TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-000997

Visto el contenido de diligencia presentada el día 22 de mayo de 2008, efectuada por el abogado Fidel Alejandro Montañez Pastor, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.444, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora por una parte y por la otra el ciudadano ISAIAS SALCEDO OMAÑA, titular de la Cédula de Identidad N° 8.085.780, asistido por el abogado Gustavo Santander, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.567, este Juzgado pasa a dictar el pronunciamiento correspondiente en relación a la HOMOLOGACIÓN DE LA TRANSACCION celebrada entre las partes, previo estudio exhaustivo de las actas que integran el presente expediente:

De las referidas actas judiciales se constata que, el presente juicio se dio inicio mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentara la ciudadana DANIELA MORALES GAMBOA, venezolana, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 11.739.895, por intermedio de su apoderado judicial, el abogado en ejercicio, Fidel Alejandro Montañez Pastor, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 56.444, contra el ciudadano ISAIAS SALCEDO OMAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 8.085.780, asistido por el abogado en ejercicio, Gustavo Santander, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 50.567.

De la referida demanda se determina que la pretensión deducida se contrajo única y exclusivamente a la entrega material del inmueble arrendado, constituido por un apartamento identificado con el número 30 en el Edificio El Presidente, ubicado en la Tercera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, en Jurisdicción del Municipio Chacao, en virtud de haber operado el vencimiento del lapso que le correspondía por prórroga legal.

La representación judicial aportó conjuntamente con el libelo los siguientes instrumentos:

1.- Documento autenticado contentivo del mandato conferido por la parte actora ciudadana Daniela Morales Gamboa.
2.- Contrato de Arrendamiento autenticado.
3.- Copia simple del titulo de propiedad del inmueble objeto del presente juicio.
3.- Copias simples de recibos de pago.

Admitida como fue la demanda a través de auto de fecha 18 de abril de 2008, y librada la compulsa de ley, el día 14 de mayo del mismo año, comparecieron a los autos las partes y a través de diligencia de fecha 22 de mayo del año en curso, consignaron transacción celebrada por las partes, solicitando la homologación de la misma.

En dicho documento, suscrito por las representaciones ambas partes, se estableció fundamentalmente lo siguiente:

1.- El acuerdo de las partes de celebrar transacción con el fin de dar por terminado el presente juicio.

2.- El demandado se dio por citado, renunció al término de comparecencia y convino en la demanda en todas sus partes.

3.- Las partes de común y amistoso acuerdo convinieron, para cumplir con la obligación de hacer entrega a la actora el inmueble arrendado previamente identificado, un plazo de VEINTE (20) meses, el cual vencerá indefectiblemente el día treinta (30) de enero del año 2.010.

4.- Al pago por concepto de indemnización derivada de la ocupación del inmueble, hasta la definitiva entrega del mismo, de una suma global de Ciento Treinta Mil Quinientos Bolívares Fuertes exactos (Bs. 130.500,00), los cuales serán pagados de la siguiente manera Treinta y Ocho Mil Quinientos Bolívares Fuertes exactos (Bs. 38.500,00) al momento de la firma de la transacción celebrada, y la diferencia en Veinte (20) cuotas mensuales y consecutivas, pagaderas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, iniciando la primera cuota en el mes de junio de 2008, siendo que el monto del saldo se prorrateará de la siguiente manera: (a) Dentro de los primeros cinco (5) días del mes de junio de 2008, pagará Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.500,00), (b) Desde Julio de 2008, inclusive se pagarán seis (6) cuotas mensuales de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. 4.000,00), (c) Luego se causarán Cinco (5) cuotas de Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 4.500,00) y (d) Finalmente se causarán Ocho (8) Cuotas de Cuatro Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 4.750,00).

Ha sido admitido por la doctrina, que el fin público de todo proceso como las normas de orden público que lo estructuran de forma organizada, constituye la más sana garantía de que los juicios no puedan eternizarse a voluntad de las partes o del Juez, debiendo concluir sea en forma “normal” (con la sentencia) o de manera “anormal”, a través de los actos de autocomposición procesal, encontrándose dentro de estos, la figura de la transacción; siendo la diferencia entre ambas modalidades, que la primera proviene del Órgano Jurisdiccional que conoce del asunto; y la segunda son las propias partes las que dictaminan la forma de terminar el litigio o en tal caso, de precaverlo.

Sostiene el procesalista A. Rengel Romberg, que la autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo “anormal” de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de las controversias. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen II. Editorial Arte, Caracas, 1.994, pág. 330).

Es así, que el Legislador inspirado precisamente -entre otros- por los principios procesales de celeridad y economía, puso al alcance de los litigantes la posibilidad de evitarse gastos en el proceso, procurando la terminación del mismo a través de las formas de autocomposición procesal.

De conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, la transacción, es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan el litigio o precaven un litigio eventual.

A la luz de la citada norma sustantiva, resulta procedente afirmar que, el fin último de la transacción es la terminación del juicio ya instaurado o la prevención de uno eventual.

En el caso de autos, luego de la lectura realizada al acto de auto composición celebrado, con vista a los términos en los cuales fue realizado, se pone en notable evidencia que, efectivamente las partes a través del mismo, expresaron el ánimo y voluntad de terminar el presente juicio; intención que emerge de forma clara de la circunstancia que, siendo la pretensión deducida mediante el mismo, no otra que, la de obtener la entrega del inmueble arrendado –dado el invocado vencimiento del término contractual y de la prórroga de ley-, la arrendadora (actora) conjuntamente con la accionada (arrendataria) establecen un exceso y amplio lapso, respecto a la fecha en que debe verificarse la pretendida entrega, concretamente para el día 30-01-2.010; situación fáctica que permite a este Despacho, determinar que, la actora sucumbió su pretendida solicitud de entrega inmediata de la cosa arrendada, y que lejos de evidenciarse un lapso prudencial de verificación de la exigida entrega que realizara por vía judicial, acordada por transacción, reitera la plena intención y voluntad de terminar el litigio sustanciado por ante este Despacho, en razón de renunciar tácitamente al inmediato cumplimiento exigido, consistente en la contigua entrega del inmueble, y de establecer un nuevo tiempo de duración a la relación arrendaticia que la vincula con la accionada.

Debe añadirse que, dicha intención y voluntad, las partes no la limitaron a la sola conclusión del juicio –como fin de la transacción-; por el contrario, se puso en evidencia, la libre autonomía de contratación de la cual disponen los justiciables; y en el caso de autos, las partes expresaron tácitamente, haber solventado las diferencias que las llevaron a litigar, y decidieron seguir vinculadas en arrendamiento por el mismo inmueble, aún cuando bajo algunas condiciones diferentes a las anteriores, relativas a canon y por ende respecto a su duración.

Siendo efectivamente la transacción, un contrato, de acuerdo al contenido del artículo 1.133 del Código Civil, se entiende entonces que, se alude a una convención, entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Respecto a ello, se estima de gran importancia jurídica señalar que, a través de la transacción celebrada, las partes –aún cuando expresamente no lo manifestaron- se determina de su lectura e interpretación –conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la voluntad se contrajo, además de terminar el juicio, a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la extinción del contrato inicial por expiración del tiempo de prórroga legal (cuyo cumplimiento fue exigido), establecieron las condiciones bajo las cuales se regularía de dicho vínculo, en el propio acto transaccional.

Nótese del contenido de la transacción, que a través de ella, en primer lugar, las partes admiten que el contrato inicial había terminado en razón del vencimiento de la prórroga legal; en segundo lugar, establecen un nuevo y considerable lapso de entrega, al 30 de enero de 2.010, para que el arrendatario permanezca en el goce del inmueble; y en tercer lugar, se estipula un pago a favor del arrendador, derivada de la ocupación del mismo hasta su entrega.

De la última situación descrita, resalta igualmente, la intención de las partes de concluir el presente juicio dada su decisión imperante de continuar unidas bajo arrendamiento, toda vez que, hacen referencia a la contratación anterior cuyo cumplimiento se exigía, respecto a las cláusulas que seguirán rigiendo tal vínculo, como es, la relativa a la cláusula penal.

Concatenado lo indicado por las partes en el acto transaccional con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, segundo lugar,) y mediante un precio determinado que la arrendataria se obliga pagar a la arrendadora (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en tercer lugar), se impone a este Juzgado, la determinación cierta que, mediante dicho acto voluntario, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio.

Llamar el tiempo de duración, como fecha de entrega del inmueble, el cual –en el caso de autos- fue fijado un amplio y excesivo lapso y no uno prudencial e inmediato que, haga imponer y reitere la pretensión del actor, de entrega inmediata del inmueble; denominar la contraprestación que mensualmente va a recibir la arrendadora, indemnización derivada de la ocupación, no desvirtúa ni hace cambiar en forma alguna, su verdadera calificación y conceptualización jurídica, que no es otra, que lo señalado en primer lugar, se contrae al tiempo de duración del arrendamiento pactado por las partes contractualmente, y lo segundo, al canon mensual que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, como contraprestación por el goce del inmueble, tal como lo dispone la mencionada norma sustantiva contenida en el artículo 1.579.

Determinado como ha sido la voluntad de las partes de terminar el juicio y que aunado a ello, a través de la transacción celebraron, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, imparte la HOMOLOGACIÓN DE LEY a la transacción celebrada en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la terminación de la misma; más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Tal declaratoria en virtud que, en materia arrendaticia el arrendatario está ampliamente protegido a través de instituciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales –de conformidad con lo previsto en su artículo 7, son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique su renuncia, disminución o menoscabo; de impartirse la correspondiente homologación en lo que respecta a la convención arrendaticia celebrada a través del ya mencionado acto transaccional, este Juzgado podría incurrir en una violación de la citada norma especial, y eventualmente cercenar a la arrendataria, derechos, defensas, recursos que, procesalmente resultarían improcedente esgrimir y/o resolver en una etapa de ejecución de la transacción homologada, por ser elementos propios a ser debatidos en el procedimiento que el ordenamiento le tiene previsto, y así establece.

Atendiendo al análisis efectuado, este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, le imparte la Homologación a la Transacción celebrada en fecha 22 de mayo de 2.008, sólo en lo que respecta a la decisión de las partes de terminar el presente juicio, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dándose por consumado el acto y procediéndose como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los cinco (05) días del mes de junio de 2008.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Daniela Castillo Ortiz

En esta misma fecha, 05 de junio de 2008, siendo la 1:40 p.m., se publicó y registro la anterior decisión, dejándose copia a los efectos establecidos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental

Daniela Castillo Ortiz