TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos de junio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO No.: AP31-V-2008-000972
PARTE ACTORA: LUIS ENRIQUE URBINA MAYORGA
APODERADO JUDICIAL: MARIO JOSÉ PEDROZA GONZÁLEZ
PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL CASANOVA
APODERADO JUDICIAL: HERNÁN NICOLÁS QUIJADA
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el procedimiento mediante libelo de demanda por DESALOJO, interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE URBINA MAYORGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-2.116.856, en su carácter de coheredero de la Sucesión Urbina González Ernesto, asistido por el abogado Mario José Pedroza González, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 64.920; contra el ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 2.792.334.
Afirmó el actor que el 21 de agosto de 1992, la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA, arrendó al ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA un inmueble propiedad de la Sucesión, constituido por el apartamento No. 6, ubicado en el primer piso, del bloque 6, Letra E, Sector Unidad Vecinal No. 9, Urbanización Ruiz Pineda, Parroquia Caricuao, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas, anotado bajo el No. 84, Tomo 53, el 21 de agosto de 1992, anexo marcado C.
Que desde la muerte de la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA, cuya acta de defunción se acompaña marcada “D”, el arrendatario se niega a cancelar los cánones de arrendamiento adeudados y menos a entregar el bien inmueble, por tal motivo se ve en la necesidad de demandarlo.
Que por las razones expuestas, solicita al Tribunal que se sentencie a su favor el desalojo y obligue al arrendatario a desocupar el inmueble descrito, por pertenecer en forma exclusiva a la Sucesión Urbina González Ernesto; y le condene al pago no solamente de los cánones pendientes de cancelar, que suman la cantidad de (Bs. 180,00), sino también las costas procesales y los honorarios profesionales, para lo cual solicita que en su oportunidad se nombre perito, para que determine los montos a cancelar.
Al contestar la demanda, el abogado Hernán Nicolás Tejada, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 40.431, en carácter de apoderado judicial del demandado, señaló que de conformidad a lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, promovía la cuestión previa por la falta de cualidad de su representado para estar en el presente proceso; el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem; y finalmente contestó al fondo de la demanda.
De conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde a este órgano jurisdiccional decidir en esta misma oportunidad las cuestiones previas promovidas por la parte demandada. En el presente caso se observa que el apoderado judicial del demandado, promovió como una cuestión previa la falta de cualidad de éste; sin embargo, dicha excepción no está incluida como cuestión previa en el Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal decidirá en primer lugar el defecto de forma promovido como cuestión previa y posteriormente, como punto previo al fondo, la excepción de falta de cualidad alegada.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS.-
I.-
Promovió el demandado el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo al ordinal 6°. Afirmó que no se evidencia de autos que el actor haya acompañado a su libelo de demanda la declaración sucesoral donde conste que adquirieron los derechos sucesorales que le pertenecían a la ciudadana Carmen Heredia de Urbina. Que a la demanda deben acompañarse todos los documentos fundamentales para que de esta manera el demandado pueda ejercer eficientemente su derecho a la defensa.
La cuestión previa promovida está referida al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente el relativo al ordinal 6°, que prescribe que el libelo de la demanda deberá expresar los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
Observa el Tribunal que los alegatos del demandado para interponer la cuestión previa indicada, van dirigidos a cuestionar la cualidad del demandante, quien se identificó como miembro de la Sucesión Urbina González Ernesto, supuesta propietaria del bien inmueble que alegó haber sido arrendado al ciudadano José Manuel Casanova por la ciudadana Carmen Heredia de Urbina. En base a ello, alega que no se acompañó la declaración sucesoral donde conste que adquirieron los derechos sucesorales que le pertenecen a la ciudadana Carmen Heredia de Urbina.
Al respecto observa el Tribunal que la demanda fue interpuesta por el ciudadano LUIS ENRIQUE URBINA MAYORGA, en carácter de arrendador, por cuanto a su decir, él es miembro de la Sucesión propietaria del apartamento antes identificado, contra el ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, en su carácter de arrendatario, para que desaloje el referido inmueble. Alegó que dicha relación arrendaticia se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre el demandado y la ciudadana Carmen Heredia de Urbina, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas, el 21 de agosto de 1992, anotado bajo el No. 84, Tomo 53, anexado en copia marcado “C”.
Siendo la demanda interpuesta por DESALOJO, alegando que ambas partes tienen el carácter de ARRENDADOR y ARRENDATARIO, no hay lugar a dudas de que el instrumento del cual deriva inmediatamente el derecho deducido, es el contrato de arrendamiento, que a decir del demandante, vincula a las partes; y que de conformidad a las leyes procesales, debe ser acompañado con el libelo de la demanda, y no será admisible si se acompaña en otra oportunidad, salvo las excepciones previstas en la ley.
Cualquier otro documento, tales como los relativos a probar la cualidad de las partes, como el cuestionado a través de la cuestión previa, no es de los previstos como instrumentos fundamentales, al menos en este procedimiento por DESALOJO. En consecuencia, pueden ser promovidos y/o admitidos luego de la interposición y admisión de la demanda.
Por tales razones, se declara improcedente la cuestión previa promovida.
II.-
También promovió el demandado la misma cuestión previa, fundamentado en lo siguiente:
Que el demandante indica que el demandado ha dejado o se niega a pagar el canon de arrendamiento desde la muerte de la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA, y a entregarle el inmueble. Que el demandado le adeuda la cantidad de (Bs. 180,00) y exigen se les pague además las costas procesales.
Que proponen el defecto de forma de la demanda por no contener los requisitos exigidos en al artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; ya que los demandantes no indican cuál es el monto del canon de arrendamiento que supuestamente paga o debe pagar el demandado, no indican cuáles son los meses o cánones de arrendamiento insolutos, ni a cuáles años corresponden, simplemente establecen una cantidad surgida de la nada sin ningún tipo de razonamiento. Alegó el demandado que dicha situación le ocasiona indefensión, ya que no puede indicar al Tribunal cuál monto adeuda o cuál habrá pagado si la reclamación es tan genérica, que por tal razón la demanda es improponible o inadmisible.
Antes de decidir sobre la cuestión previa promovida, el Tribunal observa que cuando la parte demandada promueve cuestiones previas relativas a defectos de forma, como en el presente caso, es porque considera que hay un defecto o una omisión que deben ser subsanadas en el proceso, y una vez que son resueltas por el órgano jurisdiccional, se debe seguir el trámite procesal previsto en la normativa legal que rige el proceso civil. No puede esperar la parte demandada que para resolver una cuestión previa como la promovida, el Tribunal deba decidir que la demanda es improponible o inadmisible; pues sólo es inadmisible una demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley.
En el presente caso, en que una persona que se afirma arrendador, demanda a quien dice ser su arrendatario, por desalojo del inmueble que supuestamente le fue arrendado, no podrá ser declarada inadmisible ad limine litis, o al decidir una cuestión previa de defecto de forma; pues el derecho a la tutela judicial efectiva debe garantizársele a ambas partes en el proceso, y luego de admitida una demanda, corresponderá a la parte demandada ejercer posteriormente las excepciones o defensas que crea conveniente, para que la controversia sea resuelta garantizando a ambas partes sus respectivos derechos al debido proceso y a la defensa.
También se observa que el apoderado judicial de la parte demandada afirmó al interponer la cuestión previa que lo no expuesto en el libelo le ocasiona indefensión y expone una serie de consideraciones relativas al debido proceso consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Es el caso que la indefensión es un vicio que solamente puede ser imputado al órgano jurisdiccional, por no mantener a las partes en igualdad de condiciones, limitándole el ejercicio de un derecho a cualquiera de ellas o concediendo a una parte ventajas no previstas en la ley, en detrimento de la otra; más nunca puede ser imputado a las partes dicho vicio. En todo caso, haber admitido el presente procedimiento y darle su trámite procesal no le causa indefensión a la parte demandada, quien ha tenido oportunidad de presentar sus alegaciones y promover pruebas.
Ahora bien, observa el Tribunal que el apoderado judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, por no contener los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, sin señalar cuál de tales requisitos es el que no contiene el libelo. Sin embargo, de los alegatos expuestos, entiende el Tribunal que se trata del requisito contenido en el ordinal 5° del citado artículo 340, en concordancia con el ordinal 7°, relativos a la exposición en el libelo de la relación de los hechos en que se base la pretensión y la especificación de la indemnización de daños y perjuicios reclamados y sus causas.
Al respecto observa el Tribunal que el demandante en el libelo expone que “desde la muerte de la viuda CARMEN ELENA HEREDIA DE URBINA, anexo copia simple del acta de defunción marcada D”, el arrendatario se niega a cancelar el canon de arrendamiento adeudado y a entregar el bien inmueble; que por tal motivo se ven en la necesidad de demandarlo. Posteriormente en el petitorio, señala que por las razones expuestas se sentencia a su favor el desalojo y se obligue al arrendatario a desocupar el inmueble descrito; y “lo condene al pago no solamente de los canon (sic) pendientes de cancelar que suman la cantidad de ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00)…”
Si bien es cierto que el demandante no detalló cuáles con los cánones arrendados, sí expresa el momento a partir del cual supuestamente el arrendatario dejó de cancelarlos, relacionado con la data de la muerte de la persona que afirma suscribió el contrato de arrendamiento, cuya fecha consta en el acta de defunción que a su decir fue acompañada al libelo, marcada “D”. En consecuencia, ello no es obstáculo para que el demandado, si tuviese el carácter de arrendatario que le es imputado, no pueda defenderse si pagó los cánones de arrendamiento que vencieron posteriormente a la muerte de la arrendadora señalada, hasta la última mensualidad vencida a la fecha de interposición de la demanda.
Y en relación al canon de arrendamiento, si bien es cierto que tampoco el demandante indicó en el libelo cuál era el canon vigente, sí derivó su carácter de arrendador del contrato de arrendamiento que se anexó al libelo, opuesto al demandado. En consecuencia, se entiende que el canon vigente es el mismo convenido en dicho contrato, pues no se alegó otro diferente en el libelo. Por tales razones considera este órgano jurisdiccional que al ser resuelto el mérito de la demanda, deberán analizarse todos los recaudos referidos en el libelo en relación a los hechos alegados por ambas partes, para establecer cuál es el mérito de la controversia, sin salirse de los términos expuestos.
Por cuanto sí es posible determinar los términos en que fue expuesta la demanda, de los cuales se establece que los cánones de arrendamiento señalados como insolutos son los comprendidos desde el mes de agosto de 2006 (en el cual ocurrió la muerte de la persona que suscribió como arrendadora el contrato de arrendamiento) hasta el mes de marzo de 2008 (último mes vencido a la fecha de interposición de la demanda), a razón de (Bs. 7.000,00) cada mes, según lo pactado en el contrato de arrendamiento opuesto al demandado; se declara improcedente la cuestión previa promovida. Así se declara.
DE LA FALTA DE CUALIDAD.-
El apoderado judicial del demandado alegó la falta de cualidad de éste, fundamentado en lo siguiente:
Que del análisis del material probatorio cursante a los autos, se constata que no existe elemento alguno que demuestre la existencia de la relación contractual entre las partes.
Que el ciudadano LUIS ENRIQUE URBINA MAYORGA, pretende hacer valer en juicio en nombre propio, derechos de otras personas.
Que la demanda la encabeza dicho ciudadano, con su supuesto carácter de coheredero de la sucesión Ernesto Urbina González, quien al parecer era su padre. Que luego indica que la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA, dio en arrendamiento al demandado un inmueble propiedad supuestamente de la Sucesión, no indicando en el libelo, la condición de la de la precitada ciudadana respecto a la Sucesión, presumiendo que se trata de la esposa de su difunto padre.
Señaló que en todo caso, debe constar en el libelo de demanda la condición o nexo que tienen los integrantes de la Sucesión Urbina González con la ciudadana Carmen Heredia Urbina, si poseen vocación hereditaria respecto a los bienes de la precitada ciudadana; y una vez que demuestren legalmente su condición, deben presentar la respectiva declaración sucesoral para que pueda prosperar legalmente cualquier eventual reclamación. Que son los legítimos herederos de la ciudadana Carmen Heredia de Urbina quienes tendrían la cualidad para demandar a su representado.
Expuso además algunas consideraciones doctrinarias y jurisprudenciales relacionadas con el litisconsorcio activo necesario o forzoso; indicando que en este caso la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse y resolverse uniformemente para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, siendo por tanto necesario o forzoso el litisconsorcio.
Para decidir, el Tribunal observa que si bien el apoderado judicial del demandado, inicialmente afirma que opone la falta de cualidad de su defendido para estar como demandado en el proceso; de sus alegatos posteriores, se infiere que la falta de cualidad alegada la imputa al demandante, y así será decidido.
En primer lugar, el ciudadano LUIS ENRIQUE URBINA MAYORGA, se identificó como coheredero en la sucesión Urbina González Ernesto, propietaria del apartamento No. 6, ubicado en el primer piso del Bloque 6, letra E, Sector Vecinal No. 9, de la Urbanización Ruiz Pineda, Parroquia Caricuao. A efectos de probar tal carácter, consignó en original, Certificado de Liberación No. 070480, expedido el 5 de octubre de 2007, por el Jefe de la División de Recaudación Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Capital, del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tribunaria, adscrito al Ministerio de Finanzas de la República Bolivariana de Venezuela. Por tratarse de un documento público administrativo, este Juzgado lo valora con efectos de plena fe. Del mismo se evidencia que dicha Liberación se emitió conforme a la Resolución No. SNAT/INTI/GRTI/RCA/DJT/CRA/2007-000240, del 26-6-2007, a favor de los ciudadanos Carmen Felipa Heredia de Urbina (cónyuge), Ernesto José Urbina M., Luis Enrique Urbina Mayorga, Milena Lucía Urbina M. e Isabel María Urbina Mayorga (hijos), herederos universales del ciudadano Urbina González Ernesto, fallecido ab intestato el 22 de febrero de 1991.
Igualmente, consignó copia simple de la Declaración sucesoral, realizada el 17 de octubre de 2006, ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, con motivo del fallecimiento del ciudadano Urbina González Ernesto, por el ciudadano Urbina Mayorga Luis, en carácter de coheredero y representando a los demás coherederos antes indicados, por medio de la cual se encuentra declarado como trasmitido a la Sucesión, el 50% del inmueble constituido por el apartamento E-6, antes indentificado. Por cuanto dicha copia simple de un documento público administrativo no fue impugnada por la parte contraria, este Juzgado aprecia los hechos contenidos en la declaración con efecto de plena fe.
En segundo lugar, el demandante afirmó que la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA, arrendó el inmueble declarado al ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, quien a su vez falleció. Para demostrar tales aseveraciones, consignó copia simple de los siguientes recaudos:
- Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas, el 21 de agosto de 1992, inserto bajo el No. 84, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones. Por cuanto dicha copia simple de un documento auténtico no fue impugnada por la parte contraria, este Juzgado la tiene como fidedigna, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencian los siguientes hechos: La ciudadana CARMEN EREDIA DE URBINA, identificada como propietaria-arrendadora, y el ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, identificado como arrendatario, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ya indicado, por el canon de arrendamiento de (Bs. 7.000,00), a ser pagados por el Arrendatario los primeros cinco días posteriores al vencimiento de cada mes.
- Acta de defunción expedida por la Directora de Registro Civil de la Alcaldía de Girardot, quien actuando por delegación de la Primera Autoridad Civil de dicho Municipio, certificó que lo transcrito a continuación, es copia del original del Acta de Defunción que corre inserta bajo el Acta No. 21, Tomo VIII, año 2006, a través de la cual se dejó constancia que el 30 de agosto de 2006, compareció ante ese Despacho la ciudadana Josefina Marchetta Sframeli, y declaró que la ciudadana CARMEN FELIPA HEREDIA DE URBINA, falleció el 20 de agosto de 2006, a las 10:30 a.m.; y que era cónyuge del ciudadano Ernesto Urbina (Difunto).
De los recaudos analizados, se evidencia la cualidad de heredero que se abroga el demandante de la Sucesión propietaria del 50% del inmueble antes identificado; así como la afirmación de que el inmueble identificado fue arrendado por otra de sus miembros y propietaria del otro (50 %), por ser cónyuge supérstite del ciudadano Ernesto Urbina González. Igualmente fue demostrado que la persona que suscribió el contrato de arrendamiento falleció el día 20 de agosto de 2006.
El fallecimiento de dicha ciudadana no quita el carácter de comunero que tiene el demandante en este proceso, sobre el inmueble que afirma fue arrendado al ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA.
El apoderado judicial del demandado alegó que debe constar en el libelo la condición o nexo que tienen los integrantes de la Sucesión Urbina González con la ciudadana Carmen Heredia Urbina, y si poseen vocación hereditaria con respecto a los bienes de dicha ciudadana, presentando la respectiva declaración sucesoral para que pueda prosperar cualquier eventual reclamación.
Al respecto, el Tribunal observa que el demandante, en la medida en que iba afirmando en el libelo los hechos, los remitía a las pruebas consignadas con el libelo, mismas que han sido analizadas previamente y de las cuales se establecieron los hechos señalados, tales como el carácter de copropietario y por ende de, arrendador que se abrogó el demandante, sobre el bien arrendado, y el carácter que tenía la ciudadana Carmen Heredia de Urbina para arrendar, por ser miembros de la Sucesión de Ernesto Urbina González, de quien era su cónyuge, tal como se desprende de los recaudos examinados. De la misma manera, se estableció no el nexo que une a dicha ciudadana con el demandante, sino el que la une al inmueble señalado como arrendado, que fue el que destacó el demandante.
Al morir la ciudadana Carmen Heredia de Urbina, si bien es cierto que se abre una nueva Sucesión, no es necesario que el demandante sea heredero de ésta, pues sus derechos de propiedad sobre el inmueble quedan intactos, independientemente de que otras personas, por ser herederos de dicha ciudadana, pasen a formar parte de la comunidad propietaria de dicho bien. En consecuencia, para que cualquiera de los comuneros, entre los que se encuentra el demandante, interponga cualquier acción relacionada con el arrendamiento del inmueble ya identificado, no es necesario que presenten la declaración sucesoral de dicha ciudadana, si ya tienen el carácter de comuneros por ser sucesores del ciudadano Ernesto Urbina González.
Por otro lado, de las citas doctrinarias y jurisprudenciales que expuso el apoderado judicial del demandado en su escrito de contestación, interpreta el Tribunal que el mismo quiere fundamentar la falta de cualidad alegada en que la demanda ha debido ser interpuesta por todos los comuneros, cuestión que no es cierta, pues el arrendamiento del inmueble que pertenece a una comunidad, es un acto de administración que puede ser ejercido por cualquiera de los comuneros, que tienen igual derecho de propiedad sobre un bien indiviso; así la presente acción de resolución de contrato también es un acto de administración que en nada perjudica a los demás copropietarios que no forman parte del presente proceso, pues se está ejerciendo el derecho de rescatar para dicha comunidad el bien inmueble que se dice arrendado.
En consecuencia, se declara que el ciudadano LUIS ENRIQUE URBINA MAYORGA sí tiene cualidad para interponer el presente proceso por sí solo. Así se decide.
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA.-
El demandante afirmó que desde la muerte de la ciudadana Carmen Heredia de Urbina, el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento; por lo que lo demanda en desalojo y a que pague los cánones pendientes, que suman la cantidad de (Bs. 180,00).
Como se determinó antes, la ciudadana Carmen Heredia de Urbina, falleció el día 20 de agosto de 2006. Según se desprende del contrato de arrendamiento reconocido por la parte demandada, el canon de arrendamiento mensual fue pactado en la cantidad de (Bs. 7.000,00), a ser pagado por mensualidades vencidas.
Ahora bien, a la fecha de interposición de la demanda, la última mensualidad vencida era marzo de 2008. En consecuencia, de las afirmaciones contenidas en el libelo, establece este Tribunal que los meses señalados como insolutos están comprendidos desde agosto de 2006 hasta el mes de marzo de 2008, que son veinte (20) mensualidades, a razón de (Bs. 7.000,00) por cada mes, (hoy, Bs.7,00); que suman la cantidad de CIENTO CUARENTA BOLÍVARES (Bs.140,00).
Al contestar el fondo de la demanda, el apoderado judicial del demandado señaló que rechazaba, contradecía y establecía como falso que su representado haya dejado o se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento a partir de la muerte de la ciudadana Carmen Heredia de Urbina, ni que se haya negado a entregar el inmueble que ocupa y que legalmente le pertenece.
Que ello es así porque en principio ninguna persona le ha requerido la entrega del inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que su representado adeude alguna cantidad de dinero por concepto de cánones de arrendamiento insolutos. Que luego de los dos primeros años de arrendamiento, según el contrato consignado a los autos, el demandado en ejecución de ese contrato de arrendamiento con opción de compra venta, ejerció la opción de compra y se procedió a formalizar con la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA, contrato de venta por el inmueble ya identificado, tal como a su decir, se evidencia de documento de venta acompañado, que opone a la parte actora.
A los fines de probar el carácter de propietario que se atribuye al demandado, fue promovido un documento privado, supuestamente suscrito el día 10 de octubre de 1994, por la ciudadana CARMEN EREDIA DE URBINA y el ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, mediante el cual la primera da en venta al segundo, un apartamento que identifica como de su exclusiva propiedad, ubicado en la Urbanización Ruiz Pineda, Bloque 6, letra E, primer piso, No. 6, Sector U.V.9, Caricuao, Caracas, por la cantidad de (Bs. 15.000.000,00), a ser pagados mediante la entrega en esa misma fecha de (Bs. 4.000.000,00) y el saldo restante, mediante cuotas mensuales y consecutivas, acordadas por las partes. Asimismo, se señaló que dicho contrato se pactaba en razón a la figura de arrendamiento con opción a compra suscrito el 21 de agosto de 1992, ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas, bajo el No. 84, Tomo 53; y que cancelado el monto total del precio de venta, el comprador quedaba autorizado para realizar ante el Instituto Nacional de la Vivienda los trámites necesarios para regularizar la documentación a su nombre.
De los recaudos analizados previamente, quedó determinado que el inmueble arrendado al ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, pertenece a una comunidad, entre la cual estaba como comunera la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA, lo que significa que si en algún momento ésta quería disponer del inmueble tantas veces identificado, sólo podía hacerlo sobre los derechos de propiedad que le correspondían; y en segundo lugar, para que la venta efectuada surtiese efectos contra terceros (demás comuneros) debía estar debidamente registrado el documento ante la Oficina Subalterna respectiva, por tratarse de un bien inmueble.
En consecuencia, considera este órgano jurisdiccional que el ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, sigue conservando el carácter de arrendatario frente a los demás propietarios del inmueble, entre los cuales se encuentra el demandante en este proceso, pues no existe legalmente consagrado en nuestra legislación la institución de “arrendamiento con opción a compra”; pues si el demandado en algún momento hubiese comprado el inmueble arrendado, ya deja de ser arrendatario y pasa a ser propietario del inmueble; y mientras no se demuestre fehacientemente que es propietario, sigue conservando el carácter de arrendatario y en consecuencia, obligado a cumplir sus obligaciones arrendaticias.
En el presente caso, el apoderado judicial del demandado, si bien rechazó los hechos afirmados en el libelo, referidos a la falta de pago, no alegó que hubiese estado realizando dicho pago, fundamentado en que era el propietario del inmueble.
Visto que no fue demostrado tal carácter de propietario frente al demandante, este Juzgado declara que el ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA, estaba obligado a pagar el canon de arrendamiento, tal como lo había convenido con la comunera Carmen Heredia de Urbina, a cualquiera de los demás miembros de la Sucesión propietaria del inmueble, entre los cuales se encuentra el demandante; o proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si se rehusaban a recibirlo; o en todo caso, proceder contra los demás sucesores del ciudadano Luis Enrique Urbina Mayorga, para que le reconocieran el derecho de propiedad que supuestamente le había traspasado de forma privada, la ciudadana CARMEN HEREDIA DE URBINA; o ejercieran el derecho de defensa o excepción que pudiese corresponderles, por cuanto al parecer la persona que suscribió dicho documento privado, hubiese desconocido sus derechos como copropietarios.
Por tales consideraciones, resulta forzoso para este Tribunal declarar que el demandado incumplió sus obligaciones arrendaticias, dejando de pagar los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto de 2006 hasta el mes de marzo de 2008; en consecuencia es procedente la demanda de desalojo por falta de pago.
Igualmente se considera procedente la petición del demandante, relativa a la condena al demandado a que pague el monto al cual ascienden las cuotas adeudadas, por indemnización de daños y perjuicios causados al demandante, por estar ocupando el inmueble arrendado, sin pagar el canon de arrendamiento, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil. Sin embargo, se observa que el accionante afirmó que lo adeudado ascendía a la cantidad de (Bs. 180,00), cuando en realidad asciende a (Bs. 140,00), por cuanto son veinte (20) las mensualidades señaladas como insolutas, a razón de (Bs. 7,00) por cada mes.
Con fundamento en las consideraciones explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano LUIS ENRIQUE URBINA MAYORGA, contra el ciudadano JOSÉ MANUEL CASANOVA. En consecuencia, condena al demandado a entregar a la parte actora el siguiente bien que le fue arrendado: apartamento No. 6, ubicado en el primer piso, del bloque 6, Letra E, Sector Unidad Vecinal No. 9, Urbanización Ruiz Pineda, Parroquia Caricuao, Distrito Capital; y a pagar a la parte actora la cantidad de CIENTO CUARENTA BOLÍVARES (Bs.140,00) por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, comprendidos desde el mes de agosto de 2006, hasta marzo de 2008.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo que solicitó en el libelo, en interpretación de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo en el artículo 890 eiusdem, no es necesaria su notificación a las partes.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo establecido en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada a los dos (2) días del mes de junio de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB
En la misma fecha en que fue dictada, siendo las (3:10) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,