TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
197º y 149º
ASUNTO: AP31-V-2008-000463

PARTE ACTORA: RAMONA JOSEFINA CEDEÑO DE TOVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.276.697, representada en juicio por los abogados en ejercicio, Faiez Abdul Hadi y Beatriz Linares Bermudez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 15.164 y 42.989, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: YAMILETH ADAM MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.258.070, sin representación judicial constituida en juicio.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Arrendaticio.

I
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, el día 26 de febrero de 2.008, correspondiéndole el conocimiento del mismo a este Juzgado previo sorteo de Ley.

La parte actora manifiesta en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que en fecha 12 de diciembre de 2003, el ciudadano Leonardo José Figueroa, titular de la Cédula de Identidad N° 10.872.592, celebró Contrato de Arrendamiento, por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el No. 09, Tomo 64, con la ciudadana YAMILETH ADAM MENDEZ, titular de la Cédula de Identidad N° 12.258.070, sobre una casa ubicada en la parte superior de un inmueble de la exclusiva propiedad de la ciudadana RAMONA JOSEFINA CEDEÑO, situada en la Calle La Ceiba, frente al Colegio Pinto Salinas, Casa N° 6710640, Barrio San Andrés, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal.
2.- Que en fecha 21 de octubre de 2006, el ciudadano Leonardo José Figueroa, mediante documento privado, acordó otorgarle la prórroga legal de un (01) año, para desocupar el inmueble con el mismo canon de arrendamiento, contado a partir del 21 de octubre de 2006.
3.- Que en fecha 18 de diciembre de 2007, mediante documento privado, el ciudadano Leonardo José Figueroa, cedió y traspasó todos los derechos, acciones y obligaciones tanto de cumplimiento como de resolución de contrato, cobro de Bolívares, incluyendo las que resulten de la cláusula de fianza si las hubiere y cualesquiera otras que se deriven del Contrato de Arrendamiento celebrado con la ciudadana YAMILETH ADAM MENDEZ, a la ciudadana RAMONA JOSEFINA CEDEÑO.
4.-Que la ciudadana YAMILETH ADAM MENDEZ, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble, a pesar de encontrarse la prórroga legal vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 de Código Civil, procedió a demandar a la ciudadana, YAMILETH ADAM MENDEZ, para que convenga o en su defecto sea condenado a la entrega a la ciudadana RAMONA JOSEFINA CEDEÑO DE TOVAR, el inmueble antes mencionado, a pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.
A través de auto dictado en fecha 28 de febrero de 2008, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve; y en fecha 01 de abril de 2008, el alguacil dejó constancia de haber entregado a la ciudadana YAMILETH ADAM MENDEZ, parte demandada, la respectiva compulsa de citación con su respectiva orden de comparecencia librada a su nombre, la cual firmó.
En fecha 10 de abril de 2008, comparecieron los abogados Faiez Abdul Hadi y Beatriz Linares Bermudez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 15.164 y 42.989, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora y consignaron escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de abril de 2008, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil excita a las partes a la conciliación, no compareciendo para dicho acto la parte demandada, haciéndose presente la ciudadana Ramona Josefina Cedeño de Tovar.
II
Estando dentro de la oportunidad prevista en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado pasa a dictar el fallo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:
Observa quien sentencia, que la demandada, ciudadana YAMILETH ADAM MENDEZ, previamente identificada, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en la oportunidad fijada para ello. En efecto, se evidencia del folio 30 del presente expediente, que en fecha 01 de abril de 2008, la demandada quedó citada en autos, por lo que debía comparecer por ante este Tribunal, el segundo día de despacho siguiente para dar contestación a la demanda, oportunidad en la cual no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno -tal como se señaló anteriormente- a dar contestación a la misma, con lo cual debe considerarse como recluido el lapso para realizar la contestación.

De conformidad con lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 887 eiusdem, cuando el demandado no asiste oportunamente a dar contestación a la demanda, se le tendrá por confeso, en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante y si ni nada probare que le favorezca.

El Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, respecto a la figura de confesión ficta prevista en el mencionado artículo, ha expresado lo siguiente:

“… Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.
No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la ley, y resulta que los efectos del artículo 362, no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.
¿Qué es lo que hay realmente aquí?
Como lo ha dicho la doctrina desde la época de Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.
Yo pienso que es sumamente importante tener claro cuál es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362, se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad. …” (Revista de Derecho Probatorio No. 12).

Conforme al criterio doctrinal previamente aludido, el cual aplica este Despacho, debe concluirse que, la figura de la confesión ficta comporta en sí, la existencia de una ficción de confesión, y que de acuerdo a la ya mencionada norma adjetiva, se establece como excepción que la petición del demandante no sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones de la accionante.

