TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: BELKIS BARRERA DE BRITO y FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de las cédulas de Identidad Nros. V- 6.977.-087 y V- 5.310.890 respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUEL ANDRES RAMIREZ SENIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.162.

PARTE DEMANDADA: ELISEO LANZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V- 1.192.732.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEONARDO VILORIA G., MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, EDGAR RAFAEL BARON y FLORBELA AMADOR ESTEVES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 27.385, 119.895, 44.851 y 121.807 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por el ciudadano MANUEL ANDRES RAMIREZ SENIA, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos BELKIS BARRERA DE BRITO y FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA, mediante el cual demandan por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano ELISEO LANZA, el cual efectuado el respectivo sorteo de Ley fue asignado a este despacho.

Mediante auto de fecha 18 de Marzo de 2.008, fue admitida la presente demanda por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en los artìculos 341 y 881 del Còdigo de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 27 de Marzo de 2.008, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigno copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión a fin de que se procediera a elaborar la compulsa para la citación del demandado, la cual fue librada en fecha 31 de Marzo de 2.008.

En fecha 03 de Abril de 2.008, compareció por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y ratifico la solicitud de decreto de la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda.

En fecha 10 de Abril de 2.008, compareció por ante la Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ciudadano MIGUEL VILLA, en su carácter de alguacil titular de esa instancia judicial y deja constancia de haber recibido los emolumentos necesarios de parte de la representación de la parte actora para la practica de la citación de la parte demandada
Mediante auto de fecha 21 de Abril de 2.008, este Tribunal ordeno aperturar cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida solicitada, decretándose medida de secuestro en esa misma fecha.

En fecha 06 de Mayo de 2.008, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ELISEO LANZA, debidamente asistido por la abogada MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, consigna escrito contentivo de contestación de la demanda y sus anexos.

En fecha 06 de Mayo de 2.008, comparece por ante este Juzgado el ciudadano ELISEO LANZA, debidamente asistido por la abogada MARIA DE LOS ANGELES PEREZ NUÑEZ, y otorga poder apud acta a la abogada antes mencionada y a los abogados LEONARDO VILORIA G., EDGAR RAFAEL BARON y FLORBELA AMADOR ESTEVES, para que conjunta o separadamente representen y sostengan la defensa de sus derechos e intereses en el presente juicio.

En fecha 12 de Mayo de 2.008, comparece por ente este Tribunal el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 20 de Mayo de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 26 de Mayo de 2.008, comparece por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas y sus anexos.

En fecha 26 de Mayo de 2.008, comparece por ante este juzgado el apederado judicial de la parte actora y consigna constante de seis (6) folios útiles copias simples del escrito de promoción de pruebas a fin de que el Tribunal las certifique.

Mediante auto de fecha 2 de Junio de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Mediante auto de fecha 05 de Junio de 2.008, el Tribunal en vista que ha concluido el lapso probatorio en el presente juicio, fija oportunidad para que dentro de los cinco (05) días siguientes a dicha fecha se dicte la correspondiente sentencia.

Mediante auto de fecha 10 de Junio de 2.008, este Tribunal deja constancia que vencido como se encuentra el lapso para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal por ocupaciones preferentes debidamente reflejadas en el libro diario, difiere el dictado de la sentencia para dentro de los quince (15) días siguientes al de hoy, todo de conformidad con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la representación de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que la ciudadana BELKIS BARRERA DE BRITO, suscribió en calidad de arrendadora en fecha quince (15) de agosto del año dos mil (2.000), un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano ELISEO LANZA, sobre un apartamento propiedad de su representada, cuya propiedad sobre el inmueble arrendado se evidencia de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha veinticinco (25) de Mayo de mil novecientos noventa y dos (1.992) bajo el Nº 6, Protocolo Primero, Tomo 35, situado en la planta sexta (6ª) del Edificio Celta III, identificado bajo el número sesenta y cuatro (Nº 64), con dirección Calle La Pedroza, Urbanización La Florida jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal, con área total aproximada de sesenta y cuatro metros cuadrados (64 M2), distribuidos en un recibo comedor, habitación principal con closet, una (1) habitación auxiliar con closet, un (1) baño, cocina y lavadero, con derecho de uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento señalado con el numero ocho (8).

Que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el plazo estipulado de dicho contrato seria por un (1) año a contar de la fecha de la firma del mismo, y en caso de que una de las partes no avisara a la otra, por escrito con treinta días de anticipación a la fecha de expiración el contrato quedaría prorrogado por un (1) año, y al vencimiento del plazo estipulado para la prorroga, esta podría renovarse automáticamente por periodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notificase a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prorroga respectiva.

Que según la cláusula tercera; el canon de arrendamiento que se obligo a pagar el arrendatario fue por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo), equivalentes a la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES ( BF. 400,oo), mensuales, por mensualidades adelantadas, y en la cláusula décima primera, el arrendatario se obligó a entregar el inmueble totalmente desocupado al terminar el contrato por cualquier causa, que lo anteriormente narrado se desprende del documento de contrato de arrendamiento que opone y acompaña marcado con la letra “B”.

Que en fecha seis (6) de marzo de dos mil seis (2.006) la ciudadana MARIBEL BARRERA MUSTAFA, actuando en representación de la ciudadana BELKIS BARRERA DE BRITO, celebró un contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con el ciudadano ELISEO LANZA, ello ante la Notaria Pública Décimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 79, Tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y en dicho documento bilateral de compra-venta, el cual fue redactado por el señor Lanza, quien es abogado, ambas partes acordaron entren otras cosas las siguientes: mediante dicho instrumento y debido a que el futuro comprador es el inquilino actual del apartamento, en consecuencia tenia la primera opción de compra, que entre otras cosas en la cláusula tercera, LOS FUTUROS VENDEDORES se comprometieron a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a ELISEO LANZA, en dicha promesa bilateral como EL FUTURO COMPRADOR, y esté se comprometió a comprar el inmueble arrendado, el cual pertenece a LOS FUTUROS VENDEDORES por haberlo adquirido de MARIA MUSTAFA SANTOS, según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, quedando registrado bajo el Nº 6, Protocolo Primero, Tomo 35, de fecha 25 de mayo de 1992, que de acuerdo a ese contrato de promesa de compra venta, en su cláusula sexta con relación al precio y a las modalidades de pago, las partes acordaron la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (B. 125.000.000,oo), los cuales serian cancelados por EL FUTURO COMPRADOR de la siguiente forma 1) La cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,oo), en dicho acto mediante cheque de gerencia a nombre de el apoderado y 2) La cantidad de NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 93.000.000,oo), en cheque de gerencia, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta y ese acto debía realizarse al vencimiento del plazo de tres (3) mas un (1) mes de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, que en la cláusula séptima, las partes fijaron que el correspondiente instrumento de compra venta seria protocolizado a mas tardar dentro de los cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (es decir, dentro de los próximos cuatro (4) meses siguientes a la firma del documento de promesa bilateral de compra venta, seis (6) de marzo de 2.006, y en tal sentido LOS FUTUROS VENDEDORES se comprometieron a entregar a EL FUTURO COMPRADOR la solvencia municipal, donde se evidencia, copia del documento de condominio o parcelamiento y la certificación de gravámenes, por un periodo retroactivo de veinte (20) años, documentación requerida para la institución financiera otorgante del crédito y necesarias para la protocolización del documento de compra venta.

Que es el caso que no llego a realizarse la protocolización del documento definitivo de compra-venta, por cuanto el ciudadano ELISEO LANZA GUILLEN, como ARRENDATARIO y FUTURO COMPRADOR, incumplió su correspondiente prestación previamente establecida en el contrato de solicitar el crédito dentro del plazo convenido, que de igual manera en la cláusula octava se estableció en el documento redactado por el mismo demandado, abogado ELISEO LANZA, que …” En caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato, dará derecho a la parte afectada para que, a su elección, pida judicialmente el cumplimiento de las obligaciones aquí establecidas o la resolución de pleno derecho del contrato. En este ultimo caso, la parte que incumpla pagara a la otra como indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000,00), que las partes han establecido como monto definitivo de la indemnización sin que sea necesario probar daño alguno. Si EL FUTURO COMPRADOR fuese el que incumpliese, y LOS FUTUROS VENDEDORES optan por considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato, podrán retener la cantidad aquí estipulada como indemnización de los daños y perjuicios, la cual será expresamente deducida de la cantidad recibida como cuota inicial de acuerdo con el numeral primero de la cláusula sexta del presente contrato. Queda expresamente convenido entre las partes que LOS FUTUROS VENDEDORES se obligan a reintegrar a EL FUTURO COMPRADOR el excedente de la cantidad establecida como cuota inicial, es decir, DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 19.500.000,oo), en el momento de la resolución del presente contrato. También queda expresamente convenido entre las partes, que si EL FUTURO COMPRADOR se ve imposibilitado o por cualquier razón no puede adquirir EL INMUEBLE mencionado y se acoge a la prorroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho plazo se considerará que comienza a correr desde la autenticación del presente documento, sin necesidad de notificación judicial. En el caso de acaecer o acontecer un hecho fortuito o de fuerza mayor, ajeno a la voluntad de las partes, estas acuerdan prorrogar por dos meses el plazo aquí estipulado en esta cláusula…”

Que el señor ELISEO LANZA, tramito una solicitud para un crédito a el Banco Mercantil, Oficina La Florida en fecha muy posterior a la convenida, y no cumplió con la obligación a su cargo de obtener el crédito hipotecario necesario para cumplir con el pago del precio de la compra del apartamento y en consecuencia tampoco cumplió con la carga de protocolizar el correspondiente documento de compra-venta y de paga del precio estipulado en la fecha convenida entre las partes. Que no obstante estar vencida la prorroga legal y reconocido dicho vencimiento mediante documento privado autenticado, su representada por medio del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circu0nscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notifico judicialmente en fecha nueve de Octubre de 2.007, al ciudadano ELISEO LANZA, de los siguientes particulares: PRIMERO: Que la prorroga legal que corresponde de acuerdo al plazo de tiempo que se mantuvo la relación arrendaticia suscrita entre las partes en el contrato de arrendamiento y a lo convenido en la promesa bilateral de compra-venta la cual incumplió EL FUTURO COMPRADOR, vencería el cinco (5) de marzo de 2.008; SEGUNDO: La resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento y de la promesa bilateral de compra-venta. TERCERO: La desocupación de bienes y personas y la entrega del inmueble en perfecto estado en la fecha que culmina la prorroga legal, que es cinco (5) de marzo de 2.008. CUARTO: Que el cheque de gerencia que corresponde el excedente del pago efectuado como inicial de negociación que incumplió EL FUTURO COMPRADOR, le será entregado en la fecha que culmina la prorroga legal, es decir el día cinco (5) de marzo de 2.008, que el cheque de gerencia que corresponde el excedente del pago efectuado como inicial de negociación que incumplió el FUTURO COMPRADOR, le será entregado en la fecha que culmina la prorroga legal, es decir, el día cinco (5) de marzo de 2.008.

