REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, catorce de noviembre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO: AP31-V-2007-000376 DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 1978, bajo el N° 28, Tomo 105-A Sgdo, representada en el presente juicio, por las abogadas Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Aleman Bali y Luis A. González Cuevas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 48.622, 58.364 y 113.768, respectivamente. DEMANDADA: NESTOR FELIPE CASANOVA MADAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.959.816, representada en el presente juicio por los abogados Wilmer Antonio Tapia Gutiérrez y Betzandra Johana García Rocha, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los el Nos. 80.023 y 119.975, respectivamente. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDATICIO. Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 10 de Abril de 2007; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 11 del citado mes y año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve. Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Que su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano NESTOR FELIPE CASANOVA MADAN, sobre la casa quinta denominada “FELI”, ubicada en la calle Orupe, Urbanización El Marquez, Municipio Petare, Sucre del estado Miranda, para ser destinada a vivienda del arrendatario y su grupo familiar. 2.- Que contractualmente el arrendatario en la cláusula décima, se comprometió a permitir la entrada al inmueble a la arrendadora, o a cualquier persona autorizada por esta. 3.- Que el arrendatario ha incumplido cláusulas contractuales, pues no ha permitido a su mandante, el acceso al interior del inmueble, para constatar su estado de mantenimiento y verificar las modificaciones o construcciones no autorizadas; igualmente, ha modificado su uso, pues en la casa arrendada no habita ni él, ni su familia sino varias familias; tampoco ha realizado las reparaciones menores que contractualmente le corresponde, tales como cuido de jardines, pintura, mantenimiento de los frisos, entre otros. 4.- Que ante tales hechos procedió –en nombre de su representada- a demandar la resolución del contrato, con la consecuente entrega del inmueble arrendado; la cual estimó en la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000). Dentro de la oportunidad legal correspondiente, concretamente el día 8 de Abril de 2008, el abogado Wilmer Antonio Tapia, ya identificado, presentó escrito mediante el cual, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: Que la relación contractual objeto de litigio, nació con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado desde el 1º de noviembre de 1990 hasta el 31 de octubre de 2001, fecha en la cual terminó, comenzando a partir de la última fecha citada, el lapso de tres (3) años que le asistía a su representado por prórroga legal, el cual feneció el 31 de octubre de 2004; y a partir de ésta, el contrato se indeterminó, a pesar de los cinco (5) contratos suscritos desde el 1º de noviembre de 2001 hasta el 1º de enero de 2007. En razón de ello, aduce, que la acción interpuesta resultaba inadmisible. Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º y 8º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de competencia por la cuantía del Tribunal y la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Argumentando la segunda, en que cursa por ante el Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda mero declarativa incoada por su mandante contra la empresa demandada, INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., que requiere ser resuelta previo a la presente causa. Convino en que su representado celebró el contrato de arrendamiento con la empresa actora, en fecha 5 de noviembre de 1990, por la casa-quinta denominada “FELI” situada en la calle Orupe de la urbanización El Marqués. Rechazó, negó y contradijo que su mandante haya incumplido con las cláusulas primera, sexta y décima del referido contrato, negando y rechazando en consecuencia, que se haya negado a permitir a la actora el acceso al inmueble, que haya modificado el uso del inmueble arrendado y que en el mismo no habite el arrendatario, su cónyuge e hijos bajo su guarda sino varis familias y que no haya realizado las reparaciones menores a su cargo. Impugnó el valor de la demanda interpuesta, con fundamento en que la cuantía de la misma es Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000), dado que el último canon cobrado al inquilino es de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000), cantidad que multiplicada por 12 meses –en razón de estar en presencia de un contrato indeterminado- arroja tal cantidad y no aquella indicada en el libelo, como cuantía. Reconvino a la actora a los efectos de que ésta convenga o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en la nulidad e inexistencia de los contratos suscritos como de prorroga legal. El Tribunal a través de sentencia interlocutoria de fecha 09 de abril de 2008, declaró sin lugar la cuestión previa de incompetencia por la cuantía, y ejercido como fue el recurso de regulación, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito competente, en fecha 16 de junio de 2008, declaró sin lugar dicho medio de impugnación, confirmando el fallo dictado por este Despacho. A través de auto de fecha 14 de abril de 2008, el Tribunal admitió la reconvención propuesta, la cual fue contestada por la representación judicial de la actora reconvenida, en los términos siguientes: De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó las copias fotostaticas aportados por el demandado con el escrito de contestación. Rechazó, negó y contradijo la reconvención ejercida, aduciendo la validez y el pleno valor de los instrumentos que, el demandado reconviniente denomina “Contratos de Prórroga”, pues a través de los mismos –señaló- no se renuncia, desmejora ni menoscaba los derechos del arrendatario; y que, la nulidad de los mismos se fundamente en la falta de firma de la ciudadana Rosario Nélida Goyanes Navarro, dado que, las partes intervinientes en la relación fueron Inversiones IBEPRO, S.R.L. y NESTOR F. CASANOVA MADAM, siendo falso que la citada ciudadana haya manipulado al demandado para que firmara. Que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y con tales contrataciones no solo tuvo los 3 años que le correspondía sino que se le otorgaron 3 años más, ya que los documentos no pueden verse aisladamente. Que la reconvención es una acción mero declarativa, mediante la cual se persigue la declaratoria de nulidad e inexistencia de los documentos. No obstante, la representación del demandado se contradice totalmente al alegar la cuestión prejudicial, otorgándole valor a los mismos documentos cuya nulidad pretende. Abierto el juicio a pruebas, la parte actora reconvenida, además de invocar las documentales que cursan en actas, promovió inspección judicial en el inmueble y las testimoniales de los ciudadanos de este domicilio, Ramón López Llanos y Carlos Vargas. La parte demandada reconviniente, ante la impugnación de los fotostatos, aportó los correspondientes originales y a los fines de probar la prejudicialidad alegada, promovió informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Dichas pruebas fueron admitidas y evacuadas en la oportunidad procesal correspondiente. II Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 5 de noviembre de 1.990, con fundamento en que la parte demandada en su carácter de arrendatario ha incumplido con lo establecido en las cláusulas primera, cuarta, sexta, décima y undécima del referido contrato locativo. Establece el artículo 1.167 del Código Civil: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales. La representación judicial de la parte actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos: 1.- Marcado con la letra “A”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primero del Municipio Baruta, el día 08 de noviembre de 2006, bajo el No. 39, Tomo 149, la cual se tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada; desprendiéndose de dicho instrumento, la representación judicial que se atribuyen los abogados que se presenta en nombre y representación de la actora, y así se establece. 2.- Marcado con la letra “B”, original de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Decimatercera de Caracas, el 05 de noviembre de 1990, bajo el No. 48, Tomo 77, cuya resolución se pretende, documento en forma alguna tachado por el demandado, por el contrario fue de forma expreso reconocido, quedando así, demostrado en juicio, la relación arrendaticia que vincula a los litigantes y que siendo efectivamente el demandado quien tiene el carácter de inquilino en dicha relación, le corresponde el cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales correspondientes. 3.- Marcado con la letra “C”, expediente No. S-5748-07, contentivo de las actuaciones relacionadas con la inspección extra litem, practicada en el inmueble en litigio, por el Juzgado Quinto de Municipio del área metropolitana de Caracas, la cual será analizada más adelante. Por su parte, el demandado al dar contestación a la demanda, además de proponer reconvención, ejerció las defensas que estimó conducentes, las cuales seguidamente pasa este Juzgado a resolver, atendiendo al orden procesal que corresponde: De la Inadmisibilidad de la demanda La representación judicial de la parte demandada –entre las defensas alegadas- solicitó que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, sea declarada inadmisible por ser “contraria a derecho”; bajo el argumento que en razón de la naturaleza que caracteriza actualmente el contrato arrendaticio accionado, vale decir, indeterminado en el tiempo, la acción que debió incoarse –conforme a derecho- es la de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la resolutoria prevista en el Código Civil. Al respecto, debe señalarse que, se habla de contrariedad a derecho de una acción, cuando la misma esté, de forma expresa, prohibida por el ordenamiento jurídico o restringida a determinados supuestos de hecho. En ese orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo de fecha 18 de mayo de 2001, dejó sentado lo siguiente: “La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En tal sentido, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanteo, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes en el proceso. “. Del estudio del libelo de demanda se constata que, la acción incoada se contrae a la resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual, “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; lo que permite declarar que la acción con la cual se dio inicio a la controversia, se encuentra regulada en el ordenamiento jurídico. Por argumento en contrario, se trata de una acción no prohibida y para su ejercicio, se alude a incumplimiento contractual, y así establece. Ahora bien, el fundamento esgrimido por el demandado a los efectos de sustentar la inadmisibilidad, además, de no corresponder a ninguno de los supuestos por los cuales jurídicamente puede ser negada la admisión de una demanda, se contrae a un elemento que si bien incide de forma determinante para la procedencia o no de la acción incoada, no la hace inadmisible; tanto es así, que se trata de un hecho controvertido entre los litigantes, y que por ende, está sujeto al contradictorio, por lo que determinarlo ad limini, violentaría el debido proceso. A ello debe añadirse, que es por ese motivo que, en los casos de acciones resolutorias y de desalojo, la posibilidad de determinar a priori la naturaleza de la contratación locativa, limita la discusión en ese sentido, por parte del otro contratante; sin embargo, en el caso de plantearse dicho debate, lo resuelto en definitiva, será a todas luces influyente en la sentencia que haya de dictarse. Nótese que en la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, referida por la representación del demandado –como sustento de la inadmisión alegada-, aunado a que la acción incoada en dicho juicio (cumplimiento), es distinta a la analizada en autos, con características y un régimen especial, en razón de los beneficios inquilinarios consagrados en el texto legal –en la que tal determinación, sí se requiere ser precisada-; la conclusión arribada en cuanto a la naturaleza del contrato, se obtuvo, no de los recaudos aportados al libelo, sino del material probatorio que al respecto, trajo a dicho juicio, la parte demandada. Lo que conduce a sostener que, se trata de un punto sujeto a discusión y prueba por parte de ambos litigantes. De modo pues, que no existiendo ningún elemento jurídico que haga determinar la contrariedad a derecho de la acción resolutoria con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, este Despacho desestima la solicitud presentada por el apoderado de la parte demandada. Siendo oportuno abonar en ese sentido, que conforme a lo indicado en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil No. RC-00708 del 28 de octubre de 2005, sólo es posible inadmitir una demanda cuando la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición; fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. De la Cuestión Previa La representación judicial del demandado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Sustenta dicha representación la cuestión previa opuesta en el hecho que, cursa por ante el Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del área metropolitana de Caracas, demanda mero declarativa