Por tratarse pues, de una verdadera ficción de confesión, es deber de este Juzgado analizar ahora si en autos se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia:
1. En cuanto al primer requisito de Ley, este es, que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, resulta obligatorio para este Juzgado, dada la naturaleza de orden público que revisten las normas arrendaticias, realizar el siguiente pronunciamiento:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria del inmueble constituido por una casa ubicada en la parte superior de un inmueble de la exclusiva propiedad, situada en la Calle La Ceiba, frente al Colegio Pinto Salinas, Casa N° 6710640, Barrio San Andrés, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de Diciembre de 2003, consistente en hacer valer el deber de la arrendataria de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que por documento privado suscrito en fecha 21 de octubre de 2006, la arrendadora le concedió la prorroga legal de un año a la inquilina, lapso que venció el 20 de octubre de 2007, y la arrendataria no ha cumplido con la entrega del mismo.
En líneas generales cumplir una obligación significa adecuar la conducta del obligado por un deber jurídico al contenido previsto en el mandato jurídico imperativo de la norma.
Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

Al libelo de demanda la parte actora acompañó, como fundamentales, los siguientes documentos:

* Marcado “A” copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Octavo del Municipio Libertador, el 12 de Diciembre de 2003, bajo el No. 09, Tomo 64, no tachada en forma alguna, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en litigio, y cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, y de cuyo estudio se determina el hecho admitido por la demandada al no dar contestación, en lo que respecta al hecho que, es arrendataria del inmueble previamente identificado, en virtud del arrendamiento que le realizara el ciudadano Leonardo José Figueroa, titular de la cédula de identidad No. 10.072.592.

Igualmente, debe señalarse que, en dicho contrato, las partes convinieron respecto a la duración del mismo, lo copiado a continuación:

“TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, contado a partir del primero de Octubre de dos mil tres (01/10/2003) prorrogable automáticamente por un período igual esto es, de un (1) año contado a partir del vencimiento contractual, …”.

Siendo así, contractualmente la voluntad de los contratantes fue la de vincularse bajo un arrendamiento determinado en el tiempo, estableciendo como tiempo fijo inicial de la relación, un año fijo, contado a partir del 1º de octubre de 2003, con la posibilidad –contractual- de ser prorrogado automáticamente por un período igual de un año.

A partir de ello, debe sostenerse que, el tiempo fijo inicialmente convenido comenzó a regir, tal como lo indica la cláusula contractual en referencia, el día 1º de octubre de 2003, y venció el día 1º de octubre de 2004; a partir de dicha fecha, de forma automática y sucesiva, el contrato entró en el período de prórroga contractual convenido en uno año, la cual expiró el día 1º de octubre de 2005.

* Marcado con la letra “B” documento privado celebrado entre las partes del arrendamiento, el cual de conformidad con lo previsto en el artículo 444 en armonía con el artículo 429, ambos del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido en juicio por la demandada; y de cuyo análisis se determina que, a través de dicho instrumento a la arrendataria le fue concedido una prórroga de un (1) año, para desocupar el inmueble, contado a partir del 21 de octubre de 2006.

Con vista al estudio realizado a los documentos mencionados, se destaca que en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dado el contenido del artículo 7 de la citada ley especial, según el cual, los derechos previstos en dicho texto, para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, caracterizando de nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derecho; resulta obligatorio para este Juzgado, precisar que, el tiempo de prórroga legal que le correspondía a la inquilina conforme al contrato contentivo del arrendamiento, comenzó a correr al día siguiente al vencimiento de la única prórroga contractual convenida, es decir, a partir del día 2 de octubre de 2005, y en razón de que la relación tenía una vigencia de 2 años, conforme al literal b) del artículo 38 eiusdem, era de un año, el cual feneció en fecha 02 de octubre de 2006.

Por lo que resulta totalmente contrario a derecho afirmar lo sostenido por la parte actora en el libelo que, el lapso de prórroga legal le correspondía a la demandada, finalizó el 20 de octubre de 2007, en razón del documento privado suscrito por los contratantes, pues conforme a la normativa inquilinaria, el beneficio analizado opera de pleno derecho, aún cuando es potestativo para la inquilina y obligatorio para el arrendador, vencido el tiempo fijo de la contratación, sin hacerse necesario acuerdo alguno respecto al mismo y menos aún del tiempo que por ello le asiste, pues en la ya mencionada normativa, tales condiciones de forma expresa están consagradas, no renunciables por las partes ni sujetas a relajación.

En tal sentido, concluye necesariamente este Juzgado que el contrato cuyo cumplimiento se exige, transcurrido como fue el lapso de la prórroga legal, entre el día 02 de octubre de 2005 al 02 de octubre de 2006, se indeterminó en el tiempo, al haber la arrendataria continuado en el inmueble con el consentimiento de la arrendadora, el cual se pone en evidencia, al serle concedido –ya precluido tanto el término contractual como el correspondiente a la prórroga legal- un lapso para la entrega, que no es más que, un convenio entre los contratantes y en ningún caso el otorgamiento del beneficio inquilinario en estudio.

En ese orden de ideas, resulta oportuno traer a colación al caso bajo análisis, lo establecido en sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, a saber:

“En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato”.

En razón del estudio realizado, y en resguardo a la naturaleza de orden público que caracterizan las normas arrendaticias, al quedar evidenciado en autos que, efectivamente no se trata de un contrato arrendaticio con tiempo prefijado, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal incoada es contraria a derecho, lo que hace improcedente en derecho la declaratoria de la confesión ficta de la parte demandada, y sin lugar la demanda la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, y así se establece.

III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana RAMONA JOSEFINA CEDEÑO DE TOVAR, contra la ciudadana YAMILETH ADAM MENDEZ, antes identificadas. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación a las partes.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 09 días del mes de MAYO de 2008.
LA JUEZA,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

Daniela T. Castillo
En esta misma fecha,______ de MAYO de 2008, siendo las 9:44 a.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental