SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO) Exp.: 31.958 / CIVIL / RECURSO REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Vistos sin Informes. DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS PARTE ACTORA: Ciudadanos NICOLA PALERMO MELE y MARIO SPIOTTA LUANGO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-6.153.569 y V-6.152.691, respectivamente. APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos FAIEZ ABDUL HADI B., FELIX FERRER SALAS y BEATRIZ M. LINARES B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 15.164, 25.032 y 42.989, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil J.B.E. LECTRONIC, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17 de Octubre de 1989, bajo el Número 06, Tomo 19-A-Pro., representada por su Director ciudadano JORGE SIERRA GALEANO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-13.943.506. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos GONZALO PÉREZ SALAZAR, JUAN CORREA DE LEÓN, PEDRO JOSÉ MORA RANCEL, LUÍS GARBAN ZURITA y LUÍS ANDRÉS FUENMAYOR CEDEÑO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 61.471, 294, 2.380, 10.251 y 121.824, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO. DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de desalojo interpuesta en fecha 25 de Enero de 2008, por los ciudadanos Nicola Palermo Mele y Mario Spiotta Luango, a través de sus co-apoderados judiciales abogados Faiez Abdul Hadi B., Felix Ferrer Salas y Beatriz M. Linares B., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra de la Sociedad Mercantil J.B.E. LECTRONIC, C.A., por presunta falta de pago del canon de alquiler. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 07 de Febrero de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada en la personas de los ciudadanos Oscar Brito Brito y Jorge Luís Sierra Galeano, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. En fecha 13 de Febrero de 2008, el co-abogado accionante consignó los fotostátos relativos para la elaboración de las compulsas respectivas, las cuales fueron libradas en fecha 21 de ese mismo mes y año. En fecha 26 de Febrero de 2008, la representación actora ratificó la medida cautelar solicitada en el escrito libelar. En fecha 04 de Marzo de 2008, el ciudadano Christian Rodríguez, en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber recibido las expensas necesarias para la practica de la citación; y en fechas 10 de Marzo y 03 de abril del mismo año dio cuenta de haber entregado las compulsas de ley a la parte demandada en la personas de los ciudadanos Oscar Brito Brito y Jorge Luís Sierra Galeano, quienes se negaron a firmarle los recibos de citación correspondientes. En fecha 08 de Abril de 2008, la representación judicial de la parte actora, con vista a la declaración del citado alguacil, solicitó la aplicación del dispositivo contenido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 10 del mencionado mes y año. En fecha 21 de Abril de 2008, el abogado Luís Andrés Fuenmayor Cedeño, se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte accionada, consignó poder y se dio por citado en nombre de su mandante. En fecha 24 del mencionado mes y año el referido apoderado presentó escrito donde opuso cuestiones previas, dio contestación a la demanda y consignó con documentales. En fecha 19 de Mayo de 2008, el co-apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por la representación demandada, y promovió pruebas que fueron admitidas el día 20 de dicho mes y año. En fecha 10 de Junio de 2008, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desestimó las cuestiones previas en comento y declaró con lugar la demanda de desalojo intentada. En fecha 16 de Junio de 2008, la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 19 del mismo mes y año, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibiéndolo en fecha 02 de Julio de 2008 y, previo abocamiento, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia. En fecha 25 de Julio de 2008, el apoderado de la parte demandada presentó escrito de pruebas conforme con los Artículos 893 y 520 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el citado Artículo 893 eiusdem, en atención a la apelación interpuesta, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico: DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación: “Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”. “Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad”. “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”. “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”. “Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. “Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. “Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”. “Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”. Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”. “Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. “Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”. “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. “Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. “Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000”. Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera: DE LOS ALEGATOS DE FONDO Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda los apoderados de los demandantes, sostienen que en fecha 15 de Agosto de 1996, sus representados suscribieron un Contrato de Arrendamiento, en su carácter de arrendadores, con la Empresa mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 4, ubicado en el Primer Piso del Edificio Claret, situado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. Manifiestan igualmente que el inmueble sería utilizado para uso de oficina transcribieron las cláusulas tercera, cuarta y sexta del contrato de arrendamiento, en las cuales las partes convinieron en que el canon de arrendamiento originalmente pactado era de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,00) mensuales, conforme la actual reconversión monetaria, que se incrementaría según las estipulaciones determinadas por el Banco Central de Venezuela, y que el arrendatario se comprometió a pagar dicho monto por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes de calendario; que el contrato era a plazo fijo de un (1) año de duración, contado a partir del día Primero (1º) de Agosto de 1996, que se prorrogaría por un lapso de un (1) año, si alguna de las partes no manifestaba por escrito su voluntad de darlo por terminado por lo menos con tres (3) meses de anticipación a la fecha de su finalización; y que el contrato incluía una cláusula resolutoria expresa. Sostienen que el contrato de arrendamiento se convirtió en uno a tiempo indeterminado en virtud de la tácita reconducción o renovación del mismo, ya que transcurrido íntegramente el plazo de duración previsto en el, los arrendadores continuaron aceptando las pensiones de arrendamiento de la sociedad mercantil arrendataria mensualmente y ésta última siguió ocupando el inmueble sin oposición de los primeros. Fundamentan la demanda en los Artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.600 del Código Civil, así como en el Artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aducen que la sociedad mercantil arrendataria ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, toda vez que está consignado los cánones de arrendamiento en el Expediente N° 2007-0517 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ya que ha dejado de consignar DOS (02) cánones de arrendamiento correspondientes a las pensiones de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, a razón de Un Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.F 1.400.00) cada uno, lo que suma la cantidad que hoy equivale a Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F 2.800,oo), aunado a que ha consignado extemporáneamente los cánones de arrendamiento de los meses transcurridos desde Febrero hasta Octubre de 2007, ya que el pago era por mensualidades adelantadas y el Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite consignarla dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lo que detalló en su escrito según se muestra en el siguiente cuadro: MENSUALIDAD FECHA DE LA CONSIGNANCIÓN 1) Febrero de 2.007 2) Marzo de 2.007 3) Abril de 2.007 4) Mayo de 2.007 5) Junio de 2.007 6) Julio de 2.007 7) Agosto de 2.007 8) Septiembre de 2.007 9) Octubre de 2.007 1) 29 de Marzo de 2.007 2) 03 de Mayo de 2.007 3) 04 de Junio de 2.007 4) 04 de Julio de 2.007 5) 26 de Julio de 2.007 6) 18 de Septiembre de 2.007 7) 18 de Septiembre de 2.007 8) 05 de Noviembre de 2.007 9) 05 de Noviembre de 2.007 Por lo que en nombre de los ciudadanos Nicola Palermo Mele y Mario Spiotta Luango demandaron a la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., por desalojo de conformidad con lo dispuesto en el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o sea condenada por este Tribunal, a desalojar el inmueble arrendado identificado up supra, completamente libre de bienes, personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato; a pagar la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F. 2.800,oo), correspondiente a la suma de dos (02) cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, más los que se sigan generando hasta el momento de la entrega material del inmueble arrendado y a pagar las costas del presente juicio. Piden al Tribunal que decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. Estiman la demanda en la cantidad de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F. 2.800,oo) y finalmente piden que la demanda sea declarada con lugar. DE LAS DEFENSAS OPUESTAS En la oportunidad de contestar la demanda, la representación judicial de la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6°, 7°, 8° y 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento, las cuales fueron declaradas sin lugar por el Tribunal a quo. En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, la representación judicial de la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., convino en cuanto a que operó la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Agosto de 1996 y que el canon de arrendamiento originalmente pactado en la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,oo) se incrementó, pero sostiene que el monto del mismo es por la cantidad de Ciento Cuatro Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs.F 104,60). Aduce que su representada ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento y opuso el pago de los mismos, e invoca que las consignaciones arrendaticias realizadas tenían el valor que les atribuye el Artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Expresa que el hecho de que el arrendador no haya querido retirar los cánones de arrendamiento no es atribuible a su representada. Manifiesta que su patrocinada ha pagado cantidades superiores al monto del canon de arrendamiento, ya que pagaba mensualmente la cantidad de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.F 1.400,oo), por lo demandó el reintegro de tales sumas de dinero, lo que motivó que opusiera la cuestión previa de prejudicialidad, negando, rechazando y contradiciendo que su representada adeude los cánones de arrendamiento demandados de los meses de Noviembre y Diciembre del año 2007, y que no puede entender que el pago anticipado pueda entenderse como extemporáneo, y finalmente pide que el Tribunal declare con lugar las cuestiones previas y sin lugar la demanda. Explanados como han sido los términos de la controversia, pasa el Tribunal a pronunciarse previo al fondo sobre las defensas previas opuestas por la representación accionada, de la siguiente manera: DE LAS CUESTIONES PREVIAS El apoderado judicial de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda, procedió a oponer conjuntamente las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6°, 7°, 8° y 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento, las cuales fueron desechadas por el Tribunal a quo, y en vista que el Artículo 357 del Código Adjetivo en referencia, pauta de manera expresa que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del Artículo 346 eiusdem, no tendrá apelación, es por lo que este Juzgado considera que resulta inobjetable la improcedencia de las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6º, 7º y 8º, tal como lo sostuvo el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la decisión apelada, quedando en consecuencia a cargo de esta Instancia sólo verificar mediante la presente decisión, la procedencia o no de la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º de la citada norma, en atención a los anteriores lineamientos, y así se decide. Con vista a las anteriores determinaciones es por lo que este Órgano Jurisdiccional observa que en el acto de contestación de la demanda la representación judicial de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuestas, por considerar que la parte actora no acompañó a los autos las prorrogas de los contratos de arrendamiento de que forma privada fueron suscritos, incumplimiento de esta manera con su obligación de acompañar los documentos fundamentales de la pretensión conjuntamente con la presentación del libelo de demanda, de lo cual cabe destacar que el aludido ordinal prevé expresamente dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa en comento, a saber: a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Sobre este tema en particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia N° 776 dictada en fecha 18 de Mayo del año 2001, se ha pronunciado al señalar que, además de las dos causales del ordinal bajo estudio, resulta inatendible el derecho de acción ejercido, entre otros, cuando no existe interés procesal; cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres; cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho o cuando el accionante no pretenda que se administre la justicia propuesta. Así las cosas, es necesario destacar que, en el caso concreto de autos los demandantes, en su condición de arrendadores del bien inmueble de marras, según contrato de arrendamiento de fecha 15 de Agosto de 1996, señalado up supra, pretenden el desalojo del bien alquilado por presunta falta de pago del canon pactado convencionalmente, pudiéndose determinar de ello que al reclamar la contraprestación obligacional inquilinaria no se han encontrado inmersos en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la referida Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para que los mismos sean privados de su derecho de acción, y al no estar prohibido por la Ley ese derecho de acción nace la correlativa obligación de este Órgano Jurisdiccional de administrar la justicia propuesta; de manera pues que, la demanda intentada es admitible, como ya fue admitida cuanto a lugar en derecho, al no ser contraria al orden publico, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley; es por lo que este Juzgado declara improcedente en derecho la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, independientemente del resultado favorable o no de la pretensión ejercida, aunado a que tal defensa se corresponde específicamente con lo pautado en el Ordinal 6º de la citada norma en concordancia con lo previsto en el Ordinal 6º del Artículo 340 eiusdem, y así se decide. Resuelto como ha sido el punto anterior pasa este Órgano Jurisdiccional a examinar los elementos probatorios traídos a los autos por las partes, de lo cual observa: DE LAS PRUEBAS APORTADAS Riela a los folios 9 y 10 del expediente poder otorgado en fecha 10 de Enero de 2008, por los ciudadanos Nicola Palermo Mele y Mario Spiotta Luango, a los abogados Faiez Abdul Hadi B., Felix Ferrer Salas y Beatriz M. Linares B., ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, y en vista que el mismo no fue cuestionado por la contraparte en su oportunidad legal, se le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 154, 155 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados abogados en nombre de su poderdante, y así se decide. Riela a los folios 11 al 13 del expediente Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Nicola Palermo Mele y Mario Spiotta Luango, en su carácter de arrendadores, y, la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble de marras señalado up supra, autenticado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 15 de Agosto de 1996, que al no haber sido desconocido por el represente legal de la contraparte, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia la existencia de la obligación inquilinaria existente entre las partes y las obligaciones que se derivaron en forma recíproca, así como su indeterminación en el tiempo tal como lo reconoció la representación demandada, con un canon por la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F. 50,00) mensuales pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes de calendario, según su cláusula tercera, y así se decide. Riela a folios 14 al 63 de las actas procesales copia certificada de actuaciones contenidas en el Expediente signado con el Nº 2007-0517 de la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde, entre otras argumentaciones, sostiene el consignante que el canon inicial fue por la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,oo) por el inmueble de marras y realiza consignaciones durante los meses de Febrero a Octubre de 2007, por la cantidad de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.F 1.400,oo) cada mensualidad, y en vista que este instrumento no fue tachado por la contraparte, el Tribunal lo valora conforme con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil; sin embargo aprecia tales pagos ya que los mismos no están sujetos al presente litigio puesto que lo expresamente demandado por la representación de la parte accionante en el petitorio del escrito libelar es la falta de pago del canon relativo a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, y así se decide. Riela a los folios 87 al 89 del expediente poder otorgado en fecha 03 de Agosto de 2007, por los representantes de la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., a