intentada por su mandante contra la empresa actora en el caso de autos, a los fines de que sea declarada la indeterminación del contrato accionado, por lo que –señala- sería imposible resolver la presente controversia si no ha sido resuelta la causa seguida por ante el Juzgado de Instancia, en razón de estar vinculadas entre sí. Ciertamente como lo afirma la parte demandada a través de su apoderado judicial, se evidencia del oficio remitido por el ya mencionado Tribunal de Instancia, agregado a las actas, por auto de fecha 10 de junio de 2008, que por ante dicho Despacho, bajo el No. 2006-13.345, cursa en etapa de citación, demanda interpuesta por el ciudadano NESTOR FELIPE CASANOVA MADAN contra la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., a los fines de que la compañía demandada, convenga o en su defecto sea declarado, que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Decimatercera de Caracas, el 5 de noviembre de 1990, bajo el No. 48, Tomo 77, se transformó a tiempo indeterminado, en virtud de los cinco contratos de “prórroga legal” autenticados en fechas, 2 de julio de 2001, 30 de junio de 2003, 21 de junio de 2004, 8 de junio de 2005 y 30 de junio de 2006; los cuales -observa este Juzgado-, pretende el demandado sean declarados nulos e inexistentes a través de la mutua petición accionada. En vista a ello, debe este Juzgado analizar si efectivamente la acción sustanciada por ante el Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, puede ser considerada como una cuestión prejudicial al juicio bajo estudio, a saber: Doctrinal y jurisprudencialmente, se ha sostenido que una cuestión es prejudicial a un proceso, cuando su resolución constituye un presupuesto necesario de la sentencia a ser dictada en el juicio. Sostiene el Dr. Pedro Alid Zoppi, en su obra “Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal”, editores Vadel hermanos, Caracas, 1992, que la prejudicialidad es un punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero que se distingue de otras cuestiones previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero que no sólo basta con esto, pues, además, se requiere que el Juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. Debe entonces señalarse, que se trata de un punto bajo discusión, cuya decisión, además de estar íntimamente vinculada a lo discutido en el proceso judicial en el cual se invoca tal prejudicialidad, influye directamente en la decisión que deba tomarse en el mismo; es decir, resulta de extrema necesidad su decisión para la controversia planteada, que debe ser resuelta en un proceso distinto, separado y autónomo y que además el Juez de la causa (en este caso, el presente órgano jurisdiccional) no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. Estudiado como ha sido el libelo, cuyo auto de admisión, data de un tiempo suficiente para que en el mismo, a la fecha, se hayan verificado las actuaciones que procesalmente por orden le corresponden, no puede pasar por alto este Despacho, que lo pretendido en el juicio señalado por el demandado como prejudicial a éste, se contrae a la declaratoria de indeterminación en cuanto al tiempo de la relación arrendaticia, en base a los contratos que, de forma sucesiva al que le dio inicio a la misma, afirma, han celebrado los contratantes; constatándose que, por vía reconvencional el demandado reconviniente, pretende la declaratoria de nulidad de aquellos documentos hechos valer como fundamentales en la demanda incoada por ante el Juzgado de Instancia y respecto al cual invoca la prejudicialidad. En todo caso, las acciones en referencia, si bien es cierto, son derivadas del vínculo arrendaticio en litigio, no es menos cierto que, en razón de esa conexión entre ambas, el ordenamiento jurídico tiene consagrado la defensa procesalmente idónea que, en nada se corresponde con la prejudicialidad alegada. Aunada a la circunstancia de que, no se trata de un punto que –necesariamente- debe ser resuelto en un proceso distinto, separado y autónomo de la presente controversia que además el Juez de este Despacho, no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente; tanto es así, que precisamente el planteamiento central de la cuestión debatida por ante el citado Juzgado 6º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del área metropolitana de Caracas, corresponde a uno de los tantos alegatos esgrimidos por el propio demandado al contestar la demanda, este es, la aducida indeterminación de la relación locativa bajo estudio, sobre la cual este Juzgado emitirá el debido pronunciamiento. Atendiendo al razonamiento previamente realizado, este Juzgado declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la demandada, y así se establece. De la Impugnación de la Cuantía de la Demanda La representación judicial de la parte actora, a través de la demanda presentada, intenta acción por RESOLUCION DE CONTRATO contra el ciudadano NESTOR FELIPE CASANOVA, identificado ut supra, la cual estimó en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000). Por su parte, la representación del demandado, impugnó la cuantía de la demanda por insuficiente, haciendo valer los mismos argumentos utilizados para oponer la cuestión previa relativa a la incompetencia, aduciendo que la misma, ha debido estimarse en la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.F. 36.000,00), suma que resulta de multiplicar por doce (12) mensualidades, por el canon actual de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un contrato sin determinación en el tiempo; siendo –por tanto- según su dicho, un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y no este Despacho, el competente por el valor para conocer de la presente demanda. Como quiera que, el fundamento de impugnación de la cuantía, parte del supuesto relativo a que se está en presencia –según el demandado- de un contrato indeterminado, lo cual –igualmente- se contrae a una de las defensas explanadas previo al fondo, este Despacho pasa a determinar la naturaleza del contrato arrendaticio cuya resolución pretende la actora, a los fines de determinar por una parte, si la acción incoada se corresponde con la procesalmente válida e idónea para la satisfacción de la pretensión deducida; y por la otra, a los efectos de precisar la cuantía correcta de la demanda, a la luz de lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil: Tal como se indicara, la representación de la demandante acompañó como documento fundamental de la demanda, documento autenticado por ante la Notaría Pública Decimatercera de Caracas, el 05 de noviembre de 1990, bajo el No. 48, Tomo 77, reconocido de forma expresa por el demandado, quien al contestar la demanda, admitió celebrarlo en calidad de inquilino, quedando así, plenamente probada en autos, el vínculo arrendaticio existente entre las partes, y así se establece. De la referida documental se determina que, ciertamente las partes en fecha 05 de noviembre de 1990, iniciaron una relación arrendaticia, por un inmueble constituido por una casa-quinta denominada “FELI”, ubicada en la calle Orupe, urbanización El Marques, Municipio Sucre del estado Miranda. En lo que respecta a la duración del contrato, los contratantes hoy en litigio, convinieron de acuerdo al contenido de la cláusula tercera del mismo, lo siguiente: “…La duración de este contrato es de UN AÑO FIJO que comenzará a contarse a partir del día primero (1º) de noviembre de mil novecientos noventa (1.990), prorrogable automáticamente por períodos de UN (1) AÑO, convenidos desde ahora, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo más. …”. De lo convenido por las partes, se desprende –inicialmente- la intención de las mismas, de vincularse en arrendamiento, en virtud del contrato escrito celebrado, inicialmente por un año fijo, contado a partir del 1º de noviembre de 1990, con prórrogas sucesivas de un año, si al vencimiento de dicho lapso, o de las posibles prórrogas, ninguna de las partes manifestare su deseo de no continuar con el contrato. No obstante, la representación de la parte demandada, argumenta que la indeterminación del contrato, se produjo, al notificarse a su mandante, la no renovación del contrato y transcurrido como fue el tiempo contractual y el de la prorroga legal. A tales fines, produjo a los autos, los siguientes documentos: 1.- Marcado con el No. 2, copia de escrito de Notificación Judicial dirigida por la actora al Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de participación de no prorroga del contrato. Dicha copia fue impugnada por la apoderada de la demandante, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la cual, el demandado en la etapa probatoria, manifestó hacerla valer, bajo el argumento que el original de la misma se encontraba en poder de la empresa actora. Al respecto, advierte este Juzgado que el documento aportado por el demandado, bajo análisis, se trata efectivamente de una copia simple, la cual al haber sido impugnada, de conformidad con el citado artículo 429, correspondía a la parte que lo produjo, si quería servirse de ella, bien solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste, con una copia certificada expedida con anterioridad a aquélla. Ahora bien, dado que se trata de una actuación de jurisdicción voluntaria practicada por un Tribunal de Municipio, cuyas resultas en original, bien es sabido, una vez cumplida, se entregan al solicitante de la misma, es oportuno indicar que, ante ese supuesto de hecho, nuestra legislación regula el medio procesal para traer al juicio, un documento que se encuentre en manos de la contraparte; e igualmente, podía el demandado a los fines de cumplir con su carga que se le impuso en razón de la impugnación, hacer constar en autos, que ciertamente, la notificación de no prórroga del contrato fue participada al inquilino, a través de una certificación por parte del Juzgado de Municipio que supuestamente la practicó. Así pues, que al no haberse desarrollado ninguna actividad probatoria a los efectos de que el escrito de notificación surtiera valor en juicio, la copia –ante su impugnación- quedó desechada del presente caso, por lo que este Juzgado no le concede mérito probatorio alguno, y así se establece. 2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, el 02 de julio de 2001, bajo el No. 53, Tomo 115, no tachado por la accionante, por lo que este Despacho le concede valor probatorio; de cuya lectura se determina que, en dicha fecha, las partes fijaron como fecha para entrega del inmueble arrendado, el 30 de junio de 2003. 3.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, el 30 de junio de 2003, bajo el No. 78, Tomo 48, documental que no fue objeto de tacha, y de cuyo estudio se evidencia que, la voluntad de las partes se expresó mediante el mismo, acordando nueva oportunidad (30 de junio de 2004), para la entrega de la casa arrendada. 4.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, el 21 de junio de 2004, bajo el No. 98, Tomo 52, documental que tampoco fue objeto de tacha, evidenciándose de su contenido, que –nuevamente- los contratantes fijaron otra fecha para la entrega del inmueble, siendo ésta, el 30 de junio de 2005. 5.- Documento autenticado por ante la misma Notaría, el 28 de junio de 2005, bajo el No. 52, Tomo 67, documental que arroja valor en autos, contentivo de lo acordado en dicha fecha por los litigantes, relativo a postergar la entrega del inmueble para el 30 de junio de 2006. 6.- Documento autenticado por ante la misma Notaría del Municipio Baruta, el 30 de junio de 2006, anotado bajo el No. 1, Tomo 80, en el cual las partes haciendo referencia a la voluntad de la arrendadora de vender y del arrendatario de comprar la casa en litigio, establecen un nuevo tiempo, esta vez de seis meses, desde el 1º de julio de 2006 hasta el 1º de enero de 2007, sin posibilidad de prórroga alguna, para la entrega del ya mencionado inmueble. Debe indicarse –previamente- que los documentos descritos desde el numeral 2º al 6º, ambos inclusive, además, de constituir el sustento de la indeterminación que se estudia, representan los instrumentos fundamentales de la reconvención propuesta, a través de la cual se pretende la declaratoria de nulidad de los mismos, por las razones que serán analizadas en la oportunidad de resolver y decidir la acción reconvencional mencionada. De pronto, se estudiarán a la luz del alegato de indeterminación del contrato aducida por el demandado. Tal como se dijera con anterioridad la relación locativa en litigio, se inició mediante contrato escrito celebrado en fecha 1º de noviembre de 1990, y de cuyo estudio se constató, la determinación del contrato en lo que respecta al tiempo de duración; con posibilidades de prórrogas contractuales, siempre y cuando no mediara en el lapso previsto en dicho documento, la notificación en contrario de uno de los contratantes. El desahucio en cuestión, desde el orden procesal, no fue debidamente demostrado; por el contrario, con posterioridad al primer contrato celebrado, los contratantes realizaron consecutivas convenciones, siendo la última suscrita el 30 de junio de 2006, en la cual acordaron un plazo de seis meses para que el inquilino procediera a la entrega de la casa arrendada. Es el caso que, si bien un contrato arrendaticio que inició siendo determinado, puede transformarse en indeterminado, para ello se requiere la verificación de determinadas situaciones fácticas previstas en el ordenamiento jurídico, que deben ser procesalmente probadas en juicio; demostración que en ningún caso emerge de las actas, por lo que debe afirmarse que, la relación arrendaticia en estudio es determinada en el tiempo, y por ende la acción incoada es la idónea jurídicamente para la satisfacción de la pretensión deducida, y así se establece. Establecida como ha sido la naturaleza del contrato, se advierte en lo que respecta a la impugnación de la cuantía, que la regla prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, señalado por el demandado, en cuanto a la forma de estimar la demanda cuando se está en presencia de un contrato indeterminado no le resulta aplicable al presente asunto, por tratarse pues, de un contrato a tiempo determinado, para los cuales –dicha norma- señala que, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Consta del libelo que, en ningún caso, las causales de resolución invocadas, se contraen a la falta de pago de cánones; por el contrario, se alude a otro tipo de incumplimiento contractual, para lo cual el accionante debe hacer uso de otros parámetros procesales, como lo es lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…”. En razón de ello y a los fines de evitar arbitrariedades procesales, garantizando así, el contradictorio, la propia norma, le concede la potestad al demandado de rechazarla, bien por insuficiente o por exagerada. Ahora bien, asumida por el demandado, tal impugnación, adicionando una nueva cuantía –como ocurrió en el presente asunto-, por carga probatoria, le correspondía al demandado tal demostración, en razón de haber alegado al proceso, un elemento nuevo, como lo es, una estimación distinta a la realizada por el actor; lo cual no se verificó en el caso sub iudice, pues –como se indicó- el fundamento que sirvió de base para impugnar la cuantía, no resultó procedente en derecho. Circunstancias por las cuales este Juzgado declara sin lugar la impugnación de la cuantía hecha por la representación del demandado, y así se decide. Del Fondo Tal como se indicara, la parte actora señala que el demandado en su condición de arrendatario, ha incumplido con lo establecido en las cláusulas primera, cuarta, sexta, décima y undécima del referido contrato locativo, aduciendo en relación a la cláusula primera que, en la casa arrendada, no habitan su persona, su cónyuge e hijos bajo su guarda y custodia, sino varias familias; respecto a la cuarta a la sexta, que el inquilino no ha realizado las reparaciones menos a su cargo, tales como cuido de jardín, pintura, mantenimiento de frisos, rejas y puertas; y a la cláusula décima que, el inquilino no ha permitido el acceso al interior de la casa para constatar su estado de mantenimiento. Incumplimiento que de forma genérica, fue negado, rechazado y contradicho por el demandado. Señalan dichas cláusulas, lo siguiente: “PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” la casa-quinta denominada “FELI” inmueble ubicado en la Calle Orupe, Urbanización El Marques, Municipio Petare, Distrito Sucre del estado Miranda, la cual es apropiada para el único uso al cual se le destina que es el de VIVIENDA UNIFAMILIAR DE “EL ARRENDATARIO” CON SU ESPOSA E HIJOS, BAJO SU GUARDA Y CUSTODIA”.- “CUARTA: “EL ARRENDATARIO” declara que recibe la casa quinta arrendada en perfecto buen estado, con sus instalaciones eléctricas y sanitarias funcionando a cabalidad, así como libre de basura y se obliga a devolverla, en las mismas buenas condiciones en que la recibe”. “SEXTA: Todas las reparaciones menores que necesitare la casa-quinta arrendada, las que se convirtieren en mayores por descuido o negligencia de “EL ARRENDATARIO”, las que ordenare la Sanidad Nacional o cualquier otra Autoridad o funcionario serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO”. “DECIMA: “EL ARRENDATARIO” se compromete a permitir la entrada a la casa-quinta a “LA ARRENDADORA” o a cualquier persona autorizada por éstas, a no retener en la misma ninguna clase de animales, a no manejar dentro del inmueble materiales explosivos o fácilmente inflamables, excepto los de uso doméstico; a no hacer ruidos ni celebrar mítines públicos, bailes, reuniones o fiestas que puedan constituir molestias para los vecinos y a no fijar ni permitir que sean fijados carteles, ni letreros de propaganda, en las paredes externas del inmueble”. “UNDECIMA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato, por parte de “EL ARRENDATARIO”, en especial la falta de pago de un canon de arrendamiento después de haber transcurrido cinco (5) días consecutivos a contra de la fecha de vencimiento da derecho a “LA ARRENDADORA” para proceder judicialmente a pedir la resolución del presente contrato, …”. En tal sentido, pasa este Juzgado a valorar y a estudiar el resto de las pruebas producidas en juicio, a los fines de determinar la procedencia o no en derecho de la demanda incoada: Al libelo de la demanda, además de las documentales previamente analizadas, la actora aportó marcado con la letra “C”, expediente No. S-5748-07, contentivo de las actuaciones relacionadas con la inspección extra litem, practicada en el inmueble en litigio, por el Juzgado Quinto de Municipio del área metropolitana de Caracas; y dentro del lapso probatorio, se promovió y evacuó inspección, en el inmueble arrendado, en presencia de ambas partes. De conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil, los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba de inspección; entendiéndose por ella, conforme al artículo 1.428 eiusdem, el reconocimiento o inspección ocular que puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales. Se evidencia de las actas, la práctica tanto de un reconocimiento extra litem como la evacuación de una inspección en juicio, con amplio control y contradicción de ambos litigantes. A través de la extra litem practicada, únicamente en cuanto a la parte externa de la casa-quinta, respecto a la cual, la parte demandada lejos de tacharla, sólo hizo observaciones en relación a lo que, mediante ella se demostraba, señalando que no probaba el hecho aducido por el actor de no permitir el ingreso al inmueble y de lo manifestado por quien se identifica en el acta levantada, se hizo constar, lo siguiente: °.- Mal estado en general y deterioro de la fachada externa del inmueble, techos de los balcones, puertas de madera; jardines en muy mal estado de conservación y mantenimiento y cuido. °.- Deterioro general del inmueble, en cuanto a su conservación y mantenimiento. °.- La manifestación del notificado, ciudadano Erick Quevedo, titular de la cédula de identidad No. 21.133.929, de que en la casa-quinta, habitaban, el papá, los abuelos, hermanos, tíos y primos. En la prueba evacuada judicialmente, con la presencia de ambas partes, se constató, de forma detallada y minuciosa, –entre otros- lo siguiente: °.- Área externa de jardín sin grama uniforme, con diversas plantas enredadas entre sí, monte crecido, con pieza de hierro en estado de oxido; y tiene una llave de agua, la cual para el momento de la evacuación de la prueba, se encontraba sin servicio. °.- Paredes externas pintadas de color blando con irregularidades; techo con manchas negras, desprendimiento del friso. °.- Puertas y rejas externas de la casa-quinta, con evidentes manchas de oxido; y la de madera tipo romanilla, totalmente cubiertas de polvo, machadas y llenas de telaraña. °.- En la planta baja del inmueble, el piso de granito de observó con huecos; paredes sucias, la de madera en regular estado. En el área de cocina, se apreció cableado eléctrico desprendido y sucio; la ventana de hierro oxidada, sin pintura, con polvo. Tablero eléctrico sin su puerta correspondiente y bombillo sin empotrar. °.- El baño situado en la planta baja, a pesar de contar con tres piezas sanitarias en funcionamiento, la pieza destinada a regadera, tenía un bote de agua; su ventana en notable estado de oxido, sucia, y el gabinete igualmente oxidado. °.- Patio interno del inmueble en general en mal estado de conservación y limpieza; friso desprendido, paredes sin pintar, ventanas recubiertas con tela metálica desprendida. Se observa un área con techo de zinc, con innumerables artículos de todo tipo, en estado de suciedad, periódicos arrumados, cajas, ropa, bombonas, un calentador, equipos de línea blanca. Dicho patio tiene también un cuarto al cual no se pudo ingresar en razón de la cantidad de artículos y muebles que imposibilitan su acceso. °.- A la planta alta del inmueble, se accede por una escalera de madera, debajo de la cual, se constató la presencia de varios artículos, bicicletas, maletas, escaleras, periódicos, cajas y animes; así como también su pasillo de circulación con presencia de innumerables artículos de todo tipo. Los baños situados en dicha planta, tienen cables sueltos, sucios, piezas sanitarias incompletas, pisos machados y puertas con madera desprendida. °.- Cinco habitaciones en la planta alta, varias de ellas, con cama matrimonial, otra con literas, cada uno con televisor, una mesa planchar en cada habitación, equipos de computación, innumerables cd´s, entre otros; y en una de ellas, se constató la presencia de una mesa con artículos de cocina y productos alimenticios. Además de la indescriptible cantidad de almacenamiento de artículos de todo tipo. Prueba testimonial oportunamente evacuada, siendo los testigos, los ciudadanos identificados como Ramón López Llanos y Carlos Enrique Vargas Ruíz, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.244.117 y 2.972.633, respectivamente. Estudiadas las correspondientes deposiciones, a la luz del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y tomando en consideración que, la prueba en análisis, fue traída a las actas por la parte actora, a los efectos de demostrar que, la propietaria y arrendadora de la casa quinta arrendada, fueron en varias oportunidades y no le fue permitido el acceso, cumple este Despacho con señalar que, los mencionados ciudadanos coincidieron en conocer de vista, trato y comunicación a los ciudadanos, Miriam Bali, Felipe Navarro y Nélida de Navarro, así como también saber de la existencia de la casa en litigio; igualmente, declararon, haber visitado dicho inmueble, en compañía de la ciudadana Miriam Bali, quien es representante de la arrendadora, oportunidades en las cuales, no se les permitió el acceso. Tales declaraciones merecen a este Juzgado, credibilidad en sus dichos, en razón de no haberse incurrido en contradicción, como también por su edad y la actividad que desarrollan, habiéndose demostrado en autos, el incumplimiento del arrendatario con la obligación contractual asumida de permitir la entrada al inmueble de la arrendadora o de cualquier persona que ésta autorizare; y así se establece. A través de diligencia de fecha 12 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, aportó copia certificada de las consignaciones arrendaticias realizadas por su representado, correspondientes a los meses de mayo de 2006 hasta marzo de 2008, a los fines de demostrar la solvencia con el pago. Cabe destacar en ese sentido, que la referida prueba documental resulta impertinente al no guardar relación alguna lo que se pretende probar con ella, con los hechos discutidos en juicio; pues en ningún caso, la causal resolutoria presentada se contrae a la falta de pago de pensiones arrendaticias, y así se establece. Analizadas las pruebas –a la luz de la pretensión deducida y de las defensas esgrimidas- determina este Despacho que, siendo la parte demandada, el inquilino en la relación locativa en litigio, le corresponde el cumplimiento tanto de las obligaciones legales como las asumidas desde el orden contractual. Es de hacer notar, que en el contrato cuya resolución es accionada, se establecieron las cláusulas por las cuales se regiría el mismo, encontrándose dentro de las mismas, las invocadas por la actora como incumplidas por el arrendatario. Con respecto a la cláusula primera, se advierte que, al demandado le fue arrendada la casa ya identificada, para ser destinada a la “VIVIENDA UNIFAMILIAR DE EL ARRENDATARIO CON SU ESPOSA E HIJOS, BAJO SU GUARDA Y CUSTODIA”; afirmando la demandante, que actualmente, en la misma habitan varias familias, lo que fue negado y rechazado por el demandado. Procesalmente, este Juzgado de forma inmediata y directa constató judicialmente, con la inspección promovida, -determinación que realiza en base a la regla de valoración de la prueba de inspección- en razón de lo evidenciado y percibido en dicho acto que, el inmueble no está siendo destinado a vivienda “unifamiliar”, vale decir, de una sola familia; pues de todo lo hecho constar en el acta, se atribuye la utilización del inmueble para vivienda de un grupo numeroso de personas que excede de lo contractualmente previsto. Nótese, la cantidad de camas, colchones, la existencia de una mesa de planchar en cada habitación; la presencia en una habitación, de artículos de cocina, mesa y gabinetes con productos alimenticios, vale decir, en un área distinta a aquella destinada para cocina del inmueble, ubicada en la planta baja del mismo, en la cual –es oportuno resaltar- se encontraron tres (3) cocinas, además de dos (2) neveras. En relación a la obligación contractual contenida en las cláusulas cuarta y sexta, luego de lo constatado por vía de inspección en juicio, adminiculada con lo hecho constar en la extra litem aportada con el libelo, determina este Juzgado que, mediante el contrato celebrado, el arrendatario, concretamente en la primera de las cláusulas citadas, afirmó recibir el inmueble “en perfecto buen estado, con sus instalaciones