Que para la fecha de desocupación, el arrendatario no hizo entrega del inmueble tal y como se hubo convenido, el mismo se negó a realizar la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, de igual manera su patrocinada ofreció previamente y de manera privada, con el fin de honrar lo pactado, el monto correspondiente al excedente establecido en la cláusula penal, tal y como se desprende de cheque de gerencia emitido en fecha 6 de Diciembre de 2.006, por el Banco de Venezuela Nº 00005036, a nombre de ELISEO LANZA, que de todo lo anteriormente se puede concluir, que las partes involucradas celebraron un contrato de arrendamiento el cual finalizó por haber expirado el termino estipulado, que la prorroga legal que le corresponde de acuerdo al plazo de tiempo que sostuvo la relación arrendaticia suscrita entre las partes en el contrato de arrendamiento y a lo convenido en la promesa bilateral de compra-venta incumplida por EL ARRENDATARIO Y FUTURO COMPRAOR se venció y, en consecuencia, opero el supuesto de hecho contemplado en la cláusula octava de la PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, reitera que el documento de marras fue autenticado el día 06 de marzo de dos mil seis 2.006, que por efecto de la cláusula octava in comento la prorroga legal convenida y para la cual no es necesaria notificación judicial, se encuentra vencida desde el día seis (6) de marzo de 2.008, ello por cuanto la firma ante el Notario Publico de la Promesa Bilateral de compra-venta, se realizo el seis (6) de marzo de 2.006, que el ciudadano ELISEO LANZA, debe cumplir con lo establecido en la cláusula décima del contrato de arrendamiento y en la mencionada cláusula octava del contrato de promesa bilateral de compra-venta y en consecuencia hacer entrega del inmueble totalmente desocupado a su representada.

Que por efecto del contrato de promesa bilateral de compra-venta incumplido, su representada tiene derecho a solicitar la medida de secuestro en virtud de que opera el supuesto previsto en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante y con el fin de llenar los extremos establecidos en la norma subjetiva, que su representada ha cumplido de manera cabal sus obligaciones como arrendadora en la relación arrendaticia y de igual manera fijó convencionalmente y por documento privado redactado por el arrendatario del cual se desprende el buen derecho que lo asiste un plazo para la devolución del inmueble según lo contemplado en la cláusula octava de la promesa bilateral de compra-venta, de igual manera y con el fin de honrar la relación contractual su patrocinada ofreció el monto correspondiente excedente establecido en la cláusula penal, ello ante la no protocolización del documento de venta pactado en el tiempo establecido en el contrato de promesa bilateral de venta, por acciones y comisiones culposas imputables al demandado ELISEO LANZA.

Que en virtud de lo precedentemente expuesto, solicita al Tribunal:

1) Declare con lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato y en consecuencia ordene al arrendatario ELISEO LANSA, el cumplimiento de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento con la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia

2) Decrete medida de secuestro solicitada en el presente libelo y ordene el depósito del inmueble en la persona de su patrocinada.

3) Condene en costas al demandado en el presente juicio.

La representación judicial de la parte actora de conformidad con lo establecido en el articulo 36 del Còdigo de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de Bs CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (4.800,OO BF), equivalentes a doce (12) cánones arrendaticios, estipulados en el contrato de arrendamiento según se narró y supra en CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BF 400,oo) y fundamenta sus alegatos de acuerdo a lo previsto en los artìculos1.159, 1.160 y 1.167 del Còdigo Civil y artìculos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que en fecha 15 de agosto de 2.000, celebro un contrato de arrendamiento con la ciudadana BELKIS BARRERA MUSTAFA, el cual tenía por objeto el apartamento identificado en autos, y durante la relación arrendaticia su conducta como arrendatario lo hizo acreedor del derecho de preferencia ofertiva que sólo se concede a los arrendatarios que reúnan las condiciones previstas en el articulo 42 del decreto con rango de arrendamientos inmobiliarios, y es así como en fecha seis (6) de marzo de 2.006, mediante documento autenticado por ante la Notaria Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, celebró PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, con los ciudadanos FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA y BELKIS BARRERA DE BRITO, representados para ese acto por su apoderada ciudadana MARIBEL BARRERA MUSTAFA, documento que tenia por objeto el inmueble que ocupó en calidad de arrendatario y el cual quedó anotado bajo el No. 79,Tomo 18, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y que cursa a las actas del presente expediente marcado con la letra “D”, que en dicha negociación se estableciò en la ùltima parte de la CLAUSULA SEXTA lo siguiente: “…Este acto deberà realizarse al vencimiento del plazo de tres (3) meses, mas un (1) mes de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato” , asimismo en la CLAUSULA OCTAVA, se estableciò lo siguiente: “…También queda expresamente imposibilitado o por cualquier razòn no puede adquirir EL INMUEBLE mencionado y se acoge a la prorroga legal que concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho plazo se considerarà que comienza a correr desde la autenticación del presente documento, sin necesidad de Notificación Judicial…”

