último quien está fallecido según recaudos de autos. También consigna a favor de ADMINISTRADORA ARAUCA, C.A.
7.) Que la Dirección de Inquilinato reguló el inmueble Edificio Marzo Aurelio en el año 2000 y que fijó para el apartamento 32 la suma de 94.500 cada mes (folio 33)
8.) Que la referida resolución administrativa fue debidamente notificada según consta de prueba de informes (folio 372), por lo cual siendo acto administrativo de efectos particulares tiene ejecución inmediata.
9.) Que las consignaciones efectuadas por la parte demandada por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial a beneficio de Administradora ARAUCA y VICENTE PACILLO, a pesar que corresponden a los meses señalados por la parte actora como insolutos, no se hizo por la suma de Bs.94.500,oo según regulación sino por Bs.5.799,oo por cada mes.
10.) Que el inmueble objeto de juicio no se encuentra dentro de los establecidos en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto no está exento de regulación, no es un “rancho” ni un inmueble inhabitable.
Demostrado que el inquilino no pagó los cánones por la suma indicada por la regulación, no puede considerarse solvente. Estando en mora, por incurrir en la falta de pago de más de dos mensualidades, consecutivas, incurre en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Habida cuenta que el actor cumplió con su carga de pruebas (art.506 CPC), no así el demandado (art.1354 Código Civil).
Respecto a las sumas reclamadas por el accionante a razón de Bs.97.875,oo por cada mes, como indemnización de daños y perjuicios, no procede sino a razón de Bs.94.599,oo como se evidencia de la propia regulación presentada por el mismo, siendo por este yerro que la demanda procede en forma parcial. Por la plenitud de la prueba procede la presente demanda, por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO siguen los ciudadanos RINA PACILLO DE ALISETTI, FILOMENA PACILLO DE GUIDA y SILVIA PACILLO DE LEON, como causahabientes del ciudadano VICENZO PACILLO en contra del ciudadano GUILLERMO FERNANDEZ, todos identificados en autos.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta por la parte demandada prevista en el ordinal 6º del artículo 346 CPC que remite a los requisitos del libelo de demanda establecidos en los ordinales 2º, 4º, 6º, 7º del artículo 340 CPC.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la excepción de falta de cualidad alegada por la demandada.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a la entrega material, real y efectiva del inmueble de autos, a la parte actora constituido por:
“Apartamento Nro. 32 del edificio MARCO AURELIO, situado en la Avenida Ávila Sur de Altamira, Municipio Chacao, del Estado Miranda”
CUARTO: Se condena al demandado a pagar la suma de 94.500,oo Bs (Bs.F 9.540,oo) por cada mes por concepto de cánones insolutos desde julio de 2004 a mayo de 2007 según la regulación de inquilinato debidamente notificada.
QUINTO: No hay condenatoria en costas del demandado por haberse declarado parcial la demanda.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso de diferimiento, notifíquese a las partes. Publíquese y regístrese.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). 198° y 149°
EL JUEZ TITULAR
LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA ACC
MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ
En la misma fecha y siendo las dos y veinte de la tarde ( 2:20 pm ), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Quedó anotado al libro diario con el asiento Nro. 66 .
LA SECRETARIA ACC
MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ
Exp. AP31-V-2007-1017
LAPG/MFL.-