TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., empresa mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Agosto de 1.978, bajo el N° 28, Tomo 105-A Sgdo.

DEMANDADO: RICHARD HERNANDO POLO AGUILAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.546.960, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Tarazona Navarro Freddy, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 89.724.

APODERADOS
DEMANDANTE: Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Aleman Bali y Luis Alejandro González Cuevas, Abogados en ejercicios e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros 48.622, 58.364 y 113.768.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE N° AP31-V-2007-002206

-I-
- NARRATIVA -
Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de los Cortijos, en fecha 01 de Noviembre de 2.007, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.
En fecha 06 de Noviembre de 2.007, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folios 17 y 18).
En fecha 16 de Enero de 2.008, el Alguacil Primera G. William, consigna mediante diligencia recibo de citación, debidamente firmada por el ciudadano Richard Hernando Polo Aguilar, en su carácter de parte demandada en el presente juicio (folio 24).
En fecha 18 de Enero de 2.008, comparece el ciudadano Richard Hernando Polo Aguilar, parte demandada en el presente juicio y manifiesta al Tribunal que no posee abogado que lo asista, y solicita se le designe un abogado conforme a la Ley. En vista al pedimento realizado por la parte demandada, este Tribunal le asigna al abogado en ejercicio Jorge Enrique Dickson Urdaneta, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 64.595, para que lo asistiera en el acto de contestación de la demanda, el cual fue diferido al Quinto (5°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación del abogado designado (folio 26).
El 29 de Enero de 2.008, compareció el ciudadano Richard Hernando Polo Aguilar, antes identificado, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Tarazona Navarro Freddy, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 89.724, y consigna escrito de contestación de la demanda (folios 29 al 34).
En fecha 11 de Febrero de 2.008, este Tribunal dictó auto mediante el cual declaró que la presente causa se reanudará en el mismo estado en que se encontraba al momento de la suspensión, esto es, en el lapso de contestación de la demanda, a partir del día de despacho siguiente a esa fecha, comenzando a correr el lapso de cinco (5) días de despacho para la contestación de la demanda, sin necesidad de notificación de las partes por encontrarse éstas a derecho (folio 37 al 39).
El 12 de Febrero de 2.008, el Alguacil Mario Díaz, consigna mediante diligencia Boleta de Notificación debidamente firmada por el abogado en ejercicio Jorge Enrique Dickson, plenamente identificado en esta decisión (folio 24).
En fecha 14 de Febrero de 2.008, compareció el abogado en ejercicio Jorge Dickson, quien consignó diligencia mediante el cual aceptó al cargo de abogado asistente de la parte demandada en el presente juicio, y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo (folio 43).
En fecha 29 de Febrero de 2.008, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas, constante de Un (1) folio útil. En esa misma fecha, se dictó auto mediante el cual se inadmitieron las pruebas promovidas, por considerarse impertinentes dichas pruebas (folios 45 y 46).
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:
-II-
- MOTIVA -
Alega la parte actora en su escrito libelar:
- Que celebró contrato de arrendamiento con el demandado y el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento marcado con el número (23) del edificio Della Corte, ubicado en la Avenida Panteón, Este 9, de Palo Negro a Palo Blanco, Parroquia San José, Municipio Libertador de la Ciudad de Caracas;
- Que el contrato de arrendamiento tuvo un plazo fijo de un (1) año, y que comenzó a regir a partir del 01 de octubre de 2.002, prorrogable automáticamente por un lapso igual, a no ser que cualquier de las partes manifestare su voluntad de no prorrogarlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prórrogas;
- Que la pensión de arrendamiento fue fijada por las partes en (Bs.48.871,35), y que posteriormente este monto fue aumentado a (Bs.86.767,20) por parte de la Dirección General de Inquilinato;
- Que el arrendatario no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.007;
En base a todos estos hechos el actor pretende que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a:
- Que ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses desde enero a octubre de 2.007;
- Que en virtud a dicho incumplimiento ha quedado resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos y en consecuencia hacer entrega del inmueble arrendado;
- Que pague la suma de (Bs.867.672,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados, equivalentes a las pensiones de arrendamiento insolutas, correspondiente desde el mes de enero al mes de octubre de 2.007;
- Que pague los daños y perjuicios que se ocasionaren desde el 01 de noviembre de 2.007 hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de (Bs.86.767,20) o la que en el futuro autorizaren los organismos reguladores competentes;
- Que pague las costas procesales originadas con motivo del presente juicio.

Frente a estas pretensiones, la parte demandada en su escrito de contestación de demanda admite:
- La existencia de la relación contractual con el actor;
- Que el mismo es un contrato que se inicio a tiempo determinado por el lapso de un (1) año fijo y que se ha prorrogado de manera automática por lapsos de un (1) año;
- Que el canon de arrendamiento actual es la suma de (Bs.86.767,20);

Pero niega, rechaza y contradice que adeude los canones de arrendamiento que el actor señala como insolutos, así como también alega que no debe nada por este ni por ningún otro concepto.
Solicita el demandado que se desestime la solicitud de medida cautelar hecha por el actor y para ello alega que sobre el edificio Della Corte pesa un Decreto de Expropiación de la Alcaldía Mayor del Área Metropolitana de Caracas, Decreto No 000702, de fecha 17 de agosto de 2007.
Trabada de esta manera la presente litis, queda plenamente demostrada la existencia de la relación jurídica contractual entre las partes, y que la misma es a tiempo determinado por así haber quedado establecido en el contrato.
Este contrato de arrendamiento fue aportado a los autos, folios 7 al 12, en original, y el cual fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador en fecha dos (02) de Octubre de Dos Mil Dos (2002), documento éste que al tratarse de una de los documentos a que hace referencia en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachado, ni impugnado, este Tribunal lo valora ampliamente. Así Se Decide.
Asimismo, ha quedado plenamente demostrado que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de Ochenta y Seis Mil Setecientos Sesenta y Siete Con Veinte (BS. 86.767,20) y a tales efectos la parte actora aportó copia simple de la resolución N° 5057 de fecha 27 de junio de dos mil dos (2002), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, documento este que al no haber sido tachado ni impugnado y al se el mismo uno los instrumentos a los que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se Decide.
Así las cosas, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda que ha sido libertado de ello debe probarla, como es el de probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En el presente caso habiendo quedado plenamente demostrado la existencia de la relación contractual correspondía al demandado demostrar el pago por él alegado.
En este orden de ideas, el artículo 1159 del Código Civil, establece la fuerza de Ley que tienen los contratos entre las partes. Por su parte el 1160 ejusdem, establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe.
Así las cosas, en los contratos de arrendamiento, el arrendatario tiene como una de sus obligaciones principales en pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, tal y como lo dispone el artículo 1592 del Código Civil. En este sentido las partes de este juicio establecieron en la Cláusula Segunda, que la pensión mensual de arrendamiento tenía que ser pagada por el arrendatario con toda puntualidad al vencimiento de cada mes, en las oficinas del arrendador, y siendo que el demandado no aportó pruebas que demostraran su solvencia en relación a los cánones de arrendamiento del mes de Enero al mes de Octubre de dos mil siete (2007), la presente demanda se hace procedente en cuanto ha derecho y así de declara.
En relación a lo alegado por el demandado relativo a que sobre el inmueble que ocupa como inquilino pesa un decreto de expropiación, y consigna copia simple de la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, Ordinaria No 00214, de fecha 20 de agosto de 2007 (folios 35 y 36), documento al ser una de las copias al que hace referencia el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas por este Tribunal, y sobre las mismas se pasa a hacer las siguientes consideraciones:
Así las cosas, nuestra Constitucional Nacional, establece en su artículo 115 que:
Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela: “Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes”
(Lo subrayado es de este Juzgado)

Este precepto constitucional es desarrollado por la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social (en lo sucesivo “Ley de Expropiación”) (Gaceta Oficial No 37.475 del 1 de Julio de 2.002) la cual establece el procedimiento que se debe seguir a los fines de que los bienes de los particulares declarados como de utilidad pública puedan ser expropiados, es decir, se proceda a la adquisición forzosa del bien (mueble o inmueble) que se pretende adquirir por parte del ente expropiante.
Entre los pasos que se deben seguir a los fines de la expropiación por causa de utilidad pública o social, tal como lo establece la Ley Especial sobre la materia, se encuentran:
1) La declaratoria de utilidad pública (art. 13 y 14 de la Ley de Expropiación)
2) La emisión de un Decreto de Expropiación (art. 5 Ley de Expropiación)
3) Agotamiento de una fase de arreglo amigable (art. 22 Ley de Expropiación)
4) En caso de no ser posible un arreglo amigable, el ente expropiante deberá acudir a los órganos jurisdiccionales a los fines de que un Tribunal declare la necesidad de adquirir el inmueble (es decir, declare la expropiación del bien) (art. 22 in fine de la Ley de Expropiación);
5) Definitivamente la sentencia que declare la expropiación del bien, se pasa a un acto de avenimiento para convenir un justiprecio del bien (art. 34 de la Ley de Expropiación);
6) Si no hay avenimiento entre las partes, se procederá al establecimiento del precio del bien mediante el procedimiento del justiprecio (art. 35 de la Ley de Expropiación)
7) Acordado por las partes el precio, o firme el justiprecio, el ente expropiante deberá consignar la cantidad ante el Tribunal de la causa a menos que ya se hubiere hecho entrega del dinero y así se haga constar (art. 45 de la Ley de Expropiación);

Y no es sino después de verificados todos estos pasos, que se produce la traslación de la propiedad a favor del ente expropiante, tal como se desprende del contenido del artículo 2 concatenado con el 46 de la Ley de Expropiación, y del contenido del artículo 115 de la Constitución. Así se establece.
En el presente caso, la parte demandada ha demostrado que la Alcaldía Metropolitana ha dictado un decreto de expropiación sobre el bien inmueble al que pertenece el inmueble arrendado, y, por lo que no existiendo en autos prueba alguna de haberse verificado los extremos constitucionales y legales para que se tenga como expropiado el inmueble (acta de arreglo amigable, o sentencia definitivamente firme y pago oportuno), la propiedad del apartamento no ha pasado a la Alcaldía Mayor. Así se establece.-
Ahora bien, el artículo 8 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, garantiza el uso y disfrute de la propiedad por parte del propietario, sin que se llenaren los extremos de la ley, de igual forma el artículo 10 eiusdem establece los efectos que tendrá la venta o traslación del dominio del bien durante el proceso de expropiación; lo que quiere decir que, mientras no haya sentencia definitivamente firme que declare la expropiación del bien, el propietario tiene plena disposición sobre el bien, sin más limitación que las que derivan del respeto al orden público y las buenas costumbres. Así se establece.
Lo anterior nos lleva a concluir que, en el presente caso, y al no existir en autos prueba alguna que demuestre que el proceso de expropiación hubiere culminado, bien por un acuerdo amigable o bien por una sentencia definitivamente firme dictada por el Juez competente, la parte actora al ser arrendador del inmueble, tiene el libre ejercicio de los derechos sobre el mismo, entre los que se encuentran el poder ejercer todas las acciones legales que considerare pertinentes. Así se declara.-
Establecido lo anterior, debemos concluir que la relación de arrendamiento que vincula a las partes en el presente juicio es plenamente válida y vigente, por lo que la parte demandada se encontraba en la obligación de dar cabal cumplimiento a las obligaciones contractuales por ella asumida mediante el contrato, y entre las cuales se encontraba, el pagar el canon de arrendamiento mensual. Así se declara.-
Es por todo lo anterior que la presente pretensión se hace procedente en derecho, debiendo ser declarada, como efectivamente lo será, con lugar en la parte dispositiva. Así se decide.-
-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L, contra el ciudadano RICHARD HERNANDO POLO AGUILAR, ambas partes ya identificadas en esta decisión. En consecuencia, PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y el cual tuviere por objeto un inmueble tipo apartamento identificado con el número veintitrés (23) del Edificio Della Corte, ubicado en la Avenida Panteón, Este 9, de Palo Negro a Palo Blanco, Parroquia San José, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, y el cual fuere autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador en fecha 02 de Octubre de 2.002. SEGUNDO: Como consecuencia de haberse declarado resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, se condena al demandado a hacer la entrega del inmueble arrendado y debidamente identificado en el punto primero de la dispositiva, totalmente libre de personas y bienes, y en el mismo buen estado en que lo recibió. TERCERO: Se condena al demandado a pagarle a la parte actora la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bsf.867,67), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la ocupación del inmueble desde el mes de enero de 2.007 hasta el mes de octubre de 2.007. CUARTO: Se condena al demandado a pagarle a la parte actora la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES FUERTES CON OCHO CÉNTIMOS (BsF.347,08), por concepto de daños y perjuicios por la ocupación del inmueble en los meses de noviembre y diciembre de 2.007 y enero y febrero de 2.008, a razón de OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.86,77) por cada mes, más los meses que se siguieren venciendo hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble. QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la actora las costas procesales, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de Marzo del año Dos Mil Ocho (2.008). Año: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La presente decisión consta de trece (13) folios útiles.-
La Secretaria,

Abg. Niusman Romero
EJFR/nr.-