REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintiséis de mayo de dos mil ocho 198º y 149º PARTE ACTORA: INVERSIONES ELDEZA C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de junio de 2005, bajo el Nº 4, Tomo 1124-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA JESUS ARTURO BRACHO Y MOISES AMADO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 25.3402 Y 37.120, respectivamente. PARTE DEMANDADA: JOSE FRANCISCO MARQUES JARDIN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-17.298.996. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANA MARIA DE GOUVEIA, TERESA LECCA y ROMMY HERNANDEZ, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 41.286, 52.433 y 41.473, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO. SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por demanda intentada por el Abogado Jesús Arturo Bracho, quien en su carácter de apoderado judicial de la firma INVERSIONES ELDEZA C.A, demandó al ciudadano JOSE FRANCISCO MARQUEZ JARDIN, al desalojo, del apartamento distinguido con el Nº 14, ubicado en el piso 4, del Edificio HOEL PEREZ, situado en la Calle La Quinta o Calle 500, Urbanización Central, Sector Quinta Crespo, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital. Por auto de fecha 15 de febrero de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. El Alguacil titular de este Tribunal, por diligencia de fecha 10 de abril de 2008 dejó constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada. Por auto de fecha 15 de abril de 2008, previa solicitud de la parte actora, se ordenó la citación por carteles de la parte demandada. En esa misma fecha compareció la abogada Maria De Gouveia y consignó instrumento poder que le fue conferido por la parte demandada, quedando citada a partir de dicha fecha, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de abril de 2008, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito en el cual rechazó y contradijo los argumentos esgrimidos por la actora en el libelo de la demanda. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad para decidir el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: II En lo que respecta al fondo, el Tribunal observa que el mérito quedó centrado en la pretensión de la parte actora de desalojar el apartamento distinguido con el Nº 14, ubicado en el piso 4, del Edificio HOEL PEREZ, situado en la Calle La Quinta o Calle 500, Urbanización Central, Sector Quinta Crespo, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, exponiendo como fundamento de su pretensión los siguientes argumentos: Que su representada es propietaria-arrendadora del inmueble antes descrito. Que el mencionado inmueble fue dado en arrendamiento bajo la figura de un contrato privado a tiempo fijo el 1 de septiembre de 1.993 por el administrador Héctor Rodríguez Padrón al ciudadano José Francisco Marques Jardín. Que la cláusula segunda estableció que el canon de arrendamiento es la suma de cuarenta y seis mil doscientos diecisiete bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 46.217,95) mensuales que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes siendo por su exclusiva cuenta el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, aseo y cualquier otro servicio público que necesitara el inmueble. Que la cláusula tercera estableció que el plazo de duración del contrato fue de un año a partir del primero de septiembre de 2007 al primero de septiembre de 2008. Citó textualmente la cláusula cuarta del contrato. Siguió afirmando que mucho antes, e inclusive después de la adquisición por parte de INVERSIONES ELDEZA C.A, del Edificio Hoel Pérez el arrendatario continuó ocupando el inmueble en las mismas condiciones contractuales iniciales, por tanto, se produjo lo que se conoce en doctrina como tácita reconducción, bajo la figura de relación arrendaticia a tiempo indeterminado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.605 y 1.614 del Código Civil. Que en la actualidad el canon fijado por la dirección de inquilinato es la suma de cuarenta y seis mil doscientos diecisiete bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 46.217,95) mensuales. Que el arrendatario, por razones que desconoce y por causas ajenas a la voluntad de su mandante, ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007 y enero y febrero de 2008 que en su totalidad suman la cantidad de seiscientos cincuenta y ocho bolívares fuertes (Bs. 658, oo). Que en base a las razones de hecho y derecho alegadas y siendo la naturaleza del contrato de los contratos a tiempo indeterminado, es por lo que acudió a demandar en desalojo al ciudadano José Francisco Marques Jardín para que convenga o en su defecto el Tribunal lo condene a desalojar el inmueble que le fue arrendado y pagar la suma de seiscientos cincuenta y ocho bolívares fuertes por los cánones dejados de percibir y los que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la demanda hasta la entrega del inmueble, la corrección monetaria de dichas sumas y las costas y costos del juicio. La pretensión de la parte actora, fue contradicha por la representación judicial de la parte demandada, quien negó, rechazó y contradijo las argumentaciones efectuadas por la representación judicial de la parte actora. Negó que la suma fijada por la Dirección de Inquilinato, haya sido pactada en la cláusula segunda del contrato, por tratarse de una suma producto de una regulación. Negó que en la cláusula tercera se haya establecido que el contrato comenzaría a regir el 1 de septiembre de 2007 hasta el primero de septiembre de 2008 y adujo que el contrato suscrito estableció que el plazo de duración del contrato fue por un año contado desde el primero de septiembre de 1.993, prorrogable automáticamente a menos que una de las partes participara por escrito un mes antes del vencimiento su voluntad de no prorrogar. Negó que haya dejado de pagar los cánones que le fueron imputados como insolutos y adicionó a su defensa que los mismos están siendo depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en la actualidad se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. Ahora bien en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. A los efectos de probar sus respectivas afirmaciones las partes promovieron las siguientes pruebas: La parte actora: 1.- Promovió el mérito del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, hecho que no formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso. 2.- Promovió el mérito que se desprende de la resolución 002118 dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura que tampoco formó parte de lo que fue controvertido en la secuela del proceso. 3.-Promovió copia fotostática simple de documento de propiedad, al cual se le asigna pleno valor probatorio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del citado instrumento que la parte actora adquirió el inmueble objeto de la presente demanda, en fecha 6 de octubre de 2005. Así se decide. La parte demandada: 1.- Copia fotostática certificada contentiva de expediente de consignaciones efectuadas por el ciudadano José Francisco Marques Jardín cuyo beneficiario es la firma INVERSIONES ELDEZA C.A, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, da fe de las declaraciones en dicho instrumento contenidas. Así se decide. Ahora bien, para decidir, el Tribunal observa que la cláusula tercera del Contrato de arrendamiento aportado a los autos por la parte actora, como instrumento fundamental de la presente demanda, establece textualmente lo siguiente:” El plazo de duración del presente contrato es por el tiempo de un año contado desde la presente fecha, es prorrogable automáticamente al menos que una de las partes lo participara por escrito un mes antes del vencimiento”. Del texto anteriormente trascrito se desprende, que la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día primero de septiembre de 1.993, prorrogable por períodos iguales a menos que una de las partes notificara a la otra lo contrario, es decir, a menos que una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no continuar con el contrato. De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece como condición, que el contrato se prorrogaría a su vencimiento por plazos fijos de un (1) año, a menos que una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo, por tanto, la voluntad, tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, con prorrogas fijas de un (1)año y al no existir prueba en autos de que, al vencimiento del mismo, una de las partes notificó a la otra su voluntad de resolverlo a su vencimiento y que una vez vencido, el arrendatario continuó con el uso del inmueble, es forzoso concluir que el contrato se prorrogó por plazos fijos de un año. Aunado a lo anterior observa el Tribunal que el inmueble distinguido con el Nº 14, ubicado en el piso 4, del Edificio HOEL PEREZ, situado en la Calle La Quinta o Calle 500, Urbanización Central, Sector Quinta Crespo, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, fue adquirido en plena propiedad por la firma INVERSIONES ELDEZA C.A, en fecha 6 de octubre de 2005, fecha en la cual, ya se encontraba en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En ese sentido, debe destacarse que en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 20 ejusdem cuando el inmueble pasa a ser propiedad de una persona distinta de la persona del propietario arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados. De lo anteriormente expresado se desprende, que las disposiciones contenidas en los artículos 1.605 y 1.614, respectivamente del Código Civil, fueron derogadas por la normativa arrendaticia vigente, en lo que respecta a las condiciones que deben regir en los contratos, razón por la cual, la venta del inmueble no modificó los términos establecidos originalmente en el contrato; conservando en consecuencia, la calificación de contrato a tiempo determinado, tal como fue originariamente pactado, resultando a todas luces evidente, la improcedencia de la pretensión de desalojo incoada por la parte actora. Así se decide. En ese aspecto debe expresamente señalarse que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:” Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. En sintonía con lo anterior la Sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente: ”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica”. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos, con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse”. En el caso de marras, la acción pretendida es por desalojo, cuyas causales han sido taxativamente previstas en el artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y es la acción procedente cuando el inmueble que es objeto de la demanda, ha sido arrendado bajo contratos celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siendo necesario precisar, tal y como lo ha venido sosteniendo la doctrina, que cuando se demanda en virtud de un contrato celebrado a tiempo determinado, lo procedente es demandar la resolución de contrato, razón por la cual y en sintonía con los criterios anteriormente sustentados, se hace forzoso para el Tribunal, declarar la improcedencia de la presente demanda, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual fue ampliamente valorado en el texto del presente fallo, es un contrato de los celebrados por tiempo determinado. Así se decide. III En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara IMPROCEDENTE la demanda que por DESALOJO intentó la firma INVERSIONES ELDEZA C.A contra JOSE MARQUES. Así se decide. Dada la naturaleza de la presente decisión, se hace se hace innecesario el examen, análisis y decisión sobre los otros alegatos y excepciones planteados. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. PUBLIQUESE, REGISTRESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días de mayo de dos mil ocho (2008). Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 09:50 a.m, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. EXP.AP-V-2008.314.