ASUNTO: AP31-V-2008-000787
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, que presentó BANCO PLAZA C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1989, bajo el No.72, Tomo 59-A-Pro., modificados posteriormente sus estatutos sociales por documento inscrito en el mismo Registro Mercantil, en fecha 05 de abril de 1991, bajo el No.08, Tomo 11-A-Pro., representado por los abogados Oswaldo E. Ablan Candia y Oswaldo A. Ablan Hallak, IPSA 36.358 y 67.301 respectivamente; contra el ciudadano JACIENTO JAVIER ROMERO BLANCO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. V-6.221.880.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de la parte actora que su defendida es propietaria y arrendadora del apartamento 10, del Piso 1° del Edificio La Playa, No. De Catastro 12-09/31-01, ubicado en la Calle 500, esquina can calle 600, Manzana F de la Urbanización Comercial Quinta Crespo , Parroquia Santa Teresa, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas, el cual la parte demandada es su arrendatario, desde 09 de junio de 1990, en virtud del contrato de arrendamiento que celebrara con la empresa administradora, ADMINISTRADORA M.L. TOVAR H, C.A. quien actuó en nombre y representación del que para entonces era el propietario del mismo, según documento que acompañan.
Dicho contrato era por un año, a partir de la firma del documento, y se prorrogaría automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, al final de cada período, cualquiera de las partes no manifiesta por escrito a la otra su voluntad en contrario.
Pero es el caso que el 15 de octubre de 2003, la parte actora notificó judicialmente al inquilino su voluntad de no prorrogar más el contrato al vencimiento de la prórroga convencional en curso que finalizaba el 09 de junio de 2004, comenzando a partir de allí la prórroga legal de tres años, dado que la relación arrendaticia ya duraba catorce años; concluyendo dicha prórroga legal el día 09 de junio de 2007, fecha en que el inquilino debió haber cumplido con su obligación de entregar el inmueble. Pero resulta que ello no ha ocurrido, por lo que acude a demandarlo en desalojo para que entregue el apartamento, de acuerdo con las normas legales que transcribe a modo de fundamento legal de la demanda, que la estima en Bs.F.138, 60
Contestación de la demanda
La parte demandada haciéndose asistir por la abogada Marisela Cisneros IPSA # 19655, contradijo la demanda, aduciendo:
1. La ubicación del inmueble es incorrecta.
2. Niega que su vivienda se encuentre en la ubicación referida en el libelo.
3. Niega que el inicio del contrato celebrado entre su persona y la Administradora M.L., sea 09 de junio de 1990.
4. Niega que haya sido notificado por escrito de la no prórroga del contrato.
5. Niega que lleve 14 años como arrendatario, ya que la fecha correcta del inicio de la relación arrendaticia fue 09 de junio de 1987, como se evidencia del contrato cuya copia presenta.; por lo que la relación arrendaticia es más de 20 años
6. Dice que nunca fue notificado previamente de ningún procedimiento en su contra, por lo que se le estaría violando su derecho a la defensa.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 20 y ss corre, en copia fotostática, documento protocolizado( 30 de mayo de 2003) representativo de la venta que Inversiones Merba c.a le hace a la parte actora, del Edificio denominado LA PLAYA, ubicado en la Urbanización Comercial Quinta Crespo, manzana F, Avenida 500 con Calle 600, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Federal
Esta ubicación parece coincidir con la señalada en el libelo, salvo la pequeña diferencia de llamarle a la avenida 500, calle 500.
Ahora bien, el documento examinado contiene una compra-venta del edificio, que hizo la parte actora, y además en el libelo se nos dice que el contrato de arrendamiento objeto del juicio y fundamento de la acción, fue celebrado con un propietario anterior, a través de la administradora M.L. Tovar que celebró el contrato en nombre y representación del entonces propietario del inmueble.
Esto significa que la parte actora no fue la que celebró el contrato, sino un dueño anterior, lo que trae como consecuencia que dicho contrato de arrendamiento se haya indeterminado, como veremos cuando examinemos el contrato de arrendamiento en cuestión.
2.-
Al folio 29 y ss corre en fotostato un documento representativo del contrato de arrendamiento objeto del juicio, acompañado por el actor con su libelo.
Lo primero que habría que decir de dicho documento es que es un documento privado y además fue presentado en fotostato; vale decir, es evidente que no tiene fecha cierta.
El art. 1605 del Código Civil de 1941, que complementa, con carácter supletorio, al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1998, de conformidad con el art. 14 CC, establece:
“Aunque el arrendamiento no conste de documento público o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración”
Esta norma complementa el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que dicha norma no contempla la posible indeterminación del tiempo del contrato de arrendamiento para el supuesto de la venta de la cosa alquilada, estableciendo entonces la norma común que la relación arrendaticia se indetermina en tal supuesto
En consecuencia un contrato de arrendamiento en que no se determina el tiempo de duración, no podría ser objeto de una acción de desalojo por vencimiento de la prórroga legal, que requiere necesariamente un contrato a tiempo determinado, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice:
En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrado por tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará…”
De allí, repetimos, que es necesario que el contrato, en este tipo de acción, sea por tiempo determinado; e lo contrario, estaría condenada al fracaso.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó Banco Plaza c.a contra Jacinto Javier Romero Blanco. Hay condena en costas por razón del vencimiento, de acuerdo con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez y nueve días del mes de mayo de dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria