TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA CARACAS

PARTE DEMANDANTE: HALIME BAHKOS DE SAAD, venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V- 2.947.610.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: VICTORIA GONZÁLEZ FARIAS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.012

PARTE DEMANDADA: ALVARO ABELLA PAYÁN, colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-81.531.605.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIGUEL ANGEL FIGUEROA y FELIX JOSE BAEZ, venezolanos, mayores de edad abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 81.697 y 107.580, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 14.813

- I -

Se Inició la presente causa por Libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado distribuidor cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada en ejercicio VICTORIA GONZÁLEZ FARÍAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 19.012, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD, y que previo los trámites administrativo de distribución de ley, fue asignado a este Tribunal, para su debida sustanciación y decisión.
En torno al escrito libelar de la demanda donde, en resumen, la representación judicial de la parte actora alegó los siguientes hechos:
(…) Mi representada Halime Bahkos de Saad, antes identificada, dio en arrendamiento a Alvaro Abella Payán, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 81.531.605, un inmueble constituido por un local destinado a oficina identificado con el No. 4, situado en el piso 2, del Edificio Simita, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización Maripérez, Municipio Libertador, Parroquia El Recreo del Distrito Capital.
Señala que en la cláusula segunda de la citada convención se estableció que “El Arrendatario” destinaría el local arrendado exclusivamente al uso de oficina sin que pudiere darle ningún otro destino distinto. Igualmente quedó convenido en la cláusula Tercera que el canon de arrendamiento era por la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 12.580,oo) hoy día de acuerdo a la reconversión monetaria, equivalente a la suma de DOCE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. F. 12,58 ) mensuales que el “Arrendatario” se obligó a pagar al “Arrendador” puntualmente, por mensualidades vencidas en el domicilio de ésta, el cual declaró conocer, dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido. En esta misma cláusula se dejó expresa constancia que el arrendatario aceptaría de inmediato cualquier aumento que establezcan las autoridades respectivas.
Infiere que es el caso, que en fecha 18/11/2005, fue dictada la Resolución número 009818 por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio de Infraestructura donde se estableció nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 761.400,oo), hoy día de acuerdo a la reconversión monetaria equivale la suma de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40) mensuales. Notificado “El Arrendatario” de este incremento no cancela desde el mes de diciembre del 2005, a razón de DOCE MIL QUINIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 12.580,oo) o lo que es lo mismo DOCE BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. F. 12,80 ), por cuanto la notificación no estaba firme de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 72 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los meses desde enero hasta septiembre de 2006, a razón de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40), todo lo cual totaliza la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 6.865.180) hasta el mes de septiembre del año 2006, inclusive, que de acuerdo a la reconversión monetaria equivale a la suma de SEIS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON DIECIOCHO CENTIMOS (Bs. F. 6.865, 18).
Señala que hasta la presente fecha han sido negativas todas las gestiones tendentes al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, por lo que he recibido instrucciones precisas de mi poderdante para demandar como en efecto demando a “El Arrendatario” ALVARO ABELLA PAYÁN, ya identificado por Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago e indemnización de daños y perjuicios, tal como lo estatuye el artículo 1.167 del Código Civil, para que El Arrendatario” convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en el siguiente pedimento:
PRIMERO: En dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y en consecuencia, entregar totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble cedido en arrendamiento.
SEGUNDO: A pagar consecuencialmente por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a su representado por la falta de pago de los cánones insolutos, los cuales estima en la suma de SEIS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON DIECIOCHO CENTIMOS (Bs. F. 6.865, 18, así como las cantidades que se sigan venciendo hasta la entrega material y efectiva del local objeto de arriendo, calculadas dichas cantidades a razón de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40)
TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.
Fundamenta la presente acción en el artículo 1.167 del Código Civil. (Resaltado y cursivas del Tribunal)

En fecha 26/10/06, compareció la representación judicial de la parte actora, a cargo de la abogada en ejercicio VICTORIA GONZÁLEZ FARÍAS, arriba identificada, y actuando con el carácter que obstenta de acuerdo al instrumento poder traído a los autos, procedió a consignar los instrumentos fundamentales en los cuales ampara su pretensión; a saber:
a) Instrumento poder que acredita su representación debidamente autenticado por ante la Notaría Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas.
b) Contrato de Arrendamiento original suscrito entre las partes objeto de resolución.
c) Legajo de copias certificadas contentiva de la Resolución Nº 009818 emanada de la Dirección General de Inquilinato.
Mediante providencia dictada en fecha 06 de diciembre de 2006, este Tribunal admitió la presente demanda interpuesta, ordenando sustanciarlo por el procedimiento breve, emplazando al demandado ALVARO ABELLA PAYAN, a comparecer al Tribunal al SEGUNDO (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda u oponer todas las defensas que juzgue procedente para una mejor defensa de sus derechos e intereses.
Librada la respectiva compulsa de citación en fecha 05/02/07, se verifica de autos de acuerdo a la constancia en autos estampada por el ciudadano Alguacil en fecha 26 de abril de 2004, a través de la cual el funcionario en mención dejó expresa constancia de haberse trasladado a la dirección suministrada por la parte actora para gestionar la citación del demandado, afirmando haberlo localizado, pero que esté se negó a firmar el recibo de citación.
Seguidamente, de acuerdo a lo anterior y previa solicitud realizada por la representación judicial de la parte actora, el Tribunal acordó proceder conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose en fecha 10/04/07, la respectiva boleta de notificación a los fines que la ciudadana secretaria de este despacho procediera a la completación de la citación del demandado, tal como dispone la norma antes citada, evidenciándose de autos que en fecha 22/05/07, la citada funcionaria dejó constancia de haber cumplido con tal requisito.
Mediante diligencia de fecha 25/05/07, compareció el ciudadano MIGUEL ANGEL FIGUEROA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 81.697, actuando en nombre y representación del demandado ALVARO ABELLA PAYAN, y con tal carácter se dio por citado en la presente causa, consignando a los autos instrumento poder que acredita su representación.
Llegada la oportunidad establecida en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada procedió a consignar a los autos, escrito contentivo de dos (2) folios útiles, a través del cual dio contestación a la demanda.
Llegada la oportunidad de ley para promover y evacuar pruebas en el presente juicio, en fecha 4 de Junio de 2.007, compareció la representación judicial de la parte demandada y procedió a consignar a los autos en un (1) folio útil, escrito de promoción de pruebas adjunto a una serie de anexos los cuales abarcan un total de cincuenta (50) folios (la mayoría de ellas en copia simple). Dichas copias fueron objeto de impugnación por parte de la representación judicial de la actora, tal como se verifica de su diligencia consignada en fecha 11/06/07. En esa misma oportunidad dicha representación (actora) también consignó su escrito de prueba, las cuales fueron admitidas (ambas) a través del auto dictado en fecha 11/06/07.
En fecha 21/06/07, la representación judicial de la actora consignó en dos (2) folios útiles, escrito de conclusiones.
-II-
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa esta juzgadora a dictar sentencia, tomando en cuenta para ello las siguientes consideraciones.
