TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: LUIS ENRIQUE MORA MUÑOZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.480.541.

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: RAUL PEREZ JIMENEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 8659.

PARTE DEMANDADA: ERIKA CRISTINA CARDONA GOMEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 15.891.506.

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: EDGARDO ZAPATA RUTMANN, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 16181.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2008-001129

I
ANTECEDENTES

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda, suscrito por el abogado en ejercicio RAUL PEREZ JIMENEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS ENRIQUE MORA MUÑOZ, mediante el cual la parte actora interpone la pretensión de RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito con la ciudadana ERIKA CRISTINA CARDONA GOMEZ, cuyo objeto es el inmueble identificado con el Nº 3, ubicado en el Conjunto Residencial Mis Parques, Avenida José Antonio Anzoátegui, Puerto Píritu, Estado Anzoátegui.
En fecha nueve (09) de mayo de 2008, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada antes identificada, para que diera contestación a la misma al segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, más cuatro (4) días que se le concedieron como término de la distancia.
El día 21 de mayo de 2008, se libró la compulsa de citación a la parte demandada y se abrió el cuaderno de medidas correspondiente.
En fecha 19 de junio de 2008, diligenció la parte demandada ciudadana Erika Cristina Cardona Gómez, asistida por el abogado EDGARDO ZAPATA RUTMANN, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 16181, se dio por citada en el juicio y renunció al término de la distancia.
Por lo tanto, el Tribunal considera que en la fecha antes indicada, la demandada quedó válidamente citada en el juicio, por cuanto en esa oportunidad compareció personalmente al proceso y manifestó su voluntad de darse por citada, renunciando al término de distancia concedido por este Juzgado en el auto de admisión y así se decide.
Mediante auto de fecha 20 de junio de 2008, se excitó a las partes para un acto conciliatorio, el cual no se llevó a cabo por cuanto la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial.-
En fecha 02-07-2008, compareció el abogado Edgardo Zapata Rutmann, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.181, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, según consta de documento poder otorgado por ante el Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Autónomo Fernando de Peñalver del Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el N° 42, Tomo VI, de fecha 17-06-2008, y procedió a consignar escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas, oponiendo la prevista en el ordinal Primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de julio de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha se dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil.
En fecha 08 de Julio de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de Julio de 2008, se recibieron resultas de citación librada a la parte demandada, procedente del Juzgado Ordinario de Municipio de los Municipios Fernando de Peñalver y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:

Que su representado es propietario de un inmueble distinguido con el Nº 3, ubicado en el Conjunto Residencial Mis Parques, Avenida José Antonio Anzoátegui, Puerto Píritu, Estado Anzoátegui.
Que en fecha 15-12-2007, su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Erika Cristina Cardona Gómez, titular de la cédula de identidad Nº 15.891.506, sobre el inmueble arriba identificado.
Que la arrendataria no ha pagado el canon de arrendamiento correspondiente al lapso del 15-02-2008 al 15-03-2008, por lo que demanda a la ciudadana Erika Cristina Cardona Gómez, en lo siguiente: Primero: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento. Segundo: A entregar el inmueble objeto del juicio. Tercero: En pagar las costas y costos del proceso.
Por último estimó su demanda en la cantidad de Bs.450.000,00 y solicitó medida cautelar de secuestro sobre el inmueble.

Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada contestó al fondo de la demanda, alegando lo siguiente:

Que en fecha 25 de enero de 2008, Luís Enrique Mora Muñoz y Gladys Teresa Partiarroyo Medina, celebraron contrato de Opción de compra venta de un inmueble constituido por una casa ubicada en el Conjunto Residencial “Mis Parques”, Avenida José Anzoátegui, Puerto Píritu, Estado Anzoátegui, parcela y vivienda Nº 3.
Que el precio de esta opción de compra venta se estipuló en Bs.F.115.000,00, los cuales deberían ser cancelados por Erika Cristina Cardona Gómez.
Que a manera de adelanto la ciudadana Erika Cristina Cardona dio en calidad de arras al vendedor la suma de Bs.F. 30.000,00 para que sean imputados al precio total a pagar.
Que la Opción de compra venta se estipuló por un lapso de 120 días continuos a partir de la fecha de suscripción del documento, a saber, 22 de enero de2008, más una prorroga de 30 días y que por lo tanto tiene vencimiento la opción para vender o comprar el día 23 de junio de 2008.
Que el ciudadano Luís Enrique Morra Muñoz en fecha 15 de diciembre de 2007, cede en alquiler el mismo inmueble ya descrito mediante contrato privado de arrendamiento a Erika Cristina Cardona Gómez, por un canon mensual de Bs.450.000, 00 y que tenía seis (6) meses de vigencia el contrato de alquiler a partir del 15 de diciembre de 2007.
Que el contrato de alquiler entre Luís Enrique Mora Muñoz y Erika Cristina Cardona Gómez, se domicilia en la Jurisdicción de los Tribunales de Caracas, Distrito Federal mientras que el contrato de opción de compra venta tiene como domicilio especial la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui.
Que al establecerse Tribunales diferentes para dirimir un mismo negocio jurídico lo que buscan Luís Enrique Mora Muñoz y Gladys Teresa Partiarroyo Medina, es una Resolución de Contrato sin plantear la misma por ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil del Estado Anzoátegui y tratar de aprovechar la buena fe de este Tribunal al solicitarle el desalojo, circunstancia ésta que tanto jueces como abogados sabemos constituye un fraude a la Ley Procesal, pues es muy injusto y demasiado cuesta arriba que un inmueble dado en opción a compra se desaloje a su ocupante convertido subrepticiamente en inquilino por un Juzgado cuya jurisdicción está a 300 kilómetros de distancia.-
Que la ciudadana Erika Cristina Cardona está solvente en este momento por lo que anexa copia certificada del expediente de consignación levantado al efecto por el Tribunal homólogo a éste, el cual es el Juzgado Ordinario de Municipio de los Municipios Fernando y Píritu del Estadlo Anzoátegui.
Que por todo lo anterior expuesto niega, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho, así mismo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: La falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste. Alega que la ciudadana Erika Cristina Cardona, está consignando las consignaciones arrendaticias y que el inmueble arrendado no está ubicado bajo su jurisdicción.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

