TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-000888

PARTE DEMANDANTE (RECONVENIDA): INVERSIONES IBEPRO S. R. L., empresa mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 15 de agosto de 1978, bajo el Nº 28, Tomo 105-A Segundo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABET ALEMÁN BALI, LUIS ALEJANDRO GONZÁLEZ CUEVAS y CARLA LUISA PESTANA PEREIRA, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.622, 58.364,113.768 y 80.336.-

PARTE DEMANDADA (RECONVINIENTE):

CARLINA KAYAURIMA MOROCOIMA MORENO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.805.084.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
LENIN DÍAZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.452.-

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial en fecha 08 de Abril de 2008, siendo asignada a este Juzgado que mediante auto dictado en fecha 15 de Abril de 2008 la admite y dispone su tramitación conforme a las normas del procedimiento breve.
En su libelo la parte actora alega que según consta de instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertador en fecha 20 de noviembre de 2001, bajo el numero 46, tomo 215, la empresa INVERSIONES IBEPRO S. R. L., dio en arrendamiento a partir del 1 de diciembre de 2001 a la ciudadana CARLINA KAYAURIMA MOROCOIMA MORENO un inmueble constituido por: “Un (01) Apartamento marcado con la letra “B” del Edificio LEWO, ubicado en la Avenida Norte 13, Mirador a Esmeralda, Parroquia La Candelaria de Caracas”.
Que dicha relación arrendaticia es por tiempo determinado según lo convenido por las partes en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito, pues se estipulo una duración de un año y su prórroga automática por periodos iguales, salvo manifestación contraria de una de las partes dada a la otra con anticipación.
Que el canon de arrendamiento es la cantidad mensual de DOSCIENTOS OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 208.230,00), hoy DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bf. 208,23), según lo establecido en sentencia dictada por del Juzgado Superior Cuarto de lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha once (11) de marzo del año dos mil tres (2003).
Continua alegando la demandante que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2008, con lo cual incumple el contrato y le causa perjuicios.
Concluye la actora señalando como pretensión se declare la Resolución del Contrato de Arrendamiento que en consecuencia, le entregue el inmueble arrendado libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación y aseo, y le pague a título de indemnización por los daños y perjuicios una cantidad equivalente a las pensiones e arrendamiento causadas y no pagadas, y que igualmente se acuerde respecto de las pensiones que se continúen venciendo hasta la fecha definitiva de la entrega del inmueble arrendado.
Se ordenó la citación personal de la demandada y en fecha 29 de Abril de 2008, se libró compulsa a la ciudadana CARLINA KAYAURIMA MOROCOIMA MORENO, la cual fue consignada por el Alguacil Julio Echeverría debidamente firmada.
En la oportunidad procesal correspondiente el apoderado judicial de la parte demandada, abogado LENIN FRANCISCO DÍAZ, presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Falta de Jurisdicción, y reconvino a la parte demandante Inversiones IBEPRO S. R. L.
En fecha 21 de mayo de 2008, se admitió la reconvención presentada por el apoderado judicial de la parte demandada y se ordenó a la parte actora reconvenida Inversiones IBEPRO S. R. L., en la persona de su Directora Principal MIRIAM BALI DE ALEMÁN, comparecer ante este Tribunal el segundo día de despacho siguiente a los fines de dar contestación a la reconvención, mediante la cual parte demandada reconviniente solicita a la parte actora reconvenida el reintegro de todos los sobrealquileres cobrados desde el 1° de Julio de 2003 hasta el 31 de Diciembre de 2008, los cuales totalizan SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.373,80). Igualmente, la parte demandada reconviniente señala que la parte actora se ha excedido en el cobro de servicios establecidos en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobliarios, ya que además de cobrar el 25% legalmente establecido cobra aparte el consumo de agua, por lo cual le adeuda la suma de QUINIENTOS VIENTIDOS BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 522,69)
La apoderada judicial de la parte actora, abogada CARLA PESTANA presentó escrito en fecha 22 de mayo de 2008, mediante el cual solicita al Tribunal se declare con Jurisdicción para conocer de la presente causa.
En fecha 23 de mayo de 2008, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró la jurisdicción del Poder judicial y de este Juzgado en la presente causa.-
El día 23 de mayo de 2008, la apoderada judicial de la parte actora ciudadana CARLA PESTANA, consignó escrito de contestación a la Reconvención, en el cual niega que su representada deba reintegrar suma alguna a la demandada, por concepto de sobrealquileres o por sobrealquileres en el cobro del agua del apartamento arrendado, igualmente, rechazó que Inversiones IBEPRO S. R. L., le adeude a la arrendataria por concepto de sobrealquileres la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.373,80), ya que los cánones de arrendamiento a razón de DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 208,30), mensuales fueron establecidos en la Sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 11 de marzo de 2003, así mismo, señala que es falso que su representada le adeude la cantidad de QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 522,69), a la ciudadana CARLINA MOROCOIMA MORENO por sobrealquileres en el cobro del agua, también rechazó que exista a favor de la arrendataria compensación por sobrealquileres, así como que los meses de enero y febrero de 2008 sean compensados de las sumas antes indicada.
Abierta a pruebas la causa la parte demandante presento escrito en fecha 28 de Mayo de 2008, promoviendo las documentales que adelante se analizan las cuales fueron admitidas por auto de fecha 02 de junio 2008.
También el día 10 de junio de 2008, comparece personalmente la demandada CARLINA KAYAURIMA MOROCOIMA MORENO, y debidamente asistida por la abogado CARMEN M. JOUBI, presenta escrito por el cual promueve las pruebas que adelante se analizan, las que también se admitieron en fecha 10 de junio de 2008.
En fecha 16 de junio de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada interpuso Recurso de Regulación de Jurisdicción en contra de la decisión dictada por este Juzgado en fecha 23 de mayo de 2008; el cual le fue negado mediante auto de fecha 17 de junio de 2008, en virtud de que no se cumplen los supuestos establecidos en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referente a la falta de jurisdicción.
En estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum. De modo que garantizado y ejercido el derecho a la defensa por la partes en todas y cada una de las etapas del iter procesal, se procede a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material para lo cual se observa:

II

Oportunamente la actora aporto las siguientes probanzas:
Instrumental que cursa del folio 07 al folio 11 del expediente que contiene el Contrato de Arrendamiento por el cual la Empresa INVERSIONES IBEPRO S. R. L., da en arrendamiento el inmueble identificado como: “un (01) Apartamento, marcado con la letra “B”, del Edificio LEWO, situado en la Avenida Norte 13, Mirador a Esmeralda, Parroquia La Candelaria, de esta ciudad de Caracas, cuya resolución se pide en la causa y que es un Instrumento autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, que se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1359 del Código Civil. Esta instrumental se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y de que conforme a la previsión de la cláusula tercera del mismo el arrendamiento en cuanto a su temporalidad es por tiempo determinado.
Instrumental cursante del folio 12 al folio 21 del expediente que contiene la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil Contencioso Administrativo de la Región Capital, que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de fijarse el canon de arrendamiento del Inmueble en la cantidad de DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 208,30).
Instrumental cursante al folio 82, que contiene el Auto de Ingresos de Consignaciones, mediante la cual el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, deja constancia de que la ciudadana CARLINA MOROCOIMA MORENO consignó ante ese Tribunal los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2008 el día 22 de abril de 2008, que se valora conforme al artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones realizadas en virtud del arrendamiento cuya resolución se pide en la presente causa.
Oportunamente la parte demandada aporto las siguientes probanzas:
Cursante a los folios del 43 al 68, recibos emitidos por INVERSIONES IBEPRO S. R. L., por concepto de pagos de cánones de arrendamiento hechos por la demandada, que se valoran conforme a la regla establecida en el artículo 1363 del Código Civil. Estas instrumentales se desechan por impertinentes toda vez que los pagos referidos en los mismos no son los demandados y por tanto no forman parte del tema probatorio de esta causa.
Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes aquí en conflicto existe una relación locativa por tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un (01) Apartamento marcado con la letra “B” del Edificio LEWO, ubicado en la Avenida Norte 13, Mirador a Esmeralda, Parroquia La Candelaria de Caracas. Que el arrendador no recibió el pago de la pensión correspondiente a los meses desde Enero hasta Marzo del año 2008. Que el monto de tales mensualidades fue consignado mediante un único depósito y consignación realizados en el mes de Abril del año 2008, y Así se establece.
Se establece igualmente que el monto del canon de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 208,30), fijado por la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 11 de marzo de 2003. Acto que conserva su plena eficacia jurídica al no haberse declarado nulo por ningún otro acto judicial de modo que se desestiman los alegatos de la demandada en el sentido de que no puede considerarse esta sentencia a los efectos de resolver esta causa. En tal virtud se desecha la Reconvención opuesta y Así se declara.
De modo que resulta pertinente para el caso subjudice recordar los extremos para la validez y eficacia de la consignación arrendaticia y a tal efecto se significa que la validez de las consignaciones arrendaticias esta sujeta al cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que se efectué dentro de los quince días siguientes al vencimiento, que sea por el monto integro del arrendamiento y a favor del arrendador o de la persona autorizada para recibir.
Del examen de las copias del expediente de consignaciones que hace valer la parte actora se advierte que en los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2008, se realizaron con posterioridad a los quince días que la Ley fija, por lo tanto carecen de efecto liberatorio. Siendo así, debe considerarse que no se cumplió la obligación de pagar el canon en los términos convenidos y así se declara.
La actora ha ejercido la acción de Resolución de Contratos, debe recordarse que Nuestra doctrina judicial, exige, en estos casos, como requisitos concurrentes:
a) Que se trate de un contrato de los llamados bilaterales;
b) Que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones correlativas que contractualmente están a su cargo, y;
c) Que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella corresponden.

Sobre estos requisitos vale comentar lo siguiente:
Uniforme y pacíficamente nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de la acción resolutoria, tal consideración sin duda deriva no sólo de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” Sino de un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales –en términos del 1134 del Código Civil- son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas. De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras. Por ello un imperativo de equidad exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”

Acertadamente Mosco afirma que la resolución se “…aplica en todos los contratos conmutativos ciertos, esto es, a todos aquellos contratos en los que haya intercambio de intereses recíprocos…”

En el arrendamiento una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.
La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.
Además, vale agregar que tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación. Para la procedencia de la resolución basta este requisito, no es menester que la otra parte demuestre haber sufrido un daño.
La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario estaba gozando de la cosa para la fecha, en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento y a su vez constitutivo de la causa de la pretensión.
Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y sí se decide.-

III

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la ciudadana CARLINA KAYAURIMA MOROCAIMA MORENO contra la empresa mercantil INVERSIONES IBEPRO S. R. L., y CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la empresa mercantil INVERSIONES IBEPRO S. R. L., en contra de la ciudadana CARLINA KAYAURIMA MOROCAIMA MORENO, ambos plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y se condena a la parte demandada a:
Primero: A la entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado constituido por Un (01) Apartamento marcado con la letra “B” del Edificio LEWO, ubicado en la Avenida Norte 13, Mirador a Esmeralda, Parroquia La Candelaria de Caracas, en las mismas condiciones de aseo, uso y conservación en que lo recibió, libre de bienes y personas.-
.
Segundo: A pagar la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 624,69), que comprende el monto de las pensiones de arrendamiento causadas durante los meses de Enero hasta Marzo de 2008, a razón cada una de la cantidad de DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 208,23), como justa compensación económica por los daños y perjuicios causados.-
Tercero: Se acuerda una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble desde el día 1° de Abril de 2008 hasta la fecha de la definitiva entrega del inmueble a razón de DOSCIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 208,23), por cada mes y que hasta hoy asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 416,46).
Cuarto: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.
Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciocho (18) días del mes de Junio del año dos mil ocho (2.008).- Años: Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
El Secretaria,

Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha, 18 de junio de 2008, se registró y publicó sentencia, siendo las 03:03 p.m., previa las formalidades de Ley.- Se dejó copia de la Sentencia.- Conste,
El Secretaria Accidental,

Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/NTJ/Mariana***