En primer término hay que destacar que constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “Sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados” (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil). El anterior precepto establece los límites del oficio del juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), lo que significa que el juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.-
En el presente caso, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad suficientemente identificado en autos, suscrito con el demandado, el cual comenzó a regir según la cláusula cuarta de la citada convención en fecha primero (01) de febrero de 2003. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“Articulo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Ahora bien, la parte actora a través de su representación judicial alegó que la parte demandada había incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de diciembre del año 2005, así como también los meses subsiguientes que van desde enero hasta septiembre de 2006, ambos inclusive, a razón de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40) cada uno, todo lo cual totaliza la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CIENTO OCHENTA BOLIVARES (Bs. 6.865.180) que de acuerdo a la reconversión monetaria, hoy en día equivale a la suma de SEIS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON DIECIOCHO CENTIMOS (Bs. F. 6.865, 18) invocando que éste último incremento en cuanto al monto del canon en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40), comenzó a regir a partir del mes de diciembre de 2005, inclusive, de acuerdo a la Resolución número 009818, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Entre tanto, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda argumentó en su defensa los siguientes hechos, los cuales en resumen, se transcribe parte de ello a continuación:
(…) Niego, rechazo y contradigo los fundamentos de hecho y de derecho de la presente demanda, por cuanto los mismos no guardan relación con la verdad de los hechos. Alega la demandante en su escrito de demanda, que mi representado ocupa el inmueble identificado (sic). Que ocupa el mencionado inmueble en calidad de arrendatario y que el canon de arrendamiento era la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS OCHENTA CON 00/100 BOLIVARES (Bs.12.580,oo) mensuales y que a partir del 18/11/05, mediante Resolución número 009818, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestrura, el canon de arrendamiento para dicho inmueble (local Nº 4) fue elevado a la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 761.400,00) y que mi representado no paga los cánones de arrendamiento desde le mes de diciembre de 2005. (…). Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que el canon de arrendamiento que mi representado venía cancelando desde el primero (01) de marzo de 2005, es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,oo), como se evidencia de los depósitos efectuados en el Expediente No. 200600221, que cursa ante el Juzgado (sic), y cuyo último depósito corresponde al mes de febrero de 2007, y no la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS OCHENTA CON 00/100 (Bs. 12.580,oo) como afirma la parte actora. Dichos depósitos obedecen a la negativa de la Arrendadora a recibir dichas cantidades a partir del mes de diciembre de 2005. Se evidencia que la ciudadana Halime Bahkos de Saad, venía cobrando una cantidad que no se correspondía con la regulación vigente para ese momento y ante la solicitud por parte de mi representado, de concertar la aplicación de la regulación a que se refiere la regulación No. 009818, la Arrendadora se negó a recibir los pagos vencidos, razón por la cual mi representado solicitó apertura de expediente por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, a los fines de depositar los cánones de arrendamientos correspondientes al referido local. Por otra parte, si bien es cierto que fue establecido un nuevo canon de arrendamiento, consideramos que las condiciones generales del local, no guardan relación con el monto establecido en la regulación contenida en la resolución 009818, de fecha 18 de noviembre de 2005, razón por la cual interpusimos demanda de impugnación de la mencionada resolución, que cursa actualmente ante el juzgado Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, que oportunamente consignaremos a los efectos probatorios. (…)”
(cursivas del Tribunal).
Ahora bien, quien aquí decide, pasa a analizar y valorar con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente las pretensiones que quiere hace valer en el presente juicio; de la misma forma las probanzas traídas a juicio por la parte demandada que pretende a través de ellas enervar y contradecir dicha pretensión, y en este sentido observa y analiza al respecto.
PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA:
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1°) Copia certificada del Instrumento poder que acredita la representación de la parte actora, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue tachado, ni impugnado en forma alguna en su oportunidad legal, por lo que el Tribunal le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
2° Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes actuante en la presente causa, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de febrero de 2.003, quedando inserto bajo el N° 17, Tomo 08, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría. Con respecto a esta probanza se observa que dicho instrumento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley por la parte demandada, por lo que a tenor con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba, quedando demostrada la existencia del vínculo jurídico que une a las partes, los términos y demás obligaciones convenidas por ambas partes. Y ASI SE DECIDE.
3º Copia certificada del acto administrativo emitido por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, relativa a la Resolución Nº 009818, de fecha 18 de noviembre de 2005. Este instrumento está revestido de autenticidad por emanar de un Funcionario Público acreditado para realizar este tipo de funciones, y por tal motivo, deberán tenérseles como documentos auténticos, como así lo dispone el Artículo 1.357 del Código Civil, y al no haber sido tachados de falso, se les otorga el valor probatorio que les concede el Artículo 1.360 eiusdem, y así se decide. -
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
promovió como prueba de sus defensas: En primer orden el mérito favorable que se desprende de los autos que conforman el presente expediente, en especial los alegatos de hecho y de derecho que de ellos se desprenden y que hacen prueba común de ambas partes. En cuanto a esta probanza y como quiera que la misma constituye un medio fundamental en la presente acción, se le otorga pleno valor probatorio. Igualmente consignó como prueba de su defensa copia simple del expediente No. 2006-0221, que cursa por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; asimismo trajo a los autos copia de los recibos de pago correspondientes a los meses de enero de 2006 al mes de abril de 2007, a los efectos de probar con dichas consignaciones su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento, de los cuales la demandante alega no haber sido cancelados, y, por último consignó un (1) legajo de copias simples del expediente signado bajo el No. 06-1548, llevado por ante el juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital contentivo del Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de Nulidad contra la resolución No. 009818 de fecha 18/11/2005.
Con respecto a estas probanzas, las cuales fueron objeto de impugnación por parte de la representación judicial de la actora, considera esta juzgadora que parte de ellas quedan desechadas del proceso, específicamente las copias simples detalladas anteriormente. Esto se debe en primer orden a que dichos instrumentos, por tratarse de copias simples las cuales fueron objeto de impugnación –se repite- por parte de la representación judicial de la actora a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no consta en autos que la parte demandada promovente de los mismos haya insistido en hacerlos valer, trayendo como prueba de ello a los autos copia certificada u originales de dichos instrumentos dentro del lapso legal concedido para ello a los fines de que los mismos pudiesen haber surtido pleno efecto valor probatorio y así refutar la impugnación interpuesta por la parte contraria, requisito éste que no fue cumplido durante el lapso de ley, adicionado a ello al no reunir las características de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y tratándose como se mencionó anteriormente de copias y reproducciones de terceros que no son parte en el juicio, que al no haber cumplido la parte promovente con los requisitos contemplados en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es decir haberlos ratificado mediante prueba testimonial para su eficacia, dichos documentos no se les puede dar ningún valor probatorio, ya que no fueron aceptados expresamente por la parte contraria, Así se decide.
En cuanto a los recibos o depósitos de pago marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, y “G”, los mismos se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil. Dichos documentos serán objeto de análisis más adelante a fin de verificar si efectivamente dichos pagos cumplen con todas las formalidades establecidas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el presente caso, tal como lo acotáramos en la narrativa inicial, observa esta juzgadora que la parte actora pretende la entrega de un inmueble de su propiedad constituido por un local destinado a oficina identificado con el No. 4, situado en el piso 2, del Edificio Simita, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización Maripérez, Municipio Libertador, Parroquia El Recreo del Distrito Capital, con fundamento en que la parte demandada en su condición de arrendatario del inmueble antes descrito ha incumplido con obligaciones contractuales, así como también ha infringido la normativa legal correspondiente. Específicamente dicho incumplimiento deriva de las cláusulas tercera, quinta y decimasexta del aludido contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, cuya primera condición arriba citada quedó convenida en que el canon de arrendamiento establecido para la vigencia del contrato era por la cantidad de doce mil quinientos ochenta bolívares (Bs. 12.580,oo) mensuales originalmente, monto éste incrementado posteriormente de acuerdo a la resolución número 009818, de fecha 18/11/2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 761.400,oo) por mes, monto éste hoy día de acuerdo a la reconversión monetaria equivalente la suma de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40) mensuales. Por tanto el actor demandó con fundamento en el incumplimiento de dicha cláusula, afirmando que la inquilina no ha pagado el canon vigente establecido en la regulación oficial antes citada, e irrespeta el lapso legal establecido para la consignación arrendaticia; cuya vigencia comenzó a regir a partir del 17 de diciembre de 2005.
