TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE: AP31-V-2007-002608.-
PARTE ACTORA: MARÍA MARGARIDA FERREIRINHA DE FRANCISCO, viuda, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-81.598.853.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ GASPAR COTTONI, MARICZEL FIGUEROA Y ANA EL HALABI KABCHE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 22.941, 105.300 y 23.140 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: XIOMARA ELEANOR GALEANO MONTOYA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.191.139.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OLGA PACHECO DE SALAS Y LUÍS ENRIQUE ROMERO, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 66.525 Y 33.374 respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se da inicio al presente proceso, mediante libelo de demanda interpuesto por la representación judicial de la parte actora, en el cual alega que en fecha 23/07/2003, dio en arrendamiento a la ciudadana Xiomara Eleanor Galeano Montoya, ya identificada, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 45, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el apartamento Nº 12-E, piso 12, Torre “E” de las Residencias del Este, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, Urbanización Sebucán, Municipio Sucre del Estado Miranda - Caracas, por un año fijo contado a partir del 01/08/2003 con vencimiento en fecha 31/07/2004, y por un canon mensual de Cuatrocientos Sesenta y Cinco Mil bolívares (Bs. 465.000,00), el cual sufrió un aumento de mutuo acuerdo quedando en la cantidad de ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00), alegó que su representada, tiene la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la presente litis ya que en la actualidad padece de gastrointestinales, lo cual la ha obligado a mantenerse en control médico y a obtener reposos que afectan su trabajo como conserje del Edificio Mara Park, y que en la actualidad tiene la necesidad de retirarse de sus labores debido a su enfermedad, aunado a ello su avanzada edad, y en vista de que necesita su inmueble, es que procedió a demandar por desalojo a la ciudadana Xiomara Eleanor Galeano Montoya.-
Fundamento de la acción, el artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Previo régimen de Distribución, le correspondió a éste Juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 14/12/2007, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2º) Día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda en su contra incoada.-
En fecha 29/02/2008, el alguacil designado por la Unidad Coordinadora de Alguacilazgo, dejó constancia de haberle entregado la compulsa de citación y su respectiva orden de comparecencia a la ciudadana Xiomara Galeano Montoya, quien recibió la misma y se negó a firmarla.-
En fecha 21/04/2008, compareció la parte demandada y mediante diligencia otorgó poder apud acta a los abogados Luís Enrique Romero y Olga Pacheco de Salas, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, quedó citada a los efectos de este proceso.-
En fecha 24/04/2008, los apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la presente demanda de desalojo interpuesta en contra de su representada tanto en los hechos por ser inciertos como en el derecho, alegó que es cierto que su representada suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, con los co-demandantes, por el apartamento Nº 12-E, piso 12 de la Torre “E”, de las Residencias del Este, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos de la Urbanización Sebucán, Municipio Sucre del Estado Miranda, en principio por un canon de Cuatrocientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 465.000,00) y luego por imposición de la arrendadora fue aumentado en Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,00) aún cuando para la fecha se encuentran congelados los aumentos de arrendamientos, acotó que su representada, se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, negó asimismo que la co-demandante, ciudadana Maria Margarida Ferreirinha de Francisco, tenga necesidad de ocupar el inmueble, que este enferma y que por ello tenga que retirarse de su trabajo, y que esta le haya solicitado la desocupación del inmueble, y que tenga la necesidad de ocupar el inmueble con sus dos hijos.-
Abierto el proceso a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de ese derecho presentadas en tres escritos, los cuales fueron admitidos en fechas 12/05/2008, 15/05/2008 y 19/05/2008.-
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora acompañó junto al libelo de la demanda y en la etapa de pruebas promovió lo siguiente:
1.-Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera el Municipio Chacao del Estado Miranda, de fecha 23/07/2003, el cual no fue impugnado, tachado por su adversario este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se Decide.
2.-Documento de Propiedad del inmueble de autos, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 28/07/1993, y por cuanto el mismo no fue tachado por su adversario, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se Decide.
3.- Certificados de Incapacidad en originales y Evaluación de Incapacidad Residual, emanados del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, cursantes a los folios 43 al 47 del presente expediente, los cuales fueron impugnados por su adversario jurídico, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y artículo 1.363 del Código Civil. Así se Decide.
4.- Promovió las testimoniales de la ciudadana Amelia Sofía Castillo y María Auxiliadora Useche de Pérez, las cuales fueron conteste en afirmar que conocen a la ciudadana María Margarida Ferreirinha de Francisco; que es conserje del Edificio Mira Park y que vive en la conserjería del Edificio con sus dos Hijos, razón por la cual esta Juzgadora de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aprecia el dicho de la testigo antes citada. Así se Decide.
MOTIVACION PARA DECIDIR
Ahora bien, quien aquí decide observa, que para que sea procedente el desalojo de un inmueble fundamentado en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es necesaria la concurrencia de los siguientes extremos a saber:
1.- Es necesario que el contrato fundamento de la demanda sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
2.- Que quien alegue la necesidad sea el propietario del inmueble.
3.- Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble que pretende desalojar.
De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente los motivos fundados que tiene para pedir esa desocupación, pues, si bien es cierto, que el estado garantiza el derecho de propiedad, también es cierto que la Constitución en su artículo 2, establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
En tal sentido es oportuno traer a colación lo sostenido por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.006, donde señala:
“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas...”
Ahora bien, la cláusula Tercera del contrato estableció textualmente lo siguiente: “…La duración de este contrato será de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del 01 de Agosto del 2003 al vencimiento de dicho plazo, este contrato, se considerará extinguido, obligándose LA ARRENDATARIA a desocupar y entregar EL INMUEBLE a la fecha de su terminación sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. En caso de que EL ARRENDADOR decidiera prorrogar el presente contrato, deberá notificar su decisión a LA ARRENDATARIA con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento para establecer las condiciones que regirán para el nuevo contrato. En fuerza de lo convenido en el presente contrato, las partes declaran expresamente que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta en un contrato a tiempo indeterminado…”
Ahora bien del análisis efectuado a la presente convención arrendaticia esta operadora de justicia observa que no existe en autos notificación o misiva alguna que demuestre que las partes hayan pactado un nuevo contrato de arrendamiento, hecho este concatenado con el contenido implícito en la cláusula antes mencionado, nos lleva a la convicción que llegada la fecha de vencimiento del lapso temporal o fijo del contrato, fue el día 02/08/2004, cuando comenzó el periodo de prórroga legal, que de acuerdo con lo dispuesto en la norma, es de seis meses, una vez fenecido dicho lapso, la arrendataria siguió en posesión pacifica del inmueble arrendado y la arrendadora prosiguió recibiendo los pagos por concepto de pensiones arrendaticias, se presume la renovación del contrato operando la tacita reconducción a la cual hace mención el Legislador en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Sustantivo Civil, situación jurídica que conlleva a que el contrato suscrito por las partes en fecha 01/08/2.003, se trasformará a tiempo indeterminado, con respecto a su límite cuántico de preclusión.- Así se Decide.-
En segundo lugar, se constata el Tribunal que no fue controvertida la condición de propietaria del inmueble cuyo desalojo pretende la parte actora en el presente juicio, teniéndose por satisfecho el segundo de los extremos para la procedencia del desalojo.- Así se decide.-
De igual manera, de las pruebas aportadas por la parte actora al proceso en especial de los certificados de incapacidad emanados del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales de los cuales se verifica la incapacidad permanente de la ciudadana MARÍA MARGARIDA FERREIRINHA DE FRANCISCO, y por cuanto la parte demandada no desvirtuó lo alegado por la representación judicial de la parte actora esta Juzgadora forzosamente concluye que se encuentra demostrada la necesidad por parte de la demandante en ocupar el inmueble arrendado y por ende llenos los extremos, para la procedencia del desalojo fundado en la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide.
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la acción de Desalojo, incoada por la ciudadana MARÍA MARGARIDA FERREIRINHA DE FRANCISCO contra la ciudadana XIOMARA ELEANOR GALEANO MONTOYA, ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo, y condena a la parte demandada a: PRIMERO: A desalojar en el plazo de seis meses, contados a partir de que quede definitivamente firma el presente fallo el inmueble que a continuación se identifica: Apartamento Nº 12-E, piso 12 de la Torre “E” de las Residencias del Este, ubicado en la Avenida Rómulo Gallego de la Urbanización Sebucán, Municipio Sucre del Estado Miranda
SEGUNDO: Pagar las costas y costos del presente proceso a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le concede a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble objeto de litigio, los cuales comenzaran a correr a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme a la parte en cuestión.- ASÍ SE DECIDE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los Diez (10) días del mes de Junio de Dos Mil Ocho (2.008). Años: 198º y 149º
LA JUEZ,
ABG. IRENE GRISANTI CANO
LA SECRETARIA,
ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ
En esta misma fecha, siendo las 10:00 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ
IGC/VAP.-
Exp. Nº AP31-V-2007-002608.-