TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP31-V-2007-002092
(Sent. Definitiva)

Vistos estos autos.
I

Demandante: Los ciudadanos JAIME REIS DE ABREU Y CARLOS PINTO OTTATI, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.172.647 y V-11.225.754 respectivamente.

Demandado: La Sociedad Mercantil INVERSIONES RATES C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de julio de 2000, bajo el N° 53, Tomo 438-A-Qto.

Apoderados: Por la parte demandante los profesionales del derecho JAIME REIS DE ABREU Y SONIA FERNANDEZ DE ABREU, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 12.187 Y 32.181 respectivamente. Por la parte demandada los Abogados RICARDO SPERANDIO ZAMORA ALEJANDRO MANRIQUE GIMON Y PEDRO MARTE NAGEL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 70.458, 91.282 Y 93.350 respectivamente.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

II

Por auto dictado en fecha 26 de octubre de 2008 este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por los ciudadanos JAIME REIS DE ABREU Y CARLOS PINTO OTTATI, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.172.647 y V-11.225.754 respectivamente, quienes se han presentado a juicio debidamente asistidos por la Dra Sonia Fernández de Abreu, a quien posteriormente el segundo de los nombrados le otorgo poder apud acta de fecha 21 de noviembre de 2007 para que lo representara en este juicio conjuntamente con el Dr. Jaime Reis, el que igualmente actúa por su propios derechos, peticionándose en la demanda el cumplimiento del contrato de compraventa que tiene por objeto tres (03) locales comerciales identificado con los Nos. 1114, 1115 y 1116 del Edificio Centro Parque Carabobo, del Distrito Capital de esta Ciudad de Caracas.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, los accionantes indicaron en el libelo los siguientes acontecimientos que, en su concepto, ameritan de la adecuada tutela judicial efectiva:

a) que en fecha 21 de marzo de 2003 celebraron con la demandada de autos, por ante la Notaría pública 26 (sic) del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el no. 40, tomo 11 de los libros de autenticaciones respectivas, una convención contractual bilateral denominada CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, que tiene por objeto tres locales para oficina identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo.

b) Afirman los accionantes que, en la indicada convención las partes expresaron de manera contundente e inequívoca la existencia de “un acto de compraventa perfecto e irrevocable que debe ser cumplido literalmente por ambas partes…`, y que ,”… con sujeción estricta a los términos estipulados y convenidos en el contrato preliminar de venta, en forma tempestiva y obrando diligentemente, cumplimos – los COMPRADORES - adecuadamente nuestras obligaciones asumidas en la relación contractual, y a partir de la fecha de autenticación del documento de venta contrato ( 21-03-2003 ) el contrato de compraventa se formó en el marco de la legalidad por ambas partes manifestando su consentimiento y establecido el objeto y la causa contractuales, todo conforme el articulo 1.137 del Código Civil…” . Que, consecuencialmente, LA VENDEDORA devino vendedora y, nosotros compradores y adquirentes irrefutables de la oficinas 1114, 1115 y 1116 y, por ende propietarios de los inmuebles cuya negociación quedase, como en efecto quedó celebrada y aceptada in iure por ambas partes en fecha 21-03-2003 por documento otorgado y anotado bajo el no. 40 tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital.-
c) A los fines de conformar su derecho de pedir, la parte actora indicó que , “…desde la formación y perfeccionamiento del contrato de compraventa y la disposición e insistencia nuestra de cumplir con las obligaciones asumidas , es decir pagar el saldo del precio , hasta ahora la VENDEDORA se ha mostrado remisa y renuente en recibir el pago del saldo del precio de CIEN MILLONES DE BIOLIVARES (sic) (Bs. 100.000,oo) incumpliendo, LA VENDEDORA , con sus obligaciones legales y contractuales , particularmente rehuyendo su obligación de recibir el precio pactado …(omisis) …. y también se ha mostrado remisa y renuente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en instrumento de compraventa (sic) , vale decir , pretender aviesamente obstaculizar la venta de los inmuebles negociados , pues desde la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de la obligación , es decir desde los treinta y cinco (35) días hábiles siguientes establecidos, han transcurrido mas de cuatro (4) años y la VENDEDORA ostensiblemente se ha negado a recibir el saldo del precio y a cumplir con sus obligaciones asumidas por vía de autenticación.” .

Por tales motivos, y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.559, 1.137 y 1.354 del Código Civil se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional en la que se le reclama judicialmente a la empresa INVERSIONES RATES S.A. el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA de los locales para oficina identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, y en consecuencia satisfacer en su beneficio los siguientes conceptos:

1. “En que por haber adquirido LOS COMPRADORES, los LOCALES PARA OFICINAS Nos. 1114, 1115 y 1116 del Edificio Centro Parque Carabobo, el dia 21 de marzo de 2003, fecha en que se formo el contrato compra venta, somos, los compradores propietarios de los LOCALES PARA OCICINAS Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, los cuales tienen una superficie aproximada de Doscientos Ochenta y tres metros cuadrados (283Mts2).
2. En el precio convenido de la venta en la suma de Ciento Diez Millones De Bolívares (Bs.110.000.000,00) para ser pagados bajo los términos y condiciones siguientes: A) Diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) ya recibidos por LA VENDEDORA, el día 21 de marzo de 2003; y B) cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00) el día del otorgamiento de los documentos definitivos por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro correspondiente o en el lapso de ejecución voluntaria que ordene el Tribunal.
3. En que en ejecución de la sentencia proferida favorablemente a nombre de LOS COMPRADORES que habrá de recaer en la oportunidad que establezca el Tribunal, la empresa INVERSIONES RATES C.A. otorgue a JAIME REIS DE ABREU Y CARLOS ENRIQUE PINTO OTTATI, antes identificados, los correspondientes instrumentos públicos de propiedad, o en su defecto, la sentencia de merito, definitivamente firme, sirva de titulo traslativo de propiedad.
4. En que a los fines de la protocolización del documento traslativo de la propiedad o en su defecto de la sentencia correspondiente la empresa INVERSIONES TARES C.A. produzca la documentación registralmente exigible, a saber: 1)Original y copia del Rif del vendedor, 2) Fotocopia de la cedula de Identidad del otorgante; 3) Documento Constitutivo Estatuario y documento en donde consta la designación del representante legal del vendedor, de ser el caso; 4) Solvencia de derecho de frente vigente a nombre del vendedor y 5) Cedula Catastral 6) Solvencia de agua potable;7) cualquier otro instrumento requisito o solvencia que fuere requerido por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Caso de no cumplimiento voluntario por parte de la demandad pedimos al tribunal nos autorice a que por su cuenta y riesgo cumplamos y ejecutemos dichas diligencias y exigencias legales deducibles esos costos del precio a pagar (Sic)”.

En la oportunidad de la contestación de la demanda los ciudadanos RICARDO SPERANDIO ZAMORA, ALEJANDRO MANRIQUE GIMON Y PEDRO MARTE RAGEL, abogados en ejercicio inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 70.458, 91.282 y 93.350, respectivamente, en sus carácter de apoderados judiciales de la demandada INVERSIONES RATES C.A., plenamente identificada, consignaron escrito de contestación de la demanda por medio del cual desplegaron la siguiente actividad:

1. Aceptaron en primer lugar, la existencia del denominado contrato preliminar de compraventa de fecha 21 de marzo de 2003 sobre los locales comerciales identificados identificados con los Nos. 1114, 1115 y 1116, ubicados en la planta nivel once (11) del Edificio Centro Parque Carabobo, de los linderos especificados en ese escrito.
2. Aceptaron que “…nunca existió un contrato preliminar de venta sino que lo pactado fue una venta bajo condición o termino en el sentido de que lo que siempre hubo fue la condición suspensiva que transcurrieran 35 días hábiles siguientes a la rúbrica de aquel para realizar el pago del saldo al momento de la protocolización del documento…,”
3. Que, en virtud de esa afirmación, las obligaciones de las partes quedaron diferidas, y que los compradores no cumplieron con la obligación de pagar el saldo deudor fijado en ese entonces en CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), en el plazo convenido, lo que conforme afirman, era la única obligación de los compradores tal como lo señala el articulo 1.527 del Código Civil.
4. Que, “…el hecho cierto es que la protocolización de la operación de venta no se llevó a cabo en el plazo fijado contractualmente por única y exclusiva responsabilidad de los ciudadanos Carlos Pinto Ottati y Jaimes Reis de Abreu al no pagar el saldo deudor fijado en el contrato objeto del presente juicio, específicamente CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), pretendiendo hoy , después de cinco años , se les mantenga el precio sin que nuestra representada haya incumplido ni contractual ni legalmente en su proceder como vendedora …”
5. Afirma la parte demandada que, “…llegado el día de protocolizar ka venta pactada en el contrato sucrito y notariado en fecha 21 de marzo de 2003, el comprador tenia la obligación de pagar el precio, lo cual incumplió.” Que su representada por su parte,”… llegada la referida fecha se encontraba totalmente dispuesta a realizar al tradición del inmueble, así como, a garantizar la posesión pacifica y útil de la propiedad por lo que siempre honro sus obligaciones derivadas del contrato de marras ” .
6. Que debido al incumplimiento confeso de la parte actora en pagar el saldo del precio, su representada quedó eximida de realizar la tradición del inmueble objeto de venta así como de cualquier otra obligación, por lo cual opuso la parte demandada la excepción del contrato no cumplido o non adimpleti contractus a que se refiere el articulo 1.168 del Código Civil.

En fecha 25 de marzo de 2008 tuvo lugar la audiencia preliminar, y el 01 de abril de 2008 el tribunal fijó los hechos y limites de la controversia. Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideran pertinentes en la demostración de sus respectivas afirmaciones. Así: mediante escrito consignado a los autos en fecha 21 de abril de 2008 la parte actora promovió el documento otorgado el 21 de marzo de 2003 por ante la Notaría Pública Vigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el no. 40, tomo 11 de los libros de autenticaciones, manifestando la accionante que con ese instrumento y dentro del contexto de análisis esbozado en ese escrito , “… queda contundentemente demostrado que mis representados cumplieron literalmente con las obligaciones que asumieron en el contrato de compraventa , y que el pago del precio seria satisfecho cuando la vendedora cumpla con la obligación de entregar a los compradores la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble …”

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por el contrario fue expresamente aceptado por la misma y promovido en su escrito de pruebas de fecha 21 de abril de 2008, en cuyo supuesto se impone para este Tribunal la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se declara.

La parte demandada promovió además, “… copia simple del Registro de información Fiscal (RIF) y Numero de Información Tributaria (NIT) vigentes para la fecha de protocolización de la venta a fin de demostrar el cumplimiento de las obligaciones de nuestra representada para el momento en que debía llevarse a cabo la misma”.

Ese recaudo cursante en autos al folio 101 de este expediente no fue objetado en la forma de ley por la parte actora en cuyo supuesto se impone para el Tribunal su plena apreciación, pues ese instrumento, aún cuando no participa de la naturaleza de los instrumentos públicos, sin embargo proviene de una autoridad pública capaz de dar fe de sus actuaciones. Así se decide.

En fecha 01 de julio de 2008, tuvo lugar la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, oportunidad en la cual este Juzgado pronunció oralmente el fallo y una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho, declarando con lugar la demanda, por lo que siendo la oportunidad prevista en el articulo 877 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo.

III
Una primera observación que necesariamente debe hacerse, luego de examinar lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, es que las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de transmisión de propiedad, convención esta que fue autenticada ante la Notaría Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de marzo de 2.003, anotado bajo el Nº 40, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, recaudo este que, como se indicara en la oportunidad procesal prevista para el establecimiento de los hechos, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por cuyo motivo se impone para este Tribunal la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba por lo que respecta al hecho material en ese instrumento contenido.

Ahora bien, el reseñado instrumento fue autocalificado por las partes en litigio como un ‘contrato preliminar de compraventa’ (sic), conforme al cual la hoy demandada se comprometió frente a los ciudadanos CARLOS PINTO OTTATI y JAIME REIS DE ABREU a vender, en forma pura y simple, el bien inmueble constituido por tres (3) locales para oficina, identificados con los números 1114, 1115 y 1116, que se ubican en la planta nivel once del edificio que lleva por nombre Centro Parque Carabobo, situado en jurisdicción de la parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, con dos frentes: uno que da a la avenida Este Seis, entre las esquinas de Ño Pastor y Puente Victoria; y el otro, que da hacia la avenida Universidad, entre las esquinas de Monroy y Misericordia, para lo cual estipularon que la vendedora percibiría, como contraprestación económica, la suma de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.000.000,00), que equivale hoy a la cantidad de ciento diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 110.000,00).

En ese sentido, lo dispuesto en las cláusulas ‘primera’ y ‘segunda’ del contrato de autos, se subsume en el supuesto de hecho a que alude el artículo 1.474 del Código Civil, pues una de las partes se obligó a vender un determinado bien, y la otra a comprarlo por un precio igualmente especificado y dentro de un plazo de tiempo en concreto, materializándose, así, la expresión de su consentimiento en la suscripción del contrato definitivo de compraventa. Por ello y de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma obliga al juez a interpretar los contratos con arreglo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en cuenta las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, esta Juzgadora comprende que el documento denominado por las partes como ‘contrato preliminar de compraventa’ (sic), contiene, en su esencia, todas las características de un contrato de compraventa a plazo, por lo que debe entenderse que entre ellas operó la transmisión de la propiedad del bien por efectos de la manifestación de voluntad de querer vender y comprar el inmueble en cuestión, y la fijación por parte de los contratantes del precio de dicha venta, tal y como además, lo han aceptado y reconocido las partes en el curso de este debate judicial.

Al ser esto así, estima pertinente esta Juzgadora hacer referencia a uno de los principios que rigen el derecho contractual venezolano, esto es, el contrato-ley, conforme al cual una vez que se ha perfeccionado el contrato por efectos del principio de la autonomía de la voluntad, ese acuerdo de voluntades se hace intangible. De allí que las partes, sin causa justificada o sin autorización de la ley, no pueden unilateralmente retractarse, pues el contrato, según lo establecido en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, es ley entre las partes. De otro lado, la doctrina ha sostenido que la idea del contrato ley guarda estrecha relación con el concepto de la coercibilidad de toda obligación jurídica, dado que si a las partes se les permitiese cumplir lo que fuere de su conveniencia, o dar por terminado sin justa causa cualquier contrato que celebren, la coercibilidad, como elemento consustancial inherente al concepto de obligación jurídica, no existiría. Las obligaciones jurídicas, entre ellas las de fuente contractual, son también exigibles judicialmente, para que sean cumplidas tal y como han sido contraídas y en la cantidad total adeudada, lo cual se desprende de los principios de identidad e integridad de las obligaciones que pregonan los artículos 1.264 y 1.290 del Código Civil. En consecuencia, es a la parte que se ve perjudicada por el incumplimiento de su contraparte a quien la ley le ha dado la posibilidad de decidir si exige el cumplimiento del contrato, más la indemnización de los daños y perjuicios, o si solicita el cumplimiento por equivalente, y la resolución del contrato, tal como lo prevé el artículo 1.167 del referido Código sustantivo.

En el presente caso, las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa, luego de afirmar el objeto del contrato cuyo cumplimiento se ambiciona en sede judicial, indicaron que el precio de la venta era la cantidad de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.000.000,00), que equivale hoy a la cantidad de ciento diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 110.000,00), de los cuales no existe objeción que el vendedor recibió, en calidad de anticipo, la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), equivalentes hoy a la cantidad de diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,00), y el saldo deudor, es decir, la suma de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), que equivale hoy a la cantidad de cien mil bolívares fuertes (Bs. F. 100.000,00), sería satisfecho por los compradores ‘en el preciso momento del otorgamiento del documento de venta por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Distrito Capital, en cheque de gerencia u otro medio de pago convenido por las partes’ (sic), tal como se infiere de la cláusula ‘segunda’, de la antes citada convención, lo que, a juicio de quien aquí decide, es reflejo de las principales y especificas obligaciones que adquieren las partes al momento de contratar, discriminadas para cada una de ellas, en los artículos 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil. En efecto, el artículo 1.487 pone en cabeza del vendedor la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida, especificándose en el artículo 1.488 que el vendedor cumple con esa obligación con el otorgamiento del instrumento de propiedad. Así mismo, el articulo 1.527 del Código Civil, dispone que ‘La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato’. Sólo el cumplimiento de los contratantes a estas disposiciones de ley pueden tener por satisfechas las exigencias contenidas en el artículo 1.160 del mismo Código sustantivo, que consagra el principio de buena fe entre los contratantes según la equidad, el uso o la ley. En consecuencia, si se parte de la premisa indicada por el artículo 1.264 del Código Civil, conforme al cual las obligaciones deben ser cumplidas en la misma forma como hubieren sido contraídas, es obvio concluir que el efecto inmediato de haberse materializado el citado contrato de compraventa no es otro sino el que las obligaciones reciprocas de las partes debían cumplirse, para el vendedor mediante el otorgamiento de escritura publica por ante la respectiva oficina registral en el termino acordado en la cláusula QUINTA de ese contrato, y para el comprador, mediante el pago del remanente del saldo deudor en la oportunidad de esa protocolización, haciendo la entrega de la cantidad de dinero acordada, en dinero efectivo y moneda de curso legal, lo que, a su vez, responde a las propias exigencias del artículo 1.211 eiusdem, en el que se dispone que el término estipulado en las obligaciones ‘sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma’, lo que, en principio, obliga a considerar que el solicitante de tutela judicial efectiva, de acuerdo al principio ‘actori incumbit onus probandi’, esté obligado a demostrar todo cuanto alegó en su beneficio al momento de proponer su demanda, lo que, a su vez, se encuentra en sintonía con el principio dispositivo que gobierna el proceso civil.

Ahora bien, no obstante lo anterior, observa el Tribunal que la parte demandada, al momento de ofrecer su contestación, alegó un hecho nuevo de carácter impeditivo con el cual ambiciona destruir la presunción grave del derecho reclamado por los actores, lo que aparece reflejado en actas al estimar la demandada que ‘llegado el día de protocolizar la venta pactada en el contrato suscrito y notariado en fecha 21 de marzo de 2003, el comprador tenía la obligación de pagar el precio lo cual incumplió. Nuestra representada por su parte, llegada la referida fecha se encontraba totalmente dispuesta a realizar la tradición del inmueble, así como a garantizar la posesión pacífica y útil de la propiedad, por lo que siempre honró sus obligaciones derivadas del contrato de marras’ (sic). (lo subrayado de la cita). Con esta afirmación se está en presencia de una verdadera excepción que debió ser probada por la representación judicial de la parte demandada, lo cual es reiterado al invocarse en su beneficio el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, ya que ninguna persona, en resguardo a los principios de equidad y reciprocidad que informan los contratos, puede invocar un eximente de responsabilidad si no ha dado cumplimiento previo a las obligaciones que le impone la ley y el contrato. En este sentido, la Casación venezolana ha establecido:

(omissis) “…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), expresó:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...
La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).
Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas.
En el caso planteado el actor demandó el pago de honorarios extrajudiciales por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), “por el estudio y elaboración de un libelo de demanda de divorcio con base en el artículo 185-A”, y cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) correspondientes al cinco por ciento (5%) del valor de los bienes de la comunidad conyugal a partir. El demandado en su contestación alegó que los honorarios fueron convenidos por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), y que ya había pagado doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo).
De acuerdo con lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el actor tenía la carga de probar su respectiva afirmación de hecho, siempre y cuando el demandado no hubiese realizado planteamientos modificativos, impeditivos o extintivos de la pretensión. Por esa razón, considera la Sala que el juez de alzada actuó correctamente al aplicar el artículo 506 eiusdem, pues no se trata de un asunto de mero derecho, como afirma el formalizante, sino de una situación de hecho controvertida y, en consecuencia, corresponde al demandado demostrar que el monto de los honorarios convenidos era otro y que efectivamente pagó doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo).
Con base en los motivos expuestos, es improcedente la infracción del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide…” (Sentencia Nº RC-00226, dictada en fecha 23 de marzo de 2.004 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de SILVIO PÉREZ VIDAL contra JOSÉ VITO MENDOLA SÁNCHEZ, contenida en el expediente Nº 2003-000339).

Los citados antecedentes jurisprudenciales, resultan perfectamente aplicables al caso que nos ocupa por remisión expresa que hace el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, pues, a pesar que la representación judicial de la parte demandada, como se dijo, adujo un hecho nuevo, que persiguió extinguir los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por los actores, sin embargo no fue pródiga en observar las diversas exigencias que le imponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, para que de esa manera pudiera considerarse las aparentes variaciones en el ámbito jurídico que determinan la justeza de sus respectivas afirmaciones de hecho, y con ello determinar que `llegada la fecha de otorgamiento del documento se encontraba totalmente dispuesta a realizar la tradición del inmueble`, ya que si esa obligación no estaba supedita a ninguna condición de pago previo de parte del comprador sino que debía verificarse en la misma oportunidad del otorgamiento del instrumento protocolizado, debió demostrar la demandada que esa disposición de cumplir de su parte se había materializado mediante todos aquellos actos tendientes a la verificación de esa protocolización, pues, no podía pretenderse que el pago del saldo del precio se efectuara con anterioridad a las gestiones registrales toda vez que conforme lo dispone el articulo 1.527 eiusdem la obligación de pago inherente al comprador se ha de verificar en el día y en el lugar determinados en el contrato, y, a falta de estipulación, el pago debe efectuarse en el lugar y en la época en que deba hacerse la tradición. En el documento anexado por el demandante como instrumento fundamental de la pretensión, se aprecia que las partes previeron que la operación definitiva sería protocolizada en un plazo de treinta y cinco días (35) hábiles (cláusula ‘quinta’), contados a partir del día siguiente de la rubrica de ese instrumento lo que entraña considerar, para los propietarios, la obligación que tenían para esa fecha, de introducir, a costa del comprador (articulo 1.491 del Código Civil) por ante la competente oficina registral, la escritura sujeta a protocolización, así como todos aquellos recaudos indispensables para la materialización de ese negocio jurídico, que dependían de su presentación, tales como original y copia del registro de información fiscal, fotocopia de la cédula de identidad de persona autorizada por la vendedora, documento constitutivo estatutario de la vendedora donde constara la designación del representante legal del vendedor; solvencia de derecho de frente vigente a nombre del vendedor; cédula catastral; solvencia de agua potable, y cualesquiera otro instrumento, requisito o solvencia que fuere requerida por la competente oficina registral. De esos recaudos la parte actora demostró haber tenido vigentes para la fecha en que debía verificarse la tradición, los registros de información Fiscal RIF y NIT, promovidos durante el lapso probatorio, sin que hubieran sido cuestionados por la parte actora, sin embargo, dichos recaudos resultan insuficientes a la determinación de las obligaciones que en atención a la protocolización del instrumento de venta tenia la hoy demandada, a lo que se agrega que, tampoco consta de autos, que la competente oficina de registro hubiere fijado oportunidad para la protocolización del instrumento, ni que los compradores no hubieran concurrido a pagar el saldo deudor, para que de esta manera hubiera prosperado la excepción alegada, toda vez que como se dijo en líneas anteriores nadie puede invocar un eximente de responsabilidad si no ha dado cumplimiento previo a las obligaciones que le impone la ley y el contrato. Tampoco se constata del expediente que la hoy demandada hubiera puesto en mora a los compradores mediante un requerimiento o acto equivalente que, de una u otra manera, determinase su incumplimiento contractual al vencerse el único lapso estipulado por las partes para la vigencia del referido nexo contractual, todo lo cual origina que se tenga por demostrado el buen derecho alegado por los actores en su libelo, pues ninguno de los hechos que éstos argumentaran en el libelo fueron desvirtuados por la parte demandada, por cuyo motivo mal puede quien aquí decide suplir argumentos de hecho no demostrados adecuadamente, pues de admitirse lo contrario se estaría permitiendo establecer lo que se ha denominado una petición de principio, o lo que es lo mismo, dar por demostrado lo que debe ser objeto de prueba, ya que ‘La determinación de un hecho, de un concepto, no debe realizarse con el mismo concepto definido: Lo definido no debe entrar en la definición. Tal petición de principio ocurre, en el ámbito jurisdiccional, cuando el Tribunal se fundamenta en un proveimiento recurrible, para declararlo irrecurrible’ (Sentencia Nº RC-01244, dictada en fecha 20 de octubre de 2.004 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de GUILLERMO ALONSO CERDEÑO contra LUIGI FARATRO CICCONE, contenida en el expediente Nº 99-468, de la nomenclatura de esa Sala).

Las consideraciones anteriores, deben propiciar la desestimación de la defensa aducida por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación. Así se decide.

DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, es de considerar que no habiendo la demandada desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por los actores, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar, y así se decide en conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

1. CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos JAIME REIS DE ABREU y CARLOS PINTO OTTATI, ambos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.172.647 y V-11.225.754, respectivamente, contra la sociedad mercantil INVERSIONES RATES, C.A., de este domicilio e inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, según asiento Nº 53, de fecha 20 de julio de 2.000, inserto en el Tomo 438-a-Qto., de los libros llevados por esa oficina registral. En consecuencia, se condena a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción y autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de marzo de 2.003, anotado bajo el Nº 40, Tomo 11, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y, por ende, materializar en beneficio de los hoy demandantes el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, que involucra los inmuebles que a continuación se describen:

a) Local oficina Nº 1114, con un área de noventa y cuatro metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (84,30 mts2) y sus dependencias son: un local propio para oficina y dos sanitarios, siendo sus linderos: Norte: pasillo de circulación del Edificio y local oficina Nº 1113, Sur: fachada sur del edificio; Este: local oficina Nº 1115; y Oeste: local oficina Nº 1113, cuyo inmueble le perteneció a la vendedora según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 23, tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2000.

b) Local oficina Nº 1115, con un área de noventa y un metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (91,30 mts2) y sus dependencias son: un local propio para oficina y dos sanitarios, siendo sus linderos particulares: Norte: pasillo de circulación del edificio y local oficina Nº 1116: Sur: fachada sur del edificio; Este: local oficina Nº 1116; y Oeste: local oficina Nº 1114. Dicho inmueble perteneció a la hoy demandada según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2000, bajo el Nº 24, Tomo 12, Protocolo Primero, cuarto Trimestre de 2000.

c) Local oficina Nº 1116, con un área de noventa y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (97,50 mts2), y sus dependencias son: un local propio para oficina y dos sanitarios, siendo sus linderos particulares los siguientes: Norte: ascensores y pasillo de circulación; Sur: fachada sur del edificio y local oficina Nº 1115: Este: ascensores y local oficina Nº 1101; y Oeste: local oficina Nº 1115. Dicho inmueble perteneció a la hoy demandada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de diciembre de 2.002, anotado bajo el Nº 20, Tomo 17, Protocolo Primero.

El edificio Centro Parque Carabobo, se encuentra sometido al régimen legal de la propiedad horizontal, y su documento de condominio aparece protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, de fecha 16 de julio de 1.984, anotado bajo el Nº 16, Tomo 9, Protocolo Primero, por cuyo motivo, sobre las cargas de la comunidad de propietarios, al local oficina Nº 1114 le corresponde una alícuota de tres mil trescientas diezmilésimas por ciento (0,3300%); al local oficina Nº 1115, le corresponde una alícuota de tres mil doscientas diezmilésimas por ciento (0,3200%), mientras que al local oficina Nº 1116, le corresponde una alícuota de tres mil cuatrocientas diez diezmilésimas por ciento (0,3419%).

1.1) Se establece que el saldo deudor estipulado por las partes como precio de la venta, de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), que hoy representa la cantidad de cien mil bolívares fuertes (Bs. F. 100.000,00), debe ser pagado por los compradores en el momento en que se protocolice el documento definitivo de compraventa, para lo cual se establece un lapso perentorio de diez (10) días hábiles, contados a partir que esta decisión quede firme, para que se concluya el contrato no cumplido, debiendo la vendedora aportar los recaudos indispensables para la materialización de ese negocio jurídico, tales como original y copia del registro de información fiscal, fotocopia de la cédula de identidad de persona autorizada por la vendedora, documento constitutivo estatutario de la vendedora, donde conste la designación del representante legal del vendedor, de ser el caso; solvencia de derecho de frente vigente a nombre del vendedor; cédula catastral; solvencia de agua potable, y cualesquiera otro instrumento, requisito o solvencia que fuere requerida por la competente oficina registral.

1.2.) En caso que la hoy demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

2.- Se condena a la parte demandada a pagar las costas procesales por haber resultado vencida en este juicio, todo ello en conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintinueve (29) días del mes de Julio del año dos mil Ocho (2.008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. MARIA A. GUTIÉRREZ C.

LA SECRETARIA,

DILCIA MONTENEGRO .

En esta misma fecha, siendo las 2:15 p.m., se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

MG/dm/