Sustanciado conforme a derecho la presente causa, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial oportunamente dio contestación a la demanda, aduciendo las defensas de fondo que estimó pertinentes y que dejáramos asentadas en el cuerpo de esta sentencia, en especial, argumentó que dichos depósitos que venía efectuando su representada obedecen a la negativa de la arrendadora a recibir dichas cantidades a partir del mes de diciembre de 2005, y que ésta venía cobrando una cantidad que no se correspondía con la regulación vigente para ese momento y ante la solicitud por parte de su representado de concertar la aplicación de la regulación a que se refiere la Resolución Nro. 009818, la Arrendadora se negó a recibir los pagos vencidos; razón por la cual solicitó la apertura del expediente por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de depositar los cánones de arrendamientos correspondientes al referido local. Sosteniendo además que si bien es cierto, que fue establecido un nuevo canon de arrendamiento, considera que las condiciones generales del local, no guardan relación con el monto establecido en dicha resolución, razón por la cual interpusieron su recurso de impugnación contra la mencionada resolución, que actualmente cursa ante el juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo.
Planteado así esta controversia y analizados los elementos probatorios cursante en autos, esta Juzgadora para decidir la contención planteada en los términos precedentemente expuestos, formula las siguientes consideraciones:
En virtud de que la acción aquí ejercida, no es otra cosa que la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01/02/2003, el cual autenticado en fecha 21/02/2003 por ante la Notaría Publica Décima Novena del municipio Libertador del Distrito Capital, con fundamentado en el incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento correspondiente desde el mes de diciembre de 2005 hasta septiembre de 2006, ambos inclusive, a razón de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40) cada uno. Por tanto debe esta juzgadora previamente entrar a delimitar los supuestos o requisitos necesarios para la procedencia de dicha acción: Al respecto, la mencionada norma dispone:
“Articulo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Conforme a la precitada norma, el primer requisito exigido para la procedencia de la pretensión, sería la demostración de la relación arrendaticia suscrita entre las partes, y que dicha relación se encuentre regulada por un tiempo determinado; Con respecto a este presupuesto, la Actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, incorporó a los autos original del Contrato de Arrendamiento celebrado con la parte demandada el 01 de febrero de 2.003, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 17, Tomo 08. Igualmente incorporó a los autos el resuelto número 009818, de fecha 18/11/2005, dictado de la Dirección General Sectorial de Inquilinato.
En cuanto a estos instrumentales se verifica que anteriormente fueron ya valorados.
Ahora bien, observa ésta Juzgadora que estando a derecho la parte demandada, y en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado, alegando que efectivamente su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la arrendadora, pero que el canon de arrendamiento que su representado venía cancelando desde el 01 de marzo de 2005, es por la cantidad de cuatrocientos Cincuenta Mil Bolivares (Bs. 450.000,00) como se evidencia de los depósitos efectuados en el Expediente Nro. 200600221, que cursa ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo último depósito corresponde al mes de febrero de 2007; y no la cantidad de Doce Mil Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 12.580,00), como afirma la actora.
En tal sentido, quedó demostrado por haberlo admitido y aceptado ambas partes la existencia de un vínculo contractual sobre el inmueble descrito anteriormente, calificándolo esta juzgadora en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (por 1 año) de acuerdo a lo convenido por ambas partes en la cláusula cuarta del citado contrato. Así se establece.
El segundo requisito de procedencia previsto en la norma permisiva de resolución, lo constituye la conducta omisiva del Arrendatario al dejar de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual establece:
ARTICULO 1592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
“… (SIC)…
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En el presente caso la accionante en su libelo expresó, que la pensión mensual de arrendamiento convenida originalmente en el citado contrato fue por la cantidad de Doce Mil Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 12.580,00) suma ésta que fue incrementada en la cantidad de setecientos sesenta y un bolívares fuertes con cuarenta céntimos (bs. f. 761,40) mensuales, monto éste último fijado mediante la Resolución Administrativa Nº 009818, de fecha 18/11/05, dictada por el organismo regulador competente, a los cuales la Arrendataria está obligada aceptar y ajustarse de manera inmediata, conforme así se infiere de la cláusula tercera del instrumento locativo aquí opuesto.- En referencia a este punto, la Actora consignó copias certificadas de las respectiva Resolución Administrativa Nº 009818, mediante la cual resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble constituido por el local destinado a oficina identificado con el No. 4, situado en el piso 2, del Edificio Simita, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización Maripérez, Municipio Libertador, Parroquia El Recreo del Distrito Capital, en la cantidad de setecientos sesenta y un bolívares fuertes con cuarenta céntimos (bs. f. 761,40) mensuales, cantidad ésta distinta a la consignada por la parte demandada-arrendataria ante el Juzgado Vigésimo Quinto (25º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según se desprende de las consignaciones efectuadas en cada una de ellas por los meses demandados, donde se verifica que la parte demandada sigue consignando un monto distinto e inferior al que realmente debería estar cancelando de acuerdo a la citada regulación, a partir del mes de diciembre de 2005.
Ahora bien, para determinar la vigencia y exigibilidad del alquiler fijado en esa resolución, esta juzgadora observa lo siguiente: Los Actos Administrativos están investidos de una presunción de legitimidad y legalidad, y en virtud del principio de ejecutoriedad inmediata de la cual están informados, el inquilino deberá cumplirlos y deberá cancelar la pensión de arrendamiento fijada, hasta tanto la impugnación, de haberse solicitado, sea decidida; a menos que, excepcionalmente, el Tribunal Contencioso Administrativo decida suspender la ejecución del Acto o Resolución, conforme a los Artículos 136 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, y 81 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación ésta que no se encuentra demostrada en autos. En este mismo orden, las partes expresamente estipularon en la cláusula tercera del contrato, que “El Arrendatario aceptará de inmediato cualquier aumento que establezcan las autoridades respectivas”, por lo que de acuerdo a las pautas fijadas por los contratantes, las cuales deben respetarse, se considera que la Arrendataria convino en aceptar y ajustarse a la nueva regulación fijada. De tal manera, que en el presente caso debe prevaler la voluntad de las partes contratantes, pues ello no es contrario al orden público o al carácter irrenunciable de las disposiciones del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que benefician o protegen a los arrendatarios; Por tanto, el alquiler fijado en la Resolución Administrativa citada, lógicamente que entró en vigencia con posterioridad al plazo de diez (10) días hábiles administrativos siguientes a la notificación respectiva, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 73 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En consonancia a lo anterior, observa esta Juzgadora que de las copias consignadas a los autos por la demandada marcadas con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, se evidencia que efectivamente la parte demandada ALVARO ABELLA PAYÁN, consignó como prueba de excepción en el pago, los recibos o cánones de arrendamientos correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006, a razón de Cuatrocientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 450.000,00) mensuales, hoy día de acuerdo a reconversión monetaria equivalente a la suma de Cuatrocientos Cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 450), así como los meses de marzo y mayo de 2007, en la misma cantidad, consignaciones estas que no se corresponde con los cánones de arrendamiento señalados por la actora en su demanda como insolutos, ya que el monto como se mencionó anteriormente fue modificado a partir del mes de diciembre del año 2005, anteriormente detallado por el organismo regulador, en la cantidad de setecientos sesenta y un bolívares fuertes con cuarenta céntimos (Bs. F. 761,40) mensuales, que la arrendataria se comprometía a cancelar con toda puntualidad al arrendador. En base a ello considera este Tribunal que si bien es cierto que dichas consignaciones realizadas por la demandada correspondientes a partir de ese mes, es decir del mes de diciembre de 2005, fueron consignadas dentro del lapso concedido por Ley, no es menos cierto que las mismas no fueron realizadas por el monto correspondiente, por lo tanto, al prescindir de uno de los requisitos esenciales para su validez como lo es haberse hecho por el monto exacto, es forzoso para este Tribunal declarar las consignaciones como no legítimamente efectuadas, y como consecuencia de ello se declara al arrendatario en estado de insolvencia, de modo que, para las fechas mencionadas, el inquilino, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 56, no puede considerarse en estado de solvencia, en virtud que las consignaciones no fueron legítimamente efectuadas conforme también lo dispone el artículo 51 de la prenombrada Ley de Alquileres, por lo tanto quedó demostrado el segundo requisito. Así se decide.

Por último, en el Capítulo II del escrito libelar, la actora denuncia la falta de pago de las siguientes pensiones de arrendamiento: Diciembre 2005; y los meses desde Enero a Septiembre del año 2006, los cuales ascienden a la cantidad de seis mil ochocientos sesenta y cinco bolivares fuertes con dieciocho centimos (bs. f. 6.865, 18).
Con respecto a la pretensión de la Actora, la parte Demandada, por inversión de la carga de la prueba sancionada en el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estaba obligada a probar el pago o el hecho extintivo que lo pudiera liberar de las obligaciones por él asumidas, y reclamadas por la Actora, como insolutas; Sin embargo, en la secuela de este juicio, la Demandada en ningún momento demostró haber satisfecho el pago de las pensiones denunciadas como insolutas, o de algún otro hecho extintivo que la liberara de esa obligación; Así pues, quedó entonces demostrado en autos la falta de pago invocada, y cumplido el supuesto normativo contemplado en el artículo 1.592 del Código Civil, es decir, la falta de pago en los términos convenidos.- En consecuencia, habiendo la Actora demostrado la relación generadora de la obligación, como así también la procedencia del supuesto normativo contemplado en la norma antes citada, y no habiendo la parte Demandada demostrado el pago o el hecho extintivo de las obligaciones reclamadas como insolutas, quien aquí juzga considera que la pretensión de resolución intentada por la Actora, debe prosperar en derecho; ASÍ SE DECIDE.-
Por último en lo que concierne a los daños y perjuicios igualmente incoado por la actora, es de hacer referencia y dejar claramente asentado que el retardo en el pago de la obligación por parte del demandado no provino de ninguna causa extraña, por lo tanto al no haber demostrado tal requisito, es de admitir que violó expresamente disposiciones contractuales y legales, en virtud que durante la secuela del juicio quedó plenamente demostrado en autos la insolvencia del demandado sobre el pago a que estaba obligado, por lo que se deduce que es procedente la reclamación hecha por la actora en base a los daños causados por la insolvencia, Así se decide.
III
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana HALIME BAHKOS DE SAAD, contra ALVARO ABELLA PAYÁN, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión; en consecuencia se declara extinguido el Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 01 de febrero de 2.003.-
SEGUNDO: se ordena a la parte demandada hacerle entrega material real y efectiva, libre de bienes muebles y de personas a la parte actora del inmueble arrendado constituido por un local destinado a oficina identificado con el No. 4, situado en el piso 2, del Edificio Simita, ubicado en la Avenida Andrés Bello, Urbanización Maripérez, Municipio Libertador, Parroquia El Recreo del Distrito Capital.-
TERCERO: Se ordena a la parte demandada en cancelarle a la parte Actora la suma de de seis mil ochocientos sesenta y cinco bolívares fuertes con dieciocho céntimos (bs. f. 6.865, 18), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses que van desde diciembre de 2005 al mes de septiembre de 2006, a razón de SETECIENTOS SESENTA Y UN BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. F. 761,40) cada uno. Igualmente deberá cancelar la misma suma por concepto de daños y perjuicios.
CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del lapso de ley.-
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa y de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE, COPIESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y uno (31) días del mes de Marzo de dos mil ocho (2.008).- AÑOS: 197° de la Independencia y 146° de la Federación.-
LA JUEZ

Abg. LISBETH SEGOVIA PETIT. EL SECRETARIO ACC

Abg. JUAN BONILLA

En esta misma fecha, siendo las 10:45 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO ACC

Abg. JUAN BONILLA

Exp. 14.813
LSP/JB/x3