TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
197° y 149°

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano RICARDO DAHER VIOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-7.061.674.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana ROSELYN DAHER DAHER abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 84.701.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARINES COROMOTO MARCANO ARDIN venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad Número V-8.698.093.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MORAYMA MIJARES GARAY y JHONNY BLANCO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 68.103 y 68.102, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP31-V-2007-002094.

NARRATIVA

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda por desalojo presentado en fecha 23 de octubre de 2007, por ante el Circuito Judicial Sede Los Cortijos del Área Metropolitana de Caracas, Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D).
Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, el cual lo admitió por auto de fecha 25 de octubre de 2007, previa la consignación de los documentos fundamentales, ordenando el emplazamiento de la parte accionada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha aperturó el cuaderno de medidas correspondiente.
En fecha 12 de noviembre de 2007, se libró compulsa.
En fecha 22 de noviembre de 2007, compareció por ante este Despacho la ciudadana MARINES COROMOTO MARCANO ARDIN, parte demandada en el presente expediente, debidamente asistida por el abogado JHONNY BLANCO MENDOZA inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 68.102, se dio por citada y otorgó poder apud-acta a los abogados MORAIMA MIJARES GARAY y JHONNY BLANCO MENDOZA, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros.68.103 Y 68.102 respectivamente y en esa misma fecha este Tribunal por auto acordó tener a los mencionados abogados como apoderados judiciales de la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 27 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada estando dentro de la oportunidad procesal dio contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 04 de diciembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada promovió escrito de pruebas.
En fecha 05 de diciembre de 2007, se abocó al conocimiento de la presente causa el Juez Temporal REINALDO JOSE CABRERA ESPINOZA y en esa misma fecha se admitieron las pruebas de la parte demandada, por no ser ilegales ni impertinentes salvo la apreciación que se haga de ellas en la sentencia definitiva; asimismo se fijo oportunidad para que se llevara a cabo la prueba de posiciones juradas.
En fecha 13 de diciembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas el 14 de diciembre de 2007.
Siendo las oportunidades fijadas por este Juzgado para que se lleve a cabo el acto de las posiciones juradas de los ciudadanos RICARDO DAHER VIOLA y de la ciudadana MARINES COROMOTO MARCANO ARDIN, ambos se declararon desiertos, por cuanto no compareció persona alguna.
En fecha 19 de diciembre de 2007, el Tribunal previo cómputo certificado dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, contados a partir de la citada fecha inclusive.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”.
Por su parte el Código de procedimiento Civil, expresa que:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”.
Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva… ”.
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.
“Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.
“Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos, y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Alegó la apoderada judicial de la parte actora en el escrito libelar que, consta de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 36, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria que su representado dio en arrendamiento a la ciudadana MARINES COROMOTO MARCANO ARDIN, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento marcado con el Nro. 13-01 ubicado en el piso 13, Torre A, del edificio denominado Conjunto Habitacional Centro Residencial Solano, ubicado en la Avenida Francisco Solano, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Metropolitano y al cual le corresponde el uso y disfrute de un (1) puesto de estacionamiento, ubicado en el nivel sótano 2 del mencionado edificio.
Que pactaron como plazo de duración del mencionado contrato un año contado a partir del día 17 de noviembre de 2000, declarando ambas partes que el contrato se considera a tiempo determinado y la arrendataria renuncia a la tácita reconducción.
Que en fecha 16 de octubre de 2001, su representado manifestó a la hoy demandada su voluntad de no renovar el referido contrato de arrendamiento, no obstante ambas partes en fecha 30 de octubre de 2001, mediante documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 50, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria, acordaron prorrogar por un año el referido contrato de arrendamiento y modificar el canon de alquiler para fijarlo en la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Cinco Mil Bolívares (Bs. 495.000,00), quedando en plena vigencia los demás términos contractuales.
Que dicho contrato fue prorrogado por el plazo de un año, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 2002, bajo el Nro. 01, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, y mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 18 de noviembre de 2003, quedando anotado bajo el Nro. 09, Tomo 88 de los libros de autenticaciones respectivos.
Finalmente en fecha 2 de noviembre de 2005, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nro. 42, Tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, se acordó prorrogar por un año más el contrato de arrendamiento, es decir hasta el 17 de noviembre de 2006, acordando adicionalmente la modificación del canon de arrendamiento, el cual quedó fijado en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) y que la arrendataria pagaría por mensualidades adelantadas dentro de los primeros días de cada mes en efectivo depositados en la cuenta corriente Nro. 0108-0020-01-0100084855 a nombre de RICARDO DAHER en el Banco Provincial.
Que mediante dicho documento, las partes acordaron que si la arrendataria no cumple con su obligación de entregar en la fecha de vencimiento de la prórroga a saber 17 de noviembre de 2006, el apartamento arrendado y decide hacer uso de la prórroga legal, permanecerán durante la misma y regirán las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes contratantes, salvo el canon de arrendamiento, el cual se convino y así lo aceptó expresamente la arrendataria, que desde el inicio y durante el lapso citado de prórroga legal se variaría su monto, incrementándolo en un 100 % de su valor mensual quedando fijado entonces para ese periodo, en la cantidad de Un Millón Seiscientos Mil bolívares (Bs. 1.600.000,00) mensuales y que sería pagado en la misma forma convenida en el contrato original y sus respectivas prórrogas.
Que la arrendataria desde la primera mensualidad ha venido realizando pagos por el monto de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) incumpliendo de esta manera con la cancelación del correspondiente pago del canon mensual de arrendamiento.
Que se le ha notificado de distintas formas a la arrendataria para exigirle el cumplimiento voluntario de su obligación, gestión que ha sido infructuosa ya que a la fecha no se ha recibido el debido pago convenido como canon de arrendamiento.
Que se evidencia de los depósitos bancarios de la cuenta corriente Nro. 0108-0020-01-0100084855 a nombre de RICARDO DAHER VIOLA del Banco Provincial, que los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre efectuados por la arrendataria, por concepto de canon de arrendamiento es por la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1200.000,00) y que los meses de mayo y julio los realizó en forma irregular, es decir con retraso.
Que compareció por ante este Juzgado a los fines de demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en la prórroga del contrato de arrendamiento de fecha 02 de noviembre de 2005 y de conformidad con el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la arrendataria hoy demandada incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual, durante el periodo comprendido entre el mes de noviembre de 2006 y el mes de septiembre de 2007, lo que hace un total de diez ( 10) meses, motivo por el cual solicitan el desalojo.
Por los hechos antes expuestos y en virtud del incumplimiento por parte de la ciudadana MARINES COROMOTO MARCANO ARDIN, acude ante esta autoridad para demandar como en efecto formalmente demanda a la mencionada ciudadana para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: Primero: El desalojo y la entrega material del inmueble que tuvo por objeto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes compuesto por el inmueble ya identificado. Segundo: Se condene a la arrendataria a pagar una cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de cancelar a su representado hasta la presente fecha por concepto de indemnización de daños y perjuicios debido al lucro cesante ocasionado por parte de la arrendataria al no pagar los cánones de arrendamiento, los cuales equivalen a la cantidad de Cuatro Millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00). Tercero. Al pago de costos y costas de este proceso. Cuarto. Se condene a la arrendataria a pagar una cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, por concepto de los daños y perjuicios que se ocasionen durante la tramitación de la presente demanda.
Fundamentó la presente demanda de conformidad con lo establecido en el literal “a” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con lo consagrado en los Artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.307 del Código Civil.
Estimó la presente demanda en la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00).
Por su parte en fecha 27 de noviembre de 2007 el apoderado judicial de la parte accionada, dentro del lapso para dar contestación a la demanda, presentó escrito mediante el cual reconoció evidentemente la existencia de los contratos firmados entre su mandante y el arrendador, siendo firmado el primero de ellos en fecha 15 de noviembre de 2000, con una vigencia un (1) año, prorrogado en fecha 30 de octubre de 2001, por un (1) año mas; prorrogado en fecha 24 de octubre de 2002, por un periodo igual de un (1) año; así como otra prórroga efectuada en fecha 18 de noviembre de 2003; también fue firmado otro contrato en fecha 2 de noviembre de 2005, cuyo vencimiento fue en fecha 17 de noviembre de 2006; que de ese mismo contrato se dejó establecido que al término del mismo si su representada no hacia entrega del inmueble podría hacer uso de la prórroga legal, donde permanecerían y regirían las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato, salvo el canon de arrendamiento el cual se convino que desde el inicio y durante el lapso citado de prórroga legal variaría incrementándolo en un cien por ciento (100%) de su valor actual mensual, es decir que se incrementó a la suma de Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F 1.600,00).
Señaló que la relación contractual comenzó efectivamente el día 15 de noviembre de 2000, ocurriendo las sucesivas prorrogas anuales, hasta la firmada en fecha 02 de noviembre de 2005, hasta el día 17 de noviembre de 2006, para un total de seis (6) años de contrato, durante los cuales su representada jamás tuvo ni siquiera un mes de atraso en el pago de arrendamiento, por lo que es acreedora de la prórroga legal de dos (2) años.
Que existe una variación del Ciento por Ciento (100%) del canon de arrendamiento en cuanto al último contrato y que el mismo, en caso de hacer uso de la prórroga legal, convinieron luego de conversar que sería por la suma de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 1.200,00), al considerar que el incremento era ilegal y muy alto, fuera de toda norma.
Que en ese mismo momento al termino de la prórroga antes del día 17 de noviembre de 2006, su mandante sostuvo conversación con el ciudadano RICARDO DAHER VIOLA, demandante, el cual manifestó telefónicamente en fecha 09 de noviembre su voluntad de no alquilar el inmueble, sino de venderlo por un monto de Ciento Ochenta y Cinco Mil de Bolívares (Bs.F 185.000,00) a lo cual ella accedió a la compra inmediata del mismo, y comenzó a realizar los trámites sobre la recaudación de los documentos que necesitaba por parte del hoy demandante.
Que en fecha 20 de noviembre de 2006, ambas partes pactaron que el canon mensual de arrendamiento quedaría en Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) ya que estaban en gestiones de compra venta; que en el mes de febrero de 2007, el hoy demandante se comunicó con su mandante hoy demandada que no le iba a vender el inmueble, porque no era conveniente, ya que no hacia nada con el dinero en bolívares, sino lo podía cambiar en dólares y que había perdido un dinero por el asunto del dólar.
Que en ningún momento hablaron del canon de arrendamiento, que venia realizando por un monto de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 1.200,00), desde diciembre de 2006, lo que demuestra que estaba conforme con los pagos del mencionado canon.
Que en el mes de mayo conversó con el arrendador hoy demandante sobre una filtración que estaba perjudicando a los inmuebles del piso inferior, a lo cual le contestó que tenía que consultarlo con un abogado por lo que su mandante hoy demandado se vio en la obligación de cancelar todos los arreglos necesarios ya que los vecinos estaban reclamando, cuyo monto fue por la cantidad de Setecientos Ochenta Bolívares (Bs.F 780,00) el cual debía ser cancelado por el propietario del inmueble.
Que mediante llamada telefónica el arrendador hoy demandante le informó a su representada que no pensaba venderle el inmueble ya que lo necesitaba para una sobrina que se iba a casar, que debía irse ya que le tenia una diferencia de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) por cada mes, a lo que respondió la hoy demandada que no debía nada que desde diciembre le esta cancelando lo estipulado.
Que existe evidente mala fe por parte del demandante ya que no adeuda ninguna diferencia de canon de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo en nombre de su representada por no ser cierto que se haya incumplido el contrato firmado con el arrendador ya que ambos convinieron en que el pago por concepto de cánones de arrendamiento sería por la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 1.200,00) y no por la suma de Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F 1.600,00) ya que era muy elevado el incremento; negó, rechazó y contradijo por no ser cierto que el arrendador haya notificado a su representado de distintas formas el incumplimiento de la cancelación completa del canon de arrendamiento ya que se pactó un pago menor.
Negó, rechazó y contradijo por no ser cierto que los pagos de los cánones de arrendamientos se hayan hecho de manera irregular y que se haya atrasado en los meses de mayo y julio, así como que no se haya cancelado el mes de agosto, por cuanto se evidencia de los depósitos que efectivamente fueron realizados, específicamente, el mes de mayo fue cancelado en el mes de abril, ya que se realizaron dos pagos en ese mes, posteriormente en el mes de julio y en cuanto al mes de agosto, éste si fue realizado en el mes de agosto, por tanto aduce que su representada ha cumplido con lo convenido con el arrendador en cuanto al pago.
Negó, rechazó y contradijo que su representada haya incumplido con sus obligaciones de pagar el canon fijado entre el mes de noviembre de 2006 y el mes de septiembre de 2007, ya que los mismos fueron realizados mediante depósitos en la cuenta del demandante.
Así planteada la controversia, pasa este sentenciador a analizar el contrato de arrendamiento y sus respectivas renovaciones, traídos por la parte actora junto con el libelo de demanda, y al respecto observa:.

DE LA TEMPORALIDAD ARRENDATICIA

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Tribunal pasa a verificar concretamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de determinar en forma expresa si la acción cumple o no con el presupuesto procesal exigido por la Ley para demandar, con base al principio Iura Novit Curia establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, todo ello en ocasión de garantizar los derechos del arrendatario consagrados en el Artículo 7 de la Ley Especial, ratificado en la actualidad, y al respecto observa:
El derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.
Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, ha recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.
En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.
Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.
Ahora bien, la acción de desalojo en referencia y que da inicio a las presentes actuaciones, se encuentra prevista en el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual nos instruye que, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, cuya característica esencial para su procedencia proviene de demostrar en juicio la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido o indeterminado (verbal o escrita) entre el propietario y el arrendatario del inmueble.
Con vista a las anteriores consideraciones el Tribunal observa que la parte actora trajo junto con el libelo de la demanda:

1) Contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 36, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre ambas partes, en el cual se evidencia que su duración es de un (1) año contado a partir del día 17 de noviembre de 2000, con un canon de alquiler mensual por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 450,00) según su cláusula tercera.
2) Prórroga del contrato debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 50, Tomo 111 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre ambas partes en la cual se evidencia que su duración es de un (1) año contado a partir del 17 de noviembre de 2001, con un canon mensual por la cantidad de cuatrocientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs.F 495,00).
3) Prórroga del contrato bajo estudio debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 01, Tomo 78 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre ambas partes en la cual se evidencia que su duración es de un (1) año contado a partir del 17 de noviembre de 2002, con un alquiler mensual por la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs.F 600,00).
4) Prórroga del contrato debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 09, Tomo 88 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre ambas partes en la cual se evidencia que su duración es de un (1) año contado a partir del 17 de noviembre de 2003, con un canon por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 650,00) mensuales.
5) Prórroga del contrato debidamente autenticada por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 42, Tomo 120 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre ambas partes en la cual se evidencia que su duración es de un (1) año contado a partir del 17 de noviembre de 2005, con un canon mensual por la cantidad Ochocientos Bolívares (Bs.F 800,00), el cual, en caso del disfrute de la prórroga legal se incrementaría en un cien por ciento (100%) del valor actual mensual, a saber por la cantidad de Mil Seiscientos Bolívares (Bs.F 1.600,).

De la revisión efectuada a las anteriores pruebas instrumentales es evidente que el inicio en el tiempo de la relación inquilinaria por imperio de la ley debe ser computado desde el día 17 de noviembre de 2000, ya que ambas partes estuvieron de acuerdo en prorrogarlo por períodos sucesivos de un (1) año, hasta el día 17 de noviembre de 2006, cuando pactaron que si al vencimiento de dicha prórroga no cumple su obligación de entregar el inmueble arrendado y decide hacer uso de la prórroga legal, permanecerán vigentes todas las estipulaciones convenidas por las partes contratantes, salvo el canon de arrendamiento, y así se decide.
Así las cosas, es oportuno destacar en el presente fallo, el criterio doctrinario sostenido por los Doctores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I: Parte Sustantiva y Procesal, que objetivamente comparte éste Juzgador en relación a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, cuando, entre otras cosas, expresan lo que parcialmente se extrae a continuación:

…”. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. …pues, entonces, allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia…”.

En tal virtud, y en atención al criterio de justicia y de razonabilidad señalado, el Tribunal observa que al haber quedado demostrado en autos que el vínculo obligacional opuesto en el escrito libelar inició originalmente a partir del día 17 de noviembre de 2000, inclusive, y vencido en fecha 17 de noviembre de 2006, inclusive, es evidente que tal relación se encuentra determinada en el tiempo en una forma concreta y específica, por lo que a partir de esta última fecha, exclusive, operó en consecuencia y de pleno derecho a favor de la arrendataria MARINES COROMOTO MARCANO ARDIN, la prórroga legal de dos (2) años contenida en el Literal c) del Artículo 38 de la Ley Especial, en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para ésta última, conforme se evidencia de la renovación del contrato suscrita en fecha 17 de noviembre de 2005, cuya prórroga legal, para la fecha de interposición de la acción, a saber, 23 de octubre de 2007, se encontraba en plena vigencia por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración mayor de cinco (5) años y menor de diez (10), y así se decide.
En este mismo orden de ideas también se observa que durante el lapso de las citadas renovaciones contractuales incluyendo la prórroga legal, se ha venido incrementando el canon de arrendamiento, quedando fijado el último de ellos en la cantidad de Un Millón Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 1.600.000,00), a ser pagado durante la referida prórroga legal, siendo ello violatorio al dispositivo contenido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de la arrendataria; tomando en consideración que por Decreto Presidencial se resolvió mantener en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, cuya vigencia se mantiene en la actualidad, y siendo que, la inquilina se encuentra en pleno disfrute de la prórroga legal que por ley le correspondió, lapso durante el cual tampoco está permitido el aumento del canon de alquiler, y así queda establecido.
Por todo lo anterior, quien suscribe el presente fallo califica dicho vinculo obligacional como una relación locativa pactada a tiempo determinado, y en consecuencia le otorga valor probatorio a los mencionados instrumentos de conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, y aprecia que los mismo producen prueba en contra del demandante con respecto al vínculo obligacional en comento, pues al estar este determinado en el tiempo, en todo caso debió demandar la resolución del contrato y no el desalojo del bien alquilado ya que la norma inquilinaria es expresa al establecer que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales taxativas en ella contenida, es por lo que puede considerar que la presente acción no puede prosperar por no estar ajustada a derecho dentro del marco legal establecido anteriormente, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la ºprueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, en base a la improcedencia de la acción de desalojo opuesta, consecuencialmente debe declarar sin lugar la misma, sin entrar a analizar los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a examinar las demás probanzas que cursan en las actas procesales dada la naturaleza determinada del contrato opuesto; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo decide finalmente este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano RICARDO DAHER VIOLA, contra la ciudadana MARINES COROMOTO MARCANO ARDIN, por haber quedado demostrado en autos que la relación arrendaticia bajo estudio se encuentra determinada en el tiempo aunado a que es violatoria del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contienen estipulaciones que inaplican renuncia, disminución y menoscabo a los derechos de la arrendataria, y como consecuencia de ello no hace pronunciamiento en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales.

SEGUNDO: De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida en la presente causa.

TERCERO: A los fines de salvaguardar el derecho a la defensa y el debido proceso, se ordena notificar a las partes del presente fallo, en aplicación analógica a lo contemplado en el artículo 251 eiusdem.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 149°.
EL JUEZ
LA SECRETARIA
JUAN CARLOS VARELA RAMOS
DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las tres y diez de la tarde (03:10 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

JCVR/DPB/Nairobis
Exp. AP31-V-2007-002094.