TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 198º y 149º

PARTE ACTORA: EDGAR ENRIQUE VELASCO GIRÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 9.236.344.
APODERADO DE LA ACTORA: LUIS EDUARDO PEÑA y ELENA DEL CARMEN MILT, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 75.238 y 75.237, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.087.769.
APODERADO DE LA DEMANDADA: JESÚS FERMÍN HERNÁNDEZ abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 13.314.
MOTIVO: REINTEGRO
EXPEDIENTE: 07-9075
- I –
Narración de los Hechos

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 11 de junio de 2007, a través del cual los abogados LUIS EDUARDO PEÑA y ELENA DEL CARMEN MILT, actuando con el carácter de apoderado judicial de el ciudadano EDGAR ENRIQUE VELASCO GIRÓN, intentó demanda por reintegro en contra de la ciudadana REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA HERNÁNDEZ.
En fecha 28 de septiembre de 2001, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda, emplazándose a la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 29 de abril de 2002, la parte demandada se da por citada en la presente causa.
En fecha 31 de mayo de 2002, la parte demandante consigna escrito de pruebas.
En fecha 10 de junio de 2002, la parte demandada consigna escrito de contestación de la demandada.
Por auto de fecha 09 de octubre de 2002, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas repone la causa al estado de contestación de la demanda, emplazando a la parte demandada al segundo (2do) día de despacho siguiente a la notificación de las partes.
La parte demandada, en fecha 13 de diciembre de 2002, consigna escrito de contestación de la demanda y reconvención.
A través de auto de fecha 10 de febrero de 2003, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admite la reconvención incoada por la parte demandada. Dicho auto es revocado en fecha 30 de abril de 2003 por contrario imperio, inadmitiendo la reconvención presentada en esta causa.
En el lapso correspondiente, ambas partes consignan las pruebas que consideraron pertinentes, haciendo uso de su derecho procesal.
El Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas publica en fecha 01 de marzo de 2006 la sentencia definitiva, siendo revocada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de julio de 2006. En consecuencia, y visto el pronunciamiento del fondo de la causa, el Juez Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se inhibe del conocimiento de la misma, dándose por recibido el presente expediente en este Tribunal en fecha 17 de enero de 2007.
Efectuada la lectura individual del expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:
- II –
Alegatos de las Partes

Como hechos constitutivos de la pretensión del actor, se afirma en el libelo de demanda:
A. Que el ciudadano EDGAR ENRIQUE VELASCO GIRÓN celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA HERNÁNDEZ, cuyo objeto fue un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 11, situado en el piso No. 3 del edificio Excelsior, ubicado en la avenida Cristóbal Mendoza, Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, hoy Municipio Libertador, del Distrito Capital.
B. Que el canon de arrendamiento en un principio fue por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo) mensuales, pero fue aumentado conforme a se prorrogaba el contrato, pasando el canon de arrendamiento a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,oo), hasta llegar a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,oo).
C. Que el inmueble arrendado se encuentra regulado conforme a Resolución No. 1440, emanada de la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura, de fecha 24 de febrero de 1971, contenida en el expediente No. 35.898, en la cual se le fijó a dicho inmueble un canon de arrendamiento máximo por la suma TRESCIENTOS VEINTE Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 322,50).
D. Que en virtud de lo anterior, la arrendadora debe reintegrarle al inquilino la cantidad de NUEVE MILLONES OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES. CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 9.086.777,50), por concepto de sobrealquileres.

En la contestación de la demanda, la demandada esgrimió los siguientes alegatos y defensas:
A) Impugna la cuantía estimada por la parte actora en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 18.500.000,oo) por exagerada.
B) Que se ha materializado la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres, en virtud de lo dispuesto por el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
C) Que dicho artículo prevé una prescripción de la acción judicial de dos años contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato, habiendo quedado vencido los supuestos sobrealquileres comprendidos entre el 01 de diciembre de 1997 y el 30 de noviembre de 1999.
D) Que la regulación que rige la relación arrendaticia entre las partes es la No. 003900 de fecha 03 de diciembre de 2001. mediante el cual el organismo regulador fija el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 235.741,oo).
E) Que el canon de arrendamiento no es abusivo, ya que es acorde con lo convenido en el contrato.
F) Que la supuesta Resolución No. 1440 no ha sido expedida por un funcionario competente. Asimismo, la arrendadora y el arrendatario que regularon el alquiler en 1971 son personas distintas en la nueva relación arrendaticia iniciada el primero de diciembre de 1997, sin que estas hayan sometido el apartamento a regulación alguna.
G) Que el alcance de la Resolución No. 1440 concluye el 3 de agosto de 1982 al efectuarse la transmisión de la propiedad del inmueble a la parte actora, ya que surgen nuevos factores de regulación que marcan una diferencia notable entre este valor y el avalúo del procedimiento regulatorio de 1971.
H) Que en virtud de lo anterior, la Resolución No. 1440 de fecha 24 de febrero de 1971 no tiene efecto sobre las partes, por ser un acto de efectos particulares, el cual no es vinculante para las partes inmersas en la relación arrendaticia.
I) Que el mes de abril de 2001, la parte demandada dejó de pagar los arrendamientos convenidos, incumpliendo en los términos del contrato.
- III –
De la Materia de esta decisión

