TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: JESUS INOCENTE MUJICA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula da identidad Nº V-5.145.364.

DEMANDADO: WILMER DE JESÚS SALCEDO TREJO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.592.013.

APODERADOS
DEMANDANTE: Joao Henriques Da Fonseca y Ronald Antonio Paraco Aguilar, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos.18.301 y 63.788.

APODERADOS
DEMANADADOS: María Elena Sarabia, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nro. 42.704.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Por Vencimiento de la Prorroga Legal).

EXPEDIENTE No: AP31-V-2008-000671

- I –
- NARRATIVA-
En fecha 14 de Marzo de 2.008, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de los Cortijos, escrito libelar y sus recaudos, el cual, luego del correspondiente sorteo, correspondió su conocimiento a este Juzgado.
El 24 de Marzo de 2.008, se dicta auto mediante el cual se admite la demanda por los trámites del procedimiento breve consagrado en el Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordena el emplazamiento del demandado. (folio 11 y 12).
En fecha veintitrés (23) abril de 2.008 (folio 24), comparece el ciudadano Edgar Zapata, en su carácter de Alguacil, mediante diligencia deja constancia de haberle hecho entrega de la compulsa de citación al ciudadano Wilmer de Jesús Salcedo Trejo parte demandada en el juicio quine manifestó no querer firmarla.
En fecha 19 de mayo de 2008, la Secretaria Niusman Romero deja constancia de haberse cumplido todas las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado. (folio 33).
En fecha 20 de mayo de 2.008, comparece la abogada María Elena Sarabia, quien en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigna escrito de oposición de cuestiones previas y de contestación a la demanda. (folio 37 al 42).
En fecha 26 de mayo de 2008, el abogado Joao Henriques Da Fonseca, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consigna escrito mediante el cual expone sus alegatos sobre el escrito sobre las cuestiones previas opuesta por la parte demandada.
En fecha 02 y 04 de junio de 2008, comparece la abogada María Elena Sarabia, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consigna escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas por este Juzgado en fecha 03 y 04 de junio de 2008 (folio 125 y 130).
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA –
- Punto Previo-

-Cuestión Previa prevista en los ordinales 7º y 8º del Código de Procedimiento Civil.

En vista a que la parte demandada en su escrito de contestación alega la existencia de una cuestión prejudicial, es por lo que éste Tribunal procede a resolver la cuestión previa opuesta en los siguientes términos:
De una forma desordenada, en cuanto a la redacción y al planteamiento de su defensa previa, la parte demandada alega que existe una cuestión prejudicial que debe ser resuelta con anticipación al presente juicio. Así las cosas, ésta cuestión prejudicial consistiría en el procedimiento de regulación del canon de arrendamiento sobre el inmueble de autos, que se lleva ante la Dirección General de Inquilinato Unidad Administrativa del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, expediente administrativo signado con el número 89.637.
Ésta cuestión prejudicial fue rechazada e impugnada por la parte actora.
En este sentido, se debe señalar que la pretensión de la parte actora consiste en el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, es decir, que la pretensión de la actora es que el arrendatario cumpla con lo establecido en el contrato, y especial, cumpla con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término contractual mas la prórroga legal, por lo que en ningún caso, el monto del canon de arrendamiento influiría en la decisión que este Tribunal tome sobre el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Es por todo lo anterior que este Tribunal debe declarar, como efectivamente lo hace, sin lugar la cuestión previa denominada “Cuestión Prejudicial”, del ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia las pruebas aportadas por el demandado a los fines de probar la alegada prejudicialidad se tornan impertinentes, a saber:
- Folios 77 al 91, copia certificada emanada del Director General de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para la Infraestructura. Así se decide.-

- DECISIÓN DE FONDO –
Resuelto lo anterior este Tribunal procede a decidir el fondo de la controversia y a tales efectos observa que:
La parte actora alega en su escrito libelar:
- Que en celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Wilmer de Jesús Salcedo Trejo, por un inmueble constituido por la pate Alta de la Casa Nº 41-1, ubicada de San Julián a Tejerías, Santa Rosa, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en Caracas, el cual comenzó su vigencia el día 21 de Febrero de 2005 y terminó el 20 de Febrero de 2006, por el plazo de un (01) año fijo.
- Que igualmente en fecha 07 de marzo de 2006, celebró un contrato de arrendamiento con el mismo ciudadano, por el mismo inmueble, el cual comenzó a su vigencia el día 21 de febrero de 2006, y terminó el día 20 de febrero de 2007, por el plazo de un (01) año fijo.
- Que de los contratos de arrendamiento celebrados, las relación arrendaticia duró dos (02) años fijos, y conforme lo dispone el artículo 38 del Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su encabezamiento se establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.
- Que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
- Que la prórroga legal de un (01) año que le correspondía a “El Arrendatario” terminó su vigencia el día veinte (20) de febrero de 2008, por cuanto la relación arrendaticia comenzó con el primer contrato de un (01) año y terminó con el segundo de un (01) año, para un total de dos (02) años.
- Que el “Arrendatario” se ha abstenido de entregar el inmueble que le fue arrendado.
- Que en virtud de haber sido infructuosas las diligencias efectuadas al efecto, procede a demandar la Acción de Cumplimiento de Contrato establecida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la Cláusula Novena, y subsidiariamente la cantidad establecida en la Cláusula Penal referida en la Cláusula Décima, que dispone. “El Arrendatario” conviene expresamente en éste acto con “El Arrendador” que, en caso de no entregar el inmueble desocupado en forma real y efectiva libre se personas y bienes al finalizar el contrato, pagará por resarcimiento de daños y perjuicios la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00), diarios, por mora, por vía de Cláusula Penal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado, conforme lo dispone los artículos 8 letra c) y 28 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, e igualmente las disposiciones establecidas en el artículo 1167 del Código Civil.
- Que fundamenta la demanda en el contrato de arrendamiento, así como, en los artículos 1.159, 1.160, 1167, 1264 del Código Civil, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante estas pretensiones, el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación señala lo siguiente:
- Que su representado no ha incumplido con el contrato.
- Que existe una congelación de cánones de arrendamiento desde el 30 de Noviembre de 2002, que fue prorrogada por seis (06) meses publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
- Que cabe destacar y señalar que el apoderado ha dejado de aceptarle el pago de los cánones de arrendamiento, lo que ha producido que el ciudadano Wilmer de Jesús Salcedo Trejo, haya procedido a depositarlos por ante el Tribunal 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el número de expediente 2008-0275.
- Que dentro del inmueble arrendado del núcleo familiar, actualmente existe un menor de edad, y como lo prevé la nueva constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 75, Capitulo V de los Derechos Sociales y de las Familias.
- Que antes de ser acordado el desalojo, se estudie con detenimiento el caso planteado, con relación al su hijo menor, que se le estaría causando un daño irreparable en todo sentido, no solo a él sino al resto de la familia, debido a la carencia habitual grave existente en el país, ya que, lo manifestado es un hecho notorio.
- Que el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en su ordinal b) se le conceda la Prorroga Legal, ya que esta no ha sido acordada por el tribunal, en virtud de que esta no se ha concedido hasta el momento, que debe señalar que hasta tanto no se cumpla la presente demanda hasta una sentencia definitiva, no se podrá entregar la cosa Arrendada.
- Que por estas razones niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, lo alegado por el abogado asistente del ciudadano Jesús Inocente Mujica, propietario del inmueble Arrendado, quien no acredita en la demanda la titularidad de la propiedad Arrendada y del terreno, en querer manifestar que ha incumplido las obligaciones contractuales objeto de este contrato debiendo destacar y señalar, que no existe ninguna presunción grave de la cosa arrendada, no existiendo en el inmueble arrendado ningún daño a la propiedad; el derecho que tiene el Inquilino del Derecho de Preferencia de acuerdo al artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, si el proceso que inicio el propietario del inmueble es con el beneficio, ya que el mismo ha sido solvente en los respectivos pagos de los Cánones de Arrendamiento estipulados en los respectivos contratos.
- Por último solicita al Tribunal sean desechadas las pretensiones infundadas del propietario del inmueble Arrendado, de querer Desalojar por la vía del Secuestro a su mandante, como se podrá observar en la contestación a la demanda que no hay tal incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del ciudadano Wilmer de Jesús Salcedo Trejo, y en consecuencia, se declare sin lugar la demanda en la sentencia definitiva.
Trabada de esta manera la presente litis, se observa que la parte demandada, de la forma como ha contestado la demanda, ha reconocido la existencia de la relación jurídica contractual, consistente en un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un inmueble constituido por la parte alta de la Casa No 41-1, ubicada de San Julián A Tejerías, Santa Rosa, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, y que está compuesto de tres (3) habitaciones, sala, comedor, cocina y un (1) baño.
A los autos fueron aportados por la parte actora, folios cinco (5) al diez (10) dos (2) contratos de arrendamiento debidamente autenticados ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fechas siete (7) de marzo del año 2006, y 28 de febrero de 2.005, en los cuales el hoy actor le da en arrendamiento al hoy demandado el inmueble descrito en autos. Éstas probanzas no fueron tachadas ni impugnadas por la parte demandada, y tratándose de documentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los mismos son ampliamente valorados y apreciados por este Tribunal. Así se decide. De éstas probanzas queda plenamente demostrado lo siguiente:
