TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO UNDECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2.008).
Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: STEFAN BALABANOFF VARGAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 644.940.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ROSA ACOSTA GOMEZ, Abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 31.836.

PARTE DEMANDADA: ARACELIS AVILA DE DOMINGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 7.524.222.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: AIDALI RODRIGUEZ COORT, Abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 76.252.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACION).
EXPEDIENTE Nº 25.256.

Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda el cual correspondió al Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien la admitió el 10 de julio de 2007, a través del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.
El 24 de septiembre de 2007, el Alguacil dejo constancia de haber citado personalmente a la parte demandada, compareciendo en fecha 26 de septiembre de 2007, la accionada Araceli Rosario Avila de Domínguez manifestando acogerse al artículo 4 de la Ley de Abogados y solicitando se le concediera una prorroga para dar contestación a la demanda, lo cual fue acordado por el Tribunal a-quo difiriendo el acto de contestación a la demanda para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha.
En fecha 03 de octubre de 2007, la demandada otorgo poder apud acta a la abogado Aidali Rodríguez Coort.
El 03 de octubre de 2007, consignó escrito de contestación a la demanda oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
El 09 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte accionada consigno escrito de promoción de pruebas, y en fecha 15 de octubre de 2007, el Juzgado de la causa admitió las mismas.
El 05 de noviembre de 2007, el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicto sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda, sin lugar la cuestión previa opuesta y declarando extinguida la obligación de pago de cánones de arrendamiento desde enero a julio de 2007 y los que se sigan venciendo hasta que concurran por vía de compensación al monto de Diez millones Ochocientos Sesenta mil bolívares (Bs. 10.860.000,00), contra dicha sentencia el actor apelo, recurso éste que fue oído en ambos efectos.
Por auto del 21 de noviembre de 2007, se fijo conforme a lo establecido en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha la oportunidad para dictar sentencia, el 19 de diciembre de 2007, previa solicitud de la parte demandante se avoco al conocimiento de la causa el Juez Temporal Dra. Juan Carlos Varela, quien ordeno la notificación de la parte actora a los fines de dictar sentencia definitiva, verificándose la misma mediante diligencia consignada el 12 de febrero de 2008, por la apoderada judicial de la parte demandante ciudadano Stefan Balabanof Vargas.
El 21 de febrero de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó el avocamiento de la Juez Suplente Especial, lo cual fue acordado en fecha 29 de febrero de 2008, y verificada la última de las notificaciones de dicho avocamiento el 28 de julio de 2008.
II
Establecido el tramite procesal correspondiente a esta instancia, el Tribunal observa que la litis quedò planteada en los siguientes tèminos:
Libelo de la demanda:
La parte demandante sostiene que celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana Aracelis Avila de Domínguez en fecha 03 de septiembre de 2004, sobre un inmueble constituido por la parte inferior de la Quinta Duraznal, ubicada en la Parcelamiento el Junko Country Club, avenida Duraznal, parcela 548-A, jurisdicción de la parroquia Carayaca del Estado Vargas.
Que en la cláusula cuarta del contrato se convino que el contrato comenzaría a regir a partir de su firma el 03 de septiembre de 2004 hasta el 15 de septiembre de 2005, prorrogable por periodos de un año mediante acuerdo entre las partes quienes deberían expresar su voluntad por escrito con sesenta días de antelación a la fecha, que cada una de las prorrogas se considerarían como de tiempo fijo o determinado.
Que en la cláusula tercera del contrato se pacto como canon de arrendamiento la cantidad de Quinientos Cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00) mensuales que la arrendataria se comprometía a pagar dentro de los primeros cinco días de cada vencimiento mensual a partir del 15 de septiembre de 2004, que debería depositar el mismo en la cuenta corriente Nº 1033-24663-8 que mantiene el arrendador en el Banco Mercantil, que dicho canon se ajustaría anualmente de acuerdo con la tasa de inflación medida sobre el Índice de Precios al Consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela.
Que se convino que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho al arrendador a declarar rescindido el contrato.
Que la arrendataria dejo de pagar las pensiones correspondientes a los meses de enero a junio de 2007, lo cual arroja un total de Cuatro millones Doscientos Ochenta y Seis mil con Seiscientos Cuarenta y Ocho bolívares con Setenta y Tres céntimos (Bs. 4.286.648,73) a razón de Setecientos Catorce mil Cuatrocientos Cuarenta y Un bolívares con Cuarenta y Cinco céntimos (Bs. 714.441,45) mensuales.
En virtud de todo lo antes expuesto demando a la ciudadana Aracelis Avila de Domínguez para que convenga o en su defecto sea condenada a la resolución del contrato de arrendamiento, a pagar los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados correspondientes a los meses de enero a junio de 2007 por la cantidad de Setecientos Catorce mil Cuatrocientos Cuarenta y Un bolívares con Cuarenta y Cinco céntimos (Bs. 714.441,45), lo cual arroja un total de Cuatro millones Doscientos Ochenta y Seis mil con Seiscientos Cuarenta y Ocho bolívares con Setenta y Tres céntimos (Bs. 4.286.648,73), al pago de las pensiones de arrendamiento que se continúen venciendo hasta que la sentencia se encuentre definitivamente firme; y se le haga entrega del inmueble completamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Contestación a la demanda.
La accionada a través de su apoderada judicial promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa al incumplimiento de los ordinales 4º y 5º del artículo 340 eiusdem.
De igual manera negó, rechazó y contradijo:
1.- En todas y cada una de sus partes la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
2.- Que el demandante Stefan Balabanoff Vargas sea el titular de la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, ya que no fue acompañado al libelo de la demanda documento debidamente registrado que prueba la propiedad que detenta sobre dicho bien el actor; que tampoco consta en autos documento alguno que prueba que Stefan Balabanoff Vargas actúa en este procedimiento como en carácter de administrador del inmueble arrendado, por lo que considera no tiene legitimidad para demandar a su representada.
3.- Que su mandante haya dejado de cancelar los cánones de arrendamientos de los meses de enero a junio de 2007 a razón de Setecientos Catorce mil Cuatrocientos Cuarenta y Un bolívares con Cuarenta y Cinco céntimos (Bs. 714.441,45) lo cual arroja un total de Cuatro millones Doscientos Ochenta y Seis mil con Seiscientos Cuarenta y Ocho bolívares con Setenta y Tres céntimos (Bs. 4.286.648,73), asi como tampoco adeuda cánones de arrendamiento que se han ido generando desde el mes de julio de 2007 hasta la fecha de presentación de la contestación a la demanda, y que por ende esta solvente para seguir ocupando el inmueble.
Sostiene además que desde abril de 2006 la quinta en la cual ha estado viviendo comenzó a presentar problemas de obstrucción en las tuberías de aguas negras en la planta inferior, las cuales colapsaron con el transcurrir del tiempo lo cual genero que la planta en la cual viven sus mandantes se inundara de aguas negras y residuales, lo cual trajo daños y perjuicios graves a sus representados, ya que tiene dos (2) hijas que debieron ser hospitalizadas de emergencia en el Centro Medico Loira por padecer de un virus.
Que dado lo antes descrito y dada la urgencia decidieron realizar las reparaciones necesarias para poder habitar dignamente con su familia el inmueble, informándole de los hechos acontecidos al arrendador Stefan Balabanoff Vargas quien los autorizo a efectuar tales reparaciones mayores urgentes corriendo con los costos de mano de obra de albañilería como de los materiales de construcción necesarios, que en el mes de diciembre de 2006 se le informo al arrendador que las conexiones eléctricas de la casa arrendada no funcionaban siendo que dicho ciudadano autorizo a sus representados a efectuar las reparaciones que realizo el albañil-electricista ciudadano Wilfredo González corriendo de igual forma con los costos de mano de obra y materiales.
Que posteriormente en el enero de 2007 se le informo nuevamente al ciudadano Stefan Balabanoff Vargas que las conexiones eléctricas de la casa estaban dañadas, quien hizo caso omiso, lo que les trajo la necesidad a sus defendidos de mandar a realizar los trabajos necesarios con el ciudadano Wilfredo González, siendo pagados los mismos por su mandantes.
Que en el mes de abril de 2007 nuevamente le participaron al arrendador la necesidad imperiosa de hacer arreglos mayores de nuevo al inmueble arrendado relativo a cambiar la cerca que deslinda el estacionamiento principal de la quinta ya que se cayo, a raíz de las inundaciones de las aguas negras y la maleza que crece en el terreno donde esta construida la casa, que tales trabajos fueron autorizados por Stefan Balabanoff Vargas, procediendo a construir un muro de contención de 2 metros de alto por 4 metros de ancho, corriendo sus poderdantes con todos los gastos, que tal trabajo lo realizo el albañil-electricista ciudadano Wilfredo González.
Que en los meses siguientes del año 2007 a causa de fuertes lluvias se tapo el tubo matriz de desagüe de las aguas fluviales pertenecientes al terreno donde esta construida la quinta por lo que la misma se inundo y que producto del agua se estaban socavando las fundaciones de los ductos principales de la casa, por lo que sus defendidos mandaron a efectuar reparaciones urgentes de lo cual se notifico al arrendador quien hizo caso omiso; que los trabajos de limpieza y reparación los efectuó el ciudadano Wilfredo González.
Que en la cláusula décima del contrato de arrendamiento se estipulo que las reparaciones mayores que necesitara el inmueble serian por cuenta del arrendador siempre y cuando no fueran causadas por la arrendataria y que a tal efecto ésta debería notificar oportunamente de la necesidad de las mismas a fin de evitar mayores daños.
Que las reparaciones mayores que le efectuaron al inmueble asciende a Diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), cantidad ésta que les adeuda el arrendador, que dicho monto supera al que supuestamente adeuda por cánones de arrendamiento, que los gastos de las reparaciones compensan el pago mensual del canon de arrendamiento,
Que el arrendador Stefan Balabanoff Vargas ha violado flagrantemente el contrato de arrendamiento, ya que su obligación contractual es cubrir los gastos generados por las reparaciones mayores del inmueble por lo que esta en deuda con sus representados, ya que estos costearon económicamente tales arreglos valiéndose de la buena fe.
Que el inmueble arrendado posee una deuda de condominio que el arrendador no ha cancelado, lo cual trajo como consecuencia la suspensión del servicio de agua potable por parte de Coopejunko, situación que le fue informada al arrendador quien ha hecho caso omiso lo cual le ha generado a sus poderdantes y su familia consecuencias graves, que lo antes narrado constituye un incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento por parte del arrendador.
Que no puede pretender el arrendador Stefan Balabanoff Vargas que se le cancele el canon de arrendamiento si él es el primero que incumple con las cláusulas del contrato de arrendamiento.
Seguidamente este Tribunal pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada:
CUESTION PREVIA ORDINAL 6º DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Por incumplimiento del ordinal 4º del artículo 340 del Código Adjetivo Civil
La parte accionada fundamenta dicha defensa previa de la siguiente manera:
“…ni de los documentos consignados por parte del demandante a las actas procesales, ni del texto del libelo de la demanda se establecer (sic) con claridad los datos de registro en que quedo inscrito ese inmueble arrendado en el registro subalterno inmobiliario…”
Vistos los argumentos de la parte demandada este Tribunal observa: El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 4º dispone:
“Artículo 340 CPC: El libelo de la demanda deberá expresar (…) 4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.”
En el presente caso observa quien aquí decide que, los requisitos señalados en el ordinal 4º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, se deben a la necesidad de que el demandado sepa a ciencia cierta en que consiste el objeto de la pretensión de la demanda que se ha intentado en su contra; en el caso sub-examine, este Juzgado observa: En el libelo de la demanda la pretensión de la parte actora es la resolución de un contrato de arrendamiento siendo que la doctrina ha conceptualizado “la pretensión” de diversas maneras, entre ellos Carnelutti, quien la define“…Como la exigencia de la subordinación de un interés de otro a un interés propio…”, otros autores como el Dr. Arístides Rengel-Romberg,, manifiesta: “…la pretensión es un acto y más propiamente una declaración de voluntad (…) se manifiesta por medio de la alegación de la existencia de un supuesto derecho subjetivo material propio, el cual se dice vulnerado…”; en el presente caso la pretensión es la resolucion del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el tres (3) de septiembre de 2004, por lo que al perseguir la parte actora la resolución del referido contrato siendo que en el libelo de la demanda se indicaron sus datos como lo son las partes contratantes, descripción del inmueble, fecha de suscripción, es por lo que quien aquí decide considera que la parte actora dio cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se declara improcedente la cuestión previa opuesta. Así se decide.

POR INCUMPLIMIENTO DEL ORDINAL 6º DEL ARTÌCULO 340 DEL CÒDIGO ADJETIVO CIVIL
La parte accionada fundamenta dicha defensa previa de la siguiente manera:
“…incumple el requisito establecido en el ordinal sexto del artículo 340 del Código de procedimiento Civil, por no haber traído al proceso los documentos que fundamenta la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido los cuales deberán producirse con el libelo. De una revisión exhaustiva de las actas procesales, no se evidencia el documento de propiedad debidamente registrado de la Quinta Arrendada, que aparte del contrato de arrendamiento, es documento fundamental que da origen a la titularidad de la propiedad de la cosa arrendada por parte del arrendador…”

Vistos los argumentos de la parte demandada este Tribunal observa: El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 6º dispone:
“Artículo 340 CPC: El libelo de la demanda deberá expresar (…) 6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.”
Este Tribunal pasa a emitir pronunciamiento sobre la misma, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte actora en fecha tres (3) de julio de 2007, consignó los documentos de los cuales consideró se deriva y fundamenta su pretensión y los cuales acompañan al libelo de la demanda, siendo que en esta etapa prematura del proceso, este Tribunal, no puede entrara a analizar ni valorar los mismos, ya que ello constituye materia a discutirse en otra etapa del proceso, como lo es la decisión definitiva; ya que de efectuar dicho análisis en esta decisión, se estaría emitiendo opinión sobre el merito de la causa, razón por la cual se declara sin lugar la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código Adjetivo Civil por incumplimiento del ordinal 6º del artículo 340 eiusdem. Así se decide.
Establecido los alegatos de las partes se pasa a valorar y analizar las pruebas promovidas por las partes:
Pruebas promovidas por la parte actora.
a.- Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 03 de septiembre de 2004 suscrito entre Stefan Balabanoff Vargas (arrendador) y Aracelis Avila de Domínguez (arrendataria) sobre el inmueble constituido por el piso inferior de la Quinta Duraznal, ubicada en el Parcelamiento Junko Country Club, avenida Duraznal, parcela 548 A, jurisdicción de la Parroquia Carayaca del Estado Vargas, y al haber sido impugnado por la parte demandada, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene como fidedigno.
Quedando demostrado con el mismo la relación arrendaticia entre las partes Stefan Balabanoff Vargas (arrendador) y Aracelis Avila de Domínguez (arrendataria) sobre el inmueble ya descrito.
b.- Copia simple de tabla de Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas del periodo agosto a diciembre de 2005, años 2006 y 2007 y copia simple de tabla denominada Ajuste por inflación según el Índice General de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas (base 1997) del periodo septiembre de 2004, 2005 y 2006 y enero a junio de 2007, al respecto este Tribunal observa: Nuestro máximo Tribunal de Justicia en sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2008, por la Sala Político Administrativa con ponencia del Magistrado Dr. Hadel Mostaza Paolini, expediente Nº 2005-0191, señaló:
“…es de observar que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte (…). De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputaran como fidedignas siempre y cuando: a) Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados); b) Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas, o que se cuenten con la aceptación expresa de la contraparte, si son producidas en un momento distinto a los anteriores; c) No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma; y d) Sean ilegibles. Se advierte entonces que el precepto se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, ésta carece de valor probatorio, incluso cuando no sea impugnada expresamente. Al analizar el presente caso la Sala encuentra que: (i) Las mencionadas copias acompañadas por la parte actora al libelo, no se configuran ni en un instrumento publico, ni en un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata del tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiese sido consignado en fotocopia…”
Y por cuanto en el caso que nos ocupa los documentos consignados por la parte demandante y que rielan a los folios 17 y 18, son copias fotostáticas de un documento privado simple, ésta carece de valor probatorio, en consecuencia se desecha del proceso. Así se decide.
Pruebas promovidas por la parte demandada
a.- Documentos marcados “A”, “B”, “E”, “F” y “G”, constituidos por original de dos (2) documentos denominados Contrato de Trabajo suscrito entre Wilfredo González Avalos (contratista) y Aracelis Avila de Domínguez (contratante) de fecha 26 de junio de 2006, asi como cinco (5) recibos de pago por dicho trabajo, tales documentos emanas de un tercero, siendo que éste ratifico el contenido de los mismos a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia y a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil se les otorga pleno valor probatorio.
Quedando demostrado con los mismos que el ciudadano Wilfredo González Avalos como contratista realizo en la Quinta Duraznal Parte inferior, ubicada en la Avenida Duraznal, parcela Nº 548 A, de la Urbanización El Junko Country Club, instalación y reparación de tuberías de aguas negras y residuales, reparación de techos, paredes en la cocina, habitación y baño, reemplazo de tuberías de aguas blancas en la cocina y en el baño, instalación de griferia nuevas para lavaplatos y ducha de baño, reemplazo de tuberías de aguas blancas que conducen al tanque aéreo por rompimiento del tubo que pasa por bajo el piso en el corredor de la planta inferior, instalación de tuberías de aguas blancas que conducen al baño principal, siendo que dichas reparaciones alcanzaron un costo fue de Diez mil Ochocientos Sesenta bolívares fuertes (Bs. F 10.860,00).
b.- Fotografías (f. 42 al 46, 64, 78 al 81), siendo que este Tribunal las desecha toda vez que fueron producidas por la parte demandante, sin asistencia de Juez alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 502 del Código Adjetivo Civil.
c.- Documentos que cursan a los folios 47 al 60, constituidos por original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Centro Medico Loira fechado 15 de junio de 206 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, original de estado de cuenta emanado del Centro Medico Loira C.A., Emergencia Pediátrica fechado 18 de julio de 206 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, original de estado de cuenta emanado del Centro Medico Loira C.A., Emergencia Pediátrica fechado 15 de junio de 206 nombre del paciente Domínguez Avila Jara de los Ángeles, original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Centro Medico Loira fechado 15 de junio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Centro Medico Loira fechado 15 de junio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Centro Medico Loira fechado 15 de junio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Centro Medico Loira fechado 18 de julio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Centro Medico Loira fechado 18 de julio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Centro Medico Loira fechado 18 de julio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliaca, estado de cuenta emanado del Centro Medico Loira C.A., Emergencia Pediátrica fechado 15 de junio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliana del Carmen, informe medico emanado del Dr. Tairouz Yourki Medico Radiólogo Centro Medico Loira C.A., fechado 18 de julio de 2006 nombre del paciente Domínguez Avila Juliara del Carmen, orden de exámenes de servicio de laboratorio en el Centro Medico Loira nombre del paciente Domínguez Avila Juliana, orden de exámenes de servicio de laboratorio en el Centro Medico Loira nombre del paciente Juliana Domínguez de fecha 20 de julio de 2006, original de resultados de exámenes de laboratorio efectuados en el Laboratorio Metropolitano de Salud Pública Inmunoserologia fechado 21 de julio de 2006 nombre del paciente Domínguez Juliaca, recibo (f.61) del 16 de diciembre de 2006 donde se deja constancia que la ciudadana Aracelis Avila de Domínguez, titular de la cédula de identidad Nº 7.524.222 pago la cantidad de Un mil Trescientos Doce bolívares fuertes (Bs. 1.312,00) por concepto de sustitución de cables en las tanquillas de electricidad en el jardín de la planta baja de la Quinta Duraznal al ciudadano Wilfredo González, dichos documentos emanan de terceros que no son parte en el proceso, por lo que la promoverte de los mismos (actora) tenia la carga de ratificar los mismos mediante la prueba testimonial, conforme lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no cumplió con dicha carga probatoria, los mismos se desechan del proceso.
d.- Marcadas “H”, “J”, “K” documentos promovidos por la parte demandante, dichos documentos emanan de terceros que no son parte en el proceso, por lo que la promoverte de los mismos (actora) tenia la carga de ratificar los mismos mediante la prueba testimonial, conforme lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no cumplió con dicha carga probatoria, los mismos se desechan del proceso.
e.- Testimonial del ciudadano Wilfredo González, quien manifestó ser venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.782.077, domiciliado en Cúa Estado Miranda, Urbanización Posigue, casa Nº 50, de profesión albañil y de treinta y cinco (35) años de edad, quien al declarar manifestó que conocía a los ciudadanos Aracelys Avila de Domínguez, Julio Domínguez Vaquero y Stefan Balabanoff Vargas, que sabe y le consta por haber él haberlo reparado que el inmueble arrendado donde viven Aracelys Avila de Domínguez y Julio Domínguez Vaquero tuvo una inundación por haberse tapado las tuberías, que le constaba que Aracelys Avila de Domínguez y Julio Domínguez Vaquero fueron autorizados por Stefan Balabanoff Vargas para realizar trabajos urgente en la Quinta Duraznal en la parte inferior ubicada en la Avenida Duraznal, parcela Nº 548-A, Urbanización Junko Country Club y que dichos trabajos los realizo el mismo, que le constaba que los trabajos de reparación efectuados en el inmueble antes descrito fueron costeados por Aracelys Avila de Domínguez y Julio Domínguez Vaquero porque estos ciudadanos le pagaron a él por hacer tales trabajos, que el ciudadano Stefan Balabanoff Vargas lo autorizo a él y a su pareja a vivir en la parte superior del inmueble con el objeto de que realizaran los trabajos urgentes que se requerían ya que él vivía muy lejos y era mucho el trabajo por hacer , que le constaba que de mutuo acuerdo los ciudadanos Aracelys Avila de Domínguez, Julio Domínguez Vaquero y Stefan Balabanoff Vargas acordaron que los gastos de las reparaciones se compensarían con el alquiler del inmueble, que los gastos en las reparaciones urgentes que necesito el inmueble alcanzo la suma de Dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00); siendo que el testigo ratifico el contenido de recibos de fechas 26 de junio, 30 de julio, 02 de septiembre y 16 de diciembre de 2006 y 18 de abril de 2007, por trabajos realizados en la Quinta Duraznal, asi como también ratifico los contratos de trabajo de fecha 26 de junio de 2006 y 18 de abril de 2007, siendo que este Tribunal al adminicular la evacuación de la anterior testimonial con las demás pruebas aportadas al proceso, le otorga de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil pleno valor probatorio.
f. Inspección Judicial practicada en la Quinta Duraznal, parcela 548-A, parte baja, del Parcelamiento Junko Country Club, siendo que la misma fue practicada por el Juzgado a-quo, sin embargo el inmueble esta ubicado en el Estado Vargas, por lo que dicho Tribunal no tenia competencia territorial para evacuar la misma, en consecuencia no se entrara a analizar la misma, y en consecuencia se desecha del proceso, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

De las pruebas aportadas por las partes al proceso quedo plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos Aracelys Avila de Domínguez (arrendataria) y el ciudadano Stefan Balabanoff Vargas (arrendador), por el planta inferior de la Quinta Duraznal, parcela 548 A, jurisdicción de la Parroquia Carayaca del Estado Vargas, que el canon de arrendamiento para la fecha de interposición de la demanda era de Setecientos Catorce mil Cuatrocientos Cuarenta y Un bolívares con Cuarenta y Cinco céntimos (Bs. 714.441,45) lo que equivale actualmente a Setecientos Catorce bolívares con cuarenta y Cuatro céntimos (Bs. F. 714.44).
Ahora bien en la cláusula décima del contrato de arrendamiento las partes convinieron lo siguiente:
“LA ARRENDATARIA mantendrá en perfectas condiciones el inmueble y serán de su exclusivo cargo las reparaciones menores hasta un veinte por ciento (20%) del canon de arrendamiento mensual que necesite el inmueble durante la vigencia de este contrato, tales como pinturas, reparaciones de paredes, techos, acondicionamiento de servicios sanitarios, baños, closets, lavanderos y tuberías en general. Las reparaciones mayores que necesite el inmueble, serán por cuenta de EL ARRENDADOR siempre y cuando no fueren causados por LA ARRENDATARIA y a tal efecto deberá notificar oportunamente la necesidad de ellas a fin de evitar mayores daños.”

En el presente caso, la parte actora sostiene que la arrendataria le adeuda la cantidad de Cuatro millones Doscientos Ochenta y Seis mil con Seiscientos Cuarenta y Ocho bolívares con Setenta y Tres céntimos (Bs. 4.286.648,73), por concepto de pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a junio de 2007, a razón de Setecientos Catorce mil Cuatrocientos Cuarenta y Un bolívares con Cuarenta y Cinco céntimos (Bs. 714.441,45) mensuales, sobre dicho alegato la parte demandada sostuvo en la contestación a la demanda que desde abril de 2006, el inmueble arrendado comenzó a presentar problemas de obstrucción en las tuberías de aguas negras en la planta inferior, las cuales colapsaron con el transcurrir del tiempo lo cual genero que la planta en la cual viven sus mandantes se inundara de aguas negras y residuales, lo cual trajo daños y perjuicios graves a sus representados, que en virtud de la urgencia decidieron realizar las reparaciones necesarias para poder habitar dignamente con su familia el inmueble, informándole de los hechos acontecidos al arrendador quien los autorizo a efectuar tales reparaciones mayores urgentes corriendo con los costos de mano de obra de albañilería como de los materiales de construcción necesarios, que en el mes de diciembre de 2006 se le informo al arrendador que las conexiones eléctricas de la casa arrendada no funcionaban siendo que dicho ciudadano autorizo a sus representados a efectuar las reparaciones que realizo el albañil-electricista ciudadano Wilfredo González corriendo de igual forma con los costos de mano de obra y materiales. Que posteriormente en el enero de 2007, se le informo nuevamente al ciudadano Stefan Balabanoff Vargas que las conexiones eléctricas de la casa estaban dañadas, quien hizo caso omiso, lo que les trajo la necesidad a sus defendidos de mandar a realizar y pagar los trabajos necesario; que en el mes de abril de 2007, nuevamente le participaron al arrendador la necesidad imperiosa de hacer arreglos mayores de nuevo al inmueble arrendado relativo a cambiar la cerca que deslinda el estacionamiento principal de la quinta ya que se cayo, a raíz de las inundaciones de las aguas negras y la maleza que crece en el terreno donde esta construida la casa, que tales trabajos fueron autorizados por Stefan Balabanoff Vargas, procediendo a construir un muro de contención de 2 metros de alto por 4 metros de ancho, corriendo la parte demandada con todos los gastos. Que en los meses siguientes del año 2007 a causa de fuertes lluvias se tapo el tubo matriz de desagüe de las aguas fluviales pertenecientes al terreno donde esta construida la quinta por lo que la misma se inundo y que producto del agua se estaban socavando las fundaciones de los ductos principales de la casa, por lo que debieron efectuar reparaciones urgentes de lo cual se notifico al arrendador quien hizo caso omiso.
Que las reparaciones mayores que le efectuaron al inmueble ascienden a Diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), cantidad ésta que les adeuda el arrendador, que dicho monto supera al que supuestamente adeuda por cánones de arrendamiento, que los gastos de las reparaciones compensan el pago mensual del canon de arrendamiento.

Ahora bien, la compensación es uno de los medios legales de extinción de las obligaciones y opera aun sin el concurso de la voluntad de las partes (compensación legal), aun cuando puede existir también la compensación convencional; y, opera de derecho en virtud de la ley, desde el momento en que existen simultáneamente las dos deudas, que se extinguen por las cantidades concurrentes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1332 del Código Civil.
