TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte (20) de mayo de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTES: “EDUARDO VILORIA ÁLVAREZ, ALIS VILORIA ÁLVAREZ y ARMANDO VILORIA ÁLVAREZ” venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 2.991.286, 3.968.742 y 3.470.923, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Páez, Centro Profesional El Paraíso, Piso 4, Oficina 410, El Pinar, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LOS DEMANDANTES: “LEONARDO HERNÁNDEZ y GLADYS FIGUEROA”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 76.948 y 72.146, respectivamente.

DEMANDADO “DANIEL SOLÓRZANO”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.272.038; sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACION JUDICIAL
DEL DEMANDADO: “Sin representación judicial acreditada en autos”, se hizo asistir del Abogado Iván Guadarrama, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 89.243.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

ASUNTO: AP31-V-2008-000309

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 12 de febrero de 2008, el abogado Leonardo Rafael Hernández, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 76.948, en su carácter de mandatario judicial de los ciudadanos Eduardo Viloria Álvarez, Alis Viloria Álvarez y Armando Viloria Álvarez, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, formal libelo de demanda contra el ciudadano Daniel Solórzano, ambas partes ya identificadas, con el propósito de obtener la resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, que tiene por objeto una vivienda familiar situada en la Avenida Los Cármenes, Edificio San Antonio, Planta Baja, N° 1, Urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
Por auto de fecha 14 de febrero de 2008, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda al no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
El 18 de febrero de 2009, el abogado Leonardo Hernández, ya identificado, consignó los fotostatos respectivos a los fines de elaborarse la compulsa y abrirse cuaderno de medidas.
El 22 de febrero de 2008, se libró la compulsa para la citación personal de la parte demandada.
Mediante diligencia del 25 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber suministrado al alguacil correspondiente, los emolumentos necesarios para la citación del demandado.
Así las cosas, en fecha 24 marzo de 2008, compareció el demandado ciudadano Daniel Alberto Solórzano, asistido del abogado Iván Guadarrama, y manifestó darse formalmente por citado en la presente causa.
En esta misma fecha, el ciudadano Daniel Alberto Solórzano presentó escrito de recusación contra el ciudadano Juez del Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, Dr. Nelson Gutiérrez Cornejo, quien rindió su respectivo informe el 25 de marzo de 2008.
El 26 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Carcas, recibió los autos en original conforme consta en nota de secretaria inserta al folio 73 vuelto, de la pieza principal.
Posteriormente, el 31 de marzo de 2008, compareció el demandado ciudadano Daniel Solórzano, y manifestó concurrir en razón de su citación personal verificada mediante diligencia del 24 del mismo mes y año, alegando no tener abogado que lo asista en tal oportunidad de la contestación de la demanda.
Acto seguido, el tribunal le designó al abogado Miguel Ángel Galíndez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90.759, conforme lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados.
El 1 de abril de 2008, la abogada Gladys Figueroa mandataria judicial de la parte actora, solicitó la revocatoria por contrario imperio del acta mediante la cual se le designó abogado a la parte demandada para que la asista en la contestación de la demandada.
El 7 de abril de 2008, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, compareció el ciudadano Daniel Alberto Solórzano asistido de abogado, y presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente aducir para la mejor defensa de sus derechos e intereses.
Mediante diligencia del 8 de abril de 2008, el abogado Leonardo Hernández mandatario judicial de la parte actora, ratificó el pedimento esgrimido el 1 de abril de 2008, en cuanto a la revocatoria de la designación de un abogado al demandado, conforme el artículo 4 de la Ley de Abogados.
Durante la etapa probatoria, ambas partes promovieron las pruebas que consideraron idóneas y pertinentes a sus alegatos; así, el 11 y 14 de abril de 2008, demandante y demandado en su orden, presentaron sus respectivos escritos.
El 16 de abril de 2008, el tribunal fijó el 21 del mismo mes y año oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio, al cual ninguna de las partes concurrió personalmente ni por intermedio de apoderado judicial alguno.
El 17 de abril de 2008, el abogado Leonardo Hernández mandatario judicial de la parte actora, impugnó las copias simples promovidas por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas.
El 21 de abril de 2008, la parte demandada ciudadano Daniel Solórzano asistido de abogado, señaló la dirección donde debían ser citados los testigos que promovió en su escrito de pruebas.
El 22 de abril de 2008, el abogado Leonardo Hernández mandatario judicial de la parte actora, solicitó un cómputo por secretaría de los días transcurridos desde el 7 de abril de 2008 al 22 del mismo mes y año; asimismo, solicitó que se declarare concluido el lapso probatorio en el presente juicio.
Por auto del 28 de abril de 2008, el tribunal difirió por cinco (5) días la publicación del fallo definitivo en la causa.
Por lo tanto, revisadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva de acuerdo con las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

Alega la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas que constituyen la base de su pretensión, los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial de la parte actora:

Afirma que su representada Alis Mercedes Viloria, actuando como apoderada de su padre Napoleón Viloria, suscribió en fecha 1 de febrero de 2005, un contrato de arrendamiento con el ciudadano Daniel Solórzano, cuyo objeto lo constituye una vivienda familiar situada en la Avenida Los Cármenes, Edificio San Antonio, Planta Baja, N° 1, Urbanización Los Castaños, El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
Manifiesta que en la cláusula segunda contractual el canon de arrendamiento se pactó en la suma de Bs. 400.000,00, pagadero dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, y que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades dará derecho al arrendador a considerar resuelto el contrato. Igualmente, aduce que conforme lo estipulado en la cláusula undécima contractual, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas por parte del arrendatario, daría derecho al arrendador a proceder judicialmente a pedir la resolución del contrato.
Arguye que el 2 de noviembre de 2006, la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura, dictó una resolución fijando el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble objeto de la demanda en la suma de Bs. 138.250,00.
Afirma que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril a octubre de 2006, a razón de Bs. 400.000,00; y de noviembre 2006 a enero 2008, a razón de Bs. 138.250, alcanzando toda la deuda la cantidad de Bs. 4.873.750,00, equivalente hoy día a Bsf. 4.873,75.
Que por todo lo antes expuesto, sus representados en condición de herederos del ciudadano Napoleón Viloria, demandan al arrendatario para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado y consecuencialmente la entrega del inmueble objeto de la demanda. Asimismo, pretende el pago de la cantidad de Bsf. 4.873,75 por concepto de daños y perjuicios correspondiente a los cánones de arrendamiento impagados, y los que se sigan venciendo hasta la entrega total del inmueble por el uso y disfrute del mismo.
Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En contraposición a los hechos libelados, la parte demandada en la oportunidad legal para la contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de sus derechos e intereses. A tales efectos alegó lo siguiente:

Alegatos de la parte demandada

Promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta.
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda.
Alega que ante la negativa de la ciudadana Alis Viloria a recibirle los pagos de las mensualidades, comenzó a consignar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de alquiler causados por el inmueble que ocupa correspondiente a los meses de abril a octubre de 2006; y que a partir del mes de agosto de 2006, acatando la resolución de fecha 5 de enero de 1952, emanada de la extinta Comisión Nacional de Abastecimiento, correspondiente al expediente N° 21.836, comenzó a consignar la suma de Bs. 360,00, siendo éste el órgano que por excelencia y por imperio de la ley, es el llamado a fijar y regular los cánones de arrendamiento.
Arguye que una vez trabaja la litis en el juicio que se intentó ante el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la Dirección de Inquilinato informó que “por ERROR INVOLUNTARIO, dentro del expediente correspondiente a (su) vivienda, se había archivado las actuaciones que dieron origen a ese acto administrativo dentro del expediente N° 21.836 (contentivo de la resolución 05 de Enero de 1952) por lo que hubo de subsanarse dicho error y a tal efecto se había aperturado el expediente N° 89.463”.
Sostiene que no se le puede juzgar y condenar por haber acatado una resolución de un acto administrativo emanado del órgano legalmente constituido para ello, y menos se le puede endosar el error u omisión que dicho ente reconoce que se cometió en su caso, relativo a la fijación del monto que debía pagar por concepto de canon de arrendamiento.
Afirma que el 30 de octubre de 2006, el Juzgado Sexto Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, practicó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, “y desde esa fecha permaneci(ó) prácticamente en la calle junto con (su) familia, hasta el día dos de Agosto de 2007, cuando finalmente se ordenó (su) restitución dentro del inmueble, lo cual fue ejecutado por el Juzgado Primero de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial”; estando diez (10) meses restringido por efecto de la medida ejecutada, en el uso, disfrute y posesión del inmueble.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es evidente que en el caso de marras el thema decidendum impone el deber de determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución judicial incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de abril de 2006 a octubre de 2006, ambos inclusive, a razón de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) cada uno; y noviembre de 2006 a enero de 2008, ambos inclusive, a razón de ciento treinta y ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 138.250,00) cada uno, en las condiciones pactadas en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda.
Sin embargo, antes de examinar el merito de la controversia, es necesario resolver la cuestión previa promovida por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, prevista en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Al respecto se observa:

III
PUNTO PREVIO

En fundamento de la defensa previa bajo examen, la parte demandada alega que la pretensión de la parte actora se basa en una presunta falta de pago de cánones de alquiler, los cuales se encuentran depositados a favor de Alis Viloria en el expediente N° 2006-06601, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que la acción de resolución de contrato por falta de pago pierde todo sustento. Asimismo, sostiene que según el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al igual que la clausula segunda contractual, se requiere que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades de cánones de alquiler, por lo que solicita que se declare con lugar la cuestión previa y desechada la demanda.
Al respecto de la cuestión previa bajo examen, el Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82 nos enseña que:
“…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del Tribunal)”;
Se deduce entonces, sin lugar a dudas, que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Ahora bien, en el presente caso, no es un hecho controvertido la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto a su duración, la cual según emerge -prima facie- de la cláusula tercera contractual, es a tiempo determinado; ergo, bien puede la parte actora ejercer su acción pretendiendo la resolución judicial con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil. Distinto sería, si la relación arrendaticia fuese verbal o escrita a tiempo indeterminado, pues obviamente en tal caso solo sería admisible la pretensión de Desalojo conforme lo prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando alguno de los eventos que allí se establecen.
En efecto, el legislador patrio ha establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más que una cuestión formal, un elenco de pretensiones judiciales derivadas de una relación arrendaticia, tales como la de cumplimiento, resolución, desalojo y reintegro de alquileres; en este sentido, en lo atinente a la prohibición expresa de admitir alguna de esas acciones o de admitirla previo el cumplimiento de determinados requisitos, solamente se establece en el artículo 34 eiusdem las causales por las que podrá demandarse el desalojo de un inmueble, cuando se trate de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
Así, a juicio de este operador jurídico yerra la parte demandada al considerar que existe tal prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, con argumentos que están dirigidos más bien a establecer la improcedencia en Derecho de la pretensión de resolución, lo cual constituye una cuestión de fondo que debe establecerse previo examen del merito de la controversia. Asimismo, resulta meridianamente claro que la acción propuesta por la parte actora se encuentra tutelada por nuestro ordenamiento jurídico sustantivo, en el artículo 1.167 del Código Civil, y tampoco existe la clara intención del legislador de sujetar su admisibilidad al cumplimiento de cierta clase de requisitos, o de prohibirla como ocurre por ejemplo en la pretensión de lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil.
Por lo tanto, al no estar en presencia de una disposición legal expresa que imposibilite el ejercicio de la acción y consecuente pretensión de resolución judicial, la cuestión previa bajo análisis no puede prosperar en derecho; y así se decide.-
Por otra parte, visto los alegatos que esgrime la representación judicial de la parte demandada, respecto a la extemporaneidad del escrito de contestación a la demanda, este operador jurídico a los fines de una tutela judicial efectiva ex artículos 2 y 26 constitucionales, considera conveniente hacer las siguientes consideraciones:
El 24 de marzo de 2008, comparece por primera vez el demandado Daniel Solórzano debidamente asistido de abogado, y expresamente se da por citado en el juicio; acto seguido, procede a recusar al ciudadano Nelson Gutiérrez Cornejo, Juez del Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fundamento en el artículo 82 ordinales 9 y 12 del Código de Procedimiento Civil, quien al día siguiente rindió su informe de acuerdo con la Ley.
El 26 de marzo de 2008, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas recibió los autos en original, considerándose reanudada la causa a partir de esta fecha –dies a quo- exclusive, conforme lo previsto en el artículo 97 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, el segundo día de despacho para la contestación de la demanda, según el calendario de días de despacho de éste Tribunal, se verificó el 31 del mismo mes y año.
Así, el 31 de marzo de 2008, comparece nuevamente el demandado Daniel Solórzano manifestando carecer de abogado que lo asista en el acto de contestación a la demanda, razón por la cual el Tribunal con fundamento en el artículo 4 de la Ley de Abogados, difirió por cinco (5) días de despacho dicho acto procesal designando a tales efectos al abogado Miguel Ángel Galíndez. En este estado, el 7 abril de 2008, estando dentro del lapso de diferimiento, el susomencionado demandado procedió a contestar la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente esgrimir en defensa de sus derechos.
Ahora bien, ciertamente según dispone el artículo 93 del Código de Procedimiento Civil, ni la recusación ni la inhibición detendrán el curso de la causa, cuyo conocimiento pasará inmediatamente mientras se decide la incidencia, a otro Tribunal de la misma categoría, si lo hubiere en la localidad, y en defecto de éste, a quien deba suplirlo conforme a la Ley. Se entiende entonces que no hay “suspensión de la causa, salvo el breve interregno de pase de los autos al sustituto interino”; es decir, que se produce una suspensión momentánea del proceso mientras transcurre el término breve de allanamiento o se rinde el informe del recusado, y se hace la tramitación hasta que sea recibido el expediente por el juez suplente.
Sobre la base de lo antes expuesto, es de suyo evidente que en el caso sub iudice, no ha ocurrido un subversión procedimental que haga ineficaz la contestación a la demanda presentada por la parte demandada, pues los lapsos se han cumplido conforme la normativa adjetiva antes referida; por lo tanto, el 31 de marzo de 2008, corresponde al segundo día para el acto de la contestación conforme lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil; y el 7 de abril de 2008, el quinto (5°) día del diferimiento por imperio del artículo de la Ley de Abogados, así se establece.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

El egregio Dr. Eloy Maduro Luyando sostiene, que “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causa extrañas no imputables al mismo. El incumplimiento de las obligaciones es también uno de los efectos primarios de las mismas, sus fundamentos son aplicables a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual”.
En el caso sub judice, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamientos accionado, las partes convinieron lo siguiente:

“CLAUSULA SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO”, se obliga a pagar a “EL ARRENDADOR”, a título de canon de arrendamiento por el inmueble objeto de este contrato, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Queda expresamente convenido que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades, dará derecho a “EL ARRENDADOR”, para que considere resuelto el presente contrato”.

Con fundamento en dicha cláusula contractual, la parte actora afirma como causa petendi de su pretensión, que el arrendatario Daniel Solórzano dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril de 2006 a octubre de 2006, ambos inclusive, a razón de Bs. 400.000,00 cada uno; y los meses de noviembre de 2006 a enero de 2008, ambos inclusive, a razón de Bs. 138.250 cada uno, monto éste establecido en el acto administrativo dictado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, contenido en la resolución N° 010590 del 2 de noviembre de 2006.
Por otro lado, la parte demanda en el escrito de contestación a la demanda, alega como hecho extintivo haber efectuado el pago de dichas mensualidades en el expediente N° 2006-0601, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y que a partir del mes de agosto de 2006, consignó la cantidad de Bs. 360,00 acatando la resolución del 5 de enero de 1952, dictada por la extinta Comisión Nacional de Abastecimiento, que por error había sido archivada en el expediente administrativo correspondiente a su vivienda, lo cual generó que se abriera el expediente N° 89.463 donde consta la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de Bs. 138.250. Finalmente, aduce como hecho impeditivo que a partir del 30 de octubre de 2006, hasta el 2 de agosto de 2007, se vio restringido por diez (10) meses del uso, disfrute y posesión del inmueble arrendado, debido a la ejecución de una medida de secuestro decretada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Ahora bien, de acuerdo con la exegesis del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el orden público rige la institución del contrato de arrendamiento; así, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituyen los artículos 2 y 13 eiusdem, pues por una parte los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros, quedan sujetos a regulación, y por otra parte, el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados. En este mismo sentido, el beneficio a la prorroga legal también se erige como prueba de ese orden público social, en que la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley.
Con base a la anterior consideración, es menester precisar que aún cuando las partes de la relación jurídica procesal, estipularon en el contrato locativo el canon de arrendamiento mensual en la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), el hecho de haber sido fijado por el órgano competente mediante acto administrativo de fecha 2 de noviembre de 2006, en la suma de ciento treinta y ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 138.250,00), enerva cualquier pretensión que la parte actora quiera hacer valer, fundamentada en la falta de pago del canon convencional; y ello es así, ya que por imperio de la Ley el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados. Por consiguiente, no se le puede exigir al demandado el pago de las pensiones correspondiente a los meses de abril de 2006, a octubre de 2006, ambos inclusive, a razón de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) cada uno, sin que en modo alguno sello signifique, claro está, que este Juzgador desconozca la obligación que tiene el arrendatario de pagar durante dicho período la renta mensual en contraprestación por el uso del inmueble; todo por el contrario, es la estricta sujeción y apego a la ley pues de acuerdo con el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; así se establece.-
En lo que respecta al presunto incumplimiento que alega la representación judicial de la parte actora, en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de noviembre de 2006, a enero de 2008, ambos inclusive a razón de ciento treinta y ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 138.250,00), observa el Tribunal.
Consta en autos que el Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 30 de octubre de 2006, ejecutó medida precautelativa de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda, decretada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Igualmente, inserto a los autos consta las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada, en cuya virtud se demuestra que el Juzgado Primero de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 2 de agosto de 2008, practicó la restitución en el inmueble del demandado Daniel Solórzano. Por lo tanto, se deduce con claridad meridiana que el arrendatario, por efecto de la ejecución de la referida medida de secuestro, se vio privado del uso y posesión material del inmueble por un lapso de nueve (9) meses, aproximadamente.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 1.585 ordinal 3° del Código Civil, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato. De la exégesis de la norma jurídica in comento, se desprende que el arrendador debe abstenerse de causar por hecho propio perturbaciones al goce del arrendatario, tanto si se trata de perturbaciones de hecho como de derecho; así, en el presente caso, el arrendatario ha sido perturbado por causa del ejercicio del derecho de acción del demandante, al punto tal que se vio privado por cierto tiempo del uso y disfrute del inmueble objeto de la demanda. Siendo esto así, en criterio de este juzgador el arrendatario Daniel Solórzano tiene la facultad de negarse a cumplir con la obligación de tracto sucesivo, de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de noviembre de 2006, a julio de 2007, ambos inclusive, toda vez que el arrendador incumplió con su obligación de mantenerlo en el goce pacifico de la cosa, lo que a su vez es consustancial con la naturaleza del contrato de arrendamiento conforme lo establece el articulo 1.579 eiusdem; así se establece.-
En lo que respecta al pago del canon de alquiler correspondiente a los meses de agosto de 2007 a enero de 2008, ambos inclusive, a razón de ciento treinta y ocho mil doscientos cincuenta bolívares (138.250,00) cada uno, el Tribunal observa:
El Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió a este Tribunal un informe detallado de las consignaciones de cánones de alquiler que el arrendatario Daniel Solórzano efectuó en el expediente N° 2006-0601, de su nomenclatura interna, como resultado de la prueba de informes promovida durante la etapa probatoria. Este instrumento, pone de manifiesto que el monto correspondiente al canon de arrendamiento del mes de agosto de 2007, consignado el 25 de septiembre de 2007, por la suma de ciento treinta y ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 138.250,00), resulta contrario a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado -pacta sunt servanda-, en la cual el arrendatario asumió la obligación de pagar la pensión de alquiler dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Por consiguiente, aún tomando en consideración el lapso de quince (15) días que concede el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegaríamos a la conclusión de que el pago en examen realizado por el demandado, resulta extemporáneo por tardío; sin embargo, el incumplimiento en el pago de una sola mensualidad de alquiler, no es suficiente para la declaratoria de resolución judicial del contrato accionado, así se decide.-
Por otra parte, el análisis del referido informe evidencia también que la consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero de 2008, a razón de ciento treinta y ocho mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 138.250,00) cada uno, fue realizada tempestivamente dentro del lapso de gracia que otorga el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en efecto, en el presente caso la parte demandada tenía que efectuar inexorablemente el pago de los alquileres, entre el día uno (1) y veinte (20) de cada mes vencido; así, septiembre de 2007, se consignó el 15 de octubre de 2007; octubre de 2007, se consignó el 15 de noviembre de 2007; noviembre de 2007, se consignó el 14 de diciembre de 2007; diciembre de 2007, se consignó el 16 de enero de 2007; y enero de 2008, se consignó el 15 de febrero de 2008. Por lo tanto, se determina que la parte demandada acudió al medio especial de liberación, realizando tempestivamente el pago por consignación de los referidos cánones de alquiler que se le imputan insolutos; y así se establece.-
Corolario de la anterior resolución, patentiza este juzgador que si bien quedó demostrado el vínculo jurídico material del cual deriva la obligación de la parte demandada, de pagar un canon de arrendamiento mensual en contraprestación por el uso del inmueble objeto de la demanda; la parte demandada logró demostrar el hecho extintivo e impeditivo que permiten considerarla en estado de solvencia cumpliendo con su carga ex artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Además, es conveniente advertir que según lo convenido en la clausula segunda contractual, necesariamente el arrendatario debe incurrir en la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades de cánones de alquiler, para que de esta manera el arrendador pueda exigirle judicialmente la resolución judicial, supuesto de hecho no verificado en autos.
Finalmente, para este operador de justicia las probanzas aportadas a los autos por la parte demandada, antes examinadas, resultan idóneas para enervar la pretensión de resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, incoada con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, razón por la que la parte actora debe sucumbir en el presente juicio como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se establece.-
IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por los ciudadanos Eduardo Napoleón Viloria, Alis Mercedes Viloria y Armando José Viloria, contra el ciudadano Daniel Solórzano, por resolución de contrato, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena en costas la parte actora de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinte (20) días del mes de mayo de 2008. Años: 198º de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 3:08 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA