ASUNTO: AP31-V-2008-002266
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia que interpuso IBELISE ARMINDA ROJAS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. 6.011.889, representada por el abogado en ejercicio José Joaquín Brito, IPSA # 50.108; contra el ciudadano RAUL SANTIAGO HERMIDA MIGLIARINI, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No12.221.193.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendida, como propietaria, le arrendó al demandado el apartamento No.233 del piso 23° del Edificio “B” que forma parte del Conjunto Residencial EL Naranjal, ubicado en Las Minas de Baruta, Municipio Baruta, Estado Miranda; con un alquiler de Bs.425,000,oo mensual, modificado por acuerdo de las partes a Bs.930,oo.
Pero es el caso—dice—que el arrendatario no paga el alquileres, debiendo los meses de mayo, junio y julio de 2008, por lo que, después de fundamentar en derecho su acción, acude a demandarlo por la resolución del contrato para que entregue el apartamento libre de bienes y personas. Lo demanda también para que pague la cantidad de Bs.F.2.790, oo, por los tres meses insolutos antes señalados; como igualmente para que pague los cánones que se sigan venciendo hasta la definitiva terminación el juicio, a razón de Bs. 930,oo mensual.
Contestación
La parte demandada se hace representar por el abogado en ejercicio Emilio Arévalo Gutierrez, IPSA # 129.865, quien, en la oportunidad legal, pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Ha cancelado puntualmente los alquileres a la ciudadana Ruth Torres de Rambla, designada en el contrato, como consta de los recibos.
2. Debido a los obstáculos para realizar el pago, ha realizado consignaciones judiciales de los cánones, de acuerdo con los arts. 51 y 52 del Decreto ley de la Materia.
3. Ha sido criterio de que la resolución del contrato es improcedente en los casos en que el contrato es por tiempo indeterminado. Cita sentencia de un Juez de Municipio.
Examen de las pruebas
Vista como ha quedado trabada la litis, pasemos a analizar los medios probatorios traídos a los autos, oportunidad en que haremos las consideraciones que correspondan a las defensas invocadas.
1.-
Al folio 09 y ss corre documento notariado (22-10-03) representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Cabe examinarlo:
♣ El mismo es por el término de un año, prorrogable por otro año más hasta el 24 de octubre de 2004. En dicha fecha el arrendatario comunicará al arrendador su deseo de prorrogarlo; y si el arrendador estuviera de acuerdo, se pactarían nuevas condiciones de pago.
Consideramos que si después del 24 de octubre de 2004, el arrendatario, “quedare y se le dejare en el uso del apartamento”, como en efecto así ha ocurrido, se deberá considerar o presumir reconducido tácitamente el contrato, considerándose a partir de allí indeterminado la relación arrendaticia, todo de conformidad con el art. 1600 CC.
Ahora bien, aún cuando el contrato se haya indeterminado, la acción por falta de pago de los alquileres es de naturaleza resolutoria; ya que la naturaleza resolutoria de una acción se predica por razón del incumplimiento de una obligación sintagmática o bilateral del contrato, sin importar que el tiempo de éste sea indeterminado o determinado. No deja de ser un formalismo inútil, innecesario y absurdo negar una demanda en un contrato indeterminado, por la simple razón de la calificación que el actor le da a su demanda; esto es, porque el actor calificó su demanda “de resolución” y no “de desalojo”, siendo la causa petendi la falta de pago de los alquileres.
Es cierto que el art. 34 del Decreto ley sobre la Materia habla de contrato verbal o a tiempo indeterminado para “autorizar el desalojo”; pero ello no significa que las “acciones” reflejadas en cada una de las causales que la norma enumera, no tengan en estricto derecho, unas, naturaleza resolutoria, y otras, naturaleza revocatoria, dependiendo de la causa petendi en ellas consagradas. Por ello el desalojo por la falta de pago de canon (literal a del art. 34 ejusdem) es, en estricto derecho, repito, una acción de resolución del contrato, y la consecuencia de la declaratoria con lugar de esa resolución o extinción del contrato, es el desalojo y entrega del inmueble, como ocurre con todas las resoluciones de contrato, donde las partes deben devolver lo que hayan recibido en virtud del contrato, para reponer las cosas al estado que tenían antes, de acuerdo con el art. 1198 del CC. Para condenar a un arrendatario a desalojar, primero hay que declarar concluido o extinguido el contrato que legitima su ocupación; ya que no se puede desalojar a nadie con un contrato vigente. Y esa conclusión, extinción o terminación del contrato, cuando se debe a un incumplimiento del deudor, la doctrina le llama “resolución”. No existe una “acción de desalojo” diferente a la acción resolutoria por falta de pago de los alquileres.
Antiguamente, bajo la vigencia del Decreto legislativo de Desalojo de Vivienda de 1947, existía alguna utilidad en diferenciar si el contrato objeto del juicio era por tiempo determinado o por tiempo indeterminado; ya que para éstos últimos dicho Decreto preveía un procedimiento especial, desarrollado en el art. 1 letra a) ejusdem; pero después de la promulgación del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, resulta totalmente indiferente e inocuo hacer distinciones en relación de la acción, en base al tiempo del contrato; desde el momento que, de acuerdo con el art. 33 ejusdem, se somete todo litigio arrendaticio a la misma fórmula procesal, sin importar si el contrato es por tiempo determinado o indeterminado.
♣ En dicho contrato se pactó un canon de 425.000,oo mensuales, pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes; lo cual nos dará la pauta para saber el mes de calendario a que corresponde el período de treinta días de arrendamiento, que comienzan todos los días veinticinco de cada mes y termina el mismo día del mes siguiente. En el libelo se dijo que dicho alquiler fue aumentado a Bs.930, oo; lo cual se comprobará más adelante al ver los pagos hechos por el arrendatario.
Como quiera que la parte demandada argumentó que los alquileres los esta consignando judicialmente, el art. 51 del Decreto ley sobre la Materia, autoriza a depositar el canon por mes vencido; lo cual priva sobre lo estipulado en el contrato.
♣ En dicho contrato se autorizó a la ciudadana Ruth Torres de Rambla, C.I. No.11.934.131, para recibir el pago de los alquileres, por lo que el pago hecho en esa persona, es liberatorio, por ser hecho en persona autorizada, de acuerdo con el art. 1286 CC.
“El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la Autoridad Judicial o por la Ley…”
2.-
Al folio 16 y ss corre documento registrado representativo del título e propiedad del inmueble de autos, en cabeza de la parte actora.
El tema de la propiedad del inmueble arrendado no ha sido controvertido en el presente juicio.
3.-
Al folio 58 y ss rielan una serie de recaudos, unos en fotostatos y otros en originales, representativos de recibos de pago por Bs.930,oo c/u, firmados por Ruth Torres de rambla, quien es la persona autorizada en el contrato para recibirle los alquileres a la parte demandada.
El primero, que riela al folio 58, es un documento original, corresponde al período del 25 de enero al 25 de febrero de 2008. Y por cuanto no fue desconocido, se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC. Ahora bien ese mes no ha sido señalado en el libelo como no pagado.
El segundo, que riela al folio 59, es un documento original, corresponde al período que va del 25 de febrero al 25 de marzo de 2008. Y por cuanto no fue desconocido, se