Que en ese orden de ideas se podrìan haber verificado dos (2) supuestos de precedencia para intentar la acciòn pretendida, los cuales pasa a explicar:

PRIMERO: Con relación a la CLAUSULA SEXTA, es preciso citar el articulo 1.159 del Còdigo Civil, el cual transcribe: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. En el supuesto negado que la parte accionante en el presente juicio hubiese respetado esa disposición, la prorroga legal en todo caso debió comenzar al vencimiento de los cuatro (4) meses siguientes al día seis (6) de marzo de 2.006, es decir el decir el día seis de Julio de 2.006, venciendo la misma el día seis (6) de julio de 2.008, lo cual coloca una condición o plazo pendiente a su favor como arrendatario ya que de conformidad con el articulo 41 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios se establece: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 38 de este decreto Ley, no se admitirán demandas de contrato de arrendamiento por vencimiento de término. No obstante si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”, en ese primer supuesto la interposición de la demanda evidentemente hubiese sido extemporánea por adelantada y no hubiese procedido la medida de secuestro practicada.

SEGUNDO: Que con relaciòn a la CLAUSULA OCTAVA es necesario precisar lo siguiente: Que en fecha seis (06) de marzo de 2.006, se encontraba en ejecución de su QUINTA PRORROGA CONTRACTUAL la cual vencía el dìa QUINCE (15) DE AGOSTO DE 2.006, tal y como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en la cual se estableciò “El plazo de duración de este contrato es de un (1) AÑO a contar de la presente fecha. En caso de que una de las partes no haya dado aviso a la otra, por escrito con treinta (30) días de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por un (1) AÑO. Al vencimiento del plazo estipulado para la prorroga ésta podrá renovarse automáticamente por periodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de la prorroga respectiva. Caso de ocurrir las prorrogas seguirán en vigencia todas y cada una de las cláusulas del presente contrato”. Que esa estipulación contractual arrendaticia es de orden pùblico y da origen a la PRORROGA LEGAL si se cumplen los extremos en ella contenidos, dicha prorroga legal se encuentra prevista en el articulo 38 de la Ley Especial, y de tal manera siendo esa disposición de orden publico y la pauta para el inicio de ese beneficio a favor del arrendatario, la misma no se puede relajar entre las partes, vale decir, priva al orden pùblico sobre la autonomía de la voluntad, màs cuando tal estipulación se planteo en beneficio del arrendador y en perjuicio del arrendatario, a travès de un contrato distinto al contrato de arrendamiento, como lo es en este caso el contrato de PROMESA BILATERAL DE OPCION COMPRA VENTA, ya que ello implicarìa una flagrante violación a las normas de orden publico de la ley especial y muy particularmente los artìculos 38 y 41 ya citados y el articulo 7 que establece ”Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acciòn, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Que por los razonamientos antes expuestos la CLAUSULA OCTAVA del contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, no tenia aplicación preferente frente a la relaciòn contractual arrendaticia en la cual venían operando automáticamente las renovaciones del mismo, y en todo caso su no renovación se encontraba supeditada a la notificación que la arrendataria debió enviarle dentro del plazo convenido para ello, y por esos motivos pasa a contestar la demanda de la manera siguiente:

1.- Niega que tenga que entregar el inmueble identificado en autos, por cuanto no se ha notificado con apego a las disposiciones contractuales y legales de la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo tanto al no haber ocurrido formalmente el desahucio, no ha comenzado a computarse la PRORROGA LEGAL, que en derecho le corresponde y la cual es irrenunciable.

2.- Con relaciòn a la medida de secuestro indebidamente decretada y practicada, la parte actora no demostró el presunto hecho aislado de su incumplimiento en la ajena relaciòn contractual de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, lo cual correspondía hacer mediante acciòn diferente y aunque así hubiese sido eso no era vinculante por ser el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y LA PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA NEGOCIOS JURIDICOS TOTALMENTE DIFERENTES, y sin embargo obtuvo de ese despacho el decreto cautelar, y es por ello, que se reserva el lapso previsto en el articulo 602 del Còdigo de Procedimiento Civil, para hacer oposición a la misma mediante escrito separado ya que no se encontraban llenos los extremos legales previstos en el articulo 585 ejusdem, y mucho menos el dispositivo del articulo 39 de la Ley especial sobre el cual ese despacho basó sin fundamentaciòn alguna al decreto.

3.- Por cuanto la presente causa debe ser declarada SIN LUGAR por sentencia definitiva, solicita se desestime el pedimento de condenatoria en costas a su persona; y muy por el contrario se condene a la parte actora en costas por la interposición temeraria de la presente acciòn.

Que para mayor abundamiento de lo antes expresado se permite citar y acompañar algunas decisiones que en materia inquilinaria se han producido en los Tribunales Superiores, sentencias que han interpretado presupuestos legales tanto de la prorroga legal, como de la forma en que han de respetarse los lapsos en ella previstos o cualquier otro lapso que de pleno derecho corresponda al arrendatario y que el mismo no pueda ser vulnerado a instancia de parte, mediante acuerdo de partes y peor aun bajo la mirada omisiva del juez.

Por ultimo solicita se le RESTITUYA EN EL BIEN INMUEBLE objeto de la presente demanda y que el presente ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA, sea agregado al expediente No. APV-2.008-000681, con el cual se relaciona, y a todo evento muy a pesar de ser un punto de mero derecho se reserva el lapso probatorio para hacer del conocimiento de esta Juzgadora documentos públicos atinentes a la buena disposición que tuvo de solucionar ese asunto sin que se verificara ninguna medida cautelar de desocupación; igualmente se reserva el ejercicio de las acciones a que hubiere lugar por los daños y perjuicios derivados de la presente acciòn.

DE LA PARTE MOTIVA

Abierto el juicio al lapso probatorio ambas partes hicieron uso de ese derecho que les confiere la Ley, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original del Contrato de Arrendamiento privado, celebrado entre la ciudadana BELKIS BARRERA MUSTAFA y el ciudadano ELISEO LANZA GUILLEN, en fecha 15 de Agosto de 2.000, el cual corre inserto en autos a los folios diecisiete (17) al dieciocho (18) ambos inclusive; por cuanto el presente contrato de arrendamiento no fue desconocido ni tachado de falso por el demandado; y por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

Original de Notificación Judicial signada con el N° AP31-S-S-2.007-001591, practicado por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09 de Octubre de 2.007, solicitada por la apoderada judicial de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA y BELKIS BARRERA MUSTAFA, dicha notificación corre inserta en autos a los folios diecinueve (19) al cuarenta y siete (47) ambos inclusive y a los fine de su valoración se expone lo siguiente:
Este Tribunal antes de pasar a valorar la notificación judicial señala lo siguiente: El Artículo 1.357 del Código Civil Establece “…Documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera gozar de tal carácter, es necesario que se haya dado las siguientes condiciones: a.- Que el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b.- que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir conforme a la verdad. En el caso de autos la representación judicial de la parte actora consigna a los autos cursante a los folios diecinueve (19) al cuarenta y siete (47) ambos inclusive, Notificación Judicial signada bajo el N° AP31-S-S-2.007-001591, practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 09 de Octubre de 2.007, solicitada por la apoderada judicial de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA y BELKIS BARRERA MUSTAFA, en su condición de propietarios del inmueble objeto del presente juicio, en la que se desprende de la notificación lo siguiente:

“…En el día de hoy Martes nueve (9) de Octubre del año dos mil siete (2.007), siendo las 11:30 de la mañana, previa habilitación de todo el tiempo necesario por haber sido jurada la urgencia del caso, se trasladó y constituyó en Tribunal en la siguiente dirección: apartamento Número 64, ubicado en el Edificio Residencias Celta III, situado en la calle Pedroza, urbanización La Florida, parroquia El Recreo, Municipio Libertador de esta Ciudad de esta ciudad de caracas, a fin de llevar a cabo la practica de la Notificación Judicial a que se contrae la presente solicitud. Seguidamente el Tribunal constituido en el inmueble arriba identificado dio los toques de Ley y por cuanto no se apersonó persona alguna procedió a fijar cartel de notificación en las puertas del referido inmueble e introdujo un cartel de notificación debajo de la puerta. En este estado el Tribunal cumplida su misión como ha sido ordena el regreso a su sede. Es todo, se leyó y firman… (OMISSIS)…”

En consecuencia por cuanto dicho instrumento es un documento público, ya que ha sido efectuado por un funcionario competente como lo es la Juez del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; facultada para dar fe pública y hace plena fe, así entre las partes como respecto a terceros de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, y aun cuando el demandado en el escrito de promoción de pruebas alego que dicha notificación esta viciada de nulidad absoluta, éste no utilizo el medio màs idóneo para pronunciarse sobre el mismo, dado que debió tachar el referido documento; es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos, 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el funcionario en su carácter legal y en ejercicio de sus funciones y dejó constancia de todo lo realizado por él y de todo lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la Ley esta llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.-

Original de documento de Promesa Bilateral de Compra-Venta, del inmueble objeto del presente juicio, realizada entre los ciudadanos FRANCISCO JAVIER BRITO y BELKIS BARRERA BRITO GADEA, la cual corre inserta en autos a los folios cuarenta y ocho (48) al cincuenta y uno (51) ambos inclusive, debidamente Notariado por ante la Notaria Publica Décimo Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de Marzo de 2.006, anotado bajo el Nro. 06, Tomo 35, protocolo primero, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es el Notario Publico de la Notaria Publica Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, y no siendo tachado por el adversario hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, es por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio propiedad de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios cincuenta y dos (52) al cincuenta y siete (57) ambos inclusive; esta Juzgadora observa, que por cuanto la parte demandada en el acto de contestación, no impugno dichas copias y siendo que de las mismas se evidencia la cualidad de propietarios que tienen los demandantes sobre el inmueble objeto del presente proceso, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas y les otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de cheque de gerencia emanado del Banco de Venezuela, Nº 00005036, a nombre de ELISEO LANZA, por la cantidad de Diecinueve Millones Quinientos mil Bolívares ( Bs. 19.500.000,00), el cual corre inserto en autos al folio cincuenta y ocho (58); esta Juzgadora observa que por cuanto es un hecho que consta o se halla en una compañía privada la parte actora debió requerir informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dicho instrumento, conforme a lo establecido en el articulo 433 del Código Del Procedimiento Civil, y por cuanto el promovente no lo solicito conforme a la citada norma, se desecha la prueba anteriormente señalada. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Original de Notificación Judicial signada con el N° AP31-S-S-2.007-002181, practicado por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de Febrero de 2.008, solicitada por el ciudadano ELISEO LANZA GUILLEN, dicha notificación corre inserta en autos a los folios noventa y nueve (99) al ciento dieciséis (116) ambos inclusive.-
Este Tribunal antes de pasar a valorar la notificación judicial señala lo siguiente: El Artículo 1.357 del Código Civil Establece “…Documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera gozar de tal carácter, es necesario que se haya dado las siguientes condiciones: a.- Que el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b.- que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir conforme a la verdad. En el caso de autos la parte demandada consigna a los autos cursante a los folios noventa y nueve (99) al ciento dieciséis (116) ambos inclusive, Notificación Judicial signada bajo el N° AP31-S-S-2.007-002181, practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20 de Febrero de 2.008, solicitada por el ciudadano ELISEO LANZA GUILLEN, en su condición de inquilino del inmueble objeto del presente juicio, en la que se desprende de la notificación lo siguiente:

“…En el día de hoy Veinte (20) de Febrero de dos mil ocho (2008), siendo las diez de la mañana (10:00 A.M) oportunidad y hora fijada por este Tribunal por este Tribunal para que tenga lugar la practica de la notificación judicial presentada por el ciudadano Eliseo Lanza Guillen, Venezolano, Mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad C.I V- 1.192.732, asistido por el ciudadano: Leonardo José Viloria abogado en ejercicio con C.I Nº 3.985.052, e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 27.385, se traslado y constituyo en Tribunal en compañía del secretario accidental ciudadano Ali Vivas, venezolano, mayor de edad y titular de la C.I Nº v-6551.957, quien estado presente acepto el cargo y presto juramento de ley en la siguiente dirección: apartamento 4-C ubicado en el piso 4, del Edificio Entrecampos Avenida Los Pinos Urbanización Alta Florida de esta ciudad de Caracas. En este estado el Tribunal deja constancia que constituido como se encuentra procedió a dar los correspondientes toques de ley a las puertas del inmueble señalado sin recibir respuesta alguna por parte de algún ocupante dejando constancia igualmente que a todo evento introdujo por debajo de las puertas del mismo una copia simple de la solicitud que encabeza estas actuaciones. Es todo. En este estado ordena el regreso a su sede. Es todo, termino, se leyó y conformes firman… (OMISSIS)…”

En consecuencia por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que ha sido efectuado por un funcionario competente como lo es la Juez del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; facultada para dar fe pública y hace plena fe, así entre las partes como respecto a terceros de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos, 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el funcionario en su carácter legal y en ejercicio de sus funciones y dejó constancia de todo lo realizado por él y de todo lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la Ley esta llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.-

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado, celebrado entre la ciudadana BELKIS BARRERA MUSTAFA y el ciudadano ELISEO LANZA GUILLEN, en fecha 15 de Agosto de 2.000; este Tribunal deja constancia que el mismo fue valorado anteriormente.

Copia fotostática de documento de Promesa Bilateral de Compra-Venta, del inmueble objeto del presente juicio, realizada entre los ciudadanos FRANCISCO JAVIER BRITO y BELKIS BARRERA BRITO GADEA; este Tribunal deja constancia que el mismo fue valorado anteriormente.
PUNTO PREVIO

DE LA OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE SECUESTRO
En fecha 24 de Abril de 2008 y mediante acta levantada por el Juzgado Tercero de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se llevó a cabo la medida de secuestro decretada por este Tribunal en fecha 21 de Abril de 2008, y mediante escrito de fecha 12 de Mayo de 2008 la apoderada judicial de la parte demandada se opone a la medida de secuestro, alegando que en fecha 06 de Marzo de 2.006, su representado celebro contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, con los ciudadanos FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA y BELKIS BARRERA DE BRITO, el cual tenia por objeto el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, quedando establecido en el documento que ese acto debía realizarse al vencimiento de tres (3) meses mas un (1) de prorroga contados a partir de la autenticación de dicho contrato, que asimismo quedo expresamente convenido por las partes que si el futuro comprador se veía imposibilitado o por cualquier razòn no podía adquirir el inmueble y se acogía a la prorroga legal, se consideraría que dicho lapso comenzaría a correr desde la autenticación del mencionado documento, señala que en fecha 06 de Marzo de 2.006, su representado se encontraba en ejecución de su quinta (5ª) prorroga contractual prevista en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencía el 15 de Agosto de 2.006, tal y como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, y que por cuanto dicha disposición es de orden publico no se puede relajar entre las partes, y por lo cual lo establecido en el contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, no tiene aplicación frente a la relaciòn contractual arrendaticia en la cual venían operando automáticamente las renovaciones del mismo, y que la renovación se encontrada supeditada a la notificación que la arrendataria debió enviar a su mandante dentro del plazo convenido para ello.

Este Tribunal antes de pronunciarse sobre dicha oposición señala lo siguiente:

El artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, establece que la parte contra quién obre la medida podrá oponerse a ella, exponiendo las razones o fundamentos que tuviere que alegar, entendiéndose que la articulación probatoria es ope legis, debiendo la parte contra quién obro la medida, realizar las defensas que a bien tenga lugar, desvirtuando lo alegado o demostrado por el solicitante, debiendo el sentenciador pronunciarse en definitiva sobre la legalidad de la medida preventiva dictada, confirmándola si concluyere que estuvo bien dictada o revocándola en caso contrario.

Esta sentenciadora de una revisión efectuada a las actas procesales que conforman el presente expediente y con miras a lo antes expuesto, pudo observar que si bien es cierto las partes celebraron un contrato de promesa Bilateral de Compra-venta en fecha 06/03/2.006, y en este se estableció que en caso de incumplimiento del mismo por cualquiera de las partes dejaría sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15/08/2.000, sin embargo y por cuanto los contratos de arrendamientos sobre inmuebles destinados a vivienda se rigen por la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo establece el articulo 1 de la mencionada ley el cual expresa “… El presente Decreto-Ley, regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes…”, mal podría esta juzgadora tomar como comienzo de la prórroga legal el lapso estipulado en el Contrato Bilateral de Compra-Venta, ya que estaría violando las normas de orden publico.

Con relaciòn a la notificación judicial realizada al demandado practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 09/11/2.007, quien aquí juzga observa que para el momento de haberse efectuado dicha notificación ya se había renovado nuevamente el contrato de arrendamiento por el lapso de un (1) año, el cual se renovaba automáticamente los 15 de Agosto de cada año, si ninguna de las partes daba aviso a la otra su deseo de no continuar con la relaciòn arrendaticia, debiendo realizarse dicha notificación por lo menos con treinta días (30) de anticipación a la fecha de su expiración, por lo que es evidente que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se encuentra vigente, en consecuencia este Tribunal declara con lugar la oposición a la medida de secuestro formulada por la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA DEMANDA.

Alego la representación judicial de la parte actora que la ciudadana BELKIS BARRERA DE BRITO, suscribió en fecha 15 de Agosto de 2.000, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano ELISEO LANZA, sobre el apartamento identificado en autos, que el plazo estipulado de dicho contrato seria por un (1) año a contar de la fecha de la firma del mismo, pudiendo prorrogarse por periodos iguales de un (1) año, a menos que una de las partes notificase a la otra su voluntad de no continuar con el contrato, que el canon de arrendamiento que se obligo a pagar el arrendatario fue por la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo), mensuales, por mensualidades adelantadas, y en fecha 6 de marzo de dos mil seis (2.006) la ciudadana MARIBEL BARRERA MUSTAFA, actuando en representación de la ciudadana BELKIS BARRERA DE BRITO, celebró un contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con el ciudadano ELISEO LANZA, mediante el cual se comprometieron a dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a ELISEO LANZA, como EL FUTURO COMPRADOR, y esté se comprometió a comprar el inmueble arrendado, por la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 125.000.000,oo), los cuales serian cancelados de la siguiente forma, la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 32.000.000,oo), mediante el acto de compra venta en cheque de gerencia y la cantidad de NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 93.000.000,oo), en cheque de gerencia, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, el cual debía ser protocolizado a mas tardar dentro de los cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento de Promesa Bilateral de Compra Venta, es decir a partir del 6 de marzo de 2.006, siendo el caso que no llego a realizarse la protocolización del referido documento, por cuanto el ciudadano ELISEO LANZA GUILLEN, incumplió con su prestación establecida en el contrato de solicitar el crédito dentro del plazo convenido, dando eso derecho a la parte afectada a pedir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones establecidas o la resolución de pleno derecho del contrato, tal y como se estableció en la cláusula octava del mismo, que también quedo expresamente convenido entre las partes en el contrato promesa bilateral de venta, que si EL FUTURO COMPRADOR se veía imposibilitado o por cualquier razón no podía adquirir el inmueble mencionado y se acogía a la prorroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho plazo se consideraría que comenzaría a correr desde la autenticación del documento de compra venta, sin necesidad de notificación judicial y al estar vencida dicha prorroga y reconocido dicho vencimiento mediante documento privado autenticado, su representada por medio del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le notifico judicialmente en fecha 9-11-2007, al ciudadano ELISEO LANZA, que la prorroga legal que le correspondía de acuerdo al plazo de tiempo que se mantuvo la relación arrendaticia suscrita entre las partes en el contrato de arrendamiento y a lo convenido en la promesa bilateral de compra-venta la cual incumplió vencería el cinco (5) de marzo de 2.008, y a dicho vencimiento debía entregar el inmueble arrendado, y llegada la fecha de desocupación, el arrendatario no hizo entrega del objeto de la relación arrendaticia, motivo por el cual demanda al ciudadano ELISEO LANZA, y solicita la entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia..

Por su parte la representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda alego que en fecha 15 de Agosto de 2.000, su representado celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana BELKIS BARRERA MUSTAFA, sobre el apartamento identificado en autos, que durante la relación arrendaticia su conducta como arrendatario lo hizo acreedor del derecho de preferencia ofertiva, y en fecha seis 6 de Marzo de 2.006, mediante documento autenticado, celebró Promesa Bilateral de Compra-Venta, con los ciudadanos FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA y BELKIS BARRERA DE BRITO, documento que tenia por objeto el inmueble que ocupó en calidad de arrendatario, que se estableciò en dicha negociación que dicho acto debía realizarse al vencimiento del plazo de 3 años mas un 1 mes de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación del documento de promesa bilateral de compra venta, que también se estableciò en dicho contrato que si por cualquier razòn no podía adquirir el inmueble y se acogía a la prorroga legal, dicho plazo se consideraría que comenzaba a correr desde la autenticación del documento, sin necesidad de Notificación Judicial, y que en el supuesto negado que la parte accionante hubiese respetado esa disposición, la prorroga legal en todo caso debió comenzar al vencimiento de los cuatro (4) meses siguientes al día seis (6) de marzo de 2.006, es decir el decir el día seis de Julio de 2.006, venciendo la misma el día seis (6) de julio de 2.008, lo cual coloca una condición o plazo pendiente a su favor como arrendatario, y que en fecha 06 de marzo de 2.006, se encontraba en ejecución de su quinta prorroga contractual la cual vencía el dìa 15 de Agosto de 2.006, tal y como lo establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que esa estipulación contractual arrendaticia es de orden pùblico y da origen a la PRORROGA LEGAL si se cumplen los extremos en ella contenidos, dicha prorroga legal se encuentra prevista en el articulo 38 de la Ley Especial, y de tal manera siendo esa disposición de orden publico y la pauta para el inicio de ese beneficio a favor del arrendatario, la misma no se puede relajar entre las partes, vale decir, priva al orden pùblico sobre la autonomía de la voluntad, màs cuando tal estipulación se planteo en beneficio del arrendador y en perjuicio del arrendatario, a travès de un contrato distinto al contrato de arrendamiento, como lo es en este caso el contrato de Promesa Bilateral de Opción Compra Venta, y que por ello la cláusula octava del contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, no tenia aplicación preferente frente a la relaciòn contractual arrendaticia en la cual venían operando automáticamente las renovaciones del mismo, y en todo caso su no renovación se encontraba supeditada a la notificación que la arrendataria debió enviarle dentro del plazo convenido para ello, y niega que tenga que entregar el inmueble arrendado al no haber ocurrido formalmente el desahucio, y no ha comenzado a computarse la PRORROGA LEGAL, que en derecho le corresponde y la cual es irrenunciable, igualmente niega que tenga que entregar el inmueble identificado en autos, por cuanto no se ha notificado con apego a las disposiciones contractuales y legales de la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que la presente causa debe ser declarada SIN LUGAR por sentencia definitiva, motivo por el cual solicita se le restituya en el bien inmueble objeto de la presente demanda.

Realizada un valoración exhaustiva a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente proceso, se pudo constatar de las pruebas aportada por la parte actora a las cuales el Tribunal le otorgo todo el valor probatorio, que si bien es cierto existe un documento de promesa bilateral de compra-venta, realizada entre las partes sobre el inmueble objeto del presente juicio, no es menos cierto que en dicho documento no se estableciò en ninguna de sus cláusulas que el incumplimiento del mismo dejaría sin efecto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 15 de agosto de 2.000, por el contrario se estableciò en la cláusula octava del contrato de promesa bilateral de compra-venta, que en caso de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de dicho contrato daría derecho a la parte afectada para que, a su elección pidiera judicialmente el cumplimiento de las obligaciones allí establecidas o la resolución de pleno derecho del contrato, por lo que mal podría esta juzgadora considerar lo establecido en dicho contrato como parte o complemento del contrato de arrendamiento.

Este Tribunal con miras a lo antes expuesto considera procedente aplicar en el presente caso lo dispuesto en el artículo 07 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios el cual textualmente reza:

ARTICULO 7:

“… Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acciòn, acuerdo o estipulación que implique renuncia o menoscabo de estos derechos…”

Asimismo quien aquí sentencia se acoge a lo dispuesto en el artículo 1160 del Còdigo Civil el cual establece.

ARTÍCULO 1159:

“... Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos según la equidad, el uso o la ley...”

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y con miras a las normas de derecho antes trascritas y dado que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento cuyas estipulaciones se rigen por la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, y siendo que tales disposiciones son de orden publico, no se pueden relajar entre las partes y menos cuando en el presente caso se planteo un estipulación en beneficio del arrendador y en perjuicio del arrendatario a travès de un contrato distinto al contrato de arrendamiento, como lo es el contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, esta sentenciadora como director del proceso, considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siguen los ciudadanos BELKIS BARRERA DE BRITO y FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA contra el ciudadano ELISEO LANZA.
DISPOSITIVA

En consecuencia, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siguen los ciudadanos BELKIS BARRERA DE BRITO y FRANCISCO JAVIER BRITO GADEA contra el ciudadano ELISEO LANZA, y en consecuencia se ordena:

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de Julio del año 2.008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

Abg. ANA SILVA SANDOVAL

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las doce meridiem (12:00 m).
LA SECRETARIA

Exp. Nº.AP31-V-2008-000681.
AAML/AAS/NAYDI.