TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: AP-823
PARTE ACTORA: REGINA PEREZ DE PIZZOFERRATO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.481.198.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GLADYS NUÑEZ BRICEÑO inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.049.
PARTE DEMANDADA: MARIA ELENA RODRIGUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.792.044.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: VIACNEY VITALI MARCHANDET inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 73.168.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, plenamente identificada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 28 de septiembre de 2006.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 22 de marzo de 2006, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana REGINA PEREZ DE PIZZOFERRATO, debidamente asistida por la abogada GLADYS NUÑEZ BRICEÑO, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 09 de agosto de 2000, por documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 104, tomo 51 , suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, donde le cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con el No. 21-F del Edificio Belverde, Conjunto Residencial El Paraíso, piso 21, ubicado en la Avenida José Antonio Páez, Monte Elena y Guzmán Blanco, en la Urbanización el Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que al lapso de duración del mencionado contrato seria de seis meses, contados a partir del 15 de mayo de 2000. Que establecieron como canon de arrendamiento mensual la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares. Que el plazo del contrato venció el 15 de noviembre de 2000, comenzando a partir de esa fecha la prorroga legal obligatoria, la cual termino el día 15 de mayo de 2001. Que en razón de haber vencido la prorroga antes mencionada la demandada no ha entregado el inmueble, pese de haber sido notificada en fecha 07 de octubre de 2005, a través de telegrama, razón por la cual procedió a demandar el cumplimento del contrato por vencimiento de prorroga legal.
En fecha 27 de marzo de 2006, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 26 de julio de 2006, la parte demandada se dio por citada.
En fecha 28 de julio de 2006, la parte demandada presentó escrito donde interpuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 4º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, y contestación a la demanda contestación a la demanda, en los siguientes términos: Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes en los hechos como en el derecho, la demanda intentada en su contra. Negó rechazó y contradijo que la fecha de inicio de la relación arrendaticia deviene del 09 de agosto de 2000, toda vez que en el año 1.996 y 1.997, suscribió con la demandante contratos de comodato sobre el inmueble dado en arrendamiento, donde manifestó cancelarle por un presunto contrato de préstamo de uso a la actora ciertas cantidades de dinero. Negó, rechazó y contradijo que venció la prorroga del contrato de arrendamiento, toda vez que el mismo opero la tacita reconducción por haberse mantenido ocupando el inmueble con posterioridad al vencimiento del contrato. Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho. reconvino a la parte actora a los fines de lograr la repetición de los pagos adicionales efectuados por concepto de alquileres, de los pagos de condominio del inmueble objeto del contrato, siendo éste inherente a la demandante reconvenida, la restitución inmediata al inmueble.
En fecha 31 de julio de 2006, fue declarada inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada.
Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de septiembre de 2006, dictó sentencia declarando sin lugar la cuestión previa y punto previo, sin lugar la demanda intentada y condenó a la actora al pago de las costas procesales.
En fecha 02 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 04 de octubre de 2006.
En fecha 10 de noviembre de 2006, la parte apelante consigno escrito de informes mediante el cual, entre otras cosas manifestó que en el caso de autos no pudo haber operado la tácita reconducción, por haberse dejado a la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, ya que la acción demandada está fundamentada en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el Juez de la causa se excedió en su decisión por cuanto el contenido del libelo de demanda, se evidencia que lo demandado fue el cumplimiento del contrato por vencimiento de término de la prorroga legal y no la falta de pago de cánones de arrendamientos.
En fecha 16 de enero de 2007, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 03 de diciembre de 2.007, el Juez de este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes, las cuales han sido debidamente notificadas.

PUNTO PREVIO
Estableció el Juez A-Quo en la sentencia apelada que la su criterio la relación arrendaticia que se inicio a tiempo determinado, devino en una sin determinación de tiempo, por haber vencido el término de duración del contrato y su prorroga, y haberle permitido la actora a la demandada, seguir ocupando el inmueble, al punto de que recibía los cánones de arrendamiento y no fue sino hasta octubre de 2005, que le notificó que debía entregar el apartamento. Por su parte, la apelante ante este Alzada alegó que en el caso de autos no pudo haber operado la tácita reconducción, por haberse dejado a la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, ya que la acción demandada está fundamentada en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el Juez de la causa se excedió en su decisión por cuanto el contenido del libelo de demanda, se evidencia que lo demandado fue el cumplimiento del contrato por vencimiento de término de la prorroga legal y no la falta de pago de cánones de arrendamientos.
Así las cosas, como punto previo pasa el Tribunal a realizar la calificación de la acción ejercida, ello en razón que luego de un minucioso análisis efectuado al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, quien suscribe, pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, por cuanto en la cláusula segunda de dicho contrato las partes contratantes dejaron establecido que el plazo de duración del mismo seria de seis (06) meses, contados a partir del 15 de mayo de 2000; y como quiera que es evidente el hecho que la arrendataria se mantuvo ocupando el bien inmueble dado en arrendamiento mucho tiempo después de consumado en término inicial del contrato, así como la prorroga, el precitado contrato a criterio de quien juzga se indetermino. Así se establece.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión de la actora es “el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en el sentido que el arrendatario le entregarle a la actora el inmueble objeto del contrato, totalmente desocupado de bienes y personas”.
En el presente caso, la demandante al haber intentado una demanda de cumplimiento de contrato presumiblemente ante el vencimiento de la Prorroga otorgada a la demandada, fundamentada en un contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción. Así se declara.
Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, tal como es la contienda que hoy aquí se dirime, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
Como se ha dejado suficientemente establecido estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, ya que si bien es cierto al momento de la suscripción del mismo las partes establecieron que éste tendría una duración de seis (06) meses, no es menos cierto que una vez vencido dicho término, la arrendataria se mantuvo ocupando el inmueble, motivo suficientes para concluir y determinar que la acción idónea a ejercer sería la de desalojó y no la que de manera errónea ejerció la demandante. Así se decide.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que toda acción fundada en un contrato de plazo indeterminado de arrendamiento inmobiliario debe ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo, y no como mal pretendió hacer la demandante bajo la figura del cumplimiento del contrato.
En base a lo plasmado, este Juzgador, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe declarar la inadmisibilidad la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra de la decisión de fecha 28 de septiembre de 2006, dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONRATO DE ARRENDAMIENTO incoara REGINA PEREZ DE PIZZOFERRATO, contra MARIA ELENA RODRIGUEZ, ambas partes plenamente identificadas en autos.
Queda así revocada la decisión apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, notifíquese déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los 16 días del mes de junio de 2008. Anos 198° y 149°.
EL JUEZ

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO
En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO
Exp. AP-823
LTLS/msu/pn