TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. AP31-V-2007-001961.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Visto sin informes.

PARTE ACTORA:
BERTA ISABEL SANCHEZ VIVAS, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Valencia, portadora de la cedula de identidad No. V-2.156.857.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
Dres. INES ARMINDA RIVAS PAREDES y FERNANDO GUERRERO BRICEÑO, Abogados en ejercicio, de este domicilio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.736 y 8.496, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
LILIANA AIDA GIANNANGELI DE MOSTACERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, portadora de la Cédula de Identidad Nro. V-11.774.754.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA
Dres. MARTIN CAMACHO OQUENDO y MIRTHA ESCALONA MARIN, Abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 14.386 y 97.847, respectivamente.

MOTIVO: Desalojo.
-I-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera este Despacho de la demanda que por Desalojo, incoara la Dra. INES ARMINDA RIVAS PAREDES, actuando como apoderada judicial de la ciudadana BERTA ISABEL SANCHEZ VIVAS, contra la ciudadana LILIANA AIDA GIANNANGELI DE MOSTACERO.
Admitida la demanda por auto de fecha 16 de octubre de 2.007, este Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 26 de noviembre 2007, compareció el alguacil designado por la unidad de coordinación de alguacilazgo de este circuito quien dejo constancia que le entre la compulsa de citación a la ciudadana LILIANA GIANNAGELI, la cual se negó a firmar, mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2.007, la parte actora, solicito la notificación de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual se acordó mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2.007, librándose boleta de notificación.
En fecha 17 de diciembre de 2.007, diligencio la apoderada judicial de la parte demandada, en la cual consigno poder que acredita su representación.
Cumplidos los trámites legales correspondientes a la notificación mediante boleta, en fecha 18 de diciembre de 2.007, la Secretaria del Juzgado dejo constancia de la misma.
En fecha 18 de diciembre de 2.007, compareció la parte demandada a través de su apoderado judicial Dr. MARTIN CAMACHO OQUENDO, consigno escrito en donde opuso cuestiones previas, dio contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho. En tal sentido la parte actora promovió el mérito favorable de autos, por su parte la accionada promovió prueba, siendo admitidas en su oportunidad, ordenándose su evacuación con los resultados que mas adelante se analizará.
Por auto de fecha 14 de febrero de 2.008, fue diferida la sentencia.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgadora previamente observa:
La representación judicial de la accionante alega que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 61, piso 6, Avenida Bogota, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie de Ochenta y Tres metros cuadrados (83 mts2), e encuentra comprendo dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: apartamento No. 6; Este: Pasillo de circulación y pozo de ascensores; Oeste: Fachada oeste del Edificio, le pertenece según consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 17 de abril de 1.974, bajo el No. 10, Tomo 15 del Protocolo Primero, el descrito inmueble se encuentra en la actualidad arrendado por la ciudadana LILIANA AIDA GIANNANGELI DE MOSTACERO.

Alega la parte actora que inicialmente celebro contrato bajo figura de comodato el cual se encuentra vencido y posteriormente celebro contrato de arrendamiento en forma verbal, el canon mensual de arrendamiento es CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000.00) dicha cantidad es depositada en la cuenta No. 3745014029 en la entidad bancaria BANESCO, de los meses de enero de 2.007, hasta julio de 2.007, cancelando 3 mensualidades por adelantado en el mes de julio, por motivo de viaje.

Continua alegando la parte accionante que le otorgo un plazo a la parte demandada a los fines que desalojara el inmueble, ya que este se encuentra en situación extrema de vivienda, vive en forma precaria en una habitación , junto a su hija de nombre BERFRED ELENA CASTILLO SANCHEZ, y su menor nieto de nombre JAVIER AUGUSTO MORA CASTILLO, en la Ciudad de Valencia, por tal motivo se vio en la imperiosa necesidad de solicitar el desalojo del bien inmueble objeto del presente juicio, amparándose en el Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales”

“En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”

Por las razones antes expuestas tanto de hecho como de derecho procede a demandar en nombre de su representado, como en efecto demanda formalmente a la ciudadana LILIANA AIDA GIANNAGELI DE MOSTACERO, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cedula de Identidad No. V-11.774.754, sea condenada por este Juzgado a entregar el inmueble antes descrito totalmente desocupado, libre de personas y de bienes en perfectas condiciones en que lo recibió.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada al realizar la contestación de la demanda, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal Nº 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Alegando que el articulo 34, de la LEY DE ARRENDANIENTO INMOBILIARIO, establece como requisito para la procedencia de la acción de desalojo, entre otros que se trate de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado aduciendo que el contrato accionado no tiene las características de un contrato a tiempo indeterminado además de no encontrarse la causal accionada en el literal B del articulo 34 de dicha ley
Continúa alegando que efectivamente la ciudadana BERTA ISABEL SANCHEZ VIVA, parte actora, es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el presente juicio,
Asimismo, la parte demandada alega que es cierto, tal como reconoció la demandante, que se celebro contrato bajo la figura de comodato, pero como es sabido y corresponde legalmente, para que se determine la real naturaleza del contrato, es necesario determinar si el mismo cumple con las características legales con los presupuesto de su naturaleza legal.
Igualmente, la parte demandada alega también que pagaba mensualmente una suma de dinero a cambio del uso y disfrute de la utilización del identificado inmueble del 23 de octubre de 1.997.

La representación judicial de la parte demandada alega que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, desde el 23 de octubre de1.997, que fue cuando se inició la relación arrendaticia el primer contrato de arrendamiento hasta la actual fecha. Continúa alegando que la voluntad de la arrendadora fue establecer una relación a tiempo determinado y nunca de forma indeterminada.
Asimismo, la parte demandada, alega que no consta la situación de vivienda, ni que sea extrema ni en forma precaria ni que viva con una hija y un nieto, en la ciudad de Valencia, como alega la parte actora.

Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata esta Juzgadora, que durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En este sentido, conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejo sentado:

"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:

"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, y si esta se excepciona igualmente probar sus alegatos.

Punto Previo:

Hace constar este Tribunal que habiéndose dado por citado el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia diecisiete (17) de diciembre de 2.007, su contestación del 18 de ese mes y año, es extemporánea por anticipada, debido a que además de haber sido presentada el 1er día de despacho siguiente a la citación, contiene la proposición de una cuestión previa, lo cual, impide tenerla por valida en fuerza de la interpretación de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en este Sentido, cuyo criterio comparte esta Juzgadora, Así se declara.
Sin embargo,, al segundo día de despacho siguiente a la citación, el siete (07) de enero de este año la parte demandada, presento diligencia haciendo valer integrante el escrito de contestación y recaudos anexos, por lo cual se considera contestada oportunamente la demanda y propuesta la cuestión previa, Así se declara.

Resuelto el punto previo se observa:
La parte demandada propuso la inadmisibilidad de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el ordinal 11º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque dice que el arrendamiento que sostiene con la demandante es a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado como dice la misma, por lo que la pretensión fundada en el Literal b del Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sería inadmisible.
Como quiera que en esta especial materia las cuestiones previas reciben pronunciamiento en el momento de la sentencia definitiva, no hay obstáculo para que se estudie a fondo la calificación del contrato sin tenor a tocar el fondo, por ello se observa que la demandante sostiene en su libelo que inicialmente celebro con la demandada un comodato pero que posteriormente se transformo en un arrendamiento verbal. Por su parte, la demandada adujo en su contestación que nunca se celebro comodato alguno, porque la verdad es que siempre el fin fue un arrendamiento que se encubrió bajo la figura de un comodato simulado y que, siempre los instrumentos de los comodatos simulados contienen un pacto a tiempo determinado que así se mantuvo respecto a la determinación del tiempo, por la prolongación verbal del arrendamiento verdadero.
La anterior revela sin lugar a dudas que las partes están contestes en que entre ellas existe un arrendamiento verbal, teniendo discrepancias solamente respecto así se pacto a tiempo fijo o /a tiempo indeterminado.
La posición de la demandante encuentra sustento en el dispositivo expreso del Artículo 1.614 del Código Civil, que dispone que si al vencimiento del plazo fijo el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del arrendador, el arrendamiento continuara pero considerado a tiempo indeterminado.
En cambio, la demandada no demostró que el arriendo verbal se haya pactado a plazos fijos sucesivos, sino que pretende que ello se presuma a partir de los lapsos de duración de los comodatos presuntos simulados y de los aumentos anuales del canon. No considera este Tribunal que a partir de los hechos anteriormente indicado pueda presumirse lo propuesto por la demandada por que precisamente en contra de lo primero, esto es del hecho que los datos presuntos simulados se hayan pactado sucesivamente a tiempo fijo, surge el hecho, que una vez terminado el ultimo, arriendo subyacente se considera a tiempo indeterminado por presunción impuesta por el Artículo 1.614 del Código Civil; mientras que por lo segundo esto es por los aumentos periódicos del canon, ello precisamente es producto de la sucesiva rectificación del equilibrio económico del contrato.
Por ello, la presunción legal derivada del Artículo 1.614 del Código Civil, no ha quedado enervada, y se estima que el contrato verbal de marras es a tiempo indeterminado. Así se declara.
En consecuencia, la admisibilidad de la pretensión de desalojo objeto del contrato de este asunto se encuentra previsto en el literal b del Articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual debe ser declarada Sin lugar la cuestión previa propuesta, así se declara.
Para a decidir el fondo se observa:
En los autos cursan copias fotostáticas del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 10, Tomo 15, Protocolo Primero, de la propiedad sobre inmueble objeto del presente juicio, dicho instrumento conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil hace fe publica de su original, por lo que de conformidad con lo previsto en el Articulo 1.920 del Código Civil acredita la propiedad inmobiliaria alegada por la parte actora en su escrito libelar.
Ahora bien, siendo así las cosas la norma que prevé en el literal b del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios da por suficiente la necesidad alegada por el propietario de ocupar el inmueble, la cual vasta ser alegada para que prospere la pretensión ya que el ejercicio de los atributos del derecho de propiedad, son constitucionalmente reconocidos, a menos que el demandado demuestre racionalmente que esa necesidad es inconsistente dada las condiciones objetivas del demandante que hagan presumir razonablemente que no necesita su propiedad para habitarla.
En el caso bajo estudio la demandada precisamente alego que no le consta la situación de vivienda de la demandante ni de su grupo familiar inmediato, lo cual no es eficaz para enervar ni desmentir la afirmación de la actora de que necesita el inmueble para habitarlo junto a su hija y su nieto. Así se declara.
No es determinante a pesar de que colorea la verdad de la necesidad del inmueble, el instrumento autentico y por tanto eficaz para acreditar frente a terceros, en este caso, la demandada se comprometió entregar el inmueble objeto del presente juicio a la demandante en fecha 31 de agosto de 2.007.
Ahora bien, por lo demás todos los recaudos relativos a depósitos bancarios, traídos, por ambas partes como resultan impertinentes ya que no se ha debatido aquí el pago o no de las relaciones arrendaticias, y dado que la demandada no logro enervar la necesidad alegada por la demandante, de ocupar su propiedad, es forzoso para este Tribunal declarar con Lugar la pretensión de desalojo formulada. Así se declara.
Asimismo, no constan en autos pruebas por parte de la demandada, que desvirtúen lo alegado por el accionante respecto a la necesidad de ocupación del inmueble arrendado, y siendo que a consideración de este Tribunal la parte accionada, debió demostrar que no existe tal necesidad de la parte actora de ocupar el inmueble arrendado, quedando evidenciado la urgencia que tiene ésta última de ocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento .Así se declara.
De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del Articulo 34 del Decreto con fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede al arrendatario un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el presente juicio, contado a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
En consecuencia, conforme a lo expuesto, por cuanto la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la misma debe proceder y, Así se declara.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa propuesta por la parte demandada, SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, incoara la ciudadana BERTA SANCHEZ contra la ciudadana LILIANA AIDA GIANNAGELI DE MOSTACERO, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.
TERCERO: En consecuencia, se condena a la parte demandada al desalojo del inmueble conformado por un apartamento distinguido con el Nº 61, ubicada en el sexto (6º) hacia la sección noroeste del Edificio Residencias Boyaca, Avenida Boyaca, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalia del Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente desocupado y libre de bienes y personas. Asimismo, se le concede a la parte demandada ciudadana LILIANA AIDA GIANNAGELI DE MOSTACERO, un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el presente juicio, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del Articulo 34 del Decreto con fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: Conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese, y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de marzo del dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA
Abg. MARILU SOJO

En la misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
MARILU SOJO