TSJ Regiones - Decisión

Sentencia definitiva (fuera de lapso)
Exp.: 29.445 / civil.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: ANA CECILIA BELLO ESCOBAR, MARIA DE LOS ANGELES BELLO ESCOBAR y CARMEN CECILIA ESCOBAR VIUDA de BELLO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 15.911.094, 14.788.470 y 5.010.152 respectivamente..-
APODERADOS JUDICIALES: CARLOS CELTA BUCARAN y LUIS ENRIQUE CELTA ALFARO, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.906 y 66.529 respectivamente.

DEMANDADA: HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR y GEOVANNI FUENTES CONTERAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.093.009 y 14.198.211 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL: no constituyó apoderado judicial en autos y sus derechos fueron representados por el defensor judicial CLAUDIA ACEVEDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 41.315.-

MOTIVO: resolución de contrato.
I
Se inicia la presente causa en virtud de libelo presentado en fecha 25/01/2006 por ANA CECILIA BELLO ESCOBAR, MARIA DE LOS ANGELES BELLO ESCOBAR y CARMEN CECILIA ESCOBAR VIUDA de BELLO, mediante el cual demandan a los ciudadanos GEOVANNI FUENTES CONTERAS e HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR por resolución de contrato de arrendamiento, correspondiéndole conocer de la misma a este Juzgado en virtud de la insaculación respectiva.-
Consignados como fueron los instrumentos mencionados en el libelo, este Tribunal admitió la demanda por auto de fecha 08 de febrero de 2006, por el procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de los demandados. Y reformada como fue la demanda, este Tribunal por auto de fecha 27 de noviembre de 2006, admitió dicha reforma.
Infructuosas como fueron las gestiones realizadas por el Alguacil de este Despacho para citar a la parte demandada, el Tribunal a solicitud de la parte actora, ordenó la citación por carteles, conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y cumplidas como fueron las formalidades de la norma supra indicada, se le designó defensor judicial al demandado, recayendo dicho nombramiento en la persona de la abogada CLAUDIA ACEVEDO, quien habiendo prestado el juramento de ley y estando debidamente citada el día 06 de agosto de 2007, en fecha 08 de agosto de 2007 procedió a rechazar y contradecir la demanda en los planteamientos contenidos en el escrito libelar, relativos a los conceptos demandados.-

Abierta a pruebas como fue la causa, solamente la parte accionante hizo uso de tal derecho.

Por diligencias de fechas 11 de octubre, 05 y 22 de noviembre de 2007, la representación judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

Surtidas las actuaciones correspondientes a esta instancia, se encuentra la causa en la etapa de ser fallada.
II
Para decidir, se considera:
Alega la representación de la demandante que ésta celebró un contrato de opción de compra-venta con los ciudadanos GEOVANNI FUENTES CONTRERAS e HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR BALCAZAR, sobre un inmueble conformado por un apartamento ubicado en la urbanización San Andrés, Parroquia El Valle, distinguido por el No. 2004, piso 20, bloque No. 1, edificio No. 1, de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador, propiedad de su representada, tal y como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 28, tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el 15 de septiembre de 2004.
Arguye igualmente que el tiempo de duración del mismo se estableció por ocho (08) meses contados a partir del 15 de septiembre de 2004 hasta el 15 de mayo de 2005, estableciéndose el canon de arrendamiento mensual en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), pagaderos dentro de los cinco días iniciales de cada mes.
Manifiesta que los ciudadanos GEOVANNI FUENTES CONTRERAS e HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR BALCAZAR, dejaron de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde junio de 2005 hasta la fecha de la interposición de la reforma de la demanda, que lo fue el 15 de noviembre de 2006, y que las mismas son líquidas y exigibles, incumpliendo los mencionados ciudadanos con la obligación tanto legal como contractual de pagar el canon de arrendamiento a su representada.
Argumenta que su representada en virtud del referido incumplimiento intentó notificar en fecha 25 de agosto de 2005, a los ciudadanos GEOVANNI FUENTES CONTRERAS e HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR BALCAZAR, quienes se negaron a firmar el recibo de la referida comunicación, habiendo sido dejada la misma por debajo de la puerta.
Señala la petente que en vista de que los demandados le adeudan a sus representadas dieciocho (18) meses de cánones de arrendamiento y tampoco han cumplido con las obligaciones asumidas en el referido contrato, procede a demandar la resolución del mismo, estimando el pago de los daños y perjuicios ocasionados a su representada en la suma de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 6.300.000,00), que es el monto equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir en el periodo junio 2005 a noviembre de 2006 a razón de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00); en pagar el monto correspondiente por concepto de la cláusula indemnizatoria, por cada día de retardo en el pago de la pensión arrendaticia; más la totalidad de las facturas correspondientes a los servicios públicos, tales como electricidad, teléfono, gas, aseo urbano, agua y por último condominio, que se adeudan desde mayo de 2005 y hasta la entrega formal e inmediata del inmueble y las costas y costos del presente juicio.
En la oportunidad de la contestación la defensora judicial CLAUDIA ACEVEDO, negó, rechazó y contradijo la demanda instaurada en contra de sus representados.
Conforme fue narrado con anterioridad, encuentra el Tribunal que la pretensión deducida por las ciudadanas ANA CECILIA BELLO ESCOBAR, MARIA DE LOS ANGELES BELLO ESCOBAR y CARMEN CECILIA ESCOBAR VIUDA de BELLO, se contrae a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre LA ARRENDADORA y EL ARRENDADATARIO, en virtud del presunto incumplimiento por parte de los ciudadanos GEOVANNI FUENTES CONTERAS e HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR, de pagar las pensiones mensuales arrendaticias causadas desde el mes de junio de 2005 hasta noviembre de 2006.
Respecto a la manera como habría de cancelarse el canon correspondiente, las partes estipularon en el contrato de arrendamiento lo siguiente:
(Sic) “SEGUNDA: El canon de arrendamiento es de trescientos cincuenta mil bolívares mensuales (350.000,00 Bs.), en esta ciudad de Caracas a la persona de la arrendadora en el lugar que indique o al que se llegue de mutuo acuerdo. Queda expresamente convenido que la falta de pago oportuno después de los primeros cinco cías de cada mes antes señalado, los arrendatarios deberán pagar la cantidad de diez mil bolívares (10.000,00Bs.), por cada día de retraso.

OCTAVA: La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, por el arrendatario dará derecho a la arrendadora a considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación de la vivienda arrendada y el pago de los canon de arrendamiento vencidos o por vencerse hasta la expiración del termino convenido, además de los daños y perjuicios a que hubiere lugar…”.

Como puede colegirse del texto de las anteriores disposiciones contractuales, es cierta la afirmación hecha por la demandante sobre el deber del demandado de pagar mensualmente el canon de arrendamiento.
Es propicia la ocasión, para ilustrar que las obligaciones principales de todo arrendatario se encuentran recogidas en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
…2º.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.-

