ASUNTO: AP31-V-2007-000190 Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato por razón del vencimiento de la prórroga legal que presentó la ciudadana GLADIS CECILIA GUTIERREZ MARTHEYN, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No. V-6.968.326, representada por el abogado Edwing Trobello Díaz, IPSA #58.449; contra ADOLFO GONZALEZ AGUILAR, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.6.903.879. Planteamiento de la litis Libelo de demanda (la reforma al folio 49 y ss) Refiere el apoderado actor que su defendida es propietaria del apartamento signado A-91, del Noveno Piso de la Torre A del Edificio Residencias Parque Estrella, ubicada en la Avenida Cagigal y Gamboa de la Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Federal; y que, de acuerdo con el contrato notariado en fecha 31 de agosto de 2004, se lo tiene dado a la parte demandada en arrendamiento, en el cual se estableció que dicho contrato tendría una duración de un año fijo, a partir del primero de septiembre de 2004 hasta el 31 de agosto de 2005, quedando extinguido en dicha fecha, sin necesidad de previo aviso. Por documento notariado en fecha 29 de agosto de 2004 , las partes convinieron que dicho contrato se había extinguido de pleno derecho, haciendo uso el arrendatario de la prórroga legal de solo tres meses, a partir del 01 de septiembre de 2005 hasta el 31 de noviembre de 2005. Siendo que la relación arrendaticia era de un año fijo, comenzando el 01 de septiembre de 2004 y finalizando el 31 de agosto de 2005, al inquilino le correspondía una prórroga legal de seis meses, la cual utilizó en su totalidad., ya que se inició el 01 de septiembre de 2005 y finalizó el 28 de febrero de 2006 . Sin embargo el demandado no ha cumplido con su obligación, dado que no ha hecho entrega del inmueble; por lo que, después de explanar el fundamento de derecho de su demanda, formula el pedimento de que el arrendatario cumpla haciendo entrega del apartamento alquilado. Además le demanda a que le pague como indemnización el canon mensual convenido en el contrato por el tiempo que ha ocupado el inmueble a partir de la fecha de la finalización de la prórroga legal hasta el día que realice la entrega definitiva. Estima la demanda en Bs.Normales 200.000,oo. Contestación de la demanda La parte demandada se hace representar por el abogado Agustín Bracho, IPSA # 54.286, quien en la oportunidad legal paso a rechazar la demanda, bajo los siguientes argumentos: 1. El 29 de septiembre de 2005 las partes suscribieron un convenio notariado, donde se estipuló que el contrato tendría una duración de un año fijo contado a partir del 01 de septiembre de 2004 hasta 31 de agosto de 2005, llegada a esa fecha el contrato quedará extinguido de pleno derecho; reiterando el inquilino su voluntad de no seguir ocupando el inmueble y que hará uso de la prórroga legal de tres meses, contados a partir del 01 des septiembre hasta el 31 de noviembre de 2005. 2. Dice que impugna y desconoce dicho documento.; ya que los derechos reconocidos por la ley para favorecer a los arrendatarios, son irrenunciable. 3. Se debió de notificar la voluntad de no seguir con la relación por escrito. 4. Dice que el contrato se convirtió en una a tiempo indeterminado, según lo dispone el art. 1600 del Código Civil. 5. No se le notificó la voluntad de no continuar con la relación, como tampoco se le notificó que estaba disfrutando de la prórroga legal; y además no ejerció el desahucio, de conformidad con el art. 1601 del Código Civil, permitiéndole seguir poseyendo el inmueble. 6. Se continuó pagando el canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2005, por un monto de bs.750.000,oo, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, como se desprende las copias certificadas que consigna.. 7. Obro la tácita reconducción. Examen de las pruebas 1.- Al folio 14 y ss corre documento notariado (31-08-04) representativo del contrato de arrendamiento objeto de este juicio. En él se lee que tiene una duración de un año, del 01 de septiembre de 2004 al 31 de agosto de 2005, y que en llegando a esta última fecha el contrato se extingue de pleno derecho; sin embargo podrá ser prorrogado si se suscribe nuevo contrato. Salvo que se haya celebrado ese nuevo contrato, éste quedará vencido el 31 de agosto de 2005, comenzando a parir de allí la prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el art. 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 2.