los abogados Gonzalo Pérez Salazar, Juan Correa De León, Pedro José Mora Rancel, Luís Garban Zurita y Luís Andrés Fuenmayor Cedeño, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual no fue impugnado por la representación judicial de la parte contraria, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 150, 154, 155 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados abogados en nombre de su poderdante, y así se decide. Riela a los folios 98 al 109 del expediente copia fotostática del libelo de demanda y del auto de admisión del expediente distinguido con el Nº 07-310 de la nomenclatura particular del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde cursa acción incoada por la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., contra los ciudadanos Nicola Palermo Mele y Mario Spiotta Luango, por presunto pago de lo indebido. Este instrumento público no fue tachado por la contraparte, por lo que este Tribunal le confiere valor probatorio, conforme a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que por ante aquélla instancia la parte demandada en este juicio sigue acción de cumplimiento de contrato y acción de repetición contra la parte actora de las presentes actuaciones, al sostener la primera de los mencionados que ella debía pagar un canon de alquiler por la cantidad de Cien Bolívares (Bs.F 100,oo) por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio Claret y la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,oo) al que habían convenido por el inmueble de autos, sólo modificable mediante regulación ministerial, sin que se desprenda sentencia definitivamente firme al respecto, y así se decide. Riela a los folios 123 al 125 del expediente Resolución Nº 009865 de fecha 21 de Diciembre de 2005, emanada del Ministerio de Infraestructura Dirección General de Inquilinato en el Expediente Nº 28.733-F3, donde consta que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Mil Doscientos Sesenta Bolívares (Bs.F 1.260,oo) por el apartamento de marras más Cuarenta y Dos Bolívares con Cincuenta y Nueve Céntimos (Bs.F 42,59) por el estacionamiento, lo cual suma en su conjunto la cantidad de Mil Trescientos Dos Bolívares con Cincuenta y Nueve Céntimos (Bs.F 1.302,59) según la reconversión monetaria actual. Este documento administrativo que tiene las características de un documento público, al no haber sido tachado por la contraparte, se valora de conformidad con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Sin embargo aprecia que mediante Resoluciones Conjuntas dictadas por el Ministerio de la Producción y el Comercio en armonía con el Ministerio de Infraestructura, ambas de fecha 18 de Mayo de 2004, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941, de fecha 19 de Mayo de 2004, y sus respectivas prórrogas resolvieron mantener en todo el Territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional, el alquiler de vivienda; y que los procedimientos de regulación de alquileres de los citados inmuebles, seguirán tramitándose normalmente hasta su resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de vigencia de esa Resolución Conjunta, y que los arrendadores que la infrinjan o que incurran en los delitos de especulación usura o otros delitos conexos, serán sancionados de conformidad con lo previsto en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, sin perjuicio de las sanciones previstas en el Decreto 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo lapso de vigencia sería por seis (6) meses, prorrogables por un (1) período igual según lo estime el Ejecutivo Nacional, contado desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales se han venido prorrogando hasta la actualidad, y así se decide. Ante esta Alzada sólo la parte demandada consignó a los folios 145 al 150, copia certificada de actuaciones contentivas en el Expediente de Consignaciones signado con el Nº 2007-0517 de la nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan la consignación realizada por la parte demandada mediante depósito bancario distinguido con el Nº 1014657, de fecha 12 de Diciembre de 2007, y su auto de ingreso de consignaciones, a las cuales se le adminicula la copia al carbón del mencionado depósito. Estas pruebas no fueron tachadas por la contraparte, por lo que este Tribunal les confiere valor probatorio, conforme a los Artículos 429, 510 y 520 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que la parte demandada se encuentra concretamente solvente con respecto al canon relativo al mes de Diciembre de 2007 ya que la Cláusula Tercera del contrato opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar es expresa al determinar que el pago de la mensualidad es por adelantada dentro de los cinco (5) días de cada mes calendario, aunado a que cumplió con lo pautado en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide. Ahora bien, analizados los alegatos de las partes y valoradas las pruebas producidas a los autos, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el recurso de apelación y a resolver la controversia sometida a su consideración. En este orden, es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa. En este caso las partes están contestes en que suscribieron el contrato de arrendamiento opuesto y su vigencia a partir del día 01 de Agosto de 1996, así como en su naturaleza a tiempo indeterminado, por disposición del Artículo 1.600 del Código Civil. Por lo anterior se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al demandado, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la falta de pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, ya que ésta parte a través de su representación judicial, en el acto de contestación a la demanda sostuvo que su representada había cumplido sus obligaciones y opuso el pago de los referidos cánones de arrendamiento, tomando en consideración que ello fue lo que concretamente se demandó en el petitorio del escrito libelar, y así se decide. De conformidad con lo establecido en el Artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales, a saber: “Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago. Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico del las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario. Al mediar un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la parte actora sólo podía solicitar la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley Especial, por lo que este juzgador pasa a pronunciarse sobre la procedencia de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo, y al respecto observa: En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes de calendario, por lo que al optar la arrendataria por consignar dichos montos contaba con 15 días adicionales, de conformidad con el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debió consignarlos por mensualidades adelantadas hasta el día 20 de Noviembre y 20 de Diciembre de 2007, respectivamente, y habiendo consignado el canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2007, en fecha 17 de Diciembre de 2007, dentro del lapso previsto para ello, tal como lo demostró ante esta Alzada, no se configura en consecuencia la causal invocada en el escrito libelar ya que la misma requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, puesto que los actores reclamaron en forma expresa los cánones relativos a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007. ASÍ SE DECLARA. Ahora bien del petitorio de la demanda libelar y de las actas procesales se evidencia que la representación judicial de la parte actora pretende el desalojo del inmueble de marras por la presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos a razón de Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.F 1.400,oo) cada mensualidad, según la reconversión monetaria actual; monto este que fue contradicho por el abogado de la parte demandada al sostener que el canon de los alquileres convencionalmente pactado fue por la cantidad de Ciento Cuatro Bolívares con Sesenta Céntimos (Bs.F 104,60), cuestión que si bien no fue cuestionada en forma expresa por la representación actora, ya que ésta solo trajo a los autos la citada Resolución Nº 009865 de fecha 21 de Diciembre de 2005, a fin de justificar el canon que reclama, también es igualmente cierto que ante la no concurrencia de los requisitos indispensables para la procedencia de la pretensión de desalojo opuesta por presunta falta de pago, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional juzga improcedente en derecho determinar canon de alquiler alguno en el presente juicio, independientemente del monto consignado por la parte accionada ante el Juzgado de consignaciones, por cuanto tal hecho sólo está dirigido a probar concretamente el alegado hecho del pago como defensa para liberarse de la obligación exigida, y así se decide. Ahora bien, resueltas las defensas jurídicas previas, planteados como han sido los términos en quedó trabada la controversia bajo estudio, y analizadas las pruebas aportadas por las partes, el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones legales y contractuales, y de acuerdo con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, concluye en que los abogados de la parte actora no lograron demostrar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellos persiguen, dado que el apoderado judicial de la empresa demandada logró desvirtuar que su representada haya dejado de pagar el canon de alquiler por más de dos (2) mensualidades en forma consecutiva, y así se decide formalmente. Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada y sin lugar la demanda de desalojo, ya que no prosperó lo relativo a la cuestión previa opuesta con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quedando modificado el fallo recurrido; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de esta decisión, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código Adjetivo, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo: DE LA DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del Artículo 346 eiusdem, opuestas por la representación accionada, ya que los accionantes al reclamar la contraprestación obligacional inquilinaria no se encontraron inmersos en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para que los mismos sean privados de su derecho de acción. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., identificada en el encabezamiento de la decisión, contra la sentencia dictada en fecha 10 de Junio de 2008, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dada la improcedencia de la cuestión previa señalada en el numeral anterior. TERCERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la representación judicial de los ciudadanos Nicola Palermo Mele y Mario Spiotta Luango contra la Sociedad Mercantil J.B.E. Lectronic, C.A., ambos identificados en el encabezamiento de la decisión, por cuanto la parte demandada demostró haber consignado el canon de arrendamiento del mes de Diciembre de 2007, en fecha 17 de Diciembre de 2007, dentro del lapso establecido para ello, tal como lo demostró ante esta Alzada, desvirtuando en consecuencia la causal invocada en el escrito libelar sobre la falta de pago con fundamento en el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, puesto que los actores reclamaron en forma expresa los cánones relativos a los meses de Noviembre y Diciembre de 2007, conforme los lineamientos de esta decisión. CUARTO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se imponen las costas a la parte actora por haber resultado vencida en el presente juicio. QUINTO: Se modifica el fallo apelado. Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Doce (12) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Ocho (2008). Años 198° y 149° EL JUEZ, LA SECRETARIA, JUAN CARLOS VARELA RAMOS DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO En esta misma fecha siendo las 3:29 se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, JCVR/DJPB/PL-B.CA. Expediente Nº 31.958. Materia Civil. Desalojo Arrendamiento Inmobiliario.