La compensación opera de derecho en el sentido de que una vez decidida por el juez las obligaciones se extinguen desde su existencia simultánea, aun sin el consentimiento de los deudores y no desde que se dicte la sentencia, siendo que ésta debe cumplir con una serie de requisitos como lo son: Simultaneidad: Las obligaciones deben existir al mismo tiempo, es decir, las deudas deben coexistir.
Homogeneidad: La deuda que se da en pago debe tener el mismo objeto u otro similar a la deuda que extingue. Liquidez: El crédito debe ser líquido. Exigibilidad: Las deudas deben ser exigibles; por lo que se excluyen las obligaciones sometidas a término o condición suspensiva. Reciprocidad: Las obligaciones deben ser reciprocas entre las mismas personas.
En el presente caso, la parte demandada demostró haber gastado la cantidad de Diez mil bolívares (Bs. F 10.000,00) en reparaciones mayores en el inmueble arrendado, las cuales según lo estipulado en la cláusula décima del contrato le correspondían sufragar a la parte actora arrendadora, y por otra parte como quiera que la demandada arrendataria no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos por el actor, que alcanzan la suma de Cuatro mil Doscientos Ochenta y Seis bolívares con Sesenta y Cinco céntimos (Bs. 4.286,65). De ello se concluye que demandante y demandada son recíprocamente deudores; que se trata de dos deudas que tienen por objeto sumas de dinero; y, ambas son líquidas y exigibles, siendo procedente la compensación aducida.
Y por cuanto entre los efectos de la compensación figuran que:
La extinción de las deudas es total si las deudas son iguales; sin embargo, cuando son desiguales se extingue en su totalidad la deuda menor y la mayor hasta el límite en que concurra la menor, de ahí que, cabe advertir que en el presente caso queda extinguida la deuda que la demandada (arrendataria) tiene con el actor de Cuatro mil Doscientos Ochenta y Seis bolívares con Sesenta y Cinco céntimos (Bs. F. 4.286,65) y la que el demandante (arrendador) tiene con la accionada queda extinguida hasta el límite señalado.
Y en virtud a que la extinción de las deudas es total si las deudas son iguales; sin embargo, cuando son desiguales se extingue en su totalidad la deuda menor y la mayor hasta el límite en que concurra la menor, de ahí que, cabe advertir que en el presente caso queda extinguida la deuda que la demandada tiene con el demandante de Bs.F 4.286,65 y la que el actor tiene con la accionada queda extinguida hasta el límite señalado, por lo que deduciendo a los Bs.F. 4.286,65 al monto a compensar de Bs.F 10.000,00, queda a deber el ciudadano Stefan Balabanoff, la suma de Bs.F 5.713,35, por lo que se declara extinguida la deuda de pago de cánones de arrendamiento de los meses de enero a julio de 2007, y los que se sigan venciendo hasta que concurra al monto antes referido de Cinco mil Setecientos Trece bolívares con Treinta y Cinco céntimos (Bs. F. 5.713,35).
Por las razones de hecho y de derechos antes expuestos y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho.
III
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora ciudadano STEFAN BALABANOFF VARGAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 644.940 contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha cinco (5) de noviembre de 2007, en consecuencia se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes la referida decisión definitiva.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara STEFAN BALABANOFF VARGAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 644.940 contra ARACELIS AVILA DE DOMINGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 7.524.222.
TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se declara extinguida la deuda de pago de cánones de arrendamiento de los meses de enero a julio de 2007 y los que se sigan venciendo hasta que concurra al monto de Cinco mil Setecientos Trece bolívares con Treinta y Cinco céntimos (Bs. F. 5.713,35).
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena a la demandada el pago de las costas del recurso así como de conformidad con el artículo 275 eiusdem al pago reciproco de las costas procésales.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

ELIZABETH BRETO GONZALEZ,

EL SECRETARIO,

JOSE OMAR GONZALEZ,

En esta misma fecha diecisiete (17) de noviembre de 2008, y siendo las 12:45 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,