TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-001856
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que han presentados los ciudadanos FRAMCISCO PABLOS SALAS HIGLE Y XIOMARA CRISTINA SOTO MARTINEZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. Nos .V-5.137.650 y V-4.850.994 respectivamente, asistido por el abogado en ejercicio Ricardo José Paz González, IPSA # 110.273; contra la ciudadana MARIANELLA RUIZ VALLENILLA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-3.549.473
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los actores que en fecha 18 de marzo de 2005m la demandada suscribió como inquilina, un contrato de arrendamiento, que acompaña, sobre un apartamento para vivienda distinguido con el número 1-1, del primer piso del Edificio denominado “Los Ángeles 1”, que forma parte del Conjunto Residencial Los Ángeles, con una superficie 143,99 mts2.
En fecha 22 de abril de 2008 los actores adquirieron dicho apartamento, según consta de documento protocolizado, cuyos datos de registro citan; y procedieron a notificar a la inquilina (demandada) que ellos eran los nuevos propietarios.
Ahora bien, dicho contrato, que era de un año fijo, a partir del 18 de mayo de 2005 hasta el 18 de mayo de 2006, se recondujo , convirtiéndose a tiempo indeterminado; estableciéndose en la cláusula quinta de dicho contrato que se encontraba en buen estado de mantenimiento y conservación; siendo obligación de la arrendataria mantenerlo en ese buen estado; pero resulta que la inquilina no lo limpia ni lo mantiene; las ventanas se encuentran deterioradas, oxidadas, con filtraciones; las paredes les falta la pintura, están manchadas; el vidrio de una de las fachadas se encuentra roto; el revestimiento texturizado esta deteriorado y con dos colores.
Ese mal estado del inmueble se pudo constatar a través de una inspección judicial que se realizó, donde se observó abombamiento del revestimiento que cubre la pared y descomposición de la pintura y trabajos de reparación mal rematados, y un remate de albañilería de color gris.
La Junta de Condominio se quejó por el mal aspecto que mostraba el apartamento. Una de las tuberías colapsó, produciéndose un bote de agua que se extendió hasta el sótano-estacionamiento, con daños a los vehículos que allí se encontraban. La Junta de Condominio exigió a los actores, como actuales propietarios del apartamento, que arreglaran el inmueble. Se trató de tomar contacto con la inquilina, pero no ha sido posible, impidiendo que se hicieran las mejoras que requiere el apartamento.
Sin que ello signifique desistimiento—dice—de la pretensión, el 23 de julio de 2007, dimos en venta al ciudadano Oswaldo Jesús Anzola, C.I. No.5.140.659 un apartamento ubicado en San Andrés II, Edificio 1, Piso 12 del Bloque No.8, Parroquia del Valle, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual alindera y describe. Fue con el producto de esa venta que se compró el apartamento objeto del presente juicio, es decir el ubicado en la Urbanización La Boyera, Conjunto Residencial Los Ángeles, que viene siendo la vivienda principal de los demandantes; por lo que a lo antes invocado como deterioro del apartamento, se suma la necesidad urgente de ocuparlo.
Después de exponer el fundamento de derecho de la demanda, transcribiendo distintas normas legales del Código Civil y del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; entre las que resalta las causales b) y e) del art. 34 ejusdem, concluyen con el Petitorio, donde demandan a la arrendataria:
 El desalojo y entrega del apartamento objeto de arrendamiento.
 El pago de Bs. F.4.500,oo, por concepto de los daños y perjuicios causados al apartamento.
 El pago de las costas.
Contestación de la demanda (folios 33 y ss)
La parte demandada quedó citada personalmente, por el Alguacil Cesar Martínez; pero es el caso que no acudió en el lapso legal a contestar la demanda. Acudió posteriormente a promover pruebas.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, pasamos a examinar los medios probatorios allegado a los autos; oportunidad en que haremos las consideraciones que correspondan a los temas controvertidos.
1.
Al folio 16 y ss corre en fotostato documento público (18 de mayo de 2005, representativo del contrato de arrendamiento celebrado entre Nelida Ysidra Daal Romero, C.I. V-7.490.017, como arrendadora y la parte demandada como inquilina, sobre el apartamento de autos, del cual se demanda su desalojo.
De dicho contrato la parte actora se habría subrogado al adquirirlo, como relata en el libelo, de acuerdo con el art. 20 del Decreto Ley.
Allí se dice en la cláusula séptima que será por cuenta de la arrendataria las reparaciones menores, tales como pinturas interiores, piso, instalaciones eléctricas, telefónicas, vidrios , ventanas, puertas, acondicionamiento de servicios sanitarios (baños WC, lavamanos, tuberías en general, llaves grifos, cocina, filtros) cerraduras y sus correspondientes llaves.
El art 1586 del Código Civil, dice:
El arrendador esta obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios.
Hacemos notar que en la lista que aparece en esa cláusula, algunas lucen que no tienen nada de pequeñas; por ejemplo la instalación eléctrica o hidráulica de un inmueble no nos parece que sean pequeñas. Si, por ejemplo un apartamento tuviese filtraciones o su cableado interno sufriese de un corto circuito, que ameritase su reemplazo, ello parece que correspondería al propietario, no al inquilino. De todos modos habría que remitirse al uso, para determinar qué reparación es pequeña y cual no es pequeña.
2.-
Al folio 24 y ss corre en fotostato documento público representativo de la venta que le hizo Nelida Ysidra Daal Romero a las partes demandantes, del apartamento distinguido con el No.1-1, del Conjunto Residencial Los Ángeles, Urbanización Parque El Cigarral, La Boyera, Municipio Autónomo El Hatillo del Estado Miranda.
En razón de esa venta es que las partes actora se habrían subrogado en el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, como ya dijimos antes.
3.-
Al folio 32 y ss corren las resultas de una notificación judicial (30 de abril de 2008) que realizaron las partes demandantes a la parte demandada de este juicio, participándole que:
 adquirieron la propiedad del apartamento que ocupa como arrendataria y que pasan a ser los nuevos arrendadores del inmueble;
 en virtud de los cual le aumentan el alquiler a Bs.F.3.000, oo mensual, que deberá ser pagado en la cuenta bancaria de Xiomara Soto en Banesco.
Con dicha notificación los actores se legitiman frente a la inquilina como nuevos dueños y arrendadores. Solo que el aumento del alquiler no puede hacerse unilateralmente, sino debe hacerse, cada dos años, a través del organismo regulador, de acuerdo con el art 32 del Decreto Ley de la materia.
Llama la atención que para la fecha (30 de abril de 2008) en que presentan dicha notificación judicial, no hayan hecho mención siquiera a la notificada de las condiciones físicas en que se encontraba el apartamento, que describe en el libelo, ni de la necesidad en que se encontraban de ocuparlo.
4.-
Al folio 59 y ss corren las resultas de una inspección judicial que realizaron las partes actoras en el apartamento arrendado de autos.
No aparece acta que demuestre que dicha inspección se hubiere evacuado.
5.-
Al folio107 y ss corre documento público representativo de un contrato donde las partes actora venden a un tercero un apartamento, que no es el de autos que esta arrendado a la parte demandada. Con lo obtenido por esta venta—dicen—compraron el que estaba arrendado a la parte demandada, cuya desocupación pretenden en este juicio.
Este documento no aportada nada útil a los temas de esta litis.
6.-
Al folio 114 corre en fotostato documento privado representativo de una carta que la parte demandada le dirige a la Junta de Condominio, pidiéndole información referente a la causa de los deterioros del edificio .
No se aprecian porque los fotostato de documentos privados carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
7.-
Al folio 115 y 116 corre en original documentos privados representativo de dos cartas donde la Junta de Condominio le informa a las partes demandantes sobre el estado de deterioro del edificio.
No se aprecia, ya que al ser un documento emanado de tercero, requiere su ratificación por su emitente mediante la prueba testimonial, de acuerdo con el art. 431 CPC.
8.-
Al folio 144 y ss corren en fotostato documento protocolizado representativo del Documento de Condominio del Edificio Los Ángeles,, que fue traído a los autos por la parte demandada., para demostrar que el mantenimiento de los bienes comunes corresponden a la Junta de Condominio y al Administrador del edificio.
9.-
Al folio 102 y ss corre en original un documento privado, firmado por un tercero, el cual carece de valor, de acuerdo con el art. 431 CPC
10.-
Al folio 103 corren recaudos del Expediente de Consignaciones Judiciales de cánones de arrendamientos, hechas por la parte demandada a favor de Xiomara Soto Martínez, parte codemandante.
Esta prueba no arroja nada útil a los temas tratados en el presente juicio; habida cuenta que en el mismo se demanda el desalojo por razón de posibles deterioros del apartamento arrendado y por la necesidad de ocuparlo por parte de sus dueños; pero no se invoca como causa petendi la falta de pago de los alquileres; por lo que la prueba de estos no resulta pertinente.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que las partes demandantes no han demostrado los presupuestos de hecho previstos en las causales de desalojo, consagradas en las letras b) y e) del art. 34 del Decreto Ley. Vale decir no hay pruebas en los autos de que existan los deterioros que se le incriminan a la inquilina en el libelo; tampoco los actores demostraron la necesidad que tienen de ocupar el apartamento. Lo único que sí demostraron son la propiedad del apartamento y el contrato de arrendamiento; pero no, repito, la necesidad de ocuparlo
Sin embargo la parte demandada, que no contestó la demanda en la oportunidad legal, tampoco probó nada que le favoreciera, en cuanto hacer la prueba contraria o negativa de los deterioros que le incriminan y de la necesidad de los actores de ocupar el apartamento.
El art. 362 del Código Civil, que consagra la figura de la confesión ficta, produce una inversión de la carga de la prueba; ya que si la carga u obligación de probar estaba originalmente en cabeza de la parte actora, , dicha obligación pasa al demandado, al no contestar la demanda, que por su contumacia en contestar, “debe probar algo que le favorezca” para desvirtuar los hechos adminiculados en el libelo; y al no hacerlo se presume que esta admitiendo los hechos invocados en el libelo de demanda como causa petendi, siempre que la pretensión no sea contraria a derecho.
Ahora bien, no podemos pasar por alto que la materia arrendaticia urbana de habitación es un contrato altamente intervenido o protegido por el Estado; le ocurre algo parecido a lo que pasa con el contrato de trabajo. Es un contrato en que regula una materia de orden público. El art. 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, estipula lo siguiente:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”
Entonces podemos decir que el orden público y la indisponibilidad de los derechos legales derivados de una relación arrendaticia protegida, hacen que en los juicios de desalojos arrendaticios no opere la confesión ficta del art. 362 CPC. O dicho en otros términos, no se produce la inversión de la carga de la prueba; ya que el arrendador actor siempre vendrá obligado a probar los hechos que actualicen sus causales de desalojo, a pesar de que el inquilino demandado no conteste ni pruebe nada que le favorezca para desvirtuar lo alegado por el actor.
Esto ya es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, quien en Sentencia de fecha 29 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Jesús E. Cabrera, dijo lo siguiente:
“…existen materias donde no funcionan los efectos del art. 362 del CPC, como sucede en los juicios donde esta interesado el orden público, y la falta de contestación no invierte nada, por lo que el actor sigue teniendo sobre sí la carga de la prueba”
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentaron Francisco Pablos Salas Higle y Xiomara Cristina Soto Martínez contra Marianella Ruiz Ballenilla, ambas parte arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho, del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los trece días del mes de noviembre del dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce del medio día, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio
La secretaria