TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce de marzo de dos mil ocho
197º y 149º

PARTE ACTORA: INVERSIONES IVEPRO S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 15 de agosto de 1.978, bajo el n° 28, Tomo 105- A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN Y LUIS ALEJANDRO GONZALEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 48.622, 58.364 y 113.768, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LOLA LISBETH LORCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.310.368 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ARGENIS GIL ALFONZO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.245.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Se inició el presente proceso por libelo de demanda presentado por el abogado Luis Alejandro González, quien actuando en su carácter ce apoderado judicial de la firma INVERSIONES IBEPRO S.R.L, demandó a la ciudadana LOLA LISBETH LORCA por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Sostuvo la parte actora en su libelo, que consta de contrato de arrendamiento, que INVERSIONES LUVIROPI C.A, celebró contrato de arrendamiento con LOLA LISBETH LORCA sobre el apartamento distinguido con el número 20, ubicado en el Edificio San Mateo, situado en la Avenida Lecuna, entre las Esquinas de San Mateo a San Roque, El Conde, Parroquia San Agustín de esta ciudad.
Adujo que dicho contrato empezó a regir el 1 de octubre de 1.9998 hasta el 30 de septiembre de 1.999, prorrogable automáticamente por períodos de un año a no ser que cualquiera de las dos partes manifestare por escrito a la otra por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo su deseo de no hacer uso de la prórroga.
Que consta de notificación judicial de fecha 11 de agosto de 2005, que la firma INVERSIONES LUVIROPI, C.A, como propietaria del inmueble e INVERSIONES IBEPRO S.R.L, en su carácter de arrendadora, notificaron a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato a partir de su vencimiento, que tendría lugar el 30 de septiembre de 3005.
Que debido a que el contrato tuvo una duración de siete años, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 ordinal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal sería de dos años, la cual venció el día 30 de septiembre de 2007.
Afirmó que a la presente fecha, la ciudadana LOLA LISBETH LORCA, ha seguido ocupando el inmueble y no lo ha entregado a la propietaria o su representada.
Como consecuencia de lo expuesto, demandaron a la precitada ciudadana a que convenga en que ha incumplido con la obligación que tiene de entregar el inmueble o en defecto de convenimiento el Tribunal la condene a cumplir con su obligación de entregarlo completamente desocupado.
Fundamentaron su pretensión en los artículos 1.579 del Código Civil y los artículos 38 y 39 respectivamente, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 19 de octubre de 2007, se admitió la presente demanda por los trámites del procedimiento breve.
En fecha 11 de febrero de 2008, el Alguacil adscrito a este Juzgado, dejó expresa constancia de haber contactado a la parte demandada y haberle entregado la compulsa, pero que esta se negó a firmar la constancia de recibo de la compulsa.
En fecha 14 de febrero de 2008, compareció la parte demandada, debidamente asistida del profesional Argenis Gil, a darse por citada para los trámites del presente juicio.
Llegada la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, compareció oportunamente al proceso la ciudadana LOLA LISBETH LORCA, debidamente asistida de abogado y consignó escrito en el cual expuso como defensa perentoria la falta de cualidad e interés de la parte demandante, INVERSIONES IBEPRO S.R.L, para intentar el juicio y como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho los argumentos expuestos por la parte actora en los términos expresados en la demanda, esgrimiendo en su defensa los siguientes argumentos:
Que para el momento que se efectuó la notificación de la prórroga legal por el Juzgado Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, la señora Vicenza Anacleta Silano de Balducci, no era accionista de INVERSIONES LIVIROPI, C.A, ya que dicha ciudadana había vendido sus acciones a Pina Luciana Balducci, por tanto; dicha notificación es nula, pues además no cumplió con la formalidad de distribución.
Afirmó que siempre ha estado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que habita el inmueble desde el año 1.996.
Indicó que la demanda resulta absolutamente inmotivada, por no contener los extremos que de obligatorio cumplimiento exige el Código de Procedimiento Civil, razón por la cual solicitó al Tribunal que declare su nulidad por que la demandante INVERSIONES IVEPRO S.R.L, representando a INVERSIONES LIVIROPI, C.A, mediante una cesión de derechos otorgada por Vicenza Silano de Valducci, expiró con la venta de sus acciones y su muerte.
Que el ciudadano Giuseppi Peri Canmarata, fue designado Director de la firma INVERSIONES LIVIROPI C.A y que sin haber acreditado a los autos que el ciudadano Giuseppi Camarata dejó de ser principal accionista y director de la referida empresa y de repente aparece como directora la ciudadana Pina Luciana Balducci y como propietaria de las acciones de la empresa Vicenza Silano de Balducci, que vende a Pina Ballduci.
Aclaró que la relación arrendaticia fue realizada entre su persona y la empresa INVERSIONES LIVIROPI, C.A, cuyo contrato data de 1.998, pero que habitaba el inmueble con anterioridad y que no consta en autos que Vicenza Silano de Balducci, tenia la cualidad que alega como Directora de la firma contratante, pues no consta quien la vendió, cedió, traspasó, ni constan en el actor Mercantil.
Que la omisión alegada provoca la nulidad de la cesión efectuada, la notificación judicial y la venta, pues no consta en autos la Asamblea o documento mediante al cual el accionista mayoritario de INVERSIONES LIVIROPI, CA, haya traspasado, cedido o vendido sus derechos en la referida empresa.
Además señaló que la actora dice haber adquirido el Edificio en el cual se encuentra ubicado el apartamento que ocupa con su familia entre ellos niños menores de edad y un señor de la tercera edad, admiten que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, alegando sólo para sacarla de dicho apartamento el cumplimiento del lapso, lo que a todas luces resulta una injusticia.
Que es una mujer venezolana, que tuvo que luchar para levantar a su familia; que en estos momentos no es nada sencillo, a lo cual se suma un ataque injusto y casi despiadado de un presunto arrendador propietario, constituido en capitalista, que solo ve en la unidad habitacional que ocupa una mercancía que produce dinero, olvidando que en estos terrenos la realidad a la cual no podemos abstenernos ni los civiles ni los jueces, es que la unidad habitacional viene a corresponderse con los objetos sociales consagrados en nuestra carta magna, donde se interpreta la propiedad privada con fines sociales.
En razón de ello solicitó la aplicación de los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en consecuencia, le permita habitando el inmueble y declare la nulidad de la presente demanda.

Llegada la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, las cuales serán debidamente analizadas en la motiva del presente fallo.
Siendo la oportunidad para decidir el Tribunal procede a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
II
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Como punto previo al fondo debe ser resuelta la falta de cualidad alegada por la parte actora, por tratarse de una defensa previa, que ataca la titularidad del derecho que se hace valer en el juicio y de la cual depende que se entre o no a analizar el mérito de la causa.
En el caso sub iudice observa esta sentenciadora que en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso la parte demandada la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, sustentando dicha falta de cualidad en el argumento de que, la cesión del contrato de arrendamiento efectuada por INVERSIONES LIVIROPI C.A, a INVERSIONES IBEPRO S.R.L, la cual fue efectuada en el año 1.998, por la señora VICENZA ANACLETA SILANO DE BALDUCCI, expiró en el año 1.999, cuando dicha ciudadana vendió sus acciones a Pina Luciana Balducci Silano, por tanto, INVERSIONES IVEPRO S.R.L, no tiene cualidad para demandar, ya que la señora Vicenza Silano de Balducci no representaba a INVERSIONES LIVIROPI, C.A, para el momento en que se introdujo la demanda y en caso contrario tampoco la representa por que dicha ciudadana falleció.
Que no aparece en las actas procesales, la venta del ciudadano Giuseppi Camarata a la familia Balducci.
El Tribunal para decidir observa:
De acuerdo con lo sostenido por el maestro Luís Loreto la cualidad es una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa) y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita.
En materia de contratos, la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, atribuye al contratante la potestad de pedir el cumplimiento o la resolución de una determinada convención.
De la misma manera debe expresamente señalarse que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.549 del Código Civil la venta o cesión de un derecho es perfecta y se trasmite al cesionario desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido aunque no se haya hecho la tradición.
Así las cosas, debe señalarse que, en modo alguno el hecho de haber dejado de ostentar la condición de representante de la empresa o el haber fallecido la ciudadana Vicenza de Balducci, enerva los efectos que se producen con la celebración del contrato de cesión, máxime cuando los hechos señalados por la demandada, ocurrieron con posterioridad a la celebración del mismo.
En el caso de marras acompañó la parte actora original del contrato suscrito en fecha 1 de octubre de 1.998, el cual al no haber sido desconocido en su firma por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente quedó reconocido conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Del análisis al texto del instrumento anteriormente valorado se desprende que en fecha 1 de octubre de 1.998, se celebró un contrato de arrendamiento entre la Firma INVERSIONES LIVIROPI C.A, en su carácter de arrendadora y la ciudadana LOLA LISBETH LORCA como la arrendataria, sobre un apartamento distinguido con el número 20, ubicado en el piso 2, del Edificio Denominado San Mateo, situado en la Avenida Lecuna, entre las Esquinas de San Mateo y San Roque, Parroquia San Agustín de esta ciudad.
Aunado a lo anterior se observa que, la parte actora acompañó en original la documento privado por el cual la firma INVERSIONES LIVIROPI C.A, cedió y traspasó a INVERSIONES IBEPRO S.R.L, todos los derechos y acciones que le correspondían sobre el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana LOLA LISBETH LORCA; sobre el inmueble al cual se refiere la presente demanda
De igual manera se observa que la propia demandada en la oportunidad de promover pruebas, acompañó recibos de pago correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, emitidos por la firma INVERSIONES IBEPRO S.R.L, hecho que no deja dudas acerca de la existencia de la relación contractual arrendaticia que les vincula y lo cierto es que dicha empresa tiene plena cualidad para solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento derivado del derecho que tiene de disponer de la cosa con las limitaciones establecidas en la ley, toda vez que la cesión efectuada le faculta plenamente para demandar el cumplimiento del contrato.
En razón a las consideraciones anteriormente expresadas, se hace forzoso desechar la defensa de la falta de cualidad alegada por la parte demandada. Así se decide.
Sin perjuicio de lo anterior es necesario precisar, que en el presente juicio no se discuten derechos reales, sino derechos personales basados en la existencia de obligaciones contractuales que perfectamente pueden ser accionadas por el arrendador cedido. Así se decide.
DEL FONDO
En el caso sub iudice observa El Tribunal, que el mérito de la presente controversia quedó centrado en la pretensión de la parte actora, de obtener el cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, por encontrarse vencida la prorroga legal, a cuyos efectos argumentó su representación judicial que la duración del contrato suscrito entre las partes se pactó por un año fijo, prorrogable por períodos iguales, si con un mes de anticipación no se notificaba la voluntad de no renovar.
Que haciendo uso de tal facultad, en fecha 11 de agosto de 2005, por intermedio del Juzgado Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, le notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato y por cuanto el contrato tuvo una duración de siete años, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 ordinal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal que le correspondió fue de dos años, la cual venció el día 30 de septiembre de 2007, sin que la ciudadana LOLA LISBETH LORCA, haya entregado a la propietaria o su representada el inmueble que fue objeto del contrato y es por ello que demandó su cumplimiento para que le sea entregado el inmueble.
Frente a las alegaciones efectuadas por la actora en el libelo, la defensa esgrimida por la parte demandada, estuvo dirigida a enervar la cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, defensa esta que fue desechada en capitulo previo al presente fallo y en cuanto al fondo la parte demandada expuso que la notificación judicial efectuada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, es nula en razón de que la señora Vicenza Anacleta Silano de Balducci, no era accionista de INVERSIONES LIVIROPI, C.A, para el momento de practicarla y que la misma no fue sometida a los trámites de la distribución.
Que la relación arrendaticia fue realizada entre su persona y la empresa INVERSIONES LIVIROPI, C.A, cuyo contrato data de 1.998, pero que habitaba el inmueble con anterioridad.
Alegó la nulidad de la cesión, la notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial y la venta de las acciones de la firma INVERSIONES LIVIROPI C.A, en base al argumento de que no consta en autos la Asamblea o documento mediante al cual el accionista mayoritario de INVERSIONES LIVIROPI, CA, haya traspasado, cedido o vendido sus derechos en la referida empresa.
Que la actora dice haber adquirido el Edificio en el cual se encuentra ubicado el apartamento que ocupa con su familia entre ellos niños menores de edad y un señor de la tercera edad, admiten que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, alegando sólo para sacarla de dicho apartamento el cumplimiento del lapso, lo que a todas luces resulta una injusticia.
Que es una mujer venezolana, que tuvo que luchar para levantar a su familia; que en estos momentos no es nada sencillo, a lo cual se suma un ataque injusto y casi despiadado de un presunto arrendador propietario, constituido en capitalista, que solo ve en la unidad habitacional que ocupa una mercancía que produce dinero, olvidando que en estos terrenos la realidad a la cual no podemos abstenernos ni los civiles ni los jueces, es que la unidad habitacional viene a corresponderse con los objetos sociales consagrados en nuestra carta magna, donde se interpreta la propiedad privada con fines sociales.
En consideración a ello, solicitó al Tribunal que en aplicación de los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela se le permita seguir habitando el inmueble, por considerar injusto que por el sólo hecho de haberse cumplido con el lapso del contrato, el arrendador pretenda desalojarla del inmueble.
PUNTO PREVIO
Con respecto a lo aducido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, en el cual señala que la demanda incoada resulta absolutamente inmotivada, por no contener los extremos que de obligatorio cumplimiento exige el Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera necesario señalar que, el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece los requisitos que debe contener el libelo de la demanda; cuando ese libelo adolece de alguno de los requisitos indicados en la norma; la misma Ley le otorga a la parte demandada la posibilidad de instar al actor a la corrección de estos, a través de la promoción de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 ejusdem, las cuales en el caso de marras, debían ser promovidas con el mismo escrito de contestación a la demanda, para que pudiera surgir en el juzgador la obligación legal de pronunciarse al respecto, hecho éste que no ocurrió en el caso que nos ocupa, razón por la cual debe ser desechado lo aducido en tal sentido. Así se decide.
Para decidir al fondo el Tribunal observa lo siguiente;
En Venezuela, en materia procesal Civil, rige el principio dispositivo, en virtud del cual, el juez en su decisión debe estrictamente limitarse a lo que ha sido alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En ese sentido, el requisito establecido en el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem establece que la sentencia, debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones y defensas opuestas.
De la norma citada, se desprende con meridiana claridad, que el juez en su sentencia está obligado a decidir conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, tanto en el libelo como en la contestación, oportunidad a partir de la cual queda trabada la litis, en virtud del principio de preclusión de los lapsos procesales, que rige en nuestro derecho; razón por la cual no pueden traer las partes hechos nuevos al proceso que alteren la relación procesal cerrada y al juez le está vedado en su sentencia pronunciarse por disposición expresa de la norma.
En sintonía con lo anterior, debe precisarse que en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe demostrar el hecho extintivo.
Para cumplir con los postulados citados, la parte actora aportó a los autos original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de octubre de 1.998, como instrumento fundamental de la presente demanda que al no ser desconocido en su firma por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente quedó reconocido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que ciertamente en fecha 1 de octubre de 1.998 se celebró un contrato de arrendamiento entre la Firma INVERSIONES LIVIROPI C,A, como la arrendadora, con la ciudadana LOLA LISBETH LORCA, como la arrendataria, sobre un apartamento distinguido con el número 20, ubicado en el piso 2, del Edificio Denominado San Mateo, situado en la Avenida Lecuna, entre las Esquinas de San Mateo y San Roque, Parroquia San Agustín de esta ciudad.
Aunado a lo anterior, se observa que, junto con su libelo, la parte actora aportó en original un documento privado por el cual la firma INVERSIONES LIVIROPI C.A, cedió y traspasó a INVERSIONES IBEPRO S.R.L, todos los derechos y acciones que le correspondían sobre el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana LOLA LISBETH LORCA; sobre el inmueble al cual se refiere la presente demanda, hecho que no deja dudas acerca de la existencia de la relación contractual arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso.
De igual manera consignó la parte actora notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que al no ser tachada por la parte demandada, hace plena prueba de las declaraciones en ella contenidas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y de dicho instrumento se desprende que ciertamente en fecha 11 de agosto de 2005, el referido juzgado se constituyó en el inmueble objeto de la demanda y notificó a la arrendataria de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato y en este aspecto debe señalarse que, en modo alguno la circunstancia de que la ciudadana Vicenza Silano no haya sido accionista de la firma INVERSIONES LIVIROPI C.A, para el momento que se efectuó la notificación ocasiona la nulidad de la misma. Sin perjuicio de lo anterior se observa que dicha notificación también fue efectuada por la representación judicial de la parte actora, en su condición de arrendadora, razón por la cual lo aducido por la representación judicial de la parte demandada debe ser desechado por improcedente. Así se decide.
La representación judicial de la parte demandada en su debida oportunidad procesal promovió documento administrativo emanado de la Procuraduría Metropolitana de la Alcaldía de Caracas, que nada abona a su favor, pues solo se desprende del citado instrumento que en la fecha allí señalada compareció ante la Dirección de Asesoría de la Procuraduría Metropolitana de la Alcaldía Mayor, a de manifestar que está de acuerdo con que se inicie el procedimiento expropiatorio del Edificio San Mateo.