1) Que la relación contractual se inicio en fecha 21 de febrero de 2005, y que del primer contrato se estableció un lapso fijo de un (1) año, y al finalizar éste, las partes firmaron un segundo contrato, estableciendo que el lapso de duración sería de (1) año fijo a partir del 21 de febrero de 2.006, hasta el 20 de febrero de 2.007, tal como se desprende de la cláusula segunda de ambos contratos;
2) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “b”, la prórroga legal era de un (1) año, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, por lo que la prórroga legal feneció el 20 de febrero de 2.008.
Así las cosas, la parte demandada señaló en su escrito de contestación: 1) Que el arrendador quiere extinguir la obligación contractual por diferencias en el canon de arrendamiento; 2) Que no ha incumplido con sus obligaciones contractuales y alega que ha venido cancelando el canon de arrendamiento, y que dada la negativa del actor de recibir los cánones, es que se vio en la necesidad de consignar el canon en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas; 3) Que con el desalojo se le estaría causando un grave daño al hijo menor del demandado, así como al resto de la familia, y que no se le ha otorgado la prórroga legal por parte del Tribunal.
Antes estas defensas este Tribunal se pronunciará de manera separada.
1) En relación a la primera de las defensas alegadas, relativas a que es el arrendador quien quiere extinguir la relación arrendaticia, éste Tribunal debe señalar que, el actor señala que el contrato se extinguió por causa del transcurso del lapso acordado por las partes mas la prórroga legal, de esta forma, al vencer el lapso contractual, el arrendador tiene derecho a pedir el cumplimiento del contrato, sin que ello pueda ser considerado como una acción ilegal o de mala fe, ya que el contrato lo extinguió el tiempo, y no la voluntad del arrendador, por lo que éste alegado es desechado. Así se decide.-
2) En relación con el alegato de que no ha incumplido con sus obligaciones contractuales y que ha pagado los cánones de arriendo, este Tribunal debe reiterar, una vez mas, que la presente demandada no es por incumplimiento del contrato por falta de pago, sino que, que es por incumplimiento por parte arrendatario de entregar el inmueble al vencimiento del término, por lo tanto, el hecho que haya pagado los cánones lo que demuestra es que ha dado cumplimiento a una de sus obligaciones principales como arrendatario, pero la demostración del mismo se torna impertinente en relación al objeto de la presente causa y lo discutido en ella, por lo tanto se desecha ésta defensa y las pruebas aportadas por el demandado con esta finalidad a saber:
a. Cursante a los autos a los folios 59 al 76 (Copia certificada del expediente signado con el No 2008-0275 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas;
b. Cursante del folio 93 al 112, instrumentos privados que al referirse a recibos por concepto de cánones de arrendamiento los mismos son desechados. Así se decide.-
3) Y por último, en relación con el argumento de que con el desalojo se le estaría causando un grave perjuicio a su hijo menor y a toda su familia por no habérsele otorgado por un Tribunal la prórroga legal este Tribunal debe señalar en primer lugar que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal opera de pleno derecho, es decir, que el nacimiento de la misma opera por mandato de la ley y no por mandato de Tribunal o autoridad alguno, ni siquiera por voluntad de las partes. Es por ello que, en el presente caso, fenecido el lapso establecido en el contrato de un (1) año, y siendo que este lapso era fijo, nació por mandato de la ley la prórroga legal. Por otra parte, ante el argumento de que con el desalojo se le estaría causando un grave perjuicio a su familia, incluido un menor, debe este Tribunal señalar que una sentencia condenatoria en la cual se condene al demandado a hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendatario, como consecuencia de la aplicación de las normas contractuales y legales, y a la cual le antecedes todas las formalidades legales y en el cual se dio pleno respeto al debido proceso, garantizándose plenamente el ejercicio del derecho a la defensa del demandado, no puede ser suspendida ni servir de defensa para el no cumplimiento de las obligaciones que manera libre y voluntaria adquirió en un contrato. Ésta obligación contractual viene dada en el presente caso en hacer entrega del inmueble arrendado a favor del arrendador, quien a su vez tiene el derecho de propiedad y consecuentemente de disposición, uso, goce y disfrute sobre su inmueble. Necesario es recordar que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes (artículo 1.159 del Código Civil), y deben ejecutarse de buena fe –artículo 1.160 Código Civil, y en caso de incumplimiento por parte de una de las partes, la otra puede pedir a su elección o el cumplimiento o la resolución del mismo, mas los daños y perjuicios que en cada caso proceda. Es por todo ello que se desecha lo alegado por la demandada y al cual este Tribunal ha hecho ya referencia. Así se decide.-

Es por todo lo anterior, que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y habiendo demostrado el actor la existencia de la obligación de la cual pretende el cumplimiento, y siendo que el demandado no demostró haber cumplido con su obligación contractual de entregar el inmueble en la fecha de vencimiento de la prórroga legal, es por lo que la presente pretensión debe ser, como efectivamente lo será, declarada con lugar en la definitiva. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara el ciudadano JESUS INOCENTE MUJICA, en contra del ciudadano WILMER DE JESÚS SALCEDO TREJO, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la demanda a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por la parte Alta de la Casa Nº 41-1, ubicada de San Julián a Tejerías, Santa Rosa, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en Caracas, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de CUATRO MIL CIENTO TREINTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (BsF.4.130,00), por aplicación de la cláusula penal arrendaticia consagrada en la Cláusula Décima, a razón de TREINTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (BsF.35,00) diarios desde el 21 de febrero de 2.008 hasta la presente fecha, mas los días que siguieren transcurriendo hasta que la presente sentencia adquiera firmeza. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los DIECISIETE (17) días del mes de JUNIO del año DOS MIL OCHO (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las doce y cuarenta y cinco del mediodía (12:45 m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de DOCE (12) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2008-000671