TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
198° y 149°
PARTE DEMANDANTE: BERTA REY VÁZQUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 11.566.401.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: JORGE TAHAN BITTAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.603.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ SUÁREZ NÚÑEZ, titular de la cédula de identidad Nº 6.160.806.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: IGOR A. TANACHIAN S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.638.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia la presente causa por libelo presentado ante el distribuidor de turno, en fecha 10 de marzo del año en curso, a través del cual la ciudadana BERTA REY VÁZQUEZ, a través de su apoderada ciudadana ERUNDINA VÁZQUEZ CASTRO, quien a su vez otorgó poder a un profesional del derecho, demanda al ciudadano JOSÉ SUÁREZ NÚÑEZ, en su carácter de arrendatario, por DESALOJO, con base en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado.
Admitida la demanda el 12-5-2008, se ordenó el emplazamiento del demandado, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.
Citado personalmente el demandado, conforme lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, éste por intermedio de su apoderado dio contestación en la oportunidad legal correspondiente, oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; impugna la cuantía; contesta el fondo de la demanda y propone reconvención; esta última fue declarada inadmisible por el tribunal en auto de fecha 17-10-2008, aperturándose la causa a pruebas.
La parte actora rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose el mismo día de su promoción.
II
Estando el tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, procede a ello con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
La representación de la parte actora en su libelo de demanda, señala entre otras cosas que:
En fecha 22-3-2004 la ciudadana Erundina Vázquez, madre de la ciudadana Berta Rey Vázquez y propietaria del inmueble para esa época, celebró con el ciudadano José Suárez Núñez, contrato de arrendamiento, el cual tuvo por objeto un apartamento ubicado en la Avenida Luís Roche, Edificio UNIVERS, piso 5, apartamento 504, situado en la Urbanización Altamira, Municipio Chacao de esta ciudad; que dicho contrato le fue cedido el 5-11-2007 a la ciudadana Berta Rey, quien había adquirido el inmueble el 2-2-2006, con la intención de regresar de Australia, donde vive con sus dos menores hijos; que el ciudadano José Núñez, se comprometió a entregar el inmueble en 6 meses, los cuales vencieron el 30-9-2006, sin que hasta la fecha lo haya desocupado; que el 25-7-2007 la ciudadana Erundina Vázquez, por instrucciones de la propietaria del inmueble, ciudadana Berta Rey Vázquez, notificó al arrendatario su intención de venderle el inmueble, sin que el arrendatario diese respuesta alguna; que el arrendatario ocupa el inmueble desde el año 1997, sin embargo, sólo el 23-1-2006 se compromete a desocuparlo; y, por c uanto el arrendatario tenía más de 8 años ocupando el inmueble, acordó otorgarle 2 años de prórroga legal que vencieron en febrero del año 2008; que el canon de arrendamiento fue pactado en Bs. 500,00 mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas; que la demandante necesita el inmueble para ocuparlo con sus dos menores hijos, por lo que conforme lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios acciona el desalojo. Pretende que por cuanto desconoce las condiciones en que se encuentra el inmueble, el tribunal se traslade a realizar una inspección judicial. Finalmente pide se decrete secuestro conforme lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estima la cuantía en la cantidad de Bs. 90.000,00. Acompañó a la demanda poderes; documento de propiedad del inmueble; contrato de arrendamiento; documento autenticado contentivo de prórroga; y, notificación judicial efectuada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte la representación del demandado fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:
En una larga narración de los hechos, señala que el 15-1-1997 comenzó la relación arrendaticia, bajo el subterfugio de un comodato, renovándose el 29-12-1999, suscribiéndose un contrato de arrendamiento el 22-3-2004; que luego de 9 años la ciudadana Erundina Vázquez le vende el inmueble a su hija Berta Rey Vázquez, sin habérselo ofrecido previamente al inquilino; que posteriormente, el 10-7-2007 con el propósito de engañar al demandado se le ofrece en venta el apartamento, estando en presencia de una venta ilegal y simulada; que ya en una oportunidad había sido demandado, declarándose sin lugar la demanda.
Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, basado en que la accionante acumula acciones incompatibles entre sí, al invocar los artículos 38 y 39 de la ey de Arrendamientos Inmobiliarios. Que dicha incongruencia lo coloca en estado de indefensión al desconocer qué pretende la actora. Indica que la accionante incumplió lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, al no acompañar los instrumentos en que fundamenta la acción. Impugna la cuantía y señala que conforme lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil el valor ha debido establecerse en Bs. 6.000,00. Niega, rechaza y contradice la demanda. Admite que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado desde el año 1997. Finalmente reconviene a la actora por simulación de venta. Reconvención que fuera declarada inadmisible por el tribunal, al tener que tramitarse la misma por las disposiciones aplicables al juicio ordinario lo que es incompatible con el juicio breve. Anexo a su contestación poder; copia de dos contratos de comodato; copia del contrato de arrendamiento objeto del inmueble cuyo desalojo se acciona; y, copia de un libelo de demanda y el auto de admisión.
III
En el lapso de pruebas la parte demandada hizo valer los documentos acompañados a la contestación y promovió las testimoniales de los ciudadanos ODALIS BLANCA DE UTTER, EMILY SAAVEDRA y RODOLFO SCHMIDT. Esta última fue inadmitida al haberse promovido el día 8º de los 10 para promover y evacuar pruebas, por lo que conforme el artículo 483 del Código Adjetivo su evacuación resultaría extemporánea. La parte actora promovió copia del pasaporte de la demandante y sus dos menores hijos y copias de trámites de solicitud de divisas.
IV
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este tribunal observa:
P U N T O S P R E V I O S
D E L A C U E S T I Ó N P R E V I A C O N T E N I D A E N E L
O R D I N A L 11º D E L A R T Í C U L O 346 D E L
C Ó D I G O D E P R O C E D I M I E N T O C I V I L
Opone el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e indica que el apoderado de la demandante, acumuló acciones que se excluyen entre sí, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 78 eiusdem.
Señala que la accionante en un confuso libelo de demanda acumula el desalojo y el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
La representación de la parte actora negó, rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por la demandada.
Al respeto considera esta sentenciadora que el precepto legal estipulado en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene dos disposiciones: la primera se refiere a los casos en que la ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir; de lo que es ejemplo el artículo 1.801 del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; la segunda se refiere a los casos en que la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería la demanda de divorcio si no se funda en alguna de las causales del artículo 185 del mismo Código.
En el presente caso la parte demandada ha afirmado que la acumulación en que incurrió la actora hace inadmisible la demanda, subsumiendo la causal de inadmisión en el primero de los supuestos indicados.
Si bien es cierto que en el libelo de demanda la parte actora indica aspectos atinentes a una prórroga legal que le fuera concedida al demandado y pide se decrete el secuestro con fundamento en lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley Inquilinaria, norma aplicable para el supuesto que se accione el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal y no en caso de demandarse el desalojo, no es menos cierto que de los hechos narrados, se evidencia con meridiana claridad que demanda el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por la necesidad que el propietario tenga de ocupar el inmueble. Así se establece.
Sin pasar este tribunal a pronunciarse sobre la procedencia o no del desalojo accionado, puesto que ello se analizará más adelante; observa esta sentenciadora que la parte actora no acumuló acciones que se excluyan entre sí o tengan procedimientos incompatibles. De ahí que, no estamos en presencia en el presente caso de acumulación prohibida de pretensiones. Menos aun que estemos en presencia de vicio alguno que afecte el orden público, menoscabe el derecho a la defensa o contravenga lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como sostiene la representación del accionado. Asimismo no se ha requerido simultáneamente el desalojo del inmueble y el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Así se establece.
Tales razones conducen impretermitiblemente a esta sentenciadora a declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. Así se declara.
