TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-002567

PARTE DEMANDANTE:
Sociedad Civil CAREDO, S.C., inscrita por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 13 de enero de 1995, bajo el Nº 16, Tomo 8, Protocolo 1°.-

APODERADAS JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
SERGIA TINEO DOTANTT, LEONIDES ARCIA ROJAS, TERESA BORGES GARCÍA y NORA ROJAS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.187, 24.896, 22.629 y 104.901, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

EDITH JOSEFINA SUNIAGA QUIROZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.427.407.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
LUIS RAFAEL GONZÁLEZ ROSAS y HENRY ADRIÁN GÓMEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.960 y 95.055.-

MOTIVO:
DESALOJO

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 03 de Diciembre de 2007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, asignándose su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, Órgano que mediante auto dictado en fecha 06 de diciembre de 2007, la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.
Alega la parte actora que mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de octubre de 1983, por intermedio de su causante Administradora Centauro, C. A., cedió en arrendamiento el Apartamento Nº PH del Edificio TOSCANINI, ubicado en la Avenida Gracilazo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Capital.
Continúa indicando que al inicio el contrato se celebró a tiempo determinado, pero por efecto de la venta del inmueble a la Sociedad Mercantil CAREDO S. C., el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Sigue la actora indicando que el canon de arrendamiento es la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 235.406,25), hoy DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 234,40) mensuales, conforme consta de Resolución Nº 001368 de fecha 28 de diciembre de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato.
Concluye solicitando, conforme a lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se acuerde el desalojo del inmueble y el pago de las pensiones de arrendamiento durante un plazo de seis (6) meses, según lo estipula el Parágrafo Primero del Art. 34.
Habiendo resultado infructuosos los trámites para lograr la citación personal del demandado, en fecha 02 de Abril de 2008, se acordó la citación por Carteles, conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; una vez cumplida, por auto de fecha 19 de Mayo de 2008, se procedió a designar como defensor ad-litem de la ciudadana EDITH JOSEFINA SUNIAGA QUIROZ, a la abogada MARIA LUISA TORREIRA ANTELO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 111.848.-
En fecha 02 de junio de 2008, compareció el Abogado Henry Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 95.055, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó poder y se dio por citado.
En fecha 04 de Junio de 2008, el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado Henry Gómez, presenta escrito de contestación a la demanda por el cual niega que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado de conformidad con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y alega la falta de cualidad y legitimidad de la parte actora CAREDO S. C., para intentar la demanda, ya que no es titular de la acción de desalojo que pretende ejercer.
En estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes durante el iter procesal, se procede a la resolución del conflicto en la relación de derecho material, a lo cual se dedican los siguientes capítulos del fallo.
II

La parte actora aportó al proceso las siguientes probanzas:
1. Copia Simple de Instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en conflicto en fecha 01 de Octubre de 1983. Esta probanza se desecha por ilegal por cuanto conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo puede incorporarse mediante fotostatos los instrumentos públicos o privados reconocidos.
2. Instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de Mayo de 1995, por el cual el ciudadano Hans Schnell L., en su carácter de director de la Sociedad LICAPIE, INVERSIONES INMOBILIARIAS S. R. L., dio en venta pura y simple a la Sociedad CAREDO S. C., el inmueble identificado como EDIFICIO TOSCANINI. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de ser la demandante titular del derecho de propiedad sobre el inmueble.
3. Instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de enero de 1995, contentivo del documento constitutivo de la sociedad civil otorgada por los ciudadanos Noelia Schnell de López y Eudoro Enrique López. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la Asociación Civil CAREDO S. C., y en especial del objeto de la misma.
4. Acta de nacimiento del ciudadano Ricardo Arturo López Schnell otorgada por la Casa del Poder Popular Jefatura Civil de la Parroquia La Candelaria, el 24 de septiembre de 2007. Esta instrumental se valora de conformidad con lo establecido en al artículo 1357 del Código Civil, y se aprecia como prueba de la filiación del ciudadano Ricardo Arturo hijo de Naelie Schnell de López y Eudoro Enrique López
5. Acta de Matrimonio de los ciudadanos Eudoro Enrique López Legorburu y Naelie Schnell Leroux, celebrado en fecha 28 de octubre de 1963, ante el extinto Juzgado Quinto de Parroquia, del Distrito Federal. Esta Instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del matrimonio civil entre los ciudadanos referidos.
6. Acta de Nacimiento del nieto de los socios principales de la parte actora y del ciudadano Ricardo Arturo López Schnell, otorgada por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Nuestra Señora del Rosario del Municipio Baruta en fecha 26 de Septiembre de 2007. Esta Instrumental se Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la filiación del niño Tomás Hazile como hijo de Ricardo Arturo López Schnell y Gabriela Saade.
7. Carta de trabajo del ciudadano Ricardo Arturo López Schnell suscrita por el Ingeniero Eudoro E. López L. Esta probanza se desecha por ilegal por cuanto se trata de un instrumento emanado de un tercero y no ratificado en juicio mediante su testimonial.
8. Informes contables de fechas 28 de Agosto de 2007 y 17 de octubre de 2007. Estas probanzas se desechan por impertinentes ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.
9. Instrumento Autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01 de enero de 1999, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Ricardo Arturo López Schnell y Sagonel Bienes Raíces S. R. L. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que el ciudadano Ricardo Arturo López Schnell tiene arrendado el inmueble constituido por el Apartamento 17 del edificio Gaby, Ubicado en la Calle Garcilazo de la Urbanización Colinas de Bello Monte.
10. Instrumento privado contentivo de los recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2001 a febrero de 2004 y diciembre de 2006 hasta agosto de 2007, realizados por el ciudadano Ricardo Arturo López Schnell. Esta probanza se desecha por ilegal por cuanto se trata de instrumento privado emanado de un tercero no ratificado en Juicio.
11. Documento Administrativo contentivo de la Constancia de Residencia emanada de la dirección de Registro Civil de la Alcaldía de Baruta. Este documento se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se desecha por impertinente pues no guarda relación con el tema controvertido en la causa.
12. Instrumento Público emanado de la Dirección General de Inquilinato contentivo de la Resolución Nº 001368 de fecha 28 de diciembre de 2000. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la fijación del canon máximo de arrendamiento para el Edificio TOSCANINI.
13. Prueba de Inspección Judicial sobre el inmueble constituido por : Apartamento Nº 17, Edificio Gaby, ubicado en la calle Newton, Esquina de Atenas, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Capital, mediante la cual se dejó constancia de que el inmueble se encuentra ocupado por los ciudadanos López Schnell Ricardo Arturo, Saade Castillo Gabriela Rollete y su menor hijo de nombre Tomás de cinco (5) años de edad, que el mismo consta de tres habitaciones de las cuales una está destinada a oficina y las otras dos son ocupadas una por la pareja y la otra por su hijo, que el inmueble consta de dos (02) baños, una (1) cocina, (1) una sala comedor y un (01) balcón; asimismo, se dejó constancia que dicho inmueble se encuentra destinado a vivienda. Esta prueba se valora conforme a la norma contenida en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que el ciudadano Ricardo Arturo López Schnell habita en este inmueble junto a su familia.

Por su parte la demandada produjo las siguientes probanzas:
1. Cartel de Notificación emanado del Departamento de Iniciación de Procedimientos de la Dirección de Inquilinato, cursante al folio 152 del presente expediente, mediante el cual se notifica a los inquilinos del Edificio TOSCANINI, que el ciudadano HENRY SCHNELL LEROUX, actuando en su carácter de Director de la firma LICAPIE INVERSIONES INMOBILIARIA S. R. L, propietaria del inmueble antes señalado solicitó su regulación para vivienda. Esta probanza se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como prueba de que el arrendador del inmueble solicitó la regulación del canon de arrendamiento, mediante el procedimiento que allí se refiere.
2. Instrumento público contentivo de la Resolución Nº 1967, emanada del Departamento de Regulación de la Dirección de Inquilinato, de fecha 17 de Agosto de 1992, cursante a los folios 153 y 154 del presente expediente. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la fijación del canon de arrendamiento hecha en esa oportunidad a solicitud del ciudadano HENRY SCHNELL LEROUX.
3. Instrumento Público contentivo de la Resolución Nº 001368, emanada de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 28 de Diciembre de 2000, cursante a los folios 155 al 159 del presente expediente. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que a solicitud de CAREDO S. C., como arrendadora se reguló el inmueble constituido por el Edificio TOSCANINI.
4. Instrumento Público contentivo de la Resolución Nº 001105, emanada de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 02 de Noviembre 2000, cursante a los folios 160 al 165 del presente expediente. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que a solicitud de CAREDO S. C., como arrendadora se reguló el inmueble constituido por el Edificio TOSCANINI.
5. Copia fotostática de publicación en prensa de Cartel de Notificación de la Dirección de Inquilinato. Esta probanza se desecha por ilegal ya que la misma no puede conducirse por este medio al proceso.
6. Cartel de Notificación emanado de la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato, librado a los inquilinos del Edificio TOSCANINI, en fecha 07 de enero de 2003, cursante al folio 167, del presente expediente. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse comunicado a los interesados el inicio del proceso de regulación del inmueble.
7. Notificación Personal emanada de la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato, de fecha 02 de julio de 2003, cursante al folio 168 del presente expediente. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse comunicado a los interesados la fijación que se hizo del canon de arrendamiento.
8. Copias certificadas del expediente de Regulación de Alquileres Nº 38.803, emanado de la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, de fecha 26 de junio de 2003. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que la Sociedad Civil CAREDO S. C., es propietaria de todo el Edificio TOSCANINI y como arrendadora solicitó la regulación del inmueble.
9. Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil LICAPIE INVERSIONES INMOBILIARIAS S. R. L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 56, Tomo 73-A-Sgdo, de fecha 09 de Septiembre de 1981, Expediente Nº 135757. Esta instrumental se valora conforme a las reglas contenidas en los artículos 479 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la Sociedad LICAPIE INVERSIONES INMOBILIARIAS S. R. L., y de la identidad de sus socios.
10. Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil SAGONEL BIENES Y RAÍCES S. R. L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 41, Tomo 136-A-Pro, de fecha 30 de Agosto de 1979, Expediente Nº 114506. Esta instrumental se valora conforme a las reglas contenidas en los artículos 479 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la Sociedad SAGONEL BIENES Y RAÍCES S. R. L., y de la identidad de sus socios.

Adminiculando las probanzas anteriores este Tribunal establece que entre la ciudadana EDITH JOSEFINA SUNIAGA QUIROZ y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CENTAURO se suscribió contrato de arrendamiento por el inmueble al que se ha hecho referencia en fecha 01 de Octubre de 1983. Que posteriormente en fecha 09 de mayo de 1995, la sociedad civil CAREDO S. C., adquirió la totalidad del Edificio TOSCANINI. Que el ciudadano Ricardo Arturo López Schnell es socio de la sociedad civil CAREDO S. C., y a su vez es hijo de los socios fundadores de la referida persona jurídica Naelie Schnell de López y Eudoro López. Igualmente, se probó que Ricardo Arturo López Schnell es inquilino del inmueble constituido por el Apartamento Nº 17 del Edificio Gaby, ubicado en la calle Newton de la Urbanización Colinas de Bello Monte, el cual habita junto con su compañera y su hijo.

