TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
198° y 149°
I. PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: ADRIA BUILDING A.B C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 07 de septiembre de 1992, bajo el Nº 13, Tomo 111 A pro.
PARTE DEMANDADA: MARITZA EURAMIA HERRERA DE CABELLO, venezolana, mayor de edad, de estado civil casada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.145.479.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: BEATRIZ ELENA QUINTIÁN, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 63.625.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MELYS G. REBOLLEDO ROMERO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 110.596.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble oficina 2-D, ubicada en el piso 2 del edificio Torre La Piñata, calle Real de Sabana Grande, El Recreo, Municipio Libertador
SENTENCIA DEFINITIVA
a) Planteamiento de la controversia:
Queda planteada la controversia cuando la empresa ADRIA BUILDING A.B, C.A. en su condición de arrendadora del inmueble arriba indicado del que se atribuye su propiedad, señala que el arrendatario del mismo MARITZA EURAMIA HERRERA de CABELLO se encuentra insolvente en el pago del canon convenido en la cláusula 3ª del contrato, a razón de Bs.600.000,oo (Bs.F.600,oo), desde junio de 2007 hasta la fecha de interposición de la demanda (septiembre de 2007), incurriendo en causal de resolución. Y, la demandada invoca que el contrato se indeterminó en tanto es improcedente el pedimento de resolución sino el desalojo, habiendo operado la tácita reconducción del contrato e invocando el pago de los meses señalados como insolutos según consignaciones de arrendamientos efectuadas ante el juzgado 25º de Municipio.

b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda con sus recaudos en fecha 17 de septiembre de 2007, quedando asignada a este Juzgado en esa misma fecha. Luego de haberse consignado los recaudos fundamentales de la demanda, la misma fue admitida mediante auto del 02 de octubre de 2007, por los trámites del procedimiento breve.
Consta gestión de citación personal de la unidad de alguacilazgo del circuito en la que la demandada se negó a firmar el recibo de la compulsa de citación, según diligencia del 05 de diciembre de 2007.
Antes de complementarse la citación de la demanda conforme al artículo 218 CPC, la parte misma compareció en diligencia del 07 de enero de 2008 y a su decir “se dio por citada”, cuando es lo propio señalar que ya se encontraba citada, solo que, faltaba complementar su citación mediante la boleta dejada por la secretaria del despacho.
Por esta razón, no fue necesaria tal fijación en virtud de cumplirse su fin con la presentación de la misma parte demandada, quien en forma oportuna presentó en fecha 12 de enero de 2008 escrito de contestación a la demanda, negando los hechos, invocando la solvencia de los cánones en reclamo y que en virtud de la indeterminación del contrato, la demanda debía desecharse por resolución siendo que a su juicio sólo podría ser demandada por desalojo.

II. PARTE MOTIVA.
Corresponde de seguidas verificar los términos en que quedó circunscrita la controversia, como establece el artículo 243 en su ordinal 3º del CPC:
Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora, que su representada suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la ciudadana MARITZA EURAMIA HERRERA DE CABELLO, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de marzo de 2006, anotada bajo el N° 63, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por otro lado expone, que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que su duración sería de un (1) año fijo contado a partir del primero (1°) de febrero de 2006, por lo que el contrato se encuentra vencido desde esa fecha, habiendo disfrutado además de su legítimo derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, alega que respecto al pago de los cánones de arrendamiento que se estableció en la cláusula tercera de dicho contrato por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (BsF. 600,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas el día primero (1°) de cada mes siguiente, y que la parte demandada se encuentra insolvente en tres (3) mensualidades, correspondientes desde el primero (1°) de junio de 2007, por lo que adeuda la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BsF. 1.800,oo). A tal efecto, demanda la resolución contractual en virtud de la falta de pago.

Alegatos de la demandada: La parte demandada en su escrito de contestación alegó la improcedencia de la acción de resolución de contrato intentada por la parte demandante por ser contraria a derecho, en virtud de haberse indeterminado el contrato, ante la falta de notificación del desahucio en el tiempo oportuno, siendo que tal notificación se realizó en forma extemporánea, manteniéndose así vigente el referido contrato. Asimismo, alegó que es falso que el canon de arrendamiento mensual debía pagarse el primer (1°) día de cada mes, ya que la cláusula tercera de dicho contrato establece que debe ser cancelado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes de manera adelantada, así como también es falso la aseveración de la insolvencia alegada por la demandante, ya que los cánones de arrendamientos reclamados se encuentran cancelados en el tiempo establecido, así como los demás cánones subsiguientes, los cuales fueron debidamente consignados por ante el Tribunal de consignaciones, es decir, por ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, según copias certificadas del expediente signado con el N° 2007-1217 cursante a los autos marcado “A”.
Igualmente, alega la representación de la parte demandada que la parte accionante intenta la presente acción de resolución de contrato, fundamentando su pretensión en la falta de pago, lo que a su decir, es improcedente por encontrarse indeterminado el contrato, y que la acción procedente era la de desalojo.
De la litispendencia y Conexión.
Propone el demandado que existe litispendencia con otra causa seguida entre las mismas partes ante el juzgado 5º de Municipio tramitada al expediente Nro.AP31-V-2008-00471. En tal sentido pide de este tribunal requiera al referido juzgado la remisión del expediente a los fines de hacer litispendencia. Cita a su favor el artículo 61 CPC.
Este tribunal a fin de verificar los hechos señalados, hace constar que libró oficio al referido juzgado 5º de municipio requiriéndole información, toda vez que conforme la norma 61 CPC, caso de existir litispendencia, se extingue el juicio.
Ahora bien, de la revisión del oficio que a su vez nos remite el juzgado 5º de municipio, se explica que la causa que se tramita en aquél tribunal es por Cumplimiento de contrato entre las mismas partes, por lo cual, sencillamente no es la misma causa petendi que exige el artículo 61 CPC, no procediendo en tanto la litispendencia.
Respecto a la acumulación propuesta tampoco procede ya que conforme al artículo 81 ordinal 4º no puede acumularse si una de las causas, como la que contiene este expediente, “…estuviere vencido el lapso de promoción de pruebas…”
Por todos los motivos señalados, no procede ni la litispendencia de esta causa (su extinción) ni la acumulación de la presente causa con la seguida ante el juzgado 5º de Municipio. Y así se declara.

De la naturaleza del contrato
Es prioritario resolver el asunto de la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de juicio, ya que de su establecimiento depende si procede o no la presente demanda de resolución de contrato.
La demandante alega estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y en base a ello pide la resolución contractual conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, alegando la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses desde junio de 2007 hasta la fecha de interposición de la demanda (septiembre de 2007). Por su parte, la demandada alega estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, insistiendo en la improcedencia de la demanda por resolución de contrato, debiéndose demandar el desalojo conforme lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aprecia quien decide, que para solucionar el quid del asunto es menester relacionar la normativa que aplica en la materia y poder subsumir los hechos en algunas de dichas normas. Por un lado tenemos, que el contrato de arrendamiento estableció en la cláusula tercera como duración un (1) año fijo, con vigencia desde el primero (1ro) de febrero de 2006 al primero (1ro) de febrero de 2007. Hay que resaltar que la propia cláusula señalada, precisó que se trataba de un plazo fijo.
Aquí entonces hay que establecer, si aplica el contenido del artículo 1600 del Código Civil o el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, vencido el plazo fijo establecido por las partes, el contrato se mantuvo en el tiempo, en el sentido de que el inquilino continuó en el inmueble y el arrendador continuó recibiéndole los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento.
Así las cosas, el artículo 1600 del Código Civil establece que:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

Por otro lado, el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”