Promovió recibos de pago correspondientes a los meses junio, julio, agosto y septiembre de 2007, que no forman parte de lo que ha sido controvertido en el presente juicio, pues de autos se constata que la prorroga legal venció en fecha el 30 de septiembre de 2007 y no se discute en el presente proceso su insolvencia en el pago de dichos cánones. Así se decide.
Promovió constancia de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, que son desechados por no guardar pertinencia con el mérito de lo controvertido, aunado al hecho de que no consta en autos el retiro de los mismos por la parte actora. Así se decide.
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En sintonía con lo anterior el artículo 1.159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Del análisis de las probanzas aportadas a los autos, observa quien suscribe el presente fallo que, quedó plenamente reconocido el contrato de arrendamiento en su contenido y forma toda vez, que la representación judicial de la parte demandada se limitó a alegar la falta de cualidad del actor, que fue resuelta de manera favorable al actor, por tanto, se lo aprecia en todo su valor probatorio emergiendo del mismo las obligaciones contraídas por las partes. Así se decide.
De una lectura al texto del referido instrumento, se evidencia que el contrato fue celebrado en fecha 1 de octubre de 1998 y de acuerdo con la cláusula décima octava el plazo de duración del mismo fue de un año fijo prorrogable por períodos de un año, si con un mes de anticipación al final de cada período una cualquiera de las partes no notificare a la otra lo contrario.
Asimismo, constata el Tribunal que riela en autos la notificación efectuada por el Juzgado Quinto de Municipio ésta Circunscripción Judicial, en fecha 11 de agosto de 2005, de la cual se desprende, que la arrendataria efectivamente fue notificada en esa fecha, de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato. Tal notificación no fue objeto de impugnación alguna y así fue expresamente reconocida por la parte demandada, en su contestación cuando señala que para el momento que se efectuó la notificación la ciudadana Vicenza Silano no era no era accionista de INVERSIONES LIVIROPI C.A, probando con dicha afirmación y conforme a lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil que quedó debidamente notificada de la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia a partir del vencimiento del contrato. Así se decide.
Ahora bien, es cierto que el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político.
En sintonía con lo anterior, ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político.
En ese sentido la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales.
Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.”
No obstante ello, debe destacarse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario.
En sintonía con lo anterior, es necesario indicar que la prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley.
Las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en modo alguno violan lo dispuesto en nuestra carta fundamental, sino que están en sintonía con los postulados sociales previstos en ella, tanto es así que la prórroga legal fue concebida para proteger al arrendatario de posibles abusos por parte de los arrendadores de ser desalojados al vencimiento del contrato.
De esta manera se observa que, vencido el contrato en fecha 1 de octubre de 2005, por habérsele notificado a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, surgió para el arrendatario su derecho a la prórroga legal, que de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de 2 años por haber tenido el contrato, una duración de 7 de años.
Todo lo anteriormente expresado conduce a la conclusión que, efectivamente el contrato suscrito sobre el inmueble objeto de la demanda venció en fecha 1 de octubre de 2005 y la prorroga legal venció el 1 de octubre de 2007 y a partir de dicha fecha surgió para la arrendataria la obligación legal de entregar el inmueble a su vencimiento, por tanto al no probar la entrega del inmueble a la parte actora, no probó la demandada haber satisfecho la obligación imputada como incumplida, ni probó el hecho extintivo ni impeditivo de sus obligaciones y es por ello que la acción intentada debe prosperar y así se decide.
En consecuencia, no habiendo logrado desvirtuar la parte demandada los alegatos efectuados por el actor en el libelo y no siendo contraria a derecho la pretensión, la misma debe prosperar. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó INVERSIONES IBEPRO S.R.L, contra LOLA LISBETH LORCA, en consecuencia se declara extinguido el contrato y como consecuencia de ello, se condena a la demandada:
PRIMERO: A entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el apartamento distinguido con el número 20, ubicado en el piso 2, del Edificio Denominado San Mateo, situado en la Avenida Lecuna, entre las Esquinas de San Mateo y San Roque, Parroquia San Agustín de esta ciudad.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días de marzo de dos mil ocho.
LA JUEZ TITULAR

LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA

MARINA SANCHEZ DE YIP
En esta misma fecha, siendo las 1:08 P.M, se publicó y registró la anterior decisión,
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ DE YIP.
Exp AP31-V-2007-002034