REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciocho de noviembre de dos mil ocho 198º y 149º PARTE DEMANDANTE: GIULIO ARMANDO CENNA PALMA Y NEIDA TRINIDAD LINARES DE CENNA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.819.893 y 2.158.688, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS ALBERTO TRUJILLO CONTRERAS Y JENNY CONTRERAS, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 101.172 y 82.578, respectivamente. PARTE DEMANDADA:, NORAH FERRRERO CROQUER, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 964.160 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 9.508. MOTIVO: DESALOJO SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado por ante la Unidad Recaudadora, Distribuidora de Expedientes de este circuito judicial, por los abogados LUIS ALBERTO TRUJILLO Y JENNY CONTRERAS, quienes en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos GIULIO ARMANDO CENNA PALMA Y NEIDA TRINIDAD LINARES DE CENNA, demandaron por Desalojo a la ciudadana NORAH FERRERO CROQUER. Por auto de fecha 22 de septiembre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Por diligencia de fecha 27 de octubre de 2008, el alguacil designado, dejó expresa constancia de haber citado la parte demandada. En fecha 29 de octubre de 2008, compareció la parte demandada y actuando en su propio nombre y representación consignó escrito dando contestación a la demanda. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo y en tal sentido observa: II En el caso sub iudice observa el Tribunal que la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble objeto de la demanda, basado en la necesidad que tiene de ocuparlo, exponiendo su representación judicial como fundamento de su pretensión las siguientes argumentaciones fácticas: .-Que sus poderdantes son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 12-B, ubicado en el piso 12 del Edificio Residencias Cosmo, situado en la Calle 2, Manzana C-10, Sector Sur de la Urbanización La Urbina, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda. .- Que sus poderdantes celebraron un contrato de arrendamiento con la ciudadana Norah Ferrero Croquer, sobre el precitado inmueble. .-Que antes de vencerse el contrato de arrendamiento, ninguna de las partes contratantes manifestaron su deseo de continuar o no con el contrato, sino en fecha 16 de diciembre de 2003, cuando los propietarios manifestaron su necesidad de ocupar nuevamente el inmueble, debido a que deben volver a Caracas por motivos de salud, a cuya solicitud hizo caso omiso la arrendataria. .-Que los arrendadores continuaron recibiendo el canon de arrendamiento. .-Que la ciudadana Carmen Sofía Guerra, actuando en nombre y representación de los propietarios le informó que a partir del primero de julio de 2.005, comenzarían a disfrutar de la prórroga legal. .-Que la arrendataria consumió su prorroga legal y continuó pagando el canon de arrendamiento. .-Afirmaron que en fecha 12 de noviembre de 2.007, la propietaria, Neida de Cenna, le ofreció en venta el inmueble. ,-Señalaron que en la misma notificación se le manifestó que debería manifestar por escrito su aceptación o rechazo en 15 días, a lo que hizo caso omiso. .-Sostuvieron que, aunado a esos hechos sus poderdantes han constatado la presencia de personas extrañas al contrato, que presumen habitan en el inmueble bajo la figura de un sub. Arrendamiento violentando la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, cuyo contenido citaron expresamente. .-Manifestaron que sus poderdantes sólo arrendaron a la ciudadana Norah Ferrero Croquer. .-Que la arrendataria fue citada al bufete para informarle que el señor Giulio Cenna Palma está delicado de salud, indicándole que sus representados requieren trasladarse a los centros especializados ubicados en la ciudad de Caracas, por lo que necesitan habitar el inmueble arrendado, pues están residenciados en Higuerote. .- Que a pesar de estas circunstancias la arrendataria sigue renuente a entregar el inmueble y ni se ha molestado en buscar otro parar vivir, que dice no tener parientes con quien vivir pero se contradice al decir que vive con sus parientes. En virtud de las razones expuestas, demandaron el desalojo del inmueble fundando la pretensión el las disposiciones previstas en los artículos 55 de la Constitución, 34 literales b y g, 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.160 1.167.1600 del Código Civil. Frente a las alegaciones efectuadas por la representación judicial de la parte actora, la parte demandada; negó rechazó y contradijo lo alegado por esta, exponiendo como fundamento de su defensa los siguientes hechos: .-Que no es cierto que en fecha 16 de diciembre de 2.003, los propietarios del apartamento manifestaron su necesidad de ocupar nuevamente el inmueble y que ella haya hecho caso omiso a esa solicitud. .-Que lo cierto es que en comunicación de esa fecha la administradora del inmueble le notificó que debido a una correspondencia recibida del propietario del inmueble, se ven en la necesidad de no prorrogar el contrato, el cual vencía el 1 de julio de 2.004. .-Que después de ello, el contrato continuó por mutuo y expreso acuerdo, lo cual se demuestra con correspondencia enviada por la administradora en fecha 1 de julio de 2.004, donde le manifestaron que debido a lo conversado, continuara ocupando el inmueble por un canon de setecientos bolívares fuertes, a partir del mes de septiembre de 2.004. .-Adujo que los actores acompañan una carta de la administradora en la que se le informa que a partir del 1 de julio de 2.005, ella empezaría a disfrutar de un año de prorroga legal, pero que no es cierto que ella consumiera la prorroga legal y continuara en el pago del mismo canon de arrendamiento. .-Afirmó que lo cierto es que los actores omiten que a partir del mes de junio de 2.006, ella pagaría el mismo canon de arrendamiento mas la cuota del condominio y a partir de febrero de 2.007, continuaría pagando el recibo de condominio más ochocientos bolívares fuertes en la cuenta de los propietarios. .-Sostuvo que tampoco es cierto que los propietarios han constatado la presencia de personas extrañas al contrato y que habitan el inmueble bajo la figura del sub arrendamiento. .-Señaló que cuando ella entró en conversaciones con la administradora del apartamento para su arrendamiento, esta le preguntó si tenia niños y cuantas personas habitarían el inmueble, razón por la que le notificó que vive con dos personas adultas, allegadas y que por eso alquilaba un apartamento de tres habitaciones. .-Que visto que la administradora consideró que ella reunía los requisitos para darle en alquiler el apartamento, le entregó una suma de dinero por reserva, por tanto, no es cierto que ella haya violado la cláusula quinta del contrato. .-Que lo cierto es que ella no ha celebrado contrato alguno con terceros que implique un sub. Arrendamiento. .-Que tampoco es cierto que ella esté renuente a entregar el inmueble, ni es cierto que ella no se ha molestado en buscar otro para vivir como alegan los actores. .-Que lo cierto es que a pesar de su avanzada edad, son muchos los sitios que ha recorrido en Caracas buscando apartamento para mudarse, impulsada por la simple razón de liberarse del acoso permanente de la propietaria, liberarse de los aumentos sistemáticos del canon mensual que hacen los propietarios, pero han resultado infructuosas todas sus gestiones ya que no consigue una vivienda que se adecue a sus ingresos y modo de vida. .-Precisó que es factible que cualquier propietario reclame el derecho que tiene sobre su inmueble, pero ese derecho tiene sus limitaciones, tanto de carácter legal como de carácter moral. .-Que la presente acción contraviene los principios generales del contrato de arrendamiento en primer lugar, porque siendo el contrato de naturaleza consensual, antes de intentar la presente acción, los actores debieron tener en cuenta que el hecho de que el contrato continuó por mutuo y expreso consentimiento de las partes, implica necesariamente la permanencia en el inmueble arrendado, o sea, que en su condición de inquilina se mantuviese en el goce pacífico de la cosa arrendada, hecho demostrado con la aceptación de los pagos de los cánones de arrendamiento después del vencimiento de la prorroga legal. .-En un capítulo denominado el derecho, citó, comentó e hizo un analisis comparativo de todos y cada uno de los artículos invocados por la parte actora en el libelo de la demanda. .-En razón de los argumentos expuestos solicitó al Tribunal se declare sin lugar la temeraria demanda incoada en su contra y que se condene a la parte actora a devolverle el excedente pagado por concepto de cánones de arrendamiento. Ahora bien en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de sus obligaciones. A los efectos de probar sus respectivas afirmaciones las partes promovieron las siguientes pruebas: La parte actora: 1.- Poder otorgado por los ciudadanos Giulio Armando Cenna y Neida Trinidad Linares de Cenna, que es plenamente valorado, desprendiéndose del citado instrumento la representación que ostentan los abogados Luís Alberto Trujillo y Jenny Contreras. Así se decide. 2.- Documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, así como documento de liberación de hipoteca, que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, dan fe de las declaraciones en dichos instrumentos contenidas, desprendiéndose de los mismos la certeza de lo afirmado por la representación judicial de la actora, respecto a la condición de propietario que ostenta este, sobre el inmueble cuyo desalojo pretende, hecho que no resultó controvertido en la secuela del proceso. Así se decide. 3.- Promovió original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Norah Ferrero Croquer y Giulio Armando Cenna Palma y Neida Trinidad de Cenna, hecho que no resultó controvertido en la secuela del proceso, no existiendo dudas acerca de la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes. Así se decide. 4.- Comunicación de fecha 10 de junio de 2.005, cuya existencia no formó parte de lo controvertido. 5.-. Oferta de venta, que no obstante haber sido desconocida, la parte demandada reconoce su existencia, razón por la cual el Tribunal la aprecia a los fines de dar por demostrada la certeza de la existencia de tal comunicación, sin entrar a valorar la validez o no de la misma en lo que respecta a la oferta de venta, por no estarse discutiendo en el presente proceso, la preferencia ofertiva del inmueble. Así se decide. 6.- Informe médico de fecha 17 de febrero de 2.008, que es desechado al no haber sido ratificado en la secuela del proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. 7.- Récipes médicos que rielan a los folios 31 al 33 del expediente marcados con las letras I, J y K, que no fueron ratificados, razón por la cual son desechados del proceso. Así se decide. 8.- Orden para practicar exámenes médicos, que también es desechada por no haber sido ratificada de conformidad con la norma. Así se decide. 9.- Antecedentes Médicos del ciudadano Giulio Cenna, que son desechados por no ser ratificados. Así se decide. 10.- Constancia médica que también es desechada al no haber sido ratificada en la secuela del proceso. Así se decide. 11.- Constancia de residencia emanada de la Junta Parroquial de Higuerote, en el Estado Miranda de cuyo texto se desprende que la ciudadana Neida Trinidad Linares De Cenna, reside en Higuerote desde hace aproximadamente cinco años. Así se decide. 12.- Promovió inspección ocular al inmueble objeto de la presente demanda, que no fue evacuada en su debida oportunidad, razón por la cual no hay prueba que valorar al respecto. Así se decide. La parte demandada aportó las siguientes probanzas: 1.- Promovió el mérito de las actas procesales, que no constituye medio de prueba válido de los previstos en el ordenamiento jurídico. 2.- Promovió el mérito de la comunicación de fecha 16 de diciembre de 2.003, de cuyo texto se desprende la manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato a partir del día 1 de julio de 2.004. 3.- Promovió el merito de la comunicación de fecha 1 de julio de 2.004, de cuyo texto se desprende que por acuerdo entre las partes el contrato se prorrogo por un año mas. 4.- Promovió el mérito de los recibos de condominio de los cuales se desprende el pago de las cuotas correspondientes al condominio, por parte de la ciudadana Norah Ferrero. Así se decide. 5.- En relación a los comprobantes bancarios promovidos, los mismos nada abonan al mérito de lo controvertido, por no estarse discutiendo en el presente proceso la falta de pago de cánones de arrendamiento. Así se decide. Ahora bien, para decidir el fondo se observa que para que proceda el desalojo de un inmueble basándose en la causal prevista en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es necesaria la concurrencia de varios extremos a saber: 1.- En primer lugar es necesario que el contrato fundamento de la demanda de desalojo sea un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado. 2.- Que quien alegue la necesidad sea el propietario del inmueble. 3.- Que el propietario pruebe fehacientemente la necesidad que tiene de ocupar el inmueble que pretende desalojar. De esta manera se observa, que la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, el artículo 2 de nuestra carta fundamental establece que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de derecho y de justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político. En sintonía con lo anterior, ha sido constante y reiterada la Jurisprudencia patria al sostener que el Estado social protege a los ciudadanos ajenos al poder económico y político. En ese sentido la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de enero de 2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, sostuvo lo siguiente: “A juicio de esta sala, el Estado Social debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, a pesar del principio del Estado de Derecho Liberal de la igualdad ante la ley, el cual en la práctica no resuelve nada, ya que situaciones desiguales no pueden tratarse con soluciones iguales. Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad y el de la voluntad del estado y los particulares. Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el estado social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social.” De la misma manera, debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que constitucionalmente le son atribuidos al propietario, pues, de obtenerse un desalojo de un inmueble, sin que real y efectivamente exista la necesidad por parte de su propietario de usarlo, se le estarían vulnerando al arrendatario sus derechos, los cuales ha querido proteger el legislador en la normativa antes indicada. Igualmente; la causal de desalojo basada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario, siempre que tal necesidad quede demostrada en la secuela del proceso, está claramente amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia, no obedece a razones de índole económico ni caprichosas; sino por el contrario obedece a la necesidad que tiene éste de ocupar el inmueble.(negrillas del Tribunal). En tal sentido es oportuno traer a colación lo sostenido pro el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, donde señala: “… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. A los fines de verificar la concurrencia de los extremos citados, el Tribunal constata, que en el caso bajo estudio acompañó la parte actora a los autos contrato de arrendamiento de fecha 27 de junio de 2.002, como instrumento fundamental de su pretensión para demostrar el vínculo contractual existente entre las partes del presente proceso. Dicho instrumento a tenor de lo establecido en el Artículo 1.360 del Código Civil, hace plena fe de las declaraciones en el contenidas. De las actas del expediente se evidencia que afirmó la parte actora en el libelo, que el contrato cuya extinción pretende en el presente juicio, fue celebrado inicialmente por tiempo determinado, pero como el arrendatario continuó en posesión del inmueble, este se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. En ese aspecto observa el Tribunal que la cláusula cuarta del contrato aportado a los autos por la parte actora, que es el documento fundamental de la presente demanda y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes, reza textualmente lo siguiente: “ El presente contrato tiene una duración de un año fijo contado a partir de la fecha de su autenticación. Podrá ser prorrogado, si las partes así lo convienen, en cuyo caso, deberán notificar su voluntad por escrito, con treinta (30) días de anticipación a término. De igual modo la arrendataria deberá notificar por escrito a LOS ARRENDADORES con treinta (30) días de anticipación su voluntad de hacer uso de la prorroga legal. Del texto anteriormente trascrito se desprende, que la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un año fijo contado a partir del día primero de julio de 2.002, prorrogable, si las partes así lo convenían manifestándolo por escrito con treinta (30) días de anticipación. De allí que, se evidencia que el contenido de la misma es preciso, cuando establece como condición, que el contrato se prorrogaría a su vencimiento si las partes convenían en ello, por tanto, la voluntad, tanto de la arrendadora como de la arrendataria, fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, con prorrogas fijas de un (1)año. Ahora bien, de la comunicación de fecha 16 de diciembre de 2.003, se constata que la parte actora, notificó a la parte demandada su voluntad de no continuar con el contrato a partir del vencimiento del mismo, el cual ocurriría en fecha 1° de julio de 2.004, no obstante; consta de documento de esa misma fecha 1 de julio de 2.004, que fue voluntad de las partes continuar con la relación contractual en los mismos términos que fue pactada, quedando a todas luces por acuerdo entre las partes sin efecto la notificación efectuada en fecha 16 de diciembre de 2.003, por tanto, por voluntad de las partes el contrato se prorrogó por un año mas, el cual venció el día 1 de julio de 2.005, empezando a correr a partir de esa fecha la prorroga legal de un año, de tal manera que al continuar la arrendataria en el inmueble a partir de esa fecha, el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Como consecuencia de lo anterior, el primero de los extremos exigidos para la procedencia del desalojo solicitado, debe considerarse cumplido. Así se establece. En segundo lugar, se observa que tampoco formó parte de lo que fue controvertido, la condición de propietario que ostenta la parte actora sobre el inmueble cuyo desalojo pretende en el presente juicio, teniéndose por satisfecho el segundo de los extremos para la procedencia del desalojo solicitado. Así se decide. En relación al tercer supuesto fáctico requerido para la procedencia del desalojo, es decir; la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble, observa el Tribunal que no aportó la representación judicial de la parte actora, ningún elemento probatorio del cual pueda evidenciarse la necesidad aducida, pues no es posible derivar de las pruebas aportadas, las cuales han sido analizadas y valoradas en el texto del presente fallo, la certeza de tal afirmación; toda vez que de una análisis a las constancias emanadas medicas, las cuales fueron desechadas en razón de que, se trata de documentos privados que para que los mismos puedan aportar valor de plena prueba, deben ser sometidos a las reglas del contradictorio previstas para la prueba testimonial, mediante su ratificación en el juicio tal y como lo dispone el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, ni aportó a los autos ningún elemento demostrativo del cual pueda evidenciarse que la parte demandada violando las disposiciones contenidas en el contrato, mantiene sub arrendado el inmueble a terceras personas, sin el consentimiento de los arrendadores. En ese sentido se hace necesario precisar que dentro de un proceso, las partes se encuentran en la obligación de afirmar los hechos con apego a la verdad y cuando tales hechos han sido negados por la contraparte, surge para estas la obligación de aportar a los autos todas los medios probatorios de que dispongan, para que puedan producir en el juzgador la plena convicción de su certeza, hecho que no ocurrió en el caso que nos atañe, razón por la cual no puede considerarse cumplido el tercero de los extremos previstos para considerar la procedencia del desalojo solicitado. Al respecto, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece que:” Los jueces no pueden declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma”. En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo intentaron GIULIO ARMANDO CENNA PALMA Y TRINIDAD LINARES DE CENNA contra NORAH FERRERO CROQUER. Así se decide. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días de noviembre de dos mil ocho. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las ______ se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA, MARINA SANCHEZ GAMBOA. Exp.AP31-V.2008-002222. LBR/MSG.