TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
197º y 148º

Exp. N° AP31-V-2007-000578.
DEMANDANTE: GUSTAVO BLANCO SILVA, HORACIO BALNCO SILVA, RAÚL BLANCO SILVA, MARÍA ANTONIETA BLANCO DE BLANCO, ALECIA BLANCO SILVA, YARITZA BLANCO ASCANIO, LUIS EDUARDO BLANCO ASCANIO, EDGAR ENRIQUE BLANCO ASCANIO, MARGARITA YEPEZ DE BLANCO, INGRID CLARA BLANCO YEPEZ, ALFREDO ANTONIO BLANCO YEPEZ, JULIETA MORENO DE BLANCO, CAROLINA ESTELLA BLANCO MORENO, GABRIELA ANDREÍNA BLANCO MORENO, DIMAS JOSÉ BLANCO YEPEZ Y LEOPOLDO JOSÉ BLANCO YEPEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.730.414, 1.865.837, 1.729.906, 628.551, 3.182.262, 3.750.682, 5.135.681, 6.848.514, 935.951, 4.420.636, 5.116.520, 3.938.209, 12.642.038, 14.019.629, 6.522.152 y 6.367.295, respectivamente, representados judicialmente por la abogada TERESA BORGES y NORA ROJAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los números: 22.629 y 104.901, respectivamente.

DEMANDADO: NINOTCHKA GARCÍA MARMOL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 2.129.691, representada por la Defensora Ad-liten Dra. SONIA MATA BARRIOS, IPSA Nº 33.164.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la abogada TERESA BORGES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 22.629, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, ejerciendo la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL, en contra de la ciudadana NINOTCHKA GARCÍA MARMOL, correspondiéndole el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la acción intentada en el libelo de la demanda estableció lo siguiente:

Manifestó la apoderada judicial de la parte actora en su escrito libelar; que sus mandantes son arrendadores y propietarios del inmueble identificado con el Nº 25, que forma parte del Edificio SAN BERNARDINO, ubicado en la Avenida Panteón y Gamboa, Urbanización San Bernardino, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Que la ciudadana NINOTCHKA GARCÍA MARMOL es única y universal heredera de la arrendataria del inmueble antes identificado, ciudadana MARÍA HORTENSIA MARMOL DE GARCÍA.
Que consta de Contrato de Arrendamiento producido en fecha 16 de Octubre de 1.962 la cesión en arrendamiento del apartamento Nº 25 que forma parte del Edificio SAN BERNARDINO, a la causante de la demandada, ciudadana MARÍA HORTENSIA MARMOL DE GARCÍA.
Que en fecha 06 de Agosto de 2.003, a través del Juzgado Octavo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, se procedió a notificar a la inquilina, (la cual no se sabía que había fallecido), la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, hecho que aconteció el 14 de Octubre del 2.003, siendo que a partir del 15 de Octubre del 2.003, comenzó a transcurrir la prórroga legal a que tenía derecho, venciendo la misma el 14 de Octubre del 2.006.
Que la ciudadana NINOTCHKA GARCÍA MARMOL contactó a los arrendatarios con los cuales suscribió un convenio ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 16 de Abril de 2.004, bajo el Nº 50, Tomo 57 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual se estableció entre otras cosas, la entrega del inmueble en fecha 15 de Octubre de 2.006.
Que el último canon vigente lo fue la suma de CINCUENTA MIL SEISCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 50.661,00) mensuales.
Que vencida la prórroga legal correspondiente, la ciudadana NINOTCHKA GARCÍA MARMOL, no ha hecho entrega del inmueble, es por lo que se demanda y se solicita convenga en lo siguiente:
PRIMERO: En que el Contrato de Arrendamiento venció por el transcurso de su lapso natural el día 14 de octubre de 2.003, y la prórroga legal, el día 14 de octubre de 2.006, y en consecuencia tenía la obligación de entregar el inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble.
SEGUNDO: En entregar sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y mantenimiento y solvente en el pago de los servicios públicos que disfruta el inmueble.
TERCERO: En pagar a título de daños y perjuicios, la suma de CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs. 198.486,25) mensuales a partir del 15 de octubre del 2.006 y hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, en concepto de daños y perjuicios, suma ésta equivalente al canon mensual que hubiera devengado el inmueble.
La parte actora estableció la cuantía de la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 340.000,00) mensuales.
Finalmente la parte actora solicitó se decrete medida de secuestro.

En fecha 07/05/2007, mediante auto dictado por el tribunal se procedió a admitir la demanda.
En fecha 17/05/2.007, mediante auto dictado por el Tribunal, se ordenó librar compulsa a la parte demandada.
Cumplidos como fueron los trámites de ley a los fines de la citación de la parte demandada por carteles, compareció en fecha 10/04/2.008, la Abogada en ejercicio SONIA MATA BARRIOS, en su carácter de Defensora Judicial de la ciudadana NINOTCHKA GARCÍA MÁRMOL, procedió a dar contestación al fondo de la demanda, e igualmente opusieron la cuestión previa opuesta en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29/04/2.008, compareció la Abogada TERESA BORGES, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito donde contesta las cuestiones previas y promueve pruebas en el presente juicio.
En fecha 29/04/2.008, mediante auto dictado por el Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 12/05/2.008, compareció la Abogada en ejercicio Sonia Mata, en su carácter de Defensora Judicial de la demandada ciudadana NINOTCHKA GARCÍA MÁRMOL, y consignó escrito de pruebas.
En fecha 12/05/2.008, mediante auto dictado por el Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 02/06/2.008, se dicto auto y se difirió la sentencia para el primer (1er) día de Despacho siguiente.

II

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, considera este Tribunal necesario determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos. En consecuencia debe pronunciarse previamente sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, que se refiere al procedimiento seguido en el presente caso, a fin de determinar si este asunto inquilinario, ha sido sustanciado y tramitado con apego a las normas adjetivas establecidas en la legislación especial que rige la materia, cuyas disposiciones además de ser de orden público son de aplicación preferente, y por ende de observancia obligatoria para el Juez y las partes, so pena de nulidad absoluta de aquellos actos procesales que se lleven a cabo en contravención a las mismas.
En materia inquilinaria, debe el Juez examinar previamente la naturaleza del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, para de esa manera determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, pues una vez iniciado el proceso, el desarrollo de las distintas fases que en él deban sucederse no constituye un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego el interés público para una recta y pronta administración de justicia, lo que en definitiva aumenta los poderes del Juez en y para la dirección del proceso, y que a su vez sirve de preámbulo suficiente a este Tribunal para dilucidar de una vez por todas, si estamos en presencia no sólo de la vía procesal adecuada sino de la acción pertinente, que es distinto al derecho mismo que se reclama, y si con ello se violan elementales principios revestidos de eminente orden público, que ni el consentimiento de las partes, ni el que hacer del Juez pueden quebrantar, como bien lo dispone el artículo 6 del Código Civil.
Al actor le incumbe la carga de alegar los hechos en su demanda, pero la calificación de la acción deducida es de la plena soberanía de los Jueces, no por lo que al respecto hayan afirmado las partes en la contienda judicial, ya sea en el libelo la actora, o en su contestación la demandada, si es que ya la ha rendido, sino a lo que se desprende de la verdadera naturaleza del asunto, y ello es posible mediante la aplicación del principio “iura novit curia”, matizado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el que las partes, mediante la invocación de determinadas normas de derecho, colaboran con el Juez en la solución del asunto sometido a su consideración, pero no por ello puede pensarse que el Juez deba estar atado de manos a lo que únicamente hayan sostenido las partes, si el Juez considera que la ley aplicable al caso es otra, puede perfectamente apartarse de la calificación que haya hecho el demandante, y así, de esa manera, observar las normas de derecho adecuadas para el caso de que se trate, pues así, inclusive se lo ordena el artículo 254 ejusdem, que es del tenor siguiente:

“....En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quién deba ocurrirse.”

Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda por vencimiento del término y la prorroga legal, se lee textualmente en su cláusula tercera lo siguiente:

“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO FIJO contados a partir de esta fecha; más, si al vencimiento del termino fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerara que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo el Arrendatario, por lo menos, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el contrato.
Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o termino del mismo.”

Dicho contrato empezó a regir desde el 16-10-1962, según consta en el contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 16 y 17, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 16-10-1962 al 16-10-1977, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la jurisprudencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 16-10-1962 al 16-10-1977, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, al momento de practicarse la notificación judicial de no prorroga del contrato de arrendamiento por el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de Agosto de 2003, tal como consta al folio 18, el contrato ya había pasado a tiempo indeterminado, por lo cual dicha notificación no puede surtir ningún efecto legal, en tal sentido, por cuanto en la presente causa se esta demandando el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y de la prorroga legal, tal como se lee en el petitorio del libelo de la demanda que dice: “….Por las razones antes expuestas, en nombre de nuestra mandante, demandamos a la ciudadana NINOTCHKA GARCIA MARMOL, antes plenamente identificada, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL….”, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y la prorroga legal, no puede intentarse cuando un contrato es a tiempo indeterminado, ya que a los mismos debe aplicarse el artículo 34 de l ley e Arrendamientos Inmobiliarios que permite la acción de desalojo cuando se da alguno de los supuestos de hechos establecidos en los literales de dicha norma o la acción de resolución de contrato cuando se ha incumplido alguna cláusula contractual y cuyo supuesto de hecho no este calificado en los literales de la norma antes mencionada, tal como lo señala la norma in-comente que establece:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Por otra parte, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

De allí pues, que este Tribunal no comparte la calificación que la parte actora pretende dar en su libelo a la acción como cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y la prorroga legal, en virtud de que el contrato de arrendamiento que aquí se ventila es un contrato escrito a tiempo indeterminado, en tal sentido, la acción intentada no sólo se hace inepta para que la pretensión de la parte demandante sea canalizada por esa vía, sino que además de ello se hace inadmisible la misma. En razón de lo anterior se hace innecesario pronunciarse sobre las defensas y pruebas presentadas en este proceso. Y Así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda interpuesta por GUSTAVO BLANCO SILVA, HORACIO BLANCO SILVA, RAÚL BLANCO SILVA, MARÍA ANTONIETA BLANCO DE BLANCO, ALECIA BLANCO SILVA, YARITZA BLANCO ASCANIO, LUIS EDUARDO BLANCO ASCANIO, EDGAR ENRIQUE BLANCO ASCANIO, MARGARITA YEPEZ DE BLANCO, INGRID CLARA BLANCO YEPEZ, ALFREDO ANTONIO BLANCO YEPEZ, JULIETA MORENO DE BLANCO, CAROLINA ESTELLA BLANCO MORENO, GABRIELA ANDREÍNA BLANCO MORENO, DIMAS JOSÉ BLANCO YEPEZ Y LEOPOLDO JOSÉ BLANCO YEPEZ contra NINOTCHKA GARCÍA MARMOL por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL
SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales por haber resultado vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese, y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los tres (3) días del mes de Junio de 2008. Años 197° y 148°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:00 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° AP31-V- 2007-000578