TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° AP31-V-2007-002524
(Sent. Definitiva)

Vistos estos autos:

I

DEMANDANTE: La ciudadana OFELIA GARCIA DE REYES., quien venezolana, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 3.222.235

DEMANDADA: La ciudadana DORIS ELENA GONZALEZ, quien venezolana, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.576.974

Apoderados: Por la parte demandante las apoderadas judiciales constituido en autos, las abogados. Sergia Emilia Tineo Dotantt, Leonidas Elena Arcia Rojas y Cristina Carabaño P, abogadas en ejercicios, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.187, 24.896 y 32.427, respectivamente. Por la parte demandada, los profesionales del derecho Jesús M. González S. y Nolfo Rafael Bastidas, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 4.505 y 37.126, respectivamente.

Asunto: Desalojo.

II

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana OFELIA GARCIA DE REYES, quien venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 3.222.235, debidamente asistida en ese acto por la abogada en ejercicio Sergia Emilia Tineo Dotante, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.187, por medio del cual demanda el desalojo del apartamento de su propiedad, distinguido con letra y numero A-1, piso primero del Bloqué Nº 10, ubicado en la urbanización “Urdaneta”, Parroquia Sucre Departamento Libertador hoy Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital, arrendado a la demandada de autos ciudadana Doris Elena Gonzáles, tal y como alega evidenciarse de contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar marcado “A” .

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, se indicaron los siguientes acontecimientos:

Que el ejercicio de la presente acción la efectúa en su carácter de propietaria y arrendadora del bien inmueble anteriormente identificado, y que es propietaria del mismo por comunidad conyugal y por herencia de su cónyuge ciudadano Nicasio Pompeyo Reyes , tal y como se evidencia de declaración sucesoral no. Nº 0027622 anexada al presente expediente marcada con la letra “C”.

Aduce la accionante que desde hace varios años cedió a la ciudadana Doris Elena Gonzáles , el inmueble constituido por EL apartamento distinguido con letra y numero A-1, piso primero del Bloqué Nº 10, ubicado en la urbanización “Urdaneta”, Parroquia Sucre Departamento Libertador hoy Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital, siendo el ultimo de esos contratos el celebrado en fecha 23 de febrero de 1987.

Que ese contrato se celebró ab-inicio a tiempo determinado de seis meses fijos, por seis meses de prorroga tal y como se evidencia de la cláusula primera de ese contrato, afirmando que dicho contrato venció el 23 de febrero de 1988, pero que vencido dicho lapso de duración la arrendataria dejó en posesión del inmueble a la arrendadora y continuo percibiendo el canon de arrendamiento, en virtud de lo cual operó la tacita recondición y el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado; que así mismo, las partes, de común acuerdo establecieron el canon de arrendamiento del inmueble desde el año 2002 en la cantidad de Bolívares Treinta Mil (Bs 30.000,00) mensuales, tal como se evidencia los recibos de cancelación de canon de arrendamiento que se anexa al expediente con la letra “D”.

Que es el caso que la ciudadana Doris Elena Gonzales, desde el mes de Enero del año 2005 no ha cumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, adeudando para la fecha los cánones de arrendamiento de Enero de 2005 hasta Octubre de 2007, a razón de Bolívares Treinta Mil (Bs. 30.000,00) mensuales, lo cual alcanza la suma de Bolívares Un Millón Cincuenta Mil (Bs. 1.050.000, 00), y que en tal virtud la arrendataria ha incumpliendo su obligación de pagar el canon de arrendamiento oportunamente tal como se estableció en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes e incumpliendo tanto con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario así como el Código Civil Venezolano

Que en razón del incumplimiento en que ha incurrido la arrendataria, y al amparo de lo dispuesto en los artículos 1592, 1594, 1159 y 1264 del Código Civil, y en los artículos 33, 34, Ordinal “A”, y 35 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar por desalojo como en efecto formalmente demanda, a la ciudadana DORIS ELENA GONZALEZ, para que convenga o en su defecto a ellos sea condenado por este Tribunal en que “… ha incumplido con la obligaciones contraídas con la ciudadana Ofelia García De Reyes, al no pagar puntualmente los cánones de arrendamiento pactados y que por su incumplimiento esta incursa en la causal de desalojo del inmueble arrendado al que se refiere el presente libelo, según lo dispuesto en el Literal A) del Articulo 34 del Decreto de Ley de arrendamiento Inmobiliarios, razón por la cual debe entregar dicho inmueble totalmente desocupado de Bienes y personas, en perfectas condiciones que lo recibió, con sus servicios públicos y privados totalmente solvente, y en perfecto estado de mantenimiento y funcionamiento de todas sus instalaciones.

Demanda así mismo, el pago por concepto de daños y perjuicios de la suma equivalente a los cánones de arrendamiento mensuales adeudados y antes expuestos y la entrega definitiva del Inmueble o en su defecto de convencimiento oiga sentencia que la condene de ello.

III

Admitida la demanda en fecha 18 de Diciembre de 2007 por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se emplazó a la parte demandada por medio de compulsa para que procedieran a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 21 de Enero de 2008 el ciudadano Miguel Hernández Pinto, Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio con Sede en el Edificio José Maria Vargas, dejó constancia que en fecha 17/01/2.008 hizo entrega de la compulsa a la ciudadana Doris Elena González, y que la misma firmó el recibo de citación.

Consta que en fecha 30/01/2008 compareció el abogado Nolfo Batista, apoderado judicial de la ciudadana Doris Elena González y consigno escrito contentivo de la contestación a la demanda, oportunidad en la cual, impugnó y desconoció la copia fotostática del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda, así mismo impugnó, el documento de propiedad del inmueble, la copia de la declaración sucesoral, y la copia del recibo de cancelación del canon de arrendamiento. En esa misma oportunidad negó rechazo y contradijo la demanda, negando el incumplimiento que se le atribuye, afirmando haber celebrado con la accionante un contrato de arrendamiento en el año 1987, y que el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado. Afirmó que, tanto el momento como el lugar del pago fue modificado por acuerdo entre las partes, que el pago debía realizarse por mensualidades vencidas cada vez que la arrendadora apareciera en el domicilio de la arrendataria a cobrar los cánones de arrendamiento vencidos, cuestión , que , según afirma, podría ser cada año, cada año y medio o cada dos años, y que, como la demandante nunca más se presentó a cobrar los cánones de arrendamiento conforme lo pautado, procede en ese acto a consignar a nombre de este tribunal la cantidad Mil Ciento Diez Bolívares Fuertes (Bs. 1.110,,oo) para que fuera entregado a la demandante y cumplir con el pago exigido por ella en la demanda . .

Durante el lapso probatorio ambas parte promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a la mejor defensa de sus patrocinados, y habiendo impugnado la demandada algunos recaudos acompañados por la parte actora a su libelo, en fecha 07/02/2008, esa representación consignó escrito por medio del cual ratifica los documentos impugnados y acompañó original la declaración sucesoral Nº 0027622, constante de cuatro folios útiles los cuales fueron agregados a los autos por el tribunal en fecha 08 de febrero del presente año.

En fecha 06 de marzo de 2008, este tribunal difirió la oportunidad para dictar sentencia, para los quince días continuos siguientes, por lo que verificado el cumplimiento de todas las etapas procesales en el presente juicio, y encontrándose el expediente en estado de dictar sentencia el tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones:

IV
DE LA IMPUGNACION DE LOS DOCUMENTOS

De acuerdo a lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, impugnó los documentos acompañados al libelo de la demanda, en la siguiente forma: “… impugno y desconozco el contenido de la copia fotostática del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda marcado “A” , e impugno los siguientes documentos :1.-La copia del documento de propiedad del inmueble 2.- la copia de la declaración sucesoral no. 0027622. 3.- la copia del recibo de cancelación de canon de arrendamiento, las cuales se acompañan al libelo de la demanda marcados “B”,”C”,”D” respectivamente.”

Al respecto, debe considerarse que el legislador adjetivo pone al alcance de los justiciables ciertos y determinados mecanismos de control que propenden a establecer la idoneidad o no de un específico instrumento, promovido en el juicio, para lo cual debe atenderse, sin más, a la calidad del instrumento de que se trate, pues solo así puede combatirse la eficacia del medio de prueba aportado por alguno de los integrantes de la contienda judicial, o por ambos. Ello explica que la impugnación es el género y el recurso la especie, y la procedencia de éste estará supeditada a que el justiciable afirme el propósito de su inconformidad.

En el caso bajo examen, y en lo que atañe al contrato de arrendamiento consignado por la parte actora como instrumento fundamental de la demanda está constituido o representado por una copia fotostática del documento reconocido por las partes por ante la Notaria Publica Duodécima de Caracas el 23 de febrero de 1987, anotado bajo el n. 313, tomo 6 de los libros de reconocimiento de esa Notaria, y esa sola circunstancia determina que el referido instrumento tenga la misma fuerza probatoria que el instrumento publico, de acuerdo a las propias precisiones que indica el artículo 1.363 del Código Civil y, por ende, el medio recursorio por excelencia para objetar su validez no es otro que el de la tacha de falsedad, a interponerse en forma principal o por vía incidental, lo que excluye toda posibilidad que las figuras del desconocimiento o de la ‘impugnación’ tengan cabida para el fin propuesto por los apoderados judiciales de la parte demandada, más aún si tomamos en consideración que luego de ofrecida esa, la parte demandada reconoce la existencia de ese contrato al afirmar que “… tal y como lo establece en el libelo de la demanda la ciudadana OFELIA GARCIA DE REYES , mi representada celebro con ella un contrato de arrendamiento en el año 1987, a tiempo determinado, el cual al vencerse, la arrendadora siguió recibiendo el canon de arrendamiento de manos de mi mandante operándose así la tacita reconducción de dicho contrato…” infiriéndose de tales afirmaciones el reconocimiento expreso de la parte actora sobre la existencia del aludido contrato toda vez que no se justifica que luego, de impugnarse el contrato se reconozca expresamente el mismo en la forma que quedó trascrita, por ende, debe mantenerse incólume la eficacia del medio probatorio ofrecido por la representación judicial de la parte actora, y así lo aprecia este Tribunal sólo en cuanto al hecho material en él contenido, y así se decide.
Con relación a la impugnación formula sobre 1.-La copia del documento de propiedad del inmueble 2.- la copia de la declaración sucesoral no. 0027622. 3.- la copia del recibo de cancelación de canon de arrendamiento, acompañadas por la parte actora al libelo de la demanda, marcados “B”,”C” y ”D” respectivamente, observa el tribunal que la forma genérica en que fue expuesta esa impugnación sin que se hubiere indicado específicamente a cual de los medios impugnativos se refería la misma, impiden a esta juzgadora entrar al análisis de esa impugnación, de allí que, la copia del documento de propiedad del inmueble y la declaración sucesoral no. 0027622, por ser ambos instrumentos de naturaleza publica, merecen pleno valor probatorio por no haber sido combatidos sus efectos a través de la respectiva tacha de falsedad de los mismos. Así se decide. Por ultimo, y con relación a las copias de los recibos de cancelación de los cánones de arrendamiento acompañados por la parte actora al libelo de la demanda, marcados “B”,”C” y ”D” , consta que los originales de esos recibos fueron consignados por la misma impugnante demandada en su escrito de promoción de pruebas de fecha 06 de febrero de 2008, de allí que los mismos quedaron reconocidos de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo pleno valor probatorio en cuanto al hecho material en ellos contenido. Así se decide.
V
DEL FONDO DE ESTE ASUNTO
Las partes involucradas en la presente contienda judicial admiten, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble constituido por el apartamento distinguido con letra y numero A-1, piso primero del Bloqué Nº 10, ubicado en la urbanización “Urdaneta”, Parroquia Sucre Departamento Libertador hoy Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital. Ahora bien. de ese instrumento se aprecia que la voluntad de las partes al momento de contratar fue la de que ese contrato recibiera el tratamiento de contrato a término fijo, tal como se infiere de la literal redacción de su cláusula ‘primera ’ en la que los contratantes estipularon que el lapso de duración para ese acuerdo de voluntades sería por el plazo de seis meses fijos, y seis meses de prorroga, y si tomamos en cuenta que ese contrato se suscribió el 23 de febrero de 1987, ese lapso fenecería, el 23 de febrero de 1988 incluso con la única prorroga convencida por las partes . No se evidenciar en autos que las partes, con anterioridad a este juicio, hubieren estado ligados por otra convención de similar índole, lo que entraña considerar que la vigencia de ese contrato locativo quedaría limitada hasta la fecha antes señalada, sin perjuicio del derecho del inquilino en disfrutar y tomar para sí el beneficio de la prórroga legal a que alude el artículo 38, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuya hipótesis los efectos del aludido contrato cesarían por completo el día 23 de agosto de 1988. En este sentido, tampoco se observa que, antes de la finalización del lapso de la prórroga contractual, alguna de las partes hubiere manifestado su intención de dar por terminado el citado contrato de arrendamiento, lo que, en opinión de esta juzgadora, activa el precepto normativo contenido en el artículo 1.600 del Código Civil, pues lo que se advierte es una clara tolerancia de la arrendadora en la permanencia de la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, lo que deviene en considerar que esa modalidad contractual se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por efectos de la tácita reconducción, pues la continuidad del arrendamiento no implica una extinción del nexo contractual ya formado para considerar la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento, sino que se está en presencia de una misma relación contractual. Ahora bien, la parte demandada alegó que esa relación contractual había sido modificada durante el lapso de su vigencia, en cuanto al momento en que debía realizarse el pago, aduciendo que las partes habían convenido en que el pago se realizaría por mensualidades vencidas cada vez que la arrendadora apareciera en el domicilio de la arrendataria a cobrar los cánones, y que esto podría ser cada año, cada año y medio o cada dos años, tal y como dice desprenderse de los recibos de pago acompañados en original a su escrito de contestación marcados “B”,”C” “D” y “E” , y cuyo valor probatorio fue analizado por este tribunal en líneas anteriores. Ahora bien, de esos recibos de pago se desprende que la parte demandada canceló los meses de septiembre de 2000 a agosto de 2001 el 12 de septiembre de 2001, los meses de septiembre a diciembre de 2001 y de enero a septiembre de 2002 el 04 de octubre de 2002, los meses de octubre a diciembre de 2002 y de enero a octubre de 2003 el 26 de octubre de 2003, y los meses de noviembre y diciembre de 2003 , y enero a diciembre de 2004 el 28 de diciembre de 2004, pero, ello en si no se concibe como una manifestación de voluntad de las partes dirigida a modificar los términos contractuales, los cuales, conforme lo dispone el articulo 1160 del Código Civil deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos. Esos recibos evidencian los pagos efectuados en las oportunidades indicadas, pero, de ellos no se desprenden las consecuencias invocadas por la parte demandada tendientes a demostrar que los cánones de arrendamiento podían ser cancelados cada año, cada año y medio o cada dos años, toda vez, que tampoco esos recibos demuestran periodicidad alguna en dichos pagos, motivo por el cual tales argumentos defensivos resultan improcedentes por lo que deben ser desestimados. Así se decide.
Ahora bien, la pretensión de la parte actora persigue el desalojo del inmueble arrendado a la hoy demandada de autos en virtud de la insolvencia que le imputa en relación con los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero de 2005 hasta Octubre de 2007, a razón de Bolívares Treinta Mil (Bs. 30.000,00) mensuales.
Al ser esto así, debe tenerse presente que el arrendamiento es definido por el legislador (artículo 1.579 del Código Civil), como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, de lo que se infiere que estamos frente a una modalidad contractual esencialmente onerosa, pues cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente, representado por el precio del canon de arrendamiento, que a su vez es definido por la doctrina como la debida contraprestación económica a que tiene derecho percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace del bien sometido a ese régimen legal.

La obligación de pago, a cargo del arrendatario, se erige como un deber de rango principal que él debe observar frente a su arrendador, tal como lo preceptúa el artículo 1.592, ordinal segundo, del Código Civil, y en este caso las partes estipularon, sobre el particular, lo siguiente:

“SEGUNDA: La pensión mensual de arrendamiento es la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares (BS. 2.5000,oo) que será pagada por el arrendatario por el tiempo que dure este contrato . El pago deberá verificarlo el arrendatario por mensualidades vencidas, con toda puntualidad y a mas tardar dentro de los primeros cinco días del mes subsiguiente, en la oficina del arrendador.”

Esta, precisamente, es la obligación que el hoy demandante estima como insatisfecha, lo cual propició la activación de los mecanismos legales pertinentes destinados a procurar el pronto restablecimiento de la situación jurídica cuya infracción se le atribuye al arrendatario, con la modificación relativa al monto del canon de arrendamiento, imputándole a la demandada la falta de pago de los cánones de arrendamiento denunciados como insolutos a razón de Treinta Mil Bolívares mensuales (Bs. 30.000,oo), frente a lo cual, la hoy demandada reconoció el aumento aludido, así como, el estado de insolvencia que se le imputa, al consignar en la oportunidad de la contestación a la demanda, los montos demandados, mediante cheque de gerencia a nombre de este tribunal para su posterior entrega a la demandante yen cumplimiento de los pagos exigidos por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de correspondientes los años 2005, 2006, 2007 y enero de 2008, arguyendo que la accionante “…nunca más se presentó a cobrar los cánones de arrendamiento conforme lo pautado …” En el sentido expuesto, cabe señalar que en los autos del expediente no se constata un solo indicio que determine la negativa del arrendador en recibir el o los pagos derivados de la relación contractual que le vincula con el hoy demandado; no obstante, no se evidencia que el la inquilina hubiera hecho uso del procedimiento de pago por consignación arrendaticia que consagra la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en beneficio del inquilino para consignar la mensualidad cuyo papo rehúsa recibir el arrendador, siendo este el único procedimiento viable y útil a los fines indicados, ya que , como lo alega la parte actora, el pago efectuado en el expediente respectivo luego de la intimación que se le formulara al accionado es un procedimiento que quedó derogado en virtud de la derogatoria del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas que lo consagraba, por lo que al no estar vigente ese procedimiento, mal puede invocarse las consecuencias derivadas del mismo , por lo que en tal sentido considera el tribunal que la consignación efectuada en este expediente, de los montos demandados, lo que implican es el expreso reconocimiento de la demandada sobre la insolvencia que se le imputa como fundamento de la demanda, motivo por el cual la misma debe prosperar. Así se decide.

Tales consideraciones, conllevan a establecer la ineficacia de los pagos efectuados por el hoy demandado en función de enervar la presunción grave del derecho reclamado por el actor, por cuyo motivo y ante la plena prueba de los hechos alegados por el accionante, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

VI
DECISIÓN
Sobre la base de las razones de hecho y de derecho suficientemente explicadas en el cuerpo de la presente decisión, este Tribunal, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1.- CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana OFELIA GARCIA, contra la ciudadana DORIS ELENA GONZALEZ, ambas partes identificadas en el encabezamiento de este fallo. En consecuencia, se condena a la demanda a desocupar el bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por el apartamento distinguido con letra y numero A-1, piso primero del Bloqué Nº 10, ubicado en la urbanización “Urdaneta”, Parroquia Sucre Departamento Libertador hoy Municipio Libertador del Distrito Federal hoy Distrito Capital, el cual deberá ser entregado a la actora libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibieran los hoy demandados al inicio del contrato, solvente en el pago de los servicios públicos que que disfruta el mismo

2.- Igualmente, se condena a la parte demandada a pagar, en concepto de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento mensuales que van desde el mes de de Enero de 2005 hasta Octubre de 2007, a razón de Bolívares Treinta Mil (Bs. 30.000,00) mensuales, lo cual alcanza la suma de Bolívares Un Millón Cincuenta Mil (Bs. 1.050.000, 00), así como, los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, a razón de la misma cantidad mensual indicada.

3.- A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en este proceso.

Dado, sellado y firmado en el recinto del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de mayo de dos mil ocho. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

Regístrese y publíquese.

Déjese copia. Notifíquese a las partes.

La Juez,

Dra. MARIA AUXILIADORA GUTIERREZ.

La Secretaria,

Abg. INES BELISARIO.

En esta misma fecha y siendo las 9 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. INES BELISARIO.