En consecuencia, tenemos dos normas que aparentemente se contradicen, ya que la primera dispone que si el inquilino se le deja en el inmueble al vencimiento de término fijo, se entenderá renovado el contrato automáticamente y su tratamiento es de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado (art. 1600 Código Civil); pero la segunda norma dispone que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (encabezamiento del art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Sucede en la práctica que alguna de las partes notifique a la otra de su respectiva voluntad, bien de prorrogarlo o no (si el contrato permite prorroga contractual), bien de notificar a la otra que se hará uso de la prorroga legal o no. Ello ocurre para evitar caer como en el presente caso, en criterios de interpretación del contrato, donde las partes en vez de otorgarse seguridad en sus respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, respectivamente, permiten que sea el Juez quien dirima tal ambigüedad.
En efecto, el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, permite a los jueces interpretar los contratos cuando haya ambigüedad, oscuridad o lagunas en los mismos. En el presente caso, como aditivo a la situación planteada, el arrendador procedió después de vencerse el plazo fijo, a notificar a través de un tribunal al arrendatario, que el contrato no le sería prorrogado (folios 17 y 18).
Observa este Juzgador, que mal podría el arrendador notificar a su arrendatario, que el contrato no le sería prorrogado, cuando no se había previsto en dicho contrato posibilidades de prorroga. Lo idóneo sería que el arrendatario hubiere notificado a su arrendador, antes del vencimiento del tiempo fijo de un (1) año, que haría uso o no de la prorroga legal prevista en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que como se dijo es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, con lo cual este ultimo no puede tener conocimiento que su inquilino hará uso de tal prorroga, si no se le comunica.
Ahora bien, el artículo 38 de la Ley especial citado, es posterior al artículo 1600 del Código Civil, y de preeminencia con respecto a aquél, dada la irrenunciabilidad a los derechos del inquilino, para que pueda ejercer la prorroga contractual.
En efecto, la aparente colisión de normas citadas se resuelve conforme lo dispone el artículo 14 del Código Civil, que establece:
“Las disposiciones en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”

Por consiguiente, estando en presencia de materia arrendaticia con Ley especial, tiene aplicación preferencial el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido, de tenerse prorrogado legalmente el contrato al vencimiento del lapso de duración natural, manteniéndose su naturaleza determinada.
Como antes se explicó, es irrelevante la notificación judicial practicada por el arrendador durante la vigencia de la prorroga legal, ya que en ella se notifica que el contrato no sería prorrogado, y está demostrado que el contrato no era prorrogable contractualmente.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a.) Pruebas de la demandante: Junto con el libelo de demanda produjo el demandante el siguiente medio instrumental:
1.) Marcado “B” a los folios 10-13 cursa fotocopia simple de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública 8ª del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 10 de marzo de 2006, anotado con el Nro.63, tomo 20. La parte contraria contra quien se opone nada dijo de su valor como pruebas, antes bien acepto la existencia de dicho contrato sobre el que invoca se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
De este modo, este documento de índole auténtico como dispone el artículo 1.357 del Código Civil se tiene como legalmente promovido por no ser tachado de falso por ninguna de las causales del artículo 1.380 eiusdem.
Dicho recaudo es pertinente, para probar que en la fecha en referencia la empresa ADRIA BUILDING AB, S.A. como arrendador celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos junto a la ciudadana MARITZA EURAMIA HERRERA DE CABELLO como inquilino y que se convino fijar un canon de arriendo en la suma de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,oo.)
2.) A los folios 15-18 cursa en copia simple notificación judicial practicada en jurisdicción voluntaria por el Juzgado 24º de Municipio de esta Circunscripción. A pesar que la parte contraria alega al folio 24 que esa notificación es extemporánea con relación al contrato de arrendamiento, como medio de pruebas no fue impugnado, teniéndose como legalmente promovido estando en presencia de un documento de índole público todo según lo establecido en el artículo 429 CPC en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
Al tenerse fidedigno su contenido, se evidencia que en fecha 10 de junio de 2007 se presentó el juzgado en referencia y notificó en la misma dirección del inmueble de autos al ciudadano PEDRO RODRÍGUEZ a quien identificó con la cédula de identidad Nro.10.779.322 como encargado, manifestando que la requerida ciudadana MARITZA HERRERA de CABELLO no se encontraba.
Este medio a juicio de quien decide es impertinente porque como se explicó arriba, el contrato no permitía prórroga contractual, sino legal.

b.) Pruebas de la demandada: Junto al escrito de contestación a la demanda, en la oportunidad respectiva propuso los siguientes medios:
1.) Marcado con la letra A en los folios 35 al 58, aparece copia certificada del expediente 2007-1217 de la nomenclatura del juzgado 25° de Municipio. Este recaudo consta debidamente certificado por el funcionario de ley, tal y como exige el artículo 1384 del código civil, teniéndose en tanto como legalmente promovido. Este medio de pruebas es pertinente para acreditar que la ciudadana Maritza Eurania Herrera de Cabello consignó desde el 17 de Julio 2007 ante el tribunal especial de consignaciones la suma de seiscientos mil bolívares (600,00 Bs.F) a favor de la sociedad de comercio ADRIA BUILDING A.B, C.A.
Ahora bien, para determinar si esta prueba beneficia o no al promovente, respecto a los meses reclamados como insolutos por la parte demandante junio de 2007 a septiembre de 2007, se analiza: el 17 de julio de 2007 consigna el canon correspondiente al mes de julio de 2007; y, el 20 septiembre de 2007 consigna el canon correspondiente al mes de agosto de 2007.
De la revisión anterior es evidente que las pruebas promovidas por la demanda hacen prueba en su contra, ya que de las mismas se destaca que no se consignó el canon correspondiente al mes de junio de 2007. El canon correspondiente al mes de septiembre de 2007, no puede ser exigido porque la prórroga legal de seis meses se computa así: marzo, abril mayo, junio, julio, agosto de de 2007.
También se evidencia de tales consignaciones que el mes de agosto no fue efectuado en forma oportuna ya que su fecha de pago como se desprende del folio 51 fue el 20 de septiembre de 2007, es decir, fuera de la oportunidad de 15 días continuos establecidos en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
En la etapa de pruebas la parte demandada, promovió en los folios 61 al 63 planillas bancarias correspondientes a la cuenta perteneciente al juzgado 25° de Municipio, que guarda relación con el expediente 2007-1217, y de su revisión se debe desechar como medios de prueba porque en su anverso se evidencia que trata de los meses de octubre de 2007, noviembre de 2007 y enero de 2008, los cuales no son objeto de debate en este juicio.

De las conclusiones probatorias.
Quedaron probados los siguientes hechos:
1) Que en fecha 10 de marzo de 2006, las partes del juicio celebraron contrato de arrendamiento por el inmueble de autos, y que el mismo mantuvo su naturaleza determinada.
2) Que el canon de arrendamiento es la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (BsF. 600,oo) mensuales.
3) Que el arrendatario procedió a consignar extemporáneamente el canon correspondiente al mes de agosto de 2007, habiéndolo presentado el 20 de septiembre de 2007, es decir, fuera de los quince (15) días que le otorga la ley (art. 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
4) Que el arrendatario no consignó a favor del arrendador, el canon que corresponde a los meses de junio. De modo que, al vencerse el tiempo fijo del contrato y habiéndose prorrogado el contrato según la ley por un lapso de seis -6- meses, durante la vigencia de esa prórroga, el inquilino incurrió en causal de resolución contractual por la falta de pago oportuno de unos cánones y la insolvencia de otros cánones.
En consecuencia, incumpliendo el inquilino el pago de los meses señalados, incurrió en causal de resolución contractual todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, ya que es la consecuencia jurídica al arrendatario moroso.
Habida cuenta de la plena prueba la demanda debe prosperar en cuanto a la resolución contractual, ya que el demandado no demostró haber pagado a tiempo los cánones de arrendamientos reclamados por el demandante, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 CPC.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue ADRIA BUILDING A.B C.A. contra la ciudadana MARITZA EURAMIA HERRERA DE CABELLO, ambas partes identificadas en autos y como consecuencia de ello, se resuelve el contrato suscrito por las partes vigencia desde el primero (1ro) de febrero de 2006, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de marzo de 2006, anotada bajo el N° 63, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar a la actora libre de bienes y personas el inmueble distinguido como oficina 2D, ubicada en el piso 2 del Edificio Torre La Piñata, situado en la Calle Real de Sabana Grande, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador.
TERCERO: Se condena a la demandada al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes. Notifíquese a las partes. Publíquese y regístrese.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil ocho (2008). Años 198° y 149°
EL JUEZ TITULAR
ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA ACC,

ABG. MARYEMMA FIGUEROA
En la misma fecha y siendo las diez de la mañana (10:00 am), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Quedó asentada en el libro diario con el Nro. 23
LA SECRETARIA ACC,

ABG. MARYEMMA FIGUEROA
LAPG/MF.-
Exp. N° AP31-V-2007-001673.-