En virtud de la decisión proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de julio de 2006, mediante el cual revocó la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Tribunal considera pertinente determinar la materia por decidir en el presente fallo.
En efecto, el Tribunal ad quem al conocer la apelación ejercida sobre la sentencia del Juez de la causa, declaró improcedente la defensas opuestas por la parte demandada, consistentes en la impugnación de la estimación de la cuantía de la demanda, y la prescripción extintiva. El Juez de alzada al revocar la sentencia declarativa de la prescripción extintiva, dictada por la primera instancia que había sostenido la procedencia de dicha cuestión jurídica previa, declarando sin lugar la demanda sin entrar a conocer el mérito de la causa. Como consecuencia de lo anterior, el Juez superior revoca la sentencia apelada, y ordena a la primera instancia que dicte decisión pronunciándose sobre el mérito de lo controvertido en el presente juicio de reintegro de sobrealquileres.
Ahora bien, este juzgador determina que la decisión proferida por el presente fallo, girará en torno al mérito de la presente controversia, con exclusión de lo concerniente a la impugnación de la cuantía estimada por la parte demandante, y la prescripción de los sobrealquileres alegada por la parte demandada, esto en aplicación de lo decidido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.

-IV-
De las Pruebas y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
A. Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA HERNÁNDEZ y el ciudadano EDGAR ENRIQUE VELASCO GIRÓN, autenticado por la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador, en fecha 12 de junio de 2001, bajo el No. 91, Tomo 94, de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaría. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
B. Copia simple de las comunicaciones emitidas por la ciudadana REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA HERNÁNDEZ, dirigidas al ciudadano EDGAR ENRIQUE VELASCO GIRÓN, fechadas el 27 de octubre de 1998 y 07 de noviembre de 1999. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente negado, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
C. Copia Simple del expediente No. 35.898, emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad, desvirtuable bajo prueba en contrario.
D. Recibo de Pago de arrendamiento, correspondiente al mes de diciembre de 1997. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
E. Depósitos bancarios, emanados del BANCO PROVINCIAL, C.A., Nros. 58799646, 56302507, 29086094, 92488223, 92488240, 65301974, 29086107, 29086108, 62099251, 41327599, 002140504, 12779294, 10088964, 12779939, 12779942, 12779938, 20570909, 12779955, 12779950, 12779954, 10088966 y 004910222. Por cuanto dichos instrumentos no fueron ratificados por el tercero del cual emanan, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dichos instrumentos probatorios carecen de valor probatorio alguno. Así se declara.-
F. Depósito bancario, emanado del BANCO MERCANTIL, C.A., No. 82680166. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emanan, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento probatorio carece de valor probatorio alguno. Así se declara.-
G. Relaciones de pago de arrendamientos y condominios emitidas por la Administradora Intercanariven. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emanan, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento probatorio carece de valor probatorio alguno. Así se declara.-
H. Relaciones de pago de arrendamientos y condominios. De un examen de dicha prueba documental, se desprende la imposibilidad de establecer la autoría de dichas relaciones de pago. En consecuencia, y en aplicación del artículo 1378 del Código Civil, se les niega todo valor probatorio. Así se declara.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
A. Copia Certificada del expediente No. 35.898, emanadas de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad, desvirtuable bajo prueba en contrario.
B. Copia simple documento de propiedad del inmueble objeto de esta demanda, de fecha 03 de agosto de 1982. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y por cuanto dicho medio probatorio constituye documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.
C. Copia simple de la Resolución No. 003900 de fecha 05 de diciembre de 2001 emitida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Por no haber sido expresamente impugnada, se tiene dicha copia como fidedigna de su original, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de ello, y con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad, desvirtuable bajo prueba en contrario.

- V -
Motivación Para Decidir

En aplicación de lo decidido por el Juez Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Tribunal procede a pronunciarse respecto del fondo de la presente causa, en los términos que a continuación se exponen:
En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 58 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”

Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 59 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:

“La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres…”

De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene arrendador que haya percibido un alquiler mayor al canon máximo establecido por el organismo competente, que en este caso le corresponde a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de regresar al arrendatario el exceso devengado
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente acción de reintegro de sobrealquileres, este Tribunal pasa a observar los extremos concurrentes consagrados por la norma anteriormente transcrita, necesarios para la constitución del derecho al reintegro por parte del arrendador de un inmueble, de lo cobrado en exceso al canon mensual máximo fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, los cuales son:
1. Que el inmueble arrendado se encuentre sometido a regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2. Que el organismo competente haya establecido el canon de arrendamiento mensual.
3. Que el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al regulado por el organismo competente.

Analizado lo anterior, este Tribunal pasa a verificar la existencia de los requisitos de procedencia de la acción de reintegro, tal y como lo prevé el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la presente causa.
En primer lugar, debemos verificar si el canon de arrendamiento del inmueble objeto del referido contrato se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, en vista del análisis del material probatorio consignado en autos, realizado en el presente fallo, este sentenciador observa que la parte demandada consignó a los autos, resolución No. 003900 de la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Infraestructura. Vista la providencia del organismo competente para acordar la regulación del canon de un inmueble determinado, este Tribunal debe concluir que ha sido probado satisfactoriamente dicho requisito.

En este mismo orden de ideas, y en vista de dicho análisis probatorio, este sentenciador concluye que ha sido probado satisfactoriamente en el presente juicio el segundo requisito previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la procedencia de la acción de reintegro, referente a la regulación del canon máximo mensual, por parte del órgano competente.

Habida cuenta de lo anteriormente resuelto, es momento de verificar la existencia de la tercera y última de las condiciones concurrentes prevista por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el reintegro de sobrealquileres, consistente en el efectivo cobro por parte del arrendador de un canon de arrendamiento mayor al máximo establecido por el organismo competente. Ahora bien, el anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte actora, sólo demostró el cobro por parte de la ciudadana REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA, en su carácter de arrendadora, de una de las pensiones de alquiler denunciadas por la parte demandante, a la luz de la regulación realizada por el organismo competente, como excesivas. Dicha pensión arrendaticia consiste en la correspondiente al mes de diciembre de 1997, la cual consistió en la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo).
Sin embargo, en aplicación de la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declara el decaimiento de la resolución administrativa No. 1140 del 24 de febrero de 1971, este Tribunal procede a aplicar la Resolución administrativa No. 003900 del 05 de diciembre de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato, adscrita al Ministerio de Infraestructura. Dicha resolución fija el canon de arrendamiento máximo del inmueble objeto de esta causa en la cantidad de DOSCIENTOS TRES MIL NOVECIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 203.917,50). De una comparación entre el canon de arrendamiento cobrado por la arrendadora, ciudadana REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA HERNÁNDEZ, en el mes de diciembre de 1997, equivalente a la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo), y el canon de arrendamiento máximo regulado por el organismo competente, este juzgador observa que la arrendadora no cobró cantidad alguna por concepto de sobrealquiler.
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal debe declarar la improcedencia de la pretensión de reintegro del sobrealquiler pagado en el mes de diciembre de 1997.
Respecto del resto de las mensualidades de arrendamiento, la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar el cobro por parte del arrendador de los sobrealquileres, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Al respecto observa este sentenciador que si una de las partes se considera acreedor de un derecho, es preciso que el mismo demuestre la obligación del pretendido deudor, o de lo contrario, no puede obligarle al pago.
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, este sentenciador deja constancia que la parte actora no promovió sus respectivos medios probatorios, tendientes a demostrar la existencia de los extremos concurrentes, exigidos por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de convertirse en acreedor del derecho de reintegro de los alquileres cobrados en exceso del canon máximo establecido por el organismo competente para ello.
Siendo que del análisis de las pruebas descritas en el presente fallo, la parte demandante no pudo demostrar de manera fehaciente el supuesto de hecho previsto en la norma anteriormente analizada, este sentenciador debe declarar necesariamente la improcedencia de la acción que por reintegro interpuso el ciudadano EDGAR ENRIQUE VELASCO GIRÓN, en virtud de que el mismo no cumplió con la carga procesal de probar el cobro de los sobrealquileres por parte del arrendador de las pensiones arrendaticias posteriores al mes de diciembre de 1997, a la luz del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por todo lo antes expuesto, mal podría este Tribunal declarar procedente la presente acción de reintegro. Así se decide.-
-VI-
Dispositiva

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la acción de reintegro de sobrealquileres incoada por el ciudadano EDGAR ENRIQUE VELASCO GIRÓN contra la ciudadana REPÚBLICA ESPAÑA ROSARIO NOGUERA HERNÁNDEZ.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 pm.
LA SECRETARIA,

Exp. N° 07-9075
LRHG/MGHR/ngp.