En primer lugar, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, cumpliendo así con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora trajo a los autos los siguientes documentos: 1) Original del documento poder especial otorgado por el ciudadano Luís Enrique Mora Muñoz, al abogado Raúl Pérez Jiménez, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 8.656, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28-04-2006, bajo el Nº 32, Tomo 101, de los libros llevados por esa notaría. (f.04-05).
2) Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Luís Enrique Mora Muñoz y la ciudadana Erika Cristina Cardona Gómez, de fecha 15 de diciembre de 2007. (f. 16-17).
En cuanto a los documentos antes mencionados, el Tribunal observa que la representación judicial de la parte demandada no los tachó, impugnó o desconoció, por lo tanto este Juzgador les atribuye pleno valor probatorio en este juicio, ello conforme lo establecido en los artículo 1.359 y 1.363, respectivamente, ambos del Código Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada, trajo a los autos los siguientes documentos:
1) Original del documento poder especial otorgado por la ciudadana Erika Cristina Cardona Gómez, al abogado Edgardo Zapata Rutmann, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16181, autenticado por ante el Registro Público con funciones notariales del Municipio Autónomo Fernando de Peñalver del Estado Anzoátegui, en fecha 17-06-2008, bajo el Nº 42, Tomo VI, de los libros llevados por esa notaría. (F.29-31).
2) copia certificada del expediente Nº S-27-08, llevado por el Tribunal de los Municipios Fernando de Peñalver y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui (f.33-56).
3) Original y copia de notificación, practicada por el Notario Público del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 21-05-2008. (f. 57-66).
En cuanto a los documentos anteriormente señalados, el Tribunal observa que la parte actora no los desconoció, tachó o impugnó de forma alguna, razón por la cual se les atribuye pleno valor probatorio dentro de este juicio y en consecuencia se les aprecia conforme lo preceptuado en los artículos 1.359 y 1.384, ambos del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Se circunscribe la pretensión de la parte actora, a solicitar se declare judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento que perfeccionó con la parte demandada, ello fundamentado en la presunta falta de pago de la mensualidad correspondiente al 15 de febrero de 2008 al 15 de marzo de 2008.
En la contestación de la demanda, la parte demandada se resiste a la pretensión deducida en juicio, alegando fundamentalmente que entre la actora y la demandada se perfeccionó un contrato de opción de compra venta sobre el mismo inmueble objeto del contrato de arrendamiento, señalando que en dicha opción de compra venta las partes eligieron como domicilio especial para resolver cualquier controversia derivada del mismo, la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui.
Señala la demandada, que por el contrario, en el contrato de arrendamiento, que expresamente reconoce haber perfeccionado con la accionante, se escogió como domicilio especial la ciudad de Caracas, sometiéndose ambas partes a la jurisdicción de los Tribunales con competencia en el Área Metropolitana de Caracas.
Alega la demandada que esta escogencia de domicilio especiales distintitos en cada contrato es un indicio de la mala fe de la parte actora, alegando además la incompetencia territorial de este Juzgado, defensa que fue resuelta mediante sentencia de fecha 7 de julio de 2008,en la que se declaró improcedente en derecho la cuestión previa opuesta.
Contra la referida decisión, la parte demandada no interpuso el correspondiente recurso de regulación de competencia en la oportunidad legal prevista para ello, por lo cual, la competencia territorial de este Juzgado quedó afirmada definitivamente.
En tal sentido, este Tribunal debe resolver el mérito de la pretensión procesal de la forma que sigue:
En primer lugar, el Tribunal observa que la parte demandada ha hecho hincapié en alegar que el perfeccionamiento de un contrato de arrendamiento, así como de un contrato de opción de compra venta, escogiendo en cada uno de ellos domicilios especiales distintos, es un indicio de mala fe del accionante.
Al respecto este Juzgador considera que, de conformidad con lo establecido en el artículo 789 del Código Civil, la buena fe se presume y quién alegue la mala fe debe probarla fehacientemente, esto es, de manera indubitada en el proceso de que se trate. Por ende, no cree este sentenciador que la mala fe pueda acreditarse sólo mediante indicios; pero más allá del aspecto técnico en lo relativo a la plena prueba de la mala fe, este Juzgador no observa que exista impedimento legal alguno para que, entre dos personas se perfeccione y suscriba un contrato de arrendamiento y posteriormente uno de opción de compra venta, sobre el mismo inmueble, ello habida cuenta que en ambos casos se está en presencia de contratos consensuales, de los cuales derivan obligaciones absolutamente distintas, pero que pueden perfectamente coexistir.
En efecto, del arrendamiento se deriva la obligación para el arrendador de permitir al inquilino, el uso y goce pacífico de la cosa arrendada, debiendo el arrendatario pagar el precio en la forma y modo pactados contractualmente.
En tanto que en el caso de la opción de compra venta, las partes se comprometen a realizar las gestiones necesarias para que en un plazo igualmente estipulado en la convención, se materialice la venta definitiva del bien inmueble.
Ahora bien, sin entrar este Juzgador a analizar la naturaleza del contrato de compra venta perfeccionado entre las partes, esto es, si es una opción de compra venta o una venta en strictu sensu, pues ello no es objeto de este proceso judicial, sí debe necesariamente quien decide aclarara a las partes que: PRIMERO: Sí es posible que coexistan, entre las mismas partes, el contrato de arrendamiento y el de opción de compra venta; y SEGUNDO: No considera este Juzgador que, por el hecho de que las partes hubieren escogido domicilios especiales distintitos en cada contrato, ello implique de suyo una prueba de mala fe de la parte actora. Y así se decide.
Ahora bien, con respecto al hecho controvertido en este proceso, a saber, si la parte demandada pagó o no la mensualidad que el accionante alega como insoluta, este Tribunal observa lo siguiente:
En el documento contentivo del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión resolutoria, las partes expresamente establecieron que el mismo tendría una duración de seis meses fijos contados a partir del día 15 de diciembre de 2007, prorrogable por periodos iguales y de la misma naturaleza, si alguna de las partes no notificaba a la otra su deseo de no prorrogar el referido contrato. Por ende, este Juzgador observa que el contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y así se establece.-
Así mismo, en la cláusula séptima del documento en cuestión (f. 16-17) se evidencia que las partes establecieron que “la falta de pago de una (1) mensualidad en la fecha establecida en la cláusula segunda…(omissis)…resuelve inmediatamente de pleno derecho el presente contrato”. (Negrillas del Tribunal).
Igualmente, las partes acordaron en la cláusula segunda del referido documento que el canon de arrendamiento sería cancelado por la arrendataria “por adelantado durante los primeros cinco (5) días continuos de cada mes de vigencia del presente contrato”. (Negrillas del Tribunal).
En tal sentido, resulta claro para este Juzgador que entre las parte se perfeccionó un contrato de arrendamiento a tiempo fijo, en el cual los contratantes acordaron expresamente la forma y modo en que debía producirse el pago del canon de arrendamiento para que el mismo surtiera los efectos liberatorios que la ley le atribuye.
Ahora bien, la parte demandada alega en su escrito de contestación de la demanda, que efectivamente pagó el canon de arrendamiento reclamado como insoluto, y para acreditar en juicio su alegato consignó copia certificada del expediente de consignaciones emanado del Juzgado Ordinario de Municipio de los Municipios Fernando de Peñalver y Píritu de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui (f.33 al 56), signado bajo el No. S-27-08, el cual fue apreciado y valorado supra.
Entonces, de la revisión que este Tribunal ha efectuado a la copia certificada del expediente antes mencionado, se evidencia claramente que la demandada consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos que van desde el 15 de febrero de 2008 al 15 de marzo de 2008, y del 15 de marzo de 2008 al 15 de abril de 2008, el día 22 de abril de 2008.
Por lo tanto, si las partes establecieron contractualmente que las mensualidades debían pagarse dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes de vigencia del contrato, este Juzgador debe concluir que cada mensualidad consecutiva debía pagarse, según lo contractualmente establecido, a mas tardar el día 20 de cada mes; pero si en todo caso, el arrendador se rehusare al recibir el pago del canon correspondiente, la consignación arrendaticia podría haberse efectuado dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha antes indicada, esto es, en el caso del mes de febrero de 2008, hasta el día 6 de marzo de 2008.
Sin embargo, este Tribunal observa que la parte demandada efectúo la consignación correspondiente al periodo comprendido entre el 15 de febrero de 2008 y el 15 de marzo de 2008, el día 22 de abril de 2008, esto es, de forma extemporánea por retrasada, razón por la cual dicho pago no puede surtir efectos liberatorios, debiendo en consecuencia declararse a la parte demandada en estado de insolvencia respecto del pago del periodo correspondiente al 15 de febrero de 2008 al 15 de marzo de 2008, y así expresamente se decide.-
En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece lo siguiente:

