TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: AP-26244
PARTE ACTORA: LUISA HERICA TINEO HURTADO, venezolana, soltera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.802.946.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 9.978.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL JESUS MARTINEZ GUERRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.353.340.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MAGALY ALBERTI y MARITZA LEAL inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 4.448 y 5.753 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 12 de agosto de 2008.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 10 de marzo de 2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana LUISA HERICA TINEO HURTADO, debidamente asistida por el abogado GUSTAVO JOSE RUIZ GONZALEZ, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que con el demandado celebró un contrato de arrendamiento a plazo fijo y determinado, según documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 12 de marzo de 2007, bajo el No. 39, Tomo 31. Que el demandado ha incumplido con la obligación de entregar el bien arrendado, de conformidad con la cláusula segunda, cuarta y décima primera del mencionado contrato, toda vez que el mismo venció el 31 de agosto de 2007, y la prorroga de ley consagrada en el literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fecha desde la cual nada sabe del arrendatario, cuyo vencimiento operó el 28 de febrero de 2008, a pesar que en fecha 06 de agosto de 2007, en forma privada se le notificó sobre dicho vencimiento. Que en razón al incumplimiento del demandado de entregar el inmueble en cuestión, acudió al órgano jurisdiccional para lograr una declaratoria judicial mediante la cual el demandado sea condenado a los particulares descritos en el petitorio del escrito libelar, dentro de los cuales se encontraba la entrega del inmueble en el mismo buen estado en que se encontraba en razón al vencimiento de la prorroga legal, así como al pago de la cantidad establecida en la cláusula penal del contrato en cuestión.
En fecha 12 de marzo de 2008, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 11 de julio de 2008, la parte demandada fue citada.
En fecha 15 de julio de 2008, la parte demandada presentó escrito mediante el cual interpuso cuestión previa, dio contestación al fondo de la demanda y reconvino a la parte demandante, todo ello en los siguientes términos:
De la Cuestión previa:
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, fundado la misma en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ello, por cuanto según su dicho la relación arrendaticia que mantiene con la parte actora data del 01 de marzo de 2006, y no del 01 de marzo de 2007, como lo manifestó la parte actora en su escrito de demanda. Siendo así que por cuanto la relación arrendaticia que mantiene con la accionante tiene una duración mayor a un año, su derecho a prorroga legal es de un año, y la acción ejercida en su contra fue planteada antes del vencimiento de dicho derecho.
De la contestación al fondo:
Negó, rechazó y contradijo la demanda, por no ser ciertos los hechos narrados y en consecuencia no procede el derecho en que se fundamenta la misma. Alegó ser arrendatario de la demandante desde el 01 de marzo de 2006, y no desde el 01 de marzo de 2007, según consta de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23 de febrero de 2006, bajo el No. 38, tomo 21. Alegó que ese contrato se celebró por seis meses, más seis meses de prorroga, la cual fue denominada indebidamente en el referido contrato como prorroga legal, siendo que la misma surge por disposición legal y no contractual y es potestativa de arrendatario. Manifestó que una vez cumplido ese primer año, celebraron un nuevo contrato con la única modificación en relación al anterior, el canon de arrendamiento, manteniéndose la misma vigencia del 01 de marzo de 2007, al 31 de agosto de 2007, prorrogable por igual tiempo. Alegó haber sido notificada de la no prorroga del contrato. Alegó que la relación arrendaticia ya tenia un año y medio de duración cuando recibió la notificación, por lo tanto no se ajusta a la verdad de los hechos la afirmación de la actora cuando señala que la prorroga venció el 28 de febrero de 2008, por lo tanto manifestó ser falso de toda falsedad que haya incumplido con la obligación de entregar el inmueble arrendado conforme a la cláusula segunda, cuarta y décima primera del contrato.
De la reconvención:
Reconvino a la parte actora por cuanto el día 02 de julio de 2008, fue abruptamente sacado del apartamento No. 53, de la Residencia Mis Encantos, piso 5, de la Torre “B”, calle Elice, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual ocupaba en su condición de arrendatario, a través de la medida de secuestro practicada por el Juzgado 4º de Municipio Ejecutor de Medidas, quien actuó por comisión del Juez A-Quo. Todo lo cual le produjo una serie de daños y perjuicios, razón por la cual reconvino a la actora para que fuese condenada a los particulares descritos en el petitorio de la reconvención en cuestión.
En fecha 16 de julio de 2008, fue admitida la reconvención.
En fecha 18 de julio de 2008 la parte actora reconvenida, presentó escrito mediante el cual rechazó y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Rechazó y contradijo los fundamentos de derecho de la reconvención propuesta por cuanto en ningún momento ha actuado con desapego a la lealtad y probidad que debe tener en el proceso.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Admitidas como fueron las pruebas, y llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de agosto de 2008, dictó sentencia declarando con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y en consecuencia inadmisible la demanda, sin lugar las cuestiones previas promovidas por la parte actora reconvenida y sin lugar la reconvención.
En fecha 13 de agosto de 2008, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 03 de octubre de 2008.
En fecha 20 de octubre de 2008, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente a fin de resolver, este Tribunal de alzada como punto previo al merito del presente asunto, pasa a emitir pronunciamiento con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada en la presente causa, toda vez que conforme a lo establecido en el artículo 357 eiusdem, la misma puede ser revisada ante esta instancia. En tal sentido:
Fundó la parte demandada reconviniente la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concerniente a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en el sentido que según su dicho la relación arrendaticia que mantiene con la parte actora data del 01 de marzo de 2006, y no del 01 de marzo de 2007, como lo manifestó la parte actora en su escrito de demanda. Siendo así que por cuanto la relación arrendaticia que mantiene con la accionante tiene una duración mayor a una año, su derecho a prorroga legal es de un año, y la acción ejercida en su contra fue planteada antes del vencimiento de dicho derecho.
En este orden, es necesario citar el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …11º: La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta…”.
Dicha norma procesal entraña el hecho que para que el órgano de justicia pueda vedar el ejercicio a una determinada, debe aparecer clara la voluntad de no permitir tal ejercicio a través de disposición legal expresa.
Dicho esto, luego de un minucioso análisis efectuado en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, el primero autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 23 de febrero de 2006, bajo el No. 38, tomo 21, y el segundo autenticado ante la Notaría antes mencionada, en fecha 12 de marzo de 2007, bajo el No. 39, tomo 31, quien suscribe, pudo constatar el hecho que la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio tiene una duración de mas de una año, toda vez que si bien cada contrato fue suscrito con una vigencia de seis meses, es decir, el primero de ellos desde el 01 de marzo de 2006, hasta el 31 de agosto de 2006, y el segundo, desde el 01 de marzo de 2007, hasta el 31 de agosto de 2007, no es menos cierto que la relación arrendaticia en sí se ha mantenido, como ya se dijo, por un lapso superior a un año, ello por haberse encontrado la parte demandada ocupando en inmueble identificado en autos durante ese intervalo de tiempo, resultando de esta manera que el lapso máximo de prorroga legal arrendaticia al cual la parte demandada tiene derecho es de un año, tal como lo establece el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual comenzaría a computarse una vez vencido el lapso de duración del último de los contratos suscritos, y comprende desde el 01 de septiembre de 2007, inclusive, hasta 31 de agosto de 2008, inclusive, y no consecutivamente al vencimiento a cada contrato, tal como de manera novísima y desacertada pretendió la parte accionante aplicarlo, quien interpuso la presente demanda en fecha 10 de marzo de 2008, mucho tiempo antes al vencimiento de la prorroga a la cual tiene derecho la parte accionada. Así se establece.
En este sentido, surge la necesidad de quien suscribe de citar el artículo 41 de la mencionada Ley:
“Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”
Esta norma efectivamente determina la prohibición expresa de no admitir demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal cuando aun se encuentre en curso la misma, tal como lo es la demanda que interpuso la parte hoy accionante, toda vez que ésta ejerció la acción con anterioridad al vencimiento de la prorroga legal arrendaticia a la cual tiene derecho la parte demandada.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, tal como de manera errada pretendió hacer la demandante. Así se establece.
En base a lo plasmado, este Juzgador, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe declarar la procedencia en derecho de la excepción previa opuesta por la parte demandada, y en consecuencia la inadmisibilidad la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.
En lo que concierne a la reconvención propuesta por la parte demandada así como a las actuaciones relativas a la misma, este Tribunal deja sentado su desacuerdo con el criterio esgrimido por el Juez A-Quo, toda vez que al acumularse la reconvención a la pretensión principal, la cual constituye una manifestación del proceso que aquí se ventila con pluralidad de objeto, ésta se debe extinguir como consecuencia a la inadmisibilidad de la acción aquí decretada, así como las cuestiones previas de la reconvención. Así se establece.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 12 de agosto de 2008, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara LUISA HERICA TINEO HURTADO, contra RAFAEL JESUS MARTINEZ GUERRA, ambas partes plenamente identificadas en autos.
Se revoca la decisión apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (17) días del mes de noviembre de 2008. Anos 198° y 149°.
EL JUEZ

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO
En la misma fecha anterior, siendo las 12:00m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO
Exp. AP-26244
LTLS/msu/pn