Siendo el pago de la pensión arrendaticia una de las obligaciones principales de todo locatario, es obvio que el incumplimiento de la misma debe ser sancionado por la ley, y una de las formas en que el legislador ha establecido ese castigo es mediante el ejercicio de la acción resolutoria, como facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, generando la terminación de una convención motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. La acción in comento se encuentra regulada en el artículo 1.167 del Código Civil de la forma siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En armonía con la norma transcrita sub iudice, la doctrina exige entre otras, como condiciones de procedencia de la acción resolutoria que se trate de un contrato bilateral, pues es precisamente la reciprocidad de las obligaciones la característica principal de los contratos bilaterales y de la acción resolutoria y, que el incumplimiento de la obligación por la parte demandada sea culposo y, para considerar insatisfecha la obligación basta el incumplimiento parcial que comprenda aspectos sustanciales del contrato o ventajas que una de las partes busca con el mismo.
Por su parte, el Código Civil define el arrendamiento en su artículo 1.579 como: “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar”. De ello se deriva el carácter de bilateral perfecto de esta especie de convención, pues se dispone expresamente que ambas partes se encuentran obligadas al cumplimiento de determinadas prestaciones, siendo el pago del precio la que corresponde específicamente al arrendatario.
La demandante cumplió con su carga de probar las circunstancias aducidas en el libelo al demostrar la existencia de la obligación cuyo incumplimiento por parte del demandado motiva su reclamación, esto es, la existencia de la contratación locativa en cuestión allegándola al expediente, razón por la cual estaba en cabeza de su contraparte comprobar el haberle dado cabal satisfacción a la pretensión reclamada. Así se declara.
Evidenciados estos hechos, se impone entonces para este jurisdicente aclarar que por imperativo de ley las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho así como el haber quedado libertadas de sus obligaciones, y de lo antes explanado, se infiere que en la oportunidad de dar contestación a la demanda el defensor judicial del demandado rechazó, negó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.
Del texto del artículo 1.354 del Código Civil, se advierte que corresponde a quien afirma ser acreedor de una obligación demostrarla en el proceso y al obligado acreditar el hecho que la extinguió o modificó, cuando establece lo siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En armonía con lo anterior, el dispositivo contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La carga de la demandante en este sentido, era probar la existencia de la obligación por cuyo incumplimiento pretende la declaratoria de resolución, y para desvirtuar esta afirmación, el demandado debió probar el haber satisfecho su obligación de pago, o demostrar cualquier hecho modificativo o extintivo de la misma, lo cual fue realizado por la parte accionante al consignar a los autos el documento fundamental de la demanda, esto es el contrato de arrendamiento suscrito por la arrendadora y los ciudadanos HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR y GEOVANNI FUENTES CONTERAS, el cual corre inserto a los folios del 19 al 21 del presente expediente, no fue tachado ni impugnado de manera alguna por lo que merece fe y surte por tanto todo su valor probatorio para este Tribunal, pues, con el mismo queda demostrada la existencia de la relación contractual invocada por el actor en su demanda. Así se declara.
Como lo ha aseverado antes este sentenciador, todos los elementos fácticos y jurídicos expuestos con antelación lo llevan a la convicción que los ciudadanos HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR y GEOVANNI FUENTES CONTERAS han desatendido su obligación contractual de pagar entera y oportunamente el canon de arrendamiento contractualmente convenido, correspondiente a los meses discurridos entre junio de 2005 y noviembre de 2006, por cuanto no consta en autos prueba alguna de que el pago de tales arriendos se efectuara a su arrendador, por lo que es concluyente quien aquí decide al establecer que la demandante atendió su carga procesal de acreditar la existencia de la obligación reclamada a su contraparte, a saber, el deber de pagar mensual y oportunamente el cánon de arrendamiento, cumpliendo de esta manera con las exigencias que le eran impuestas por los dispositivos contenidos en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil previamente trascritos, por lo que será estimada se demanda de resolución y, así será decidido.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar CON LUGAR la demanda de resolución de contrato propuesta por las ciudadanas ANA CECILIA BELLO ESCOBAR, MARIA DE LOS ANGELES BELLO ESCOBAR y CARMEN CECILIA ESCOBAR VIUDA de BELLO contra los ciudadanos HIGLIMAR COROMOTO BALCAZAR y GEOVANNI FUENTES CONTERAS, todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión;
SEGUNDO: como consecuencia del anterior pronunciamiento, declarar RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 15/09/2004 ante la Notaría Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 28, tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, en relación con el inmueble constituido por el apartamento ubicado en la urbanización San Andrés, Parroquia El Valle, distinguido con el No. 2004, piso 20, bloque No. 1, edificio No. 1, de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador;
TERCERO: como consecuencia de la anterior declaración, CONDENAR a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble arrendado libre de bienes y personas en las condiciones en que lo recibió;
CUARTO: como consecuencia de las anteriores declaraciones, condenar a la demandada a pagar a la accionante la cantidad de SEIS MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 6.300,oo) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos del periodo junio de 2006 a noviembre de 2006, a razón de Bs.F. 350,oo mensuales, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble;
QUINTO: como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, condenar a la demandada a pagar a la actora la cantidad de Bs.F. 5.480,oo por concepto de indemnización por la demora en el pago del los arriendos, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, más las facturas por los servicios de electricidad, teléfono, gas, aseo urbano agua y condominio que se adeudaren desde mayo de 2005 hasta la entrega del inmueble;
SEXTO: cargar las costas del juicio al demandado.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los DOCE (12) días del mes de MARZO de dos mil ocho (2008). Años: 197º de la independencia y 149º de la federación.
EL JUEZ,

Dr. GERVIS ALEXIS TORREALBA.
EL SECRETARIO Acc.,

JOSÉ ANDRÉS FAJARDO.