REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL


Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte de junio de dos mil ocho
198º y 149º

PARTE ACTORA: ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.115.075.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSE GREGORIO ARVELO y AGUSTIN RAFAEL ROJAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 53.925 Y 9.420, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: EXCELSIOR PUBLICIDAD Y MERCADEO C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 1.997, bajo el Nº 7, Tomo 79-A Sgdo.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: VERONICA HERNANDEZ ACOSTA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro 93.184.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
I
Se inició el presente juicio, por demanda incoada por el abogado JOSE GREGORIO ARVELO, quien en su carácter de apoderado judicial de ANTONIO SANTAMBROGIO LA FERLA, demandó a la firma EXCELSIOR PUBLICIDAD Y MERCADEO C.A a La Resolución del contrato suscrito sobre una oficina distinguida con el número uno, que forma parte de la Casa denominada YE YE, ubicada en la Urbanización Campo Claro, Avenida E, Municipio Sucre del Estado Miranda, Manzana K de dicha Urbanización.
Por auto de fecha 26 de abril de 2007, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 28 de abril de 2008 se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 26 de mayo de 2008, el Alguacil del Tribunal dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada.
En fecha 28 de mayo de 2008, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado y consignó escrito en el cual dio contestación a la demanda incoada en su contra.
Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Siendo la oportunidad de dictar sentencia al fondo el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes:
II
DEL FONDO
De una revisión exhaustiva a las actas procesales, se evidencia que la pretensión de la parte actora en el presente proceso ha sido obtener la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre una oficina distinguida con el número uno, que forma parte de la Casa denominada YE YE, ubicada en la Urbanización Campo Claro, Avenida E, Municipio Sucre del Estado Miranda, Manzana K de dicha Urbanización.
Expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión los siguientes argumentos:
Que su representado es propietario de la Casa denominada YE-YE, ubicada en la Urbanización Campo Claro, Avenida E, Municipio Sucre del Estado Miranda, Manzana K de dicha Urbanización.

Que le dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil EXCELSIOR PUBLICIDAD Y MERCADEO C.A, una oficina distinguida con el número 1, que forma parte de la mencionada casa, según se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de diciembre de 2003.

Que en el contrato se estableció que el canon mensual de arrendamiento que se comprometía a pagar la arrendataria inicialmente fue de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes mensuales (Bs. 450, oo), los primeros cinco días de cada mes por mensualidades adelantadas.

Que dicho canon se fue incrementando paulatinamente hasta llegar a la suma de novecientos doce bolívares fuertes mensuales (Bs. 912, oo), el cual se mantuvo hasta el mes de diciembre de 2007.

Que en la cláusula tercera se fijó que el plazo de duración del contrato sería de seis meses fijos, contados a partir del primero de enero de 2004, finalizando el 30 de junio de 2004 y dicho plazo podría prorrogarse por periodos iguales a menos que una de las partes notificara a la otra su deseo de no prorrogarlo por lo menos treinta días antes de su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas.

Citó lo dispuesto en la cláusula décima del contrato.

Afirmó que desde el mes de noviembre de 2007 se le notificó a la arrendataria que para el próximo periodo contractual, el nuevo canon de arrendamiento sería la cantidad de un mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 1.200, oo).

Que la arrendataria no solamente se negó a pagar el nuevo canon de arrendamiento, sino que dejó de pagar los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, sin motivo aparente a su representado, lo que evidencia que la arrendataria adeuda cuatro meses a razón de un mil doscientos bolívares fuertes, para un total de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes.

Que al haber incumplido el arrendatario con su obligación de pago del alquiler en la forma correcta y no desalojar el inmueble, da lugar a su representado a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y como consecuencia su entrega.

Por los razonamientos expuestos demandó a la firma EXCELSIOR PUBLICIDAD Y MERCADEO C.A, a la resolución de contrato y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble arrendado, completamente desocupado y al pago de la suma de cuatro mil ochocientos bolívares fuertes por los cánones de arrendamiento no pagados y un mil doscientos bolívares fuertes por cada mes de permanencia en el inmueble hasta su entrega.
Los Hechos aducidos se fundamentaron en los artículos 1.133, 1.134, 1.135, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.579, 1.592 y 1.594 respectivamente del Código Civil.
Frente a las alegaciones de la representación judicial de la parte actora; la parte demandada, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, por no ser ciertos los hechos narrados y por las siguientes razones:
Que en fecha 22 de diciembre de 2003, EXCELSIOR PUBLICIDAD Y MERCADEO C.A; celebró contrato de arrendamiento sobre el local ubicado en la Avenida E de la Urbanización Campo Claro, Quinta Ye-Ye, Jurisdicción del Municipio Sucre con el ciudadano Antonio Santambrogio La Ferla.

Que el inmueble está ilegalmente arrendado para uso comercial, pues el mismo forma parte de un inmueble únicamente destinado a vivienda, de acuerdo con la zonificacion Municipal de la Urbanización.
Que el canon de arrendamiento pactado en dicho contrato por la suma de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 450, oo).

Que dicho canon se fue aumentando paulatinamente, contraviniendo la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución Conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, hasta llegar a la suma de novecientos doce bolívares fuertes (Bs. 912, oo) mensuales. Dicho aumento fue incrementado en el mes de septiembre de 2007.

Que de conformidad con lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la revisión de los cánones se realizaría cada seis meses, contraviniendo los decretos de congelación vigentes.

Que en fecha 1 de diciembre de 2007, dirigió una carta al arrendador Antonio Santambrogio, en la cual le manifestó su intención de acogerse a la prórroga legal prevista en el artículo 38, literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en fecha 16 de enero de 2008, el arrendador, envió una comunicación notificando sobre un nuevo aumento ilegal del canon de arrendamiento, el cual pasaría a la suma de un mil quinientos bolívares fuertes mensuales (Bs. 1.500, oo).

Que si se parte del hecho de que la última revisión en el monto del canon de arrendamiento se había realizado en el mes de septiembre de 2007 en la suma de novecientos doce bolívares fuertes, se desprende que el aumento previsto en la comunicación de fecha 16 de enero de 2008, contraviene no sólo la medida de congelación de alquileres, sino también lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento respecto a la oportunidad para hacer revisiones del monto a pagar por canon de arrendamiento y su forma de cálculo, el cual debía hacerse tomando en cuenta el índice de precios al consumidor, por tanto el aumento es extemporáneo y supera el índice de precios.

Que durante los meses de enero, febrero y marzo intentó en innumerables ocasiones ponerse en contacto con el arrendador a fin de pagarle los cánones de arrendamiento, siendo imposible que el arrendador aceptara los pagos.

Que no es cierto que adeude los montos señalados en la demanda, ya que ante la imposibilidad de efectuar los pagos por causas no imputables a su persona, se vio obligada a consignarlos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que no es deudora de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo, ya que fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.

Que tampoco adeuda el mes de abril por haberlo consignado ante el Juzgado Vigésimo Quinto.
Que los depósitos señalados demuestran que en su carácter de arrendataria no ha incumplido con su obligación de pago del canon de arrendamiento.

Citó las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.282, 1.283, 1.286, 1.354 del Código Civil, respectivamente, artículo 1 de la Resolución Conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.941, 7, 38, 51, 53 y 56, respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expuso como conclusión que al versar el contrato sobre un local que forma parte de un inmueble destinado a vivienda y sin calificación comercial por parte de las ordenanzas municipales, es plenamente aplicable la medida de congelación de alquileres.

Que al haberse vencido el contrato en el mes de diciembre, sin que el mismo se renovara, comenzó a regir la prorroga legal, a partir de enero de 2008.

Que los ajustes decretados por el arrendador son extemporáneos e improcedentes, al no haberse efectuado respetando lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento y por tanto, no son aplicables ni exigibles a la arrendataria.

Que al haber consignado los cánones de arrendamiento ante el Tribunal competente, la sociedad Mercantil EXCELSIOR PUBLICIDAD Y MERCADEO C.A, no ha incurrido en falta de pago y por tanto se encuentra plenamente solvente con sus obligaciones contractuales.

Por los hechos expuestos solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda incoada por parte del Tribunal.
Vistos los límites de la controversia, para sentenciar se observa:
En materia Civil, las normas que establecen la dinámica que deben cumplir las partes litigantes para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los anteriores preceptos normativos, quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de su liberación.
Para cumplir con los postulados citados, la parte actora realizó la siguiente actividad probatoria:

Promovió el mérito del contrato de arrendamiento aportado con el libelo de la demanda, que es el instrumento fundamental de la presente demanda; al cual se le asigna pleno valor probatorio pues su existencia no fue controvertida en la secuela del proceso, por tanto es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y da fe de las declaraciones en el contenidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.

Promovió el mérito del poder que acredita su representación al cual esta Juzgadora le asigna pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo, la representación que por el citado instrumento se atribuye el abogado José Gregorio Arvelo. Así se decide.

Promovió el mérito del libelo de la demanda que no constituye medio de prueba alguno, de los previstos en la Legislación Venezolana, pues en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia el Juez está obligado a examinar todas y cada una de las actas del proceso. Así se decide.

La parte demandada a su vez realizó las siguientes probanzas:

Promovió el mérito de comunicación de fecha 1 de diciembre de 2007, que debe ser desechada por quien aquí decide por tratarse de un documento emanado de la propia parte que lo promueve. Así se decide.

Promovió documento privado, fechado 16 de enero de 2008, que al no ser desconocido en su firma por la parte actora, en la oportunidad procesal correspondiente, quedó reconocido de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del citado instrumento que el arrendador notificó a la arrendataria un aumento del canon de arrendamiento en la suma de un mil quinientos bolívares fuertes (1.500,OO) a partir del mes de enero de 2008.

Promovió tres constancias de consignaciones efectuadas, dos el día 5 de marzo de 2008 y una el 11 de abril de 2008, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cuyo análisis será realizado en el texto del presente fallo. Dichos instrumentos tienen el pleno valor que les asigna el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.

Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil define al contrato de arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Es decir, que el contrato que estudiamos, por ser un contrato bilateral y consensual genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de sus obligaciones.
En tal sentido, por encontrarnos en presencia de un contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En ese aspecto, habiendo alegado la actora la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, tomando en consideración lo expuesto por la parte demandada, como fundamento de su defensa, se hace necesario indicar, que el canon de arrendamiento es la contraprestación que recibe el arrendador por el uso que del inmueble hace el arrendatario, por tanto, mal puede negarse este a pagarlo en base al argumento de que se realizó un aumento desmesurado y extemporáneo del canon de arrendamiento por parte del arrendador, pues a tales efectos la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que regula la materia arrendaticia, en su artículo 51 establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia a saber:
.- La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes.
.- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago.
.- Debe tratarse de una pensión exigible y que no contradiga la regulación.
En concordancia con lo anterior el artículo 14 de la misma ley establece que cuando no hubiese acuerdo entre las partes acerca del canon que deba regir para un nuevo plazo de duración del contrato, este se ajustará de acuerdo al índice de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela.
De la misma manera se observa de las cláusulas cuarta y quinta del contrato, que el uso al cual fue destinado el inmueble es comercial; y no aportó la demandada, prueba alguna que sustentara lo aducido por ella respecto al uso, que debe darse al tantas veces referido inmueble. Sin perjuicio de lo anterior, es preciso acotar que el artículo 1.159 del Código Civil, establece la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos.
De este modo, considera el Tribunal que lo aducido como fundamento de su defensa, por la representación judicial de la parte demandada, no produce efectos liberatorios a su favor y de allí que no pueda considerársele en estado de solvencia por las razones siguientes:
Las consignaciones correspondientes a los meses de enero y febrero de 2008, fueron efectuadas en forma acumulativa el día 5 de marzo de 2008, es decir, en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley, por haber sido efectuadas en forma extemporánea por estar vencidas, toda vez que cada una de dichas consignaciones tenía el plazo perentorio de quince días (15) siguientes al vencimiento del respectivo mes, para su consignación ante el Tribunal competente.
Aunado a lo anterior, se observa que no aportó la parte demandada, probanza alguna de cuyo análisis pueda constatarse que cumplió con la obligación que le impone el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a suministrar los datos ante el Tribunal de consignaciones, para la notificación del arrendador. Así se decide.
De manera que, siendo la obligación principal del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato, de existir una negativa por parte del arrendador a recibir el pago, el arrendatario estaba en la obligación de consignarlo ante el Organismo competente, en base el índice de precios del Banco Central De Venezuela dentro del plazo establecido en el artículo 51 de la Ley y no en la forma extemporánea como lo hizo.
De tal suerte que los hechos expuestos nada aportan a favor de la parte demandada, quien no logró desvirtuar en la secuela del proceso, las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, por lo que se hace forzoso declarar la procedencia de la presente demanda y así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó ANTONIO SANTAMBRIGIO LA FERLA contra EXCELSIOR PUBLICIDAD Y MERCADEO C.A, en consecuencia se declara resuelto el contrato que les vinculaba con la parte actora y se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A entregar a la parte actora el inmueble constituido por una oficina distinguida con el número uno, que forma parte de la Casa denominada YE YE, ubicada en la Urbanización Campo Claro, Avenida E, Municipio Sucre del Estado Miranda, Manzana K de dicha Urbanización.
. Así se decide.
SEGUNDO: Al pago como indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamiento dejados de percibir por la actora, por los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, a razón de la suma que resulte de calcular el Índice de Precios al consumidor, tomando como base el canon de novecientos doce bolívares fuertes (912,oo) para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo y por los meses que se sigan venciendo a razón de la suma que se establezca en la experticia, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días de junio de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.
En esta misma fecha, siendo las 9:17 A.M, se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.


ASUNTO : AP31-V-2008-001062