TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS: 198º y 149º
PARTE ACTORA: JOSÉ SANCHEZ FERNANDEZ, mayor de edad, de nacionalidad española, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.206.132.-
PARTE DEMANDADA: EL REY DE LAS BOMBAS DE AGUA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N° 9, Tomo 53-Acto, de fecha 16 de junio de 2.005.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANA MARIA ABASOLO y OFELIA TARDAGUILA, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.795 y 19.796, respectivamente.-
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ANA RITA JOAQUIN DA COSTA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 22.096.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (TRANSACCIÓN)

PRIMERO
Se inicia el presente juicio mediante presentación del libelo de demanda junto con sus recaudos, interpuesto por la representación judicial de la parte actora ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de febrero de 2008, en la que procede a demandar a la sociedad mercantil EL REY DE LAS BOMBAS DE AGUA, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, quedando distribuido en esa misma fecha a este Juzgado.
Este Tribunal procede a admitir la causa en fecha 25 de marzo de 2008, por el procedimiento breve, cuyo auto fue posteriormente reformado en fecha 29 de abril de 2008. Luego de consignados los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada, así como los fotostátos para la elaboración de la compulsa en cuestión, consta diligencia del ciudadano alguacil de fecha 27 de mayo de 2008, mediante la cual deja constancia de haber citado en forma personal a la parte demandada (folio 75).
Transcurrido el lapso de comparecencia para la contestación, y estando en el lapso de promoción y evacuación de pruebas, comparecieron en fecha 01 de julio de 2008, por una parte la abogado ANA MARIA ABASOLO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y por la otra la ciudadana CONSUELO SANCHEZ DE RICAURTE, titular de la cédula de identidad N° E-82.244.556, quien actúa en su carácter de Directora y Representante Legal de la empresa mercantil EL REY DE LAS BOMBAS DE AGUA, C.A., parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por la ciudadana ANA RITA JOAQUIN DA COSTA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 22.096, y procedieron a consignar escrito de transacción, con el objeto de poner fin al presente litigio.
PUNTO PREVIO
Hay que verificar previamente, si las partes incurrieron o no en emplear el proceso judicial para celebrar contratos de arrendamiento que puedan menoscabar los derechos del inquilino, los cuales son irrenunciables de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto, en sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 01 de marzo del 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, en el juicio Panache Modas S.R.L., en amparo, expediente Nro. 06-1385, explica lo siguiente:
“...Que debido a lo anterior, se está en presencia de la judicialización de un contrato de arrendamiento, con lo cual la parte actora siempre pretendió evadir la obligación de tener que acudir a la vía judicial para intentar un procedimiento nuevo donde se dirimiera cualquier conflicto derivado de la nueva relación arrendaticia que se perfeccionó luego de finalizada la primera transacción del 23 de julio de 1998…
…Ahora bien, de acuerdo a las características particulares del presente caso tenemos que, aun cuando las partes intervinientes en las distintas transacciones (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia , lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (06) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia en el inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrendamiento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que la partes le hayan dado…
…Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destinado, la decisión dictada por el a-quo constitucional estuvo ajustada a derecho. (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, Tomo CCXLII, 2007, marzo, páginas 172-177).
No obstante, en el presente caso no ocurrió lo resaltado por la Sala, ya que se observa: Que conforme a los hechos narrados en el libelo de demanda, la actora imputa del demandado el incumplimiento a las obligaciones asumidas por éste como inquilino establecidas en la cláusula séptima, relativa a la conservación del inmueble. También pretendió en su libelo el pago de tres mil bolívares fuertes (BsF 3.000,oo) como indemnización de daños y perjuicios, contados a partir de la fecha de la interposición de la demanda.
Hay que destacar que la parte demandada fue debidamente citada en forma personal, como consta de la actuación realizada por el ciudadano alguacil en fecha 27 de mayo de 2008 (folio 75), y que además no procedió a contestar la demanda cuando le correspondía. Asimismo consta, que vencido el lapso de pruebas las partes de juicio presentaron escrito de transacción judicial, en el que entre otras cosas:
a.) el demandado aceptó haber incumplido la cláusula séptima;
b.) el demandado pagó nueve mil bolívares fuertes (BsF. 9.000,oo) como indemnización de daños y perjuicios, por el uso del inmueble durante los meses de marzo, abril y mayo;
c.) el demandante aceptó el pago que se le efectuó; y,
d.) ambas partes acordaron celebrar un nuevo contrato por un (1) año fijo.
Ante esta situación, aprecia este juzgador que si bien en el presente asunto, las partes han procedido en forma correcta a resolver el contrato por el que se demandó, y asimismo, a regularizar su situación contractual, de lo que ellos han denominado “un nuevo contrato de arrendamiento”, no constituye la tesis de la judicialización del contrato. En efecto, de la lectura de dicha transacción, se evidencia la fijación de un nuevo período (un 1 año), así como el establecimiento de un nuevo canon de arrendamiento, que tratándose de un local comercial, no está sometido a la denominada congelación de alquileres, con lo cual las partes gozan de la libertad de discutir el monto de los cánones.
Hecha estas consideraciones, y las materias objeto de transacción, tratándose de derechos disponibles, no hay motivo alguno para negar la homologación. Ahora bien, se hace constar a las partes que al celebrar un nuevo contrato deben tener en cuenta que genera en los intereses de la arrendataria, derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones convenidos, así como en el cumplimiento de las obligaciones contraídas.
SEGUNDO
Expuestos los hechos en la forma antes dicha, este sentenciador observa: que el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, señala que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza de la cosa juzgada.
Asimismo señala el Artículo 256 eiusdem, lo siguiente:
Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.

De igual forma señala el Artículo 154 eiusdem, que el poder otorgado por las partes faculta a sus apoderados para cumplir todos los actos del proceso lo que no estén reservados por la ley expresamente a las partes, pero en el caso de la transacción que nos ocupa, debe estar expresamente facultado para ello.
Del estudio exhaustivo de las actuaciones que cursan en autos, observa este sentenciador que de los Artículos 255, 256 y 154 del Código de Procedimiento Civil, cuyo carácter de orden público es indiscutible, se desprende como conclusión que para que la transacción, sea perfecta y completa, hace falta, indefectiblemente, Primero: que el apoderado que lo realiza esté expresamente facultado para ello, Segundo: que la materia sea susceptible de disponibilidad de las partes, y consecuentemente, si se conviene de la pretensión careciendo de dicha facultad expresa y el tribunal homologare tal transacción, es evidente a todas luces que se estarían violentando las normas bajo estudio, no siendo este el caso de autos, por cuanto la parte actora se encuentra debidamente representada por su apoderado judicial, tal y como consta del poder que cursa en autos (folios 6 y 7) y la parte demandada actuó asistida de abogado, es por lo que este sentenciador declara la procedencia de la Transacción Judicial realizada en fecha 01 de julio de 2008. Y así se decide.
TERCERO
DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:

PRIMERO: De conformidad con lo previsto en el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador le imparte su HOMOLOGACIÓN a la referida transacción en los mismos términos que quedaron allí expuestos, salvo el derecho de prorroga legal, que nace con la suscripción de un nuevo contrato, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano JOSÉ SANCHEZ FERNANDEZ, en contra de EL REY DE LAS BOMBAS DE AGUA, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
Regístrese y Publíquese la anterior decisión, de conformidad con lo previsto en el Artículo 247 del Código de Procedimiento Civil
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los 22 de julio de 2008.- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA

LA SECRETARIA,

ABG. MARYEMMA FIGUEROA
En la misma fecha y siendo las 11:00 a.m., se publicó, registró y dejó copia certificada de esta decisión en el copiador respectivo, quedando asentada en el libro diario bajo el N° 32 .-
LA SECRETARIA,

ABG. MARYEMMA FIGUEROA

LAPG/MF/CD,1.-
AP31-V-2008-000434.-