- Al folio 18 y ss corre otro documento notariado (29-09-05) representativo de un acuerdo donde las partes reiteran su voluntad de dar por extinguido el contrato anterior y el derecho del inquilino de hacer uso de la prorroga legal de tres meses a partir del 01 de septiembre de 2005, concluyendo el 31 de noviembre de 2005. Ahora bien, en este documento se le pone, por voluntad de las partes, fecha cierta de vencimiento al contrato de arrendamiento analizado en el numero anterior, que era el existente entre las partes, lo que significa que para ese momento en que se firma este convenio, la relación arrendaticia ya había sobrepasado el año, esto es, tenía el año cumplido del 01 de septiembre de 2004 al 31 de agosto de 2005, más los veintinueve (29) días que ya habían corrido del mes de septiembre de 2005, cuando se firma dicho convenido. Esto hace que la prórroga legal, ya no fuese de seis meses, sino de un año, de acuerdo con la letra b) del art. 38 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Prorroga legal que entonces correría desde el 29 de septiembre de 2005 hasta el 29 de septiembre de 2006. 3.- Al 102 y ss corren consignaciones judiciales llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora, por Bs.750.000,oo, mensual, que van desde el mes de enero de 2006 en adelante. No se observa que dichas consignaciones fuesen retirada por la parte actora, por sí o por medio de apoderado; por lo tanto, al ser un ofrecimiento unilateral de la parte demandada, arrendataria, dichas consignaciones no pueden servir para considerar que por razón de ellas se haya producido la tácita reconducción del contrato; ya que ésta opera cundo voluntariamente el inquilino queda y se le deja en la posesión de la cosa; vale decir la tacita reconducción del contrato es una presunción que saca la ley del hecho de que después del vencimiento del éste, las partes voluntariamente lo sigan ejecutando; lo que necesariamente conlleva a que el arrendador consienta con seguir con el contrato a pesar del vencimiento. Y mal puede haber voluntariedad de parte del arrendador cuando el inquilino consigna por su cuenta los alquileres después del vencimiento. De otro modo, sería una forma muy simple de reconducir tácitamente todo contrato, contra la voluntad de la otra parte, por el solo hecho de consignar el alquiler del mes siguiente al vencimiento del contrato. Véase que cuando hay en curso cualquier proceso legal para dar por terminado el contrato—que es cuando realmente puede decirse que se ha producido un desahucio—el arrendador puede retirar las consignaciones sin entenderse que desiste del juicio incoado, salvo que el proceso lo sea por falta de pago de los alquileres (art.52 del Decreto Ley), lo que no es otra cosa que una reiteración de lo que se dice en el art. 1601 del Código Civil. No era necesario la notificación de no continuar con la relación arrendaticia, desde el momento que las partes le pusieron fecha cierta de vencimiento al contrato, sin prever que éste se renovaría automáticamente si no se avisaran, previamente al vencimiento, su voluntad de no renovarlo, como corrientemente suele estipularse en los contrato de este tipo: “Dies interpellat pro homine”, como lo consagra el art. 1269 del Código Civil. Por otra parte, el art. 1599 del Código Civil, establece que si el contrato se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio. Tampoco era necesario avisar de que el inquilino estaba disfrutando de la prórroga legal; ya que ésta comienza a cursar de pleno derecho, como lo establece el art. 39 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliario Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos decir que en el contrato de arrendamiento objeto de este juicio no operó la tácita reconducción; por lo que el mismo no se indeterminó, como lo afirmó la parte demandada en contestación. Y habiendo llegado a su fín el lapso de la prórroga legal, surgió la obligación del demandado como arrendatario de devolver el inmueble arrendado. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó Gladis Cecilia Gutierrez Martheyn contra Alfredo González Aguilar. En consecuencia declara extinguido el contrato de arrendamiento objeto de este juicio por razón del vencimiento de la prórroga legal, condena a la parte demandada a que le devuelva el inmueble arrendado a la parte actora. Igualmente lo condena a que le pague los alquileres pactados mientras este en posesión del apartamento hasta su devolución. Hay condena en costas. Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, a los cinco días del mes de junio de 2008, en los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONE CONTRERAS Nota: En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana se publicó el anterior fallo por su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio. La Secretaria.