TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-001820
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que presentó la empresa CORPORACIÓN R de B TROPICANA C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, de fecha 17 de agosto de 1993, anotada en el No.10, Tomo 79-A-Pro., inscrita igualmente como BOUTIQUE TROPICANA CARACAS, C.A. y posteriormente transformada en BOUTIQUE C.A., según Registro de fecha 21 de octubre de 1999, anotado bajo el No.73 del Tomo 217-A, y por último habiendo cambiado su nombre a Corporación R. de la B Tropicana, según Registro número 47, Tomo 260 A-Pro, de fecha 21 de diciembre de 1999, representada por el abogado Carlos Omar Gil Barbella, IPSA # 117.247; contra el ciudadano HENDER GONZALEZ OSORIO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad no.3.643.754.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
El apoderado actor expresa que su representada arrendó verbalmente al demando en fecha 20 de octubre de 1991 un apartamento de su propiedad de unos 78,77 mts2 , ubicado en el Edificio Tacarigua, distinguido con el No.15-F, de la planta 32°, que integra el Complejo del Parque Central Zona II, en la avenida Lecuna de Caracas.
En un principio el canon de arrendamiento se le descontaba del salario que devengaba en la empresa actora; pero una vez que culminó la relación laboral, siguió pagando un alquiler de Bs.150.000, oo mensual; pero es el caso que ha dejado de cancelarlo, desde enero de 2006; motivo por el cual acuden a demandar el desalojo, de acuerdo con el art. 34 letra A) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no sin antes citar las normas legales que le dan fundamento legal a su demanda.
Además lo demanda por razón de los deterioros mayores que dice le ha ocasionado al inmueble, de acuerdo con el art. 34 letra E) del Decreto Ley.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado Juan Manuel Pirela, IPSA # 62.581, quien pasó a rechazar la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Opuso la cuestión previa de incompetencia, la cual fue resuelta de inmediato declarándola sin lugar ,como lo ordena el art.35 del Decreto ley,.
2. Opuso la cuestión previa del ordinal 3 del art. 346 CPC. La fundamenta en la circunstancia de que el ciudadano Ricardo de la Blanca García, quien otorgó el poder al apoderado actor, no tiene las facultades que se atribuye. La cual fue declarada con lugar; y, subsanado el defecto que tenía el poder de la parte actora, entramos ahora a sentenciar el fondo de la causa.
3. En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, después de admitir que el demandado sí vive en el inmueble de autos, que le fuera asignado con motivo de su relación de trabajo, niega:
a. que dicho inmueble le haya sido arrendado por la parte actora.
b. .que haya celebrado (20-09-91) contrato de arrendamiento verbal, descontándosele de su salario los cánones de arrendamiento.
c. que el demandado haya culminado su relación laboral en el año 2003; y que haya seguido ocupando el inmueble por el alquiler de Bs.150.000,oo mensual.
d. que el demandado haya dejado de pagar ningún canon de arrendamiento.
4.- Como defensa de fondo alega falta de cualidad de la parte actora; ya que el único contrato de arrendamiento que dice haber celebrado sobre el apartamento de autos, lo celebró con la antigua propietaria, hasta que lo compró la parte actora, quien se lo asignó como parte del salario.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 12 y ss corre documento protocolizado (17 de octubre de 1991) representativo del contrato de compra-venta, mediante el cual la parte actora adquirió el inmueble de autos.
El tema controvertido—de acuerdo con la contestación—es que el contrato de arrendamiento que el demandado celebró, fue con la antigua dueña; después lo compró la parte actora, que se lo asignó al demandado como parte del salario, otorgándole una opción de compra. De allí que el demandado niega el arrendamiento con la parte actora, y la cualidad de ésta como su arrendador.
Ahora bien, si el demandado reconoce haber sido arrendatario del propietario anterior, ello significa que la parte actora, al comprarlo, se subrogó como arrendadora en el contrato de arrendamiento existente para ese momento, de conformidad con el art.20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a letra dice:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”
Por ello decimos que la parte actora y la parte demandada sí tienen cualidad para sostener el presente juicio como arrendadora y arrendatario respectivamente.
Lo que ocurre es que si después de la compra la parte actora le asignó al demandado el apartamento de autos como parte del salario, con opción de compra, la relación arrendaticia entre las partes adquiere naturaleza laboral, y queda excluida, en cuanto a su terminación, del régimen ordinario del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario, de acuerdo con el art. 5 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En otra palabras, su terminación quedaría vinculada a la terminación del contrato de trabajo y la competencia para conocer del desalojo, sería del conocimiento de la jurisdicción laboral, no de la civil.
Pero como quiera que la parte demandante dijo en el libelo que la relación laboral había terminado en el año 2003, y a partir de allí al demandado se le permitió seguir ocupando el inmueble, como a un inquilino cualquiera, a cambió de pagar un alquiler de Bs.150.000,oo mensuales, lo cual no paga, esta claro que la relación arrendaticia se habría transformado, de una de naturaleza laboral para convertirse en otra de naturaleza civil. Sin embargo, por otro lado, como parece—según el demandado en su contestación—que dicha relación no habría finalizado, es carga probatoria del actor demostrar que sí culminó; porque en caso contrario, esto es, de no haber finalizado el contrato de trabajo, la relación arrendaticia seguiría siendo de naturaleza laboral y en consecuencia excluida del régimen común del Decreto Ley de 1999.
En definitiva, es lo mismo que el demandado planteó como cuestión previa de incompetencia del No.01 del art. 346 CPC; pero que declaramos sin lugar; dado que el actor afirmó (en el libelo) la terminación del contrato de trabajo y el haber consentido que su ex-trabajador siguiera en lo sucesivo como inquilino ordinario en el apartamento de autos.

2.-
Al folio 94 corre un documento privado librado por la empresa Inmobiliaria Parque Central c.a., donde se dice que el inmueble de autos esta solvente en el pago del condominio.
No alcanzamos a ver la relación de este documento con los temas controvertidos.
3.-
Al folio 95 corre documento privado representativo de una liquidación de fecha 20 de enero de 2005, firmada por la parte demandada, donde aparece claramente que la fecha de retiro del trabajo fue 11 de septiembre de 2003; y se dice que en los próximos días se compromete a firmar el contrato de alquiler con opción de compra
Dicho documento no fue desconocido, por lo que se tiene por reconocido y él prueba que la relación de trabajo del demandado con la parte actora habría finalizado, por lo que a partir de allí la relación arrendaticia entre las partes en lo sucesivo es de naturaleza civil, no laboral.
4.-
Al folio 96 corre documento privado representativo de una solicitud d empleo del demandado en la empresa de la parte actora, la cual viene a confirmar dicha relación, la cual habría finalizado, según el documento, anterior, el, 11 de septiembre de 2003.
5.-
Al folio 98 un documento firmado por la parte demandado, relativo a la relación de trabajo del demandado con la parte actora; lo cual viene a confirmar lo dicho por él mismo en contestación; solo que dicha relación habría finalizado.
6.-
Al 99 y ss hasta 182 corren en fotostatos una serie de recaudos representativos de recibos de pago de salarios que la parte actora le hacía a la parte demandada; lo cual viene a probar dicha relación laboral, pero que habría finalizado en septiembre de 2003.
7.-
Al folio 183 corre documento privado, de fecha 11-08-2003, firmado por la parte demandada, representativo de una carta que éste le pasa ala parte actora, participándole el pre-aviso del 11-08-2003 hasta 11-09-2003; la cual se tiene por reconocida, y prueba que la relación de trabajo finalizó, para esta fecha; y si la parte demandada quedó y se le dejó en el apartamento de autos hasta septiembre de 2007, ello significa que la relación arrendaticia se convirtió en una de naturaleza civil; aún cuando no se haya suscrito prueba escrita del mismo; ya que entonces de asume como verbal.
8.-
Al folio 188 corre una carta, de fecha 15 de julio de 1991, donde la parte actora le notifica a la parte demandada que el contrato de arrendamiento finaliza el 15-08-91.
Esta firmado por una tercera persona como notificado. No hace prueba contra la parte demandada.
9.-
Al folio 189 corre en fotostato un documento privado representativo de una liquidación del contrato de trabajo, el cual no se toma en cuenta por ser copia fotostática de un documento privado, que carece de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC, que solo le reconoce valor provisional a los fotostato de loa documento público o privados reconocidos.
10.-
Al folio 190 y ss corre un documento privado, representativo de un contrato de arrendamiento entre las partes de este juicio, pero esta sin firmar, lo cual le quita valor probatorio.
Ya dijimos que aunque el contrato de arrendamiento civil que le sucedió al contrato de arrendamiento laboral, no conste por escrito, ello no significa que no exista; solo que se asume como un contrato de arrendamiento verbal.
11.-
Al folio 195 corre un documento privado representativo de una carta, cuyo contenido no guarda relación con los temas controvertidos en este juicio.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, estamos en condiciones de concluir que las partes de este juicio sí tienen cualidad de arrendador y arrendatario, en una relación arrendaticia de naturaleza civil, y pactada en forma verbal, que se habría constituido después que finalizó el contrato de trabajo entre ambos, a partir de lo cual el demandado quedó y se le dejó en el apartamento de autos. El contrato de arrendamiento que hasta ese momento era de naturaleza laboral, se transformó en uno de naturaleza civil
También queda demostrado que la parte demandada no probó haber pagado los cánones de arrendamientos que se le imputan en el libelo como insolutos; por lo que se actualiza la causal de desalojo prevista en el literal a) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Lo que no quedó demostrado en autos son los deterioros en el inmueble de autos que la actora dijo en el libelo que el demandado le había ocasionado al inmueble.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la república y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó la empresa CORPORACIÓN R de B TROPICANA C. contra el ciudadano HENDER GONZALEZ OSORIO, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia condena a éste último a que desaloje y entregue el inmueble de autos, arriba identificado, a la parte actora libre de bienes y personas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de junio de dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS

Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó en anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria