TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintisiete (27) de junio de dos mil ocho (2008)
198º y 149º
Vista la demanda anterior y los recaudos que la acompañan, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, presentada por los ciudadanos Jairo Velasco y Lourdes Guerra Ballesteros, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.367.808 Y V-23.661.997, respectivamente, debidamente asistidos por el abogado Simón Ramos Sánchez, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.369.725 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 63.705.
Los demandantes afirmaron que compraron un inmueble ubicado en el Barrio Santa Cruz del Este, Callejón Lechoso, Las Minas de Baruta, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Que para la fecha de la adquisición se encontraba viviendo como arrendataria la ciudadana SOFÍA MACHADO, mediante contrato autenticado el 12 de junio de 2003, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 12, Tomo 35. Que dicha ciudadana falleció y quedó en el inmueble el ciudadano ARMANDO LUIS MARTÍNEZ, titular de la Cédula de Identidad No. V-4.692.998, quien lo habitaba junto con la arrendataria mencionada.
Que dicho ciudadano ha venido pagando el canon de arrendamiento de forma irregular, y como debía cinco meses de arrendamiento, se comprometió a entregar el inmueble el 29 de junio de 2007, pagando algunos meses y quedó debiendo otros. Que de forma verbal las partes acordaron el canon de arrendamiento de (Bs. 230,00) mensuales.
Que en el contrato suscrito se estableció una duración de un año fijo, improrrogable, que comenzó a regir el 21 de mayo de 2003 hasta el 21 de mayo de 2004, y que en caso de que las partes decidieren alguna renovación, debían determinarlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación antes de su vencimiento. Y que en caso de no acordarse una renovación y la firma de un nuevo contrato, la arrendataria aceptaba que su plazo vencía el 21 de mayo de 2004 y en esa fecha se obligó a devolver el inmueble.
Señalaron seguidamente que la relación arrendaticia ha sido de cinco (5) años de duración, de conformidad a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el arrendataria tendría derecho a una prórroga legal; pero que al no haber cumplido el arrendatario con sus obligaciones, los arrendadores tienen el derecho a solicitar el cumplimiento del contrato.
Que de conformidad a la cláusula segunda, tercera, quinta y décima quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y en virtud de su incumplimiento y visto igualmente que el arrendatario no ha cancelado las mensualidades vencidas durante catorce (14) meses, acuden al Tribunal para demandar al ciudadano LUIS ARMANDO MARTÍNEZ, para que convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal en: Primero: El cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes, en fecha 8 de marzo de 2003, en razón de no haber cumplido con sus obligaciones contractuales y haber infringido lo establecido en las cláusulas Segunda, Tercera, Quinta y Décimo Quinta del citado contrato. Segundo: La entrega material del inmueble libre de personas y bienes. Tercero: El pago de las costas y costos de este proceso. Fundamentaron la demanda en los artículos 1167, 1159, 1160, 1601 y 1599 del Código Civil, 36, 38 y 588 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 33, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De los términos contenidos en el libelo este Juzgado interpreta que la parte actora demanda al ciudadano ARMANDO LUIS MARTÍNEZ, por cuanto el contrato de arrendamiento, que a su decir es a tiempo determinado, ya se encuentra vencido y de conformidad a lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al arrendatario (con quien no fue suscrito el contrato) no le corresponde el derecho de usar de la prórroga legal, por cuanto se encuentra incurso en el incumplimiento de sus obligaciones referidas al pago del canon de arrendamiento.
A los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda, este Juzgado considera necesario tener a la vista el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que prescribe: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa”…
Por su parte, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables; siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Según lo dispuesto en el citado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, sólo le es dable al Juez, in limine litis, verificar que la demanda no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley, correspondiendo a la parte accionada, en la contestación de la demanda controlar que se hayan cumplido otros presupuestos procesales, como es el caso de que los instrumentos fundamentales se hubiesen acompañado con el libelo de la forma establecida en la ley.
Sin embargo, para el caso que nos ocupa, de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del lapso fijo pactado, de los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se interpreta que el Juez debe analizar los recaudos que le son presentados por la parte actora para la admisión de la demanda, y según la presunción de buen derecho que éstos le merezcan, admitirla.
En base a tales razones, considera quien decide que para proceder a la admisión de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, deben ser aportados al proceso los instrumentos fundamentales de la demanda en original o en copias certificadas debidamente ordenadas y expedidas por los funcionarios competentes para hacerlo, a los fines de que el Tribunal tenga los elementos necesarios que le hagan presumir la existencia de los presupuestos procesales que se desprenden del contenido de los artículos señalados de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, a los fines de fundamentar su pretensión, la parte actora consignó copia simple del contrato de arrendamiento referido, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 23 de mayo de 2003 (folio 8 al 14) en copia simple. Al respecto el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece que las copias simples de los documentos públicos o auténticos acompañados por la parte actora con el libelo, se tendrán por fidedignas si la parte contraria no las impugna en la oportunidad de contestar la demanda. Cuestión que a criterio de esta Juzgadora no es procedente cuando se solicita la aplicación de lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la parte actora está obligada a acompañar con el libelo los documentos originales o en copia certificada sobre los cuales base su pretensión; ya que para admitir la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, todos los instrumentos acompañados deben ofrecer la más absoluta certeza al Tribunal con prueba fehaciente, de que la parte demanda está obligada frente a la demandante.
En base a ello, resulta innecesario para este órgano jurisdiccional, el análisis de los demás recaudos consignados por la parte actora, pues el contrato que presuntamente dio inicio a la relación arrendaticia consta en copia simple, con lo cual es imposible establecer su duración, y por ende fijar si el término fijado para su duración se encuentra vencido, para luego admitir la demanda.
Por otro lado se observa que según los hechos expuestos en el libelo, aparentemente estaríamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado celebrado entre los accionantes y el demandado, razón por la cual no sería procedente una demanda por cumplimiento de contrato, sino por la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada en el literal a), que está referido a la falta de pago del canon de arrendamiento.
En base a las razones que anteceden, se declara que la demanda interpuesta es contraria a la ley, por lo que se INADMITE. Así se decide.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de junio de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO.
EL SECRETARIO ACC.,

JUAN CARLOS CARVAJAL.

En esta misma fecha siendo las 10:00 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO ACC.,

JUAN CARLOS CARVAJAL.
-ZRZ/JCC/RicardoM.-AP31-V-2008-001591