EN EL CONTRATO BILATERAL, SI UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACIÓN, LA OTRA PUEDE A SU ELECCIÓN RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO O LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLO.

Por lo tanto, encontrando este Juzgador que la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento se encuentra tutelada por nuestro ordenamiento sustantivo; que el contrato de arrendamiento accionado se perfeccionó a tiempo determinado, y por cuanto la parte demandada no acreditó en el proceso la ocurrencia del hecho extintivo de su obligación, a saber el pago del canon de arrendamiento en los términos convenido en el contrato de arrendamiento; el Tribunal considera que en el presente caso se ha materializado el supuesto de hecho contenido en el artículo antes transcrito, razón por la que debe declararse procedente en derecho la pretensión resolutoria interpuesta por la parte actora y así se decide.-

V
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y obrando en virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PROCEDENTE la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE MORA MUÑOZ en contra de la ciudadana ERIKA CRISTINA CARDONA GÓMEZ, ambos identificados en la parte inicial del presente fallo.
SEGUNDO: En consecuencia, se ordena a la parte demandada, que entregue a la parte actora el inmueble que a continuación se identifica: inmueble distinguido con el Nº 3, ubicado en el Conjunto Residencial Mis Parques, Avenida José Antonio Anzoátegui, Puerto Píritu, Estado Anzoátegui.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber sido totalmente vencida en el proceso, ello conforme lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy veintiocho (28) de julio del años dos mil ocho (2008).- Años: 198º de la Independencia y 148º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL
LA SECRETARIA

MARIVI DIAZ GAMEZ

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el copiador de sentencia definitivas llevado por este Tribunal, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

MARIVI DIAZ GAMEZ

Asunto: AP31-V-2007-001129
JACE/MDG/daliz***