TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
198º y 149º

EXP. Nº AP31-V-2007-001366

DEMANDANTE: El ciudadano MARCOS JOEL SANDOVAL LACAYO, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Pampatar, Estado Nueva Esparta, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.545.579, quien actúa en nombre y representación del ciudadano JOEL ANTONIO SANDOVAL JARQUIN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.566.670, representados judicialmente por los Abogados ARTURO LABRADOR ZAMBRANO y LUIS MIGUEL LABRADOR HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 4.973 y 59.239, respectivamente.

DEMANDADA: El ciudadano ORLANDO CHACÓN, mayor de edad, venezolano, y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.170.215, representado judicialmente por los Abogados en ejercicio MARGOT CHACÓN MEJÍAS y JAIME RUMBOS SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 81.699 y 116.682, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el ciudadano MARCOS JOEL SANDOVAL LACAYO, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Pampatar, Estado Nueva Esparta, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.545.579, quien actúa en nombre y representación del ciudadano JOEL ANTONIO SANDOVAL JARQUIN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.566.670, representados judicialmente por los Abogados ARTURO LABRADOR ZAMBRANO y LUIS MIGUEL LABRADOR HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 4.973 y 59.239 respectivamente.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:

1. El ciudadano JOEL ANTONIO SANDOVAL JARQUIN, celebro un contrato de arrendamiento, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 52, Tomo 71 del Libro de Autenticaciones llevado por la Notaría, en fecha siete (07) de enero del 2.003 con el ciudadano ORLANDO CHACÓN.
2. El ciudadano JOEL ANTONIO SANDOVAL JARQUIN es dueño del apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en el piso 3 del Edificio Bolívar, Residencias Venezuela, Conjunto “A-A”, Coche, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual dio en arrendamiento al ciudadano ORLANDO CHACON para ser utilizado exclusivamente como vivienda familiar.
3. La duración del referido contrato se estipuló en la cláusula segunda de doce (12) meses fijos contados a partir del primero (1) de Diciembre de dos mil dos (2.002), el cual se fue prorrogando, siendo el caso que a pesar de haberse solicitado la desocupación y entrega del apartamento alquilado, el inquilino se ha negado a negado a dar por terminado el contrato de arrendamiento.
4. A pesar de las múltiples gestiones realizadas a los fines de materializar la entrega del inmueble, el ciudadano ORLANDO CHACÓN, se ha negado a la entrega del mismo, aunado al hecho de que se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
5. El ciudadano ORLANDO CHACÓN, deposita las mensualidades del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas de forma irregular, y no ha depositado los meses de: Octubre, Noviembre, Diciembre 2.006; Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.007.
6. Es conocido por el ciudadano ORLANDO CHACÓN, que el propietario, ciudadano JOEL ANTONIO SANDOVAL JARQUIN, tiene la necesidad de alojar a su hija, junto a sus hijas y su esposo, por lo que le resulta necesaria la entrega del inmueble indicado.
7. Por todo lo antes señalado, es por lo que acuden ante este Tribunal a demandar al ciudadano ORLANDO CHACÓN, y solicitan Medida de Secuestro.
8. Finalmente, estimaron la demanda en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que las fases de sustanciación de este procedimiento fueron cumplidas en su totalidad en efecto:
En fecha 25/07/2.007, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada a fin de que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos.
En fecha 31/07/2.007, compareció el Abogado Arturo Labrador, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó los fotostatos correspondientes para la elaboración de la compulsa.
En fecha 01/08/2.007, mediante auto dictado por este Tribunal se ordenó librar la respectiva compulsa a los fines de practicar la citación de la parte demandada.
Cumplidos como fueron los trámites de ley a los fines de la citación de la parte demandada, compareció en fecha 05/05/2.008, la Abogada MARGOT CHACÓN MEJÍAS, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y procedió a dar contestación al fondo de la demanda, e igualmente opuso la cuestión previa opuesta en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15/05/2.008, compareció el Abogado ARTURO LABRADOR ZAMBRANO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MARCOS JOEL SANDOVAL LACAYO, quien actúa en nombre y representación del ciudadano JOEL ANTONIO SANDOVAL JARQUIN, y consignó escrito mediante el cual rechaza y contradice la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 26/05/2.008, compareció el Abogado en ejercicio JAIME RUMBOS SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano ORLANDO CHACÓN, y consignó escrito de pruebas.
En fecha 26/05/2.008, mediante auto dictado por el Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por la representación de la parte demandada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa este Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos:

PUNTO PREVIO

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, considera este Tribunal necesario determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos. En consecuencia debe pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, que se refiere al procedimiento seguido en el presente caso, a fin de determinar si este asunto inquilinario, ha sido sustanciado y tramitado con apego a las normas adjetivas establecidas en la legislación especial que rige la materia, cuyas disposiciones además de ser de orden público son de aplicación preferente, y por ende de observancia obligatoria para el Juez y las partes, so pena de nulidad absoluta de aquellos actos procesales que se lleven a cabo en contravención a las mismas.
En materia inquilinaria, debe el Juez examinar previamente la naturaleza del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, para de esa manera determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, pues una vez iniciado el proceso, el desarrollo de las distintas fases que en él deban sucederse no constituye un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego el interés público para una recta y pronta administración de justicia, lo que en definitiva aumenta los poderes del Juez en y para la dirección del proceso, y que a su vez sirve de preámbulo suficiente a este Tribunal para dilucidar de una vez por todas, si estamos en presencia no sólo de la vía procesal adecuada sino de la acción pertinente, que es distinto al derecho mismo que se reclama, y si con ello se violan elementales principios revestidos de eminente orden público, que ni el consentimiento de las partes, ni el que hacer del Juez pueden quebrantar, como bien lo dispone el artículo 6 del Código Civil.
Al actor le incumbe la carga de alegar los hechos en su demanda, pero la calificación de la acción deducida es de la plena soberanía de los Jueces, no por lo que al respecto hayan afirmado las partes en la contienda judicial, ya sea en el libelo la actora, o en su contestación la demandada, si es que ya la ha rendido, sino a lo que se desprende de la verdadera naturaleza del asunto, y ello es posible mediante la aplicación del principio “iura novit curia”, matizado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el que las partes, mediante la invocación de determinadas normas de derecho, colaboran con el Juez en la solución del asunto sometido a su consideración, pero no por ello puede pensarse que el Juez deba estar atado de manos a lo que únicamente hayan sostenido las partes, si el Juez considera que la ley aplicable al caso es otra, puede perfectamente apartarse de la calificación que haya hecho el demandante, y así, de esa manera, observar las normas de derecho adecuadas para el caso de que se trate, pues así, inclusive se lo ordena el artículo 254 ejusdem, que es del tenor siguiente:

“....En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quién deba ocurrirse.”

Ahora bien, del análisis y estudio de las actas procesales se desprende que la parte actora afirma en el libelo de la demanda que el contrato de arrendamiento comenzó a regir a partir del 01 de Diciembre De 2002, por doce (12) meses fijos, sobre el apartamento Nº 3 del piso 3, Edificio Bolívar, Residencias Venezuela, Conjunto A-A, Coche, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En este mismo orden de ideas, se debe señalar, que el contrato de arrendamiento establece en su cláusula segunda textualmente:

“SEGUNDA: … OMISSIS….El plazo de duración de este Contrato, es de 12 (doce) meses fijos, contados a partir del Diciembre 1 (1º) del 2002, que podrá ser prorrogado, de igual plazo, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste, a la otra por escrito y en un lapso no menor de sesenta (60) días, antes del vencimiento, del vencimiento del plazo fijo, o de cualquier prorroga, su voluntad, de no prorrogarlo. En todo caso, la o las prorrogas que se produzcan, serán siempre considerados como plazo fijo.”

La cláusula antes transcrita, establece que el contrato de arrendamiento comenzó a regir a partir del 01 de Diciembre de 2002, por un periodo de doce (12) meses, es decir, que venció el 01 de Diciembre de 2003, en tal sentido, por cuanto no consta en autos, que alguna de las partes haya notificado a la otra con sesenta (60) días de anticipación antes del vencimiento del plazo inicial del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de dar por terminado el contrato, el mismo se ha venido prorrogando, siendo en los actuales momentos a tiempo determinado, por lo que habiendo sido alegada la falta de pago de cánones de arrendamiento, la parte actora, demando en su libelo la acción de resolución de contrato de arrendamiento, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil que establece:

Articulo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte, la actora en el libelo de la demanda, alega textualmente:

“….Nota: De tal manera que los meses de Octubre, noviembre, diciembre 2006 y enero, febrero, marzo y abril 2007, hasta la fecha del 16 de abril de 2007, el arrendatario no ha depositado mas su obligación de cumplir con el pago de las mensualidades de seis (6), es decir que se encuentra incurso en la causal distinguida con la Letra “A” del artículo Nº 34 de la Ley de Alquileres Arrendamientos Inmobiliarios. ……..B) “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo” Subrayado nuestro. Es conocido del arrendatario que el propietario necesita urgentemente el Apartamento para ser ocupado como vivienda familiar de su hija LILIANA DEL ROSARIO SANDOVAL LACAYO, junto con sus dos hijas y su esposo, configurándose el caso con la necesidad que tienen de albergar a su hija en el Apartamento Nº 3-3, piso 3 del Edificio Bolívar, Urbanización Residencias Venezuela, Coche, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital….” (Negrillas del Tribunal)

Al respecto el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Al hilo de lo antes dicho, se debe puntualizar, que la parte actora no solo intento la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sino que también intento la acción de desalojo fundamentada en los literales “a” y “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la acción de resolución de contrato se intenta, cuando el contrato es a tiempo determinado y se ha incumplido alguna de las cláusulas contractuales y la acción de desalojo se intenta, cuando el contrato es a tiempo indeterminado y el arrendatario se encuentra incurso en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 ejusdem, así mismo, se debe señalar, que la acción de resolución de contrato se puede intentar, cuanto el contrato es a tiempo indeterminado y el arrendatario ha incumplido cualquiera de las cláusulas del contrato, cuyo incumplimiento no verse sobre los hechos establecidos en las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo que es evidente, que en el presente proceso, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, como lo son, la de resolución de contrato de arrendamiento y de desalojo, que si bien, se siguen por el mismo procedimiento, cada una de ellas se intenta dependiendo de la naturaleza del contrato, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de pretensiones al demandar la acción de resolución del contrato de arrendamiento y desalojo, es por lo que considera que la presente demanda es contraria a derecho, por lo tanto, la misma no puede prosperar en derecho y así se decide, en virtud de este pronunciamiento se hace innecesario entrar a conocer las demás defensas alegadas por las partes.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano: MARCOS JOEL SANDOVAL LACAYO contra el ciudadano: ORLANDO CHACON por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESALOJO, todos identificados al inicio de esta sentencia.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este proceso.
TERCERO: Por cuanto la presente decisión salio fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los (26) días del mes de Junio de 2008. Años 197° y 148°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° 2007-001366