Planteada en estos términos la controversia debemos prelativamente resolver la falta de cualidad de la actora que se alega afirmando en síntesis que la misma no es titular de la acción de Desalojo que ha intentado, por cuanto no operan en su favor los efectos del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al no haber adquirido el inmueble de manos del propietario que a la vez tuviera la condición de arrendador.

Sobre la cualidad, el Maestro LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.-

Esta comprensión del problema de la cualidad que comparte en un todo este Juzgador, nos permite establecer que debe existir identidad entre la persona a quien la Ley en abstracto concede la acción y a quien en concreto la deduce ante el Tribunal.- En el caso que nos ocupa, la titularidad de la acción se encuentra en el patrimonio del actor, por efecto de la compra del inmueble arrendado, hecho sobre el cual no existe controversia entre las partes; y a tenor de la previsión contenida en el artículo 1605 del Código Civil, norma vigente y aplicable para el momento en que se realizó la adquisición, pues la contenida en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es posterior en el tiempo y nuestro ordenamiento consagra el principio de irretroactividad de la Ley al incorporarlo en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Sobre la norma del artículo 1605 del Código Civil, se ha interpretado que “…La transferencia del contrato de arrendamiento y del goce del derecho a cobrar las pensiones al nuevo propietario, o sea opositor, la cual se verifica ipso facto por el solo hecho de la venta del inmueble,…” Sentencia de la Sala de Casación Civil publicada en la Gaceta Forense Nº 20, fecha 9-4-58, citada por Emilio Calvo Baca Código Civil Venezolano, comentado y concordado, Tomo II. P. 1366.
En este sentido se advierte tanto de las probanzas incorporadas por la demandada que la actora se ha conducido como arrendadora, solicitando la regulación del inmueble y con tal carácter ha sido reconocida por los inquilinos del Edificio TOSCANINI .-
De modo que en el presente caso está evidenciada la titularidad de la acción por parte de la actora y en consecuencia lo pertinente en este caso es desechar la defensa de falta de cualidad alegada y así se decide.
Resuelto lo anterior tenemos ahora que pronunciarnos sobre la inadmisibilidad de la acción que se ha propuesto, alegando en síntesis que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en conflicto es por tiempo determinado. A tal efecto observamos:
No existe controversia entre las partes sobre la circunstancia de haberse suscrito un contrato de arrendamiento y que el mismo, dado los términos de las estipulaciones acordadas inició con el carácter de contrato por tiempo determinado. Siendo así, la cuestión que enfrenta a las partes sobre este respecto es si la venta del inmueble produce el efecto de indeterminar el arrendamiento. Los artículos 1604 y 1605 del Código Civil disponen textualmente:
Artículo 1.604: “Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.
Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro”
Artículo 1.605: “Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.
Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación”.

De modo que la primera de las normas transcritas regula la situación que se produce cuando se verifica la enajenación del inmueble y el arrendamiento consta en instrumento público o privado de fecha cierta, caso en el cual “…subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido…”