D E L I N C U M P L I M I E N T O A L O D I S P U E S T O E N
E L A R T Í C U L O 4 3 4 D E L C Ó D I G O A D J E T I V O
Señala la parte demandada que la parte actora no acompañó con su demanda los instrumentos en que funda la acción.
Precisa esta sentenciadora que la parte actora pretende el desalojo del inmueble arrendado con base en la necesidad que dice tener para ocupar el inmueble. En tal sentido, el instrumento fundamental es el contrato de arrendamiento objeto del contrato cuyo desalojo aspira y el documento de propiedad de donde se infiera que el inmueble pertenece a la accionante, instrumentos estos que fueron aportados por la parte actora, los cuales rielan a los folios 12 al 17 (ambos inclusive), por lo tanto cumplió el actor con la carga que le impone el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
D E L A I M P U G N A C I Ó N A L A C U A N T Í A
Al momento de contestar la demanda, la parte demandada impugnó la cuantía estimada por la parte actora, indicando que ésta la estimó en Bs. 90.000,00, señalando el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la forma de estimar el valor de la demanda en caso de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que siendo el canon Bs. 500,00, el mismo multiplicado por 12 arroja la cantidad de Bs. 6.000,00.
Al respecto observa quien aquí decide, que si bien es cierto que el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 30 y siguientes, prevé la forma cómo debe estimarse el valor de la demanda, no es menos cierto que el artículo 38 eiusdem, establece que, el demandado puede rechazarla por considerarla insuficiente o exagerada.
Sobre el particular, la extinta Corte Suprema de Justicia ha señalado que cuando el demandado contradice la estimación hecha por el actor, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, “…deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. En consecuencia asume el demandado la carga de la prueba cuando impugnada por éste la cuantía, agrega una nueva cuantía”.
Aplicando el criterio parcialmente transcrito al caso que nos ocupa resulta que el demandado además de impugnar la cuantía por exagerada, aportó una nueva cuantía, señalando el monto de Bs. 6.000,00, invocando lo dispusto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Efectivamente, señala el mencionado artículo:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.” (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).
De la norma transcrita se evidencia que en el caso de demandas atinentes a arrendamiento y que las partes estén unidas por un contrato sin determinación de tiempo, el valor de la demanda se determina acumulando los cánones de arrendamiento de un año. De ají que, existiendo norma que establece taxativamente la forma de estimar el valor de la demanda, no le es dable a la parte estimarla arbitriamente.
En el presente caso no es un hecho controvertido que las partes están unidas por un contrato a tiempo indeterminado y que el canon vigente es de Bs. 500,00 mensuales. Así se precisa.
Ahora bien la parte actora, sin esgrimir razón alguna estimó la demanda en la suma de Bs. 90.000,00, lo que resulta a todas luces contrario a la norma que fija los límites para la estimación de la cuantía. Así se establece.
Por tales razones, siendo el canon de arrendamiento de Bs. 500,00, tal cantidad multiplicada por 12 (cánones de un año) arroja la suma de Bs. 6.000,00, monto equivalente a la cuantía en el presente juicio.
Por lo expuesto se declara con lugar la impugnación a la cuantía formulada por la parte demandada y se establece que el valor de la demanda es de Bs. 6.000,00. Así se decide.
D E L F O N D O
Fundamenta la actora su acción en el literal b) del artículo 34 de la vigente ley de arrendamientos inmobiliarios que dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble…..
…(omissis)…
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos…”. (Negrilla del Tribunal).
Trajo la representación de la actora contrato de arrendamiento, debidamente autenticado, suscrito entre la ciudadana Erundina Vázquez y el ciudadano José Suárez Núñez, el cual es plenamente reconocido por el accionado, quien aportó una copia fotostática del mismo, por ende se le atribuye a tal instrumento el valor que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no siendo un hecho controvertido la relación locativa a tiempo indeterminado que une a las partes en litigio. Así se establece.
Acompañó asimismo la actora copia del documento de propiedad del inmueble ubicado en Altamira, objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se pretende. De dicho instrumento se evidencia que el apartamento ocupado por el demandado, pertenece a la ciudadana Berta Rey Vázquez, aquí demandante. A tal instrumento, al tratarse de las copias señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le atribuye pleno valor, constatándose que para la fecha de adquisición del inmueble ya el arrendatario ocupaba el bien. Así se establece.
Respecto a las copias de contratos de comodato aportadas por el demandado, las mismas nada aportan respecto de los hechos controvertidos, puesto que en nada incide el hecho que el demandado ocupase el inmueble desde el año 1997 o desde el año 2004. Así se establece.
Sostiene la parte actora que necesita el inmueble para ocuparlo, correspondiéndole a ésta probar la necesidad aducida. Así las cosas pasa el Tribunal a analizar si tal circunstancia fue probada por la accionante en desalojo.
Afirma el apoderada actor que su representada vive en Australia con sus dos menores hijos y pretende volver al País y necesita ocupar el inmueble arrendado al ciudadano José Suárez Núñez.
Para demostrar la necesidad aducida la accionante se limitó a aportar copia de su pasaporte y el de sus menores hijos, así como solicitud de dólares.
De tales documentos no se evidencia en modo alguno la necesidad aducida, puesto que el pasaporte sólo es supletorio de la cédula de identidad para demostrar la identificación de las personas; y, si del contenido del mismo se puede inferir que la demandante y sus hijas están domiciliadas en Kingston Australia, ello por sí sólo no prueba la necesidad aducida. Así se establece.
De la copia de transferencia de dólares, sólo se infiere que la ciudadana Erundina Vázquez ha realizado tales trámites para remitir divisas a sus familiares, lo que en modo alguno es prueba de la necesidad invocada por la accionante. Así se declara.
Si bien es cierto que el propietario tiene derecho a reclamar su vivienda para habitarla, pues la limitación y preferencia del inquilino ocupante del inmueble, no llega al extremo de desnaturalizar el derecho de propiedad, no es menos cierto que tales afirmaciones deben ser probadas; y, en el lapso de pruebas no demostró la parte actora que pretenda abandonar Australia para residenciarse nuevamente en Venezuela y menos aun la necesidad de ocupar el inmueble arrendado. Así se resuelve.
El derecho de propiedad está consagrado en la Constitución y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino; sin embargo, la demostración de la titularidad de la propiedad y la sola manifestación por parte del actor de que desea el inmueble arrendado no es prueba suficiente para demostrar la necesidad alegada, resultando evidente que la demandante-propietaria, no demostró la necesidad aducida. Así se decide.
Es necesario para esta juzgadora precisar que demandado el desalojo de un inmueble con base en la necesidad del demandante para ocuparlo, es indispensable que éste pruebe tales hechos, circunstancia esta que no fue acreditada conforme a la ley, es decir, no consta en autos la necesidad que dice la demandante tiene de ocupar el inmueble.
Adicionalmente cabe destacar que ha establecido de manera reiterada la jurisprudencia que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra.
No existiendo plena prueba de los hechos alegados por la actora, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN. Así se declara.
V
Por las argumentaciones que se han dejado expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa opuesta por la parte demandada en el sentido que la parte actora no acompañó los instrumentos en que funda la pretensión.
TERCERO: CON LUGAR la impugnación a la cuantía formulada por la parte demandada, estableciéndose que el valor de la demanda es de Bs. 6.000,00.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO ha incoado la ciudadana BERTA REY VÁZQUEZ por intermedio de su apoderada, ciudadana ERUNDINA VÁZQUEZ CASTRO, contra el ciudadano JOSÉ SUÁREZ NUÑEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
Por cuanto no ha habido vencimiento total ante la improcedencia de la cuestión previa y la supuesta falta de consignación de los documentos en que se fundamentó la demanda, no ha lugar a costas, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy, 21-11-2008, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las dos y treinta y cinco minutos de la tarde (2:35 p.m.).
La Secretaria.
Exp. 45.406