eléctricas y sanitarias funcionando a cabalidad”; obligándose contractualmente, a efectuar todas las reparaciones menores que necesitare la casa, respondiendo igualmente, por las que se convirtieren en mayores, por descuido y negligencia, que el inmueble en litigio se verificó con ausencia del debido mantenimiento, en razón de no haberse realizado de forma permanente el cuido, reparación menor a los efectos de conservar la casa en el mismo estado en que fue recibida. Es el caso, que se desprende de las inspecciones, el descuido que tenía no solo el jardín, sino todas las áreas que conforman el inmueble en general, estado que bien podía evitarse, con la ejecución constante por parte del arrendatario de su obligación, no solo contractual sino legal, de efectuar las reparaciones menores que el inmueble -que le fuere dado para su vivienda y de su familia- fuere requiriendo. Si bien la representación del demandado, al contestar la demanda, señaló que, en la oportunidad en que fue evacuada la inspección graciosa, se estaban realizando trabajos de mantenimiento en el inmueble arrendado, lo que explicaba –según su criterio- el por qué de las resultas de la referida inspección, además de inferirse con ello, el reconocimiento de lo hecho constar en el acta, en lo que respecta al estado de conservación y mantenimiento en que evidenció la casa para dicha oportunidad; resulta importante acotar que, dicha inspección fue practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, el día 12 de febrero de 2007, y la practicada en juicio, fue evacuada, en fecha 05 de mayo de 2008, vale decir, entre dichas oportunidades transcurrió más de doce (12) meses, y no obstante ello, las circunstancias constatadas en ambas fechas, a pesar del mantenimiento que adujo el apoderado del demandado se estaba realizando (hecho que en modo alguno demostró), fueron de igual contenido y apreciación; esto es, mal estado en general y deterioro del inmueble, techos de los balcones, puertas de madera, ventanas, rejas, pintura, friso, pisos; jardín en muy mal estado de conservación y mantenimiento y cuido. En tal sentido, estima este Despacho que, con las pruebas en análisis, quedó plenamente demostrado en juicio, el incumplimiento del arrendatario de efectuar las reparaciones menores del inmueble arrendado, entendiéndose por éstas, las necesarias para mantener el mismo, en el estado que fue recibido, pues la casa en litigio, se evidenció y así se hizo constar a través de tales medios probatorios, con falta del debido mantenimiento, conservación y cuidado, y así se establece. Luego de haberse demostrado el incumplimiento contractual atribuido en el libelo al demandado en su condición de inquilino, debe declararse que la acción de resolución de contrato con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta procedente en derecho, por lo que se declara con lugar, y así se decide. DE LA RECONVENCIÓN La mutua petición propuesta en el presente juicio, se contrae a la declaratoria de nulidad e inexistencia de los contratos celebrados por ante Notaría Pública, en fechas 02 de julio de 2001, 30 de junio de 2003, 21 de junio de 2004, 08 de junio de 2005 y 30 de junio de 2006, con fundamento –concretamente- en lo señalado a continuación: 1.- Que la relación arrendaticia se inicio mediante documento autenticado en fecha 1º de noviembre de 1990, con una duración de un año fijo, contado a partir de dicha fecha, prorrogable por períodos de un año, siempre que no mediare notificación de uno de los contratos de, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento o de cualquiera de las prórrogas; previamente valorado y analizado por este Juzgado. 2.- Que el demandado fue manipulado por la ciudadana Rosario Nélida Goyanés de Navarro, y por la representante de la empresa actora, para suscribir tales documentos, bajo el argumento que, para que él mismo hiciera uso de la prórroga legal, se le exigió aumento de canon, sin mediar ningún resuelto del órgano competente y se estableció cláusula penal. 3.- Que mediante dichos documentos, se le disminuyó al inquilino de forma ilegal, el tiempo que le correspondía por la prórroga legal, lo que atenta a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4.- Que los documentos autenticados en las fechas 30 de junio de 2003, 21 de junio de 2004, 08 de junio de 2005 y 30 de junio de 2006, debían estar suscritos únicamente por su mandante, por la representante legal de la arrendadora y por la citada ciudadana Rosario N. Goyanes de Navarro, en razón de modificar el presentado el 02 de julio de 2001; y que al no estar suscrito por ésta última, los mismos son nulos, en razón de carecer de la manifestación de voluntad de las partes. La representación judicial del demandado reconviniente, aportó a las actas, los siguientes documentos: A.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano, el 5 de octubre de 2006, bajo el No. 44, Tomo 75, y con vista a la impugnación que del mismo efectuara la actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cumplió de forma idónea con su carga, a los fines de hacerlo valer, produciendo oportunamente, su certificación, que arroja pleno valor probatorio al no haber sido tachada en forma alguna; y de cuya documental se constata la representación judicial que se atribuyen los profesionales del derecho que actúan en nombre del demandado, y así se establece. B.- Los contratos cuya nulidad es pretendida por vía reconvencional: B. 1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, el 02 de julio de 2001, bajo el No. 53, Tomo 115, no tachado por la accionante, por lo que este Despacho le concede valor probatorio; de cuya lectura se determina –tal como se señalara con antelación- que, en dicha fecha, las partes fijaron como fecha para entrega del inmueble arrendado, el 30 de junio de 2003. B. 2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, el 30 de junio de 2003, bajo el No. 78, Tomo 48, documental que no fue objeto de tacha, y de cuyo estudio se evidenció que, la voluntad de las partes se expresó mediante el mismo, acordando nueva oportunidad (30 de junio de 2004), para la entrega de la casa arrendada. B. 3.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, el 21 de junio de 2004, bajo el No. 98, Tomo 52, documental que tampoco fue objeto de tacha, evidenciándose de su contenido, que –nuevamente- los contratantes fijaron otra fecha para la entrega del inmueble, siendo ésta, el 30 de junio de 2005. B. 4.- Documento autenticado por ante la misma Notaría, el 28 de junio de 2005, bajo el No. 52, Tomo 67, documental que arroja valor en autos, contentivo de lo acordado en dicha fecha por los litigantes, relativo a postergar la entrega del inmueble para el 30 de junio de 2006. B. 5.- Documento autenticado por ante la misma Notaría del Municipio Baruta, el 30 de junio de 2006, anotado bajo el No. 1, Tomo 80, en el cual las partes haciendo referencia a la voluntad de la arrendadora de vender y del arrendatario de comprar la casa en litigio, establecen un nuevo tiempo, esta vez de seis meses, desde el 1º de julio de 2006 hasta el 1º de enero de 2007, sin posibilidad de prórroga alguna, para la entrega del ya mencionado inmueble La nulidad de tales convenciones están argumentadas en que, el contenido de las mismas, además de ser violatorias del beneficio inqulinario que por prórroga legal le asistía al inquilino, conforme a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual fue disminuido; se aumentó un canon sin mediar fijación alguna por parte de la Dirección de Inquilinato; se estableció cláusula penal y porque los firmados con posterioridad al 02 de julio de 2001, carecen de la manifestación de voluntad de los contratantes, entendiéndose por éstos, todos los que inicialmente suscribieron el de la citada fecha, en razón de que lo accesorio sigue la suerte del principal. En ese orden de ideas, se destaca que en materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tal beneficio de conforme con la citada ley, opera de pleno derecho, aún cuando es potestativo para el inquilino y obligatorio para el arrendador, vencido el tiempo fijo de la contratación, sin hacerse necesario acuerdo alguno respecto al mismo y menos aún del tiempo que por el –en tal caso- le asiste, pues en la ya mencionada normativa, tales condiciones de forma expresa están consagradas, no renunciables por las partes ni sujetas a relajación. Efectivamente, del contenido del artículo 7 de la citada ley especial, según el cual, los derechos previstos en dicho texto, para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, caracterizando de nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos; resulta obligatorio para este Juzgado señalar, que estudiados y analizados las convenciones cuya nulidad se pretende, a la luz de lo consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en ningún caso puede sostenerse que, lo en ella pactado se contrae a contratos de “prórroga legal”, como lo denomina el demandado, pues como se indicó, el tiempo que deriva del propio beneficio, está estipulado en la ley, no siendo necesario acuerdo alguno de los contratantes respecto al mismo; por el contrario, lo que se determina de los documentos en estudio, es que a través de los mismos, tanto del arrendador como del inquilino, en razón de la autonomía contractual, modificaron algunas condiciones contractuales, relativas por una parte, en cuanto a su tiempo de duración (a pesar de haberse llamado fecha de entrega del inmueble); y por la otra, respecto al canon mensual, que si bien en nada se alude a resolución alguna por el órgano administrativo, sino al convenio de las partes, el propio texto especial, consagra los medios y o recursos para hacer valer tal circunstancia en caso de resultarle aplicable. En lo que atañe a la cláusula penal, debe resaltarse que, de conformidad con el código sustantivo, se trata de la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación, pacto que en modo alguno afecta la validez de dicha convención. De modo pues que, resulta contrario a derecho sostener que, en el presente asunto se ha violentado el beneficio previsto por la ley, de prórroga, a favor del inquilino; máxime si se toma en consideración que si bien es cierto que, la relación locativa se inició en fecha 1º de noviembre de 1990, no es menos cierto que, la misma a la fecha, está determinada en el tiempo que, en base a la duración pactada por las partes, la fecha de finalización contractual operó el 30 de junio de 2006; fecha a partir de la cual, de pleno derecho, y sin necesidad de notificación y acuerdo alguno, comenzó a correr el lapso correspondiente a la prórroga legal. En relación al alegato relativo a que los documentos celebrados en razón y con posterioridad al 02 de julio de 2001, debían estar suscritos por todas las personas que suscribieron el mencionado, y que al no estar suscritos por la ciudadana Rosa N. Goyanes de Navarro, y solamente por la representante de la arrendadora y el inquilino, traía como consecuencia su nulidad absoluta por falta del consentimiento de los contratantes, debe resaltarse que, de conformidad con lo previsto en el artículo 1146 del Código Civil, se alude a vicios del consentimiento, cuando aquel cuyo consentimiento, haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo. Al respecto, se indica que si bien lo expresado no se corresponde en modo alguno al supuesto de hecho que debe configurarse para hablar de un vicio de consentimiento, en materia arrendaticia, se entienden legitimados para actuar en la posición del arrendador, no solo éste, sino el propietario de la cosa arrendada, o cualquier persona que éste designe legalmente, el hecho que los acuerdos derivados de la relación locativa que se regula, no estén firmados por todos ellos, no significa que exista como tal, una falta o vicio en el consentimiento. Cabe añadir que, aún cuando la representación del demandado reconviniente, alegó la “manipulación” a su representado para la celebración de tales convenios, por parte, tanto de la representante de la arrendadora como por la propietaria del inmueble, tal hecho no fue demostrado en forma alguna, circunstancia por la que forzosamente se desestima en derecho tal alegato, en razón de no haber sido demostrado a través de ningún medio probatorio. Realizado el análisis que antecede, concluye este Juzgado que la reconvención propuesta en la presente controversia, resulta a todas luces improcedente en derecho, y por tanto se declara sin lugar. III Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. contra el ciudadano NESTOR FELIPE CASANOVA MADAN, previamente identificados; y SIN LUGAR la reconvención planteada por la representación de la parte demandada. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Decimatercera de Caracas, el 05 de noviembre de 1990, bajo el No. 48, Tomo 77; se condena a la parte demandada reconviniente a entregar a la parte actora reconvenida, el inmueble arrendado constituido por una casa-quinta denominada “FELI”, ubicada en la calle Orupe, Urbanización El Marqués, municipio Sucre del estado Miranda. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes. Publíquese. Regístrese, Notifíquese a las partes y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de noviembre de 2008. La Juez Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol La Secretaria Acc, Abg. Daniela Castillo Ortíz. En esta misma fecha, 14 de noviembre de 2008, siendo las 9:57 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria Accidental, Daniela Castillo Ortíz