La segunda de las normas, es decir la del 1605 del Código Civil y que es la aplicable a este caso regula la situación de la enajenación pero cuando no consta el arrendamiento en instrumento público o privado con fecha cierta, hipótesis para la cual se previene “…si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración…”, de donde surge entonces que se produzca la indeterminación del arrendamiento.
Sobre este efecto tenemos que se ha interpretado:
“…Se consagra el tratamiento del contrato en lo referente a su duración: determinado o indeterminado, en base a la clase de documento contentivo del arrendamiento (instrumento publico o no, instrumento privado con fecha cierta o sin ella), cuando el inmueble se enajena a un tercero.
Así, siendo instrumento público o privado de fecha cierta, el arrendamiento, si es determinado, subsiste durante el plazo convenido, mientras que no siendo el documento de las ajustadas características debe regularse como convención a tiempo indeterminado…” Sentencia del 11-10-93 del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, citada en El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia de Hermes D. Harting.
De modo que por efecto de la enajenación del inmueble se produjo la indeterminación del arrendamiento y así se decide.
Resueltas las cuestiones anteriores pasamos al examen de la procedencia o no del desalojo solicitado con fundamento en la causal contenida en el literal b) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se refiere a “…la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”.
Para el caso que nos ocupa la cuestión se centra en la existencia de la necesidad, pues como ya se señaló el demandado estima que no existe la misma, toda vez que de autos se evidencia que quien se ha señalado como necesitado mantiene un inmueble arrendado desde hace largo tiempo, que la actora a pesar de haber adquirido el inmueble desde hace varios años no solicitó sino hasta el presente el desalojo del apartamento y que la actora solicitante del desalojo es propietario del resto de los Apartamentos del Edificio TOSCANINI, así como de otros inmuebles.
La necesidad de servirse del inmueble arrendado debe interpretarse no solo como una circunstancia extrema de carecer el necesitado de una vivienda, debe entenderse dentro de un contexto más amplio y vinculado al pleno y armónico desarrollo social del individuo y su familia, así por ejemplo, la necesidad puede estar fundada en la razón de la mayor cercanía de un inmueble al centro de estudio de los hijos o al centro de trabajo del necesitado, así el hecho justificativo del desalojo en estos casos puede ser muy diverso y no obedece a la sola carencia de una vivienda pero además la relevancia de este hecho debe ser apreciada de manera casuística pues lo que para un sujeto puede constituir una circunstancia de necesidad puede que para otro no lo sea.
Debemos igualmente advertir que la circunstancia que la actora sea propietaria de varios inmuebles, no le impide ni condiciona de ninguna forma su derecho de pedir el desalojo del inmueble que a su juicio más se adecue a la satisfacción de sus necesidades y esta elección no puede ser modificada por el Juez ni entra dentro de lo que puede revisar jurisdiccionalmente en estas causas.
Por otra parte debe igualmente observarse que la circunstancia de que el desalojo no se hubiere solicitado en otra oportunidad no puede interpretarse como la ausencia de la necesidad alegada, pues tal evento, en todo caso lo que indica es que no existía la necesidad con anterioridad, pero la complejidad de la vida social determina que nuestras necesidades no sean constantes a lo largo de nuestra vida, de modo que el hecho de que antes no se tuviera necesidad del inmueble, no indica que en este momento no se tenga. En el caso que nos ocupa de autos se evidencia que el ciudadano Ricardo Arturo López se encuentra en una situación económica que amerita la asistencia de la sociedad a la cual pertenece y de ello surge la necesidad de servirse del inmueble arrendado.
Siendo así se encuentran llenos los extremos que establece el Literal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para acordar el Desalojo solicitado, pues la demandante demostró ser la titular de la propiedad del inmueble arrendado cuyo Desalojo se pretende, el necesitado es uno de sus socios y quedó igualmente establecido la necesidad de éste de ocupar el inmueble constituido por el Apartamento PH del edificio TOSCANINI ya identificado. Por tanto lo procedente en Derecho y en Justicia es acordar el DESALOJO solicitado y así lo hace este Juzgado.

III

En fuerza de los razonamientos que anteceden este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que la Ley le confiere declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad civil CAREDO S. C., contra la ciudadana EDITH JOSEFINA SUNIAGA QUIROZ, en consecuencia, se condena a la demandada a la entrega del inmueble Apartamento PH, del Edificio TOSCANINI, ubicado en la Avenida Garcilazo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas.
Conforme a lo dispuesto en el parágrafo Primero del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la Arrendataria un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material contados a partir de la notificación que se le hará si quedare firme esta sentencia.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los catorce (14) días del mes de Julio del año dos mil ocho (2.008).- Años: Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha, se registró y publicó sentencia, siendo las 02:02 p.m., previa las formalidades de Ley.- Se dejó copia de la Sentencia.- Conste,
La Secretaria,

Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/NTJ/Mariana***