TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-002611
Se refiere el presente juicio a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la ciudadana HILDA JOSEFGINA ALBORNETT DE LOPEZ. Venezolana, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.1.176.298, representada por el abogado Sebastián José Osorio Rigual, IPSA # 19.144; contra THAIS COROMOTO ENCINOZA GARCÍA, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.6.373.464.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que su defendida celebró (01-10-2003) con la parte demandada un contrato de arrendamiento sobre un apartamento de su propiedad ubicado en la Urbanización El Paraíso, Conjunto Residencial Victoria, Torre 5 Piso 5, No.5-C, según documento notariado que acompaña.
Dicho contrato tenía una vigencia de un año fijo contado desde el 01 de octubre de 2003 hasta el 01 de octubre de 2004; pero la actora permitió la permanencia de la arrendataria y de su hija en el inmueble, produciéndose la renovación tácita del contrato por dos períodos que van: del 01-10-2004 al 01-10-2005 y del 01-10-05 al 01-10-06. En esta última fecha—01-10-06—la actora le participó a la arrendataria que no renovaría más el contrato, por razón de encontrarse en estado delicado de salud.
Anexa comunicación que la arrendadora le envió a la arrendadora (¿?), donde manifiesta estar de acuerdo con la terminación contractual y acordar la prórroga legal que opera de pleno derecho, por un año, haciéndose efectiva desde el 01 de octubre de 2006 hasta 01 de octubre de 2007.
Sin embargo—sigue diciendo—la arrendataria ha incumplido con el acuerdo de desocupación; ya que ha dicho en manera grosera que no entregará el inmueble.
Es de mencionar que la parte actora paga cuotas de condominio que oscilan entre 150.000, oo a 250.000, oo, cuando la arrendataria solo cancela Bs.500.000,oo.
Anexa además informe médico, donde aparece el estado de salud de la parte actora y dice que ella requiere de su inmueble para ocuparlo por su estado de salud.
Es por ello que acude a demandar a la inquilina la desocupación del apartamento arrendado por la necesidad imperiosa que tienen sus propietarios de ocuparlo, de acuerdo con la causal b del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en tres millones de bolívares.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por los abogados Nilo Daniel Peña Varonis y Lourdes Maria Encinoza García, IPSA # 63.336 y 128.128 respectivamente, quienes pasaron a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
Admiten la existencia del contrato objeto de este juicio, que fue acompañado con la demanda; pero:
1. Niegan que la actora sea la propietaria del apartamento de autos.
2. Añade que quien ha venido exigiendo la desocupación para alquilárselo a un amigo, es el hijo de la parte actora, Manuel José Lípez Albornett
3. Niegan que el contrato se haya renovado tácitamente por los lapsos señalados en el libelo. Lo cierto es que en fecha 01 de octubre de 2004 la demandada recibió de la parte actora una comunicación escrita; transcribe el texto de dicha comunicación y adjunta una copia de la misma.
4. Niegan que sea cierto la comunicación que, de acuerdo con el libelo, la arrendadora le envió a la arrendadora (¿?), como se relata en el libelo. Lo cierto es que la parte demandada nunca envió dicha comunicación, por lo que la desconocen.
5. Niegan que la parte demandada haya actuado groseramente cuando se le requirió la entrega del apartamento. Quien ha actuado groseramente es el hijo de la parte actora.
6. Añade que desde enero de 2007 se le impuso a la parte demandada la obligación de pagar el condominio.
7. Dice que es falso que la parte actora sufra de hipertensión y deformación progresiva de los pies y que haya sido sometida a operaciones. Desconocen los anexos acompañados con el libelo.
8. Dice que la parte actora cuenta con un inmueble de su propiedad ubicado en el Boulevard del Cafetal, Residencias Ninina, Torre A Piso 2, apartamento 21, Urbanización El Cafetal, Caracas, que es el domicilio de la arrendadora y esta cerca del centro médico al que dice acudir.
9. Niega que la demandada deba pagar tres millones por honorarios de abogados.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 6 y ss corre documento protocolizado representativo del contrato de venta a los señores Manuel Felipe López y Manuel Jose López Albornett, del apartamento de autos que se pretende desalojar en este juicio.
Es posible que dichas personas sean familiares de la parte actora; pero para demostrar la propiedad de ésta sobre el apartamento que se quiere desalojar, por la causal b del art. 34 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe traerse a los autos el contrato por el cual dichas personas le traspasan dicha propiedad a la actora, o el fallecimiento de alguno de ellos que haya producida la transmisión mortis causa del inmueble a la parte actora.; en caso contrario, no se demuestra la propiedad en cabeza de la parte demandante.
El art. 34, letra b del Decreto Ley establece como una de las condiciones de la causal de desalojo, es que se demuestre la necesidad del propietario de ocupar el inmueble alquilado. En este caso, es la condición de propietario de la parte actora; lo que se debe probar; lo cual el documento bajo examen no la demuestra.
2.-
Al folio 12 y ss corre documento notariado representativo del contrato de arrendamiento celebrado entre la parte actora y la parte demandada sobre el apartamento de autos.
Del mismo se observa que el mismo fue por un año fijo desde el 01 de octubre de 2003 hasta 01 de octubre de 2004.
No se estipuló que dicho contrato se renovaría automáticamente todos los años si las partes no se avisaran lo contrario, como se suele establecer comúnmente; por lo que el contrato terminaría irremediablemente el 01 de octubre de 2004, comenzando a partir de allí de pleno derecho una prorroga legal de seis meses, de acuerdo con la duración de la relación arrendaticia de un año (art.38 letra a- del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios). Dicha prorroga legal habría entonces finalizado el 01 de abril de 2005.
Pero como las partes siguieron ejecutando el contrato después de esta fecha, como lo reconoce la misma parte actora en su libelo, no desmentido por la demandada, es claro que en el contrato habría operado la tacita reconducción, de acuerdo con el art. 1600 del Código Civil, que reza:
“si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin duración de tiempo”
En conclusión: el contrato se indeterminó; lo que no impide que un contrato que se haya reconducido y se haya convertido en uno sin duración de tiempo, las partes puedan después por mutuo acuerdo, volverle a poner fecha cierta de vencimiento; o sea convertirlo de nuevo en un contrato a tiempo determinado.
3.-
Al folio 17 corre documento privado representativo de una carta de fecha 25 de septiembre de 2006, acompañado con el libelo, que la parte demandada le dirige a la parte actora, donde le comunica que esta de acuerdo en dar por terminado la relación arrendaticia para el 01 de octubre de 2006, comenzando a partir de allí la prórroga legal de un año, que finalizaría el 01 de octubre de 2007.
Este documento fue desconocido por la parte demandada. Se pidió experticia de cotejo para comprobar la autenticidad de la firma; por lo que hasta que no conozcamos los resultados de la misma, no podríamos extraer argumentos de prueba de dicho medio probatorio; el cual, en el supuesto de ser valorado positivamente, habría convertido de nuevo el contrato objeto del juicio en uno a tiempo determinado., haciendo improsperable el desalojo por necesidad del propietario de ocupar la cosa arrendada (letra b del art. 34 del Decreto Ley), ya que dicha causal requiere que el contrato sea necesariamente a tiempo indeterminado.
4.-
Al folio 18 corre documento privado representativo de una constancia expedida por el médico Antonio Strocchía Oviedo, sobre el estado de salud de la parte demandante.
Por ser un documento proveniente de un tercero, se requiere que ésta persona lo ratifique en juicio, de acuerdo con el art. 431 CPC.; y mientras no lo haga no tiene valor probatorio.
5.-
Al folio 49 corre un fotostato de un documento privado representativo de una carta de fecha 01 de octubre de 2004 que le dirige la parte actora a la parte demandada.
No podemos tomarla en cuenta ya que los fotostatos que valen provisionalmente en juicio son aquellos que se refieren a los documentos públicos o a los privados reconocidos, de conformidad con el art. 429 CPC; y el examinado no esta en ninguna de esas dos categorías.
6.-
A los folios 50 y ss hasta el folio 69 inclusive corren en fotostatos una serie de documentos privados, representativos de Planillas de Liquidación de gastos de condominio y de cheques, que fueron promovidos por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda.
No se toman en cuenta porque son fotostatos de documentos privados, los cuales carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC, que valora solamente los fotostatos de los documentos públicos o privados reconocidos, y estos examinados no están en ninguna de esas dos categorías.
Además, probar el pago de los gastos de condominios y de los alquileres por parte de la arrendataria, nada útil nos aporta en la resolución de un juicio de desalojo por razón de la causal b del art. 34 del Decreto Ley, donde lo que se debe discutir y probar es la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado.
7.-
Al folio 83 y ss corren una serie de recaudos representativos de planillas de depósitos bancarios por Bs.550.000, oo cada una, promovida por la parte demandada para demostrar el pago de los alquileres, en la cuenta bancaria de la parte actora, de acuerdo con la cláusula del contrato.
Se valoran estas planillas, de acuerdo con la Sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ, de fecha 20 de Diciembre de 2005, que asimiló dichas planillas a la figura de las tarjas del art. 1383 del Código Civil.
Ahora bien, como ya dijimos, resulta irrelevante o impertinente probar pagos de alquileres en un juicio donde esto no es la causa petendi, sino lo que se debe discutir es la necesidad del propietario de ocupar el apartamento alquilado, como causal de desalojo.
8.-
Al folio 89 y ss corren en copias una serie de recaudos representativos de planillas de liquidación de gastos de condominios y fotostatos de cheques, traídos a juicio por la parte demandada para probar el pago de los alquileres y de los gastos de condominio por parte de la arrendataria.
Resulta irrelevante y sin utilidad para resolver el pleito, probar el estado de solvencia de la arrendataria en un juicio donde se esta pidiendo la desocupación por la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble arrendado, dado su estado de salud.
9.-
Al folio116 riela un documento privado representativo e un informe médico de la paciente Hilda Josefina Albornett de López, expedido por el Dr. Juan José Amaro Alcalá.
No es posible tomarlo en cuenta por cuanto al ser un documento proveniente de un tercero, es necesario que su autor lo ratifique en el juicio, por medio de la prueba de testigo, de acuerdo con el art.431 CPC. Además, siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales, debe procederse a una experticia (art.1422 del Código Civil). En otras palabras, para comprobar el estado de salud de una persona, no es idónea la prueba de testigos, sino la prueba pericial.
10.-
Al folio 125 y ss corre un fotostato de un documento protocolizado representativo de un contrato de compra venta de un apartamento del Edificio Nina, ubicado en la Urbanización Chuao, comprado por la parte actora. Fue promovido por la parte demandada; para demostrar que la parte actora tiene otro inmueble de su propiedad.
Que la parte actora tenga otro inmueble de su propiedad, no es suficiente para descartar que no necesite el de este juicio, siempre que concurran circunstancias que hagan lógica dicha necesidad.
Por otra parte, la propiedad que debe comprobar la parte actora, es la del inmueble alquilado que pretende desalojar, de acuerdo con la letra b) art. 34 del decreto Ley sobre la materia; y éste hasta ahora su propiedad no ha sido probada.
11.-
Al folio 147 y ss corre fotostato de documento de propiedad del apartamento del Edificio Ninina de la Urbanización Chuao, promovido por el apoderado de la parte actora.
No se refiere al apartamento que se pretende desalojar por la causal b) del art. 34 del Decreto-Ley sobre la materia.
12.-
Al folio 154 corre comunicación de la Junta de Condominio informando que los gastos de condominio de enero de enero a diciembre de 2008 correspondientes al apartamento No.5-C de la Residencia Victoria, están cancelados.
Cabe repetir que el comprobar que los gastos de condominio del apartamento objeto de este juicio están cancelado, nada útil nos aporta en un litigio donde se discute la necesidad el propietario de ocupar el apartamento alquilado.
Conclusiones
Visto el material probatorio aportado a los autos, podemos concluir que la parte actora no demuestra la propiedad que dice tener sobre el apartamento arrendado a la parte demandada, condición ésta que es necesario fijar en los autos, de acuerdo con el supuesto de hecho de la causal b) del art. 34 del Decreto Ley sobre la materia; ya que el documento de propiedad que se trajo a los autos, que riela al folio 6 y ss, se refiere a la venta que le hicieron a Manuel Felipe López y Manuel José López Albornett; pero no, a la parte actora, por más que pareciera que entre ella y estas personas pudiese existir una relación de familia
No olvidemos que la parte demandada, en contestación, negó la condición de propietaria sobre el apartamento de autos de la parte actora, colocando sobre esta la carga de probar esa condición, que forma parte del supuesto de hecho de la causal de desalojo invocada para demandar.
Pero aún más, no se demuestra tampoco las razones de necesidad que pudiese tener la parte actora para ocupar el apartamento arrendado, desalojando de allí a la parte demandada; ya que las razones de salud que fueron invocadas en el libelo en ningún momento fueron demostradas en los autos; habida cuenta que lo único que trajeron a los autos fue un documento privado proveniente de un tercero (médico) que carece de valor probatorio de acuerdo con el art. 433 CPC, amen de que con él se obvia la prueba de experticia.
En cuanto al documento que la parte demandante acompañó con su demanda, marcada “D” (folio 17), consistente en una comunicación que la parte arrendataria-demandada le dirigió a la parte arrendadora-actora, mediante la cual al contrato de arrendamiento objeto de este juicio se le habría puesto fecha cierta de vencimiento, a partir del 01-10-06, comenzando a partir de allí la prórroga legal de un año, quedó descartado del material probatorio, porque fue desconocido y nunca se llevó a cabo el cotejo solicitado por la parte actora. Por lo tanto el contrato de arrendamiento de este juicio siguió siendo un contrato sin duración de tiempo, como se dijo anteriormente.
Es de observar que de haberse hecho el cotejo y resultar positivo, al contrato objeto de este juicio tendríamos entonces que considerarlo a tiempo determinado, haciéndose en consecuencia improsperable la acción incoada, que requiere por ley un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con el art. 34 del Decreto ley sobre la materia.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, que presentó Hilda Josefina Albornett de López contra Thais Coromoto Encinoza García, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimciento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial el Área metropolitana de Caracas, a los once días del mes de marzo del año dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las nueve y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria