TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

PARTE DEMANDANTE: TIRSIA E. SOLANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.985.005.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Yasmín Cordoba Barrios, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.623.

PARTE DEMANDADA: MARÍA EMMA JAIMES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 15.099.604.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada no tiene apoderado constituido en autos. Actúa asistida de abogado.

MOTIVO: DESALOJO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 3 de marzo del presente año.

En fecha 3-3-2008 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por desalojo incoara la ciudadana TIRSIA SOLANO, contra la ciudadana MARÍA E. JAIMES, declarándola sin lugar. Contra dicha sentencia la apoderada de la parte demandante, ciudadana Yasmín Cordoba, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.623, propuso recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 6 de marzo del año en curso, en ambos efectos.

En fecha 25 del mes próximo pasado, se le dio entrada a la causa, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

Afirma la apoderada actora en su libelo de demanda y posterior reforma que su representada, Tirria Solano, en fecha quince (15) de noviembre del año dos mil (2000), celebró contrato de arrendamiento con la demandada, el cual tuvo por objeto la planta alta del inmueble distinguido con el Nº 37, ubicado en la calle Libertador, sector San Miguel (cerca del peaje de la Avenida Nueva Granada) Parroquia Santa Rosalía, de esta ciudad; que el canon de arrendamiento se pactó originalmente en la suma de Bs. 60.000,00, equivalentes actualmente a Bs. 60,00 en virtud de la entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria, realizando posteriores ajustes, hasta alcanzar la cantidad de Bs. 140,00 (Bs. 140.000,00 para la fecha del ajuste); que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que van desde diciembre del año 2006 hasta noviembre del año 2007, todo lo cual alcanza el monto de Bs. 1.680,00. Por tales razones demanda a la ciudadana María Emma Jaímes, para que convenga en el desalojo del inmueble arrendado, así como el pago de los cánones insolutos y los que se sigan causando hasta la terminación del juicio, a razón de Bs. 140,00 cada mes. Fundamenta la demanda en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1615 del Código Civil, en armonía con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Citada la demandada, en la oportunidad legal correspondiente, debidamente asistida de abogado, contestó la demanda.

Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, basada en que la acción de desalojo está reservada para los contratos a tiempo indeterminado, por lo que al tratarse el contrato objeto del inmueble cuyo desalojo se acciona, a tiempo indeterminado la demanda es inadmisible. Niega adeudar canon alguno y desconoce el documento acompañado por la actora marcado “A”.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, haciendo valer el contrato de arrendamiento y documento por medio del cual la demandada reconoce la deuda. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas el mismo día de su promoción.

III

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, este tribunal observa.

El a quo al dictar sentencia pasó a analizar la cláusula atinente a la duración del contrato, considerando que a pesar de su ambigüedad en la redacción, se podía inferir que la voluntad de las partes era pactar por periodos de un año, considerando el contrato a tiempo determinado, por lo que “…la acción de Desalojo deducida no sólo se hace inepta para que la pretensión de la parte demandante sea canalizada por esa vía, sino que además de ello se hace improcedente la acción intentada, la cual forzosamente debe ser declarada sin lugar y se debe sentenciar a favor del demandado. En razón de lo anterior se hace innecesario pronunciarse sobre las defensas y pruebas presentadas en este proceso”, declarando sin lugar la demanda.
Observa esta sentenciadora que la accionada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentándola en que al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no procedía la acción de desalojo ya que ésta está reservada a los contratos sin determinación de tiempo, considerando el juez de la causa que efectivamente el contrato lo era a tiempo determinado siendo improcedente la acción de desalojo.

P U N T O P R E V I O

D E L A N A T U R A L E Z A D E L C O N T R A T O Y
LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA ADUCIDA POR LA PARTE DEMANDADA

Habiendo las partes intervinientes reconocido la relación locativa existente entre ellas, y no siendo la misma un hecho controvertido, este tribunal le otorga pleno valor al contrato de arrendamiento cursante al folio 8 del expediente, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debiendo este tribunal analizar la cláusula atinente a la duración del contrato a los fines de establecer si se trata de un contrato a tiempo determinado o sin determinación de tiempo.

Señalan las partes en el contrato:

“La duración de este Contrato (sic) será por un (1) año a partir del 15-11-2000, rrenovado (sic) automaticamente (sic) a manos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento, convinieran en no prorrogar dicho Contrato (sic) cosa que deberá manifestarse TRES (sic) (3) meses antes del vencimiento”.

De la cláusula transcrita se infiere palmariamente que las partes contrataron por un año, periodo que se renovaría automáticamente por un año, a menos que una de las partes notificase a la otra con tres meses de antelación. Es decir, que el lapso original de un año sólo sería prorrogable por otro año. Así tenemos que comenzando la relación arrendaticia el 15-11-2000, el año pactado originalmente venció el 15-11-2001, prorrogándose automáticamente por un año hasta el 15-11-2002, por lo que a partir de la referida fecha habiéndose mantenido a la arrendataria en el uso del inmueble, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado en virtud de haber operado la tácita reconducción, siendo procedente la acción de desalojo incoada por la parte actora, debiendo desecharse la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta aducida por la demandada. Así se declara.

D E L F O N D O

La parte actora en su escrito libelar demandó el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses que van desde diciembre del año 2006 hasta noviembre del año 2007, a razón de Bs. 140,00 cada mes, acompañando a la demanda documento por el cual la accionada reconoce adeudar los cánones desde diciembre 2006 hasta agosto 2007, instrumento que fuera desconocido por la parte a quien se le opuso, no promoviendo la actora el cotejo correspondiente por lo que tal instrumento ha quedado desechado del proceso. Así se precisa.

Niega la demandada adeudar canon de arrendamiento alguno. Tal afirmación al constituir el hecho extintivo de la obligación corresponde su demostración a la parte demandada en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que prevé:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación”. (Negrilla, cursiva y subrayado del tribunal).

Observa quien decide que el contrato objeto del contrato cuyo desalojo se acciona, -como se señalara- ha sido reconocido por ambas partes, de ahí que, no es un hecho controvertido la relación locativa existente entre las partes, atribuyéndosele pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Dispone dicho contrato:

“La pensión mensual del arrendamiento es la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES CON OO/100 (Bs. 60.000,00)… Las mensualidades deberán ser canceladas los 15 primeros días de cada mes”.

La accionante indicó que dicho canon fue modificado hasta alcanzar la suma de Bs. 140,00, hecho no refutado por la demandada por lo que se tiene por reconocido tal monto como canon que debía pagar la arrendataria los primeros 15 días de cada mes. Así se establece.

Asimismo, dispone el artículo 1592 del Código Civil:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. ...(omissis)…

2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.

Es menester señalar de acuerdo a la norma parcialmente transcrita, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber efectuado algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios.

Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que prevé:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado con el contrato de arrendamiento ya valorado, la cual, al ser demostrada permite al juzgador presumir el incumplimiento y el carácter culposo de dicho incumplimiento, ya que es al deudor a quien compete demostrar que cumplió la obligación o que la misma se extinguió. Así se precisa.

Así tenemos que la arrendataria durante el lapso probatorio no desplegó actividad alguna dirigida a probar la solvencia aducida, limitándose en la oportunidad de contestar la demanda a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas sus partes, incumpliendo la carga que le imponen los supra transcritos artículos 506 del Código Adjetivo y 1354 del Código Sustantivo. Así se establece.

No habiendo la demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó demostrada la falta de pago de los cánones de arrendamiento reputados por la accionante como insolutos, resulta forzoso declarar con lugar la apelación propuesta por la parte demandante y como consecuencia de ello CON LUGAR LA DEMANDA. Así se declara.

IV

Con base en las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandante, ciudadana Yasmín Cordoba Barrios..

SEGUNDO: Improcedente la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta aducida por la parte demandada, ciudadana María Emma Jaímes.

TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana TIRSIA E. SOLANO, contra la ciudadana MARÍA EMMA JAÍMES, ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a la demandada a:

a) Hacer entrega a la parte actora el bien arrendado constituido por la planta alta del inmueble distinguido con el Nº 37, ubicado en la calle Libertador, sector San Miguel (cerca del peaje de la Avenida Nueva Granada) Parroquia Santa Rosalía, de esta ciudad.

b) Pagar la suma de Bs. 1.680,00 por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre del año 2006 hasta noviembre del año 2007, a razón de Bs. 140,00 cada mes y los que se sigan causando desde el mes de diciembre del año 2007 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, a razón de Bs. 140,00 cada mes.

CUARTO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 3 de marzo del presente año.

Ante la revocatoria del fallo apelado y la declaratoria con lugar de la demanda, se condena a la demandada en las costas del juicio, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de mayo del año dos mil ocho. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 19-5-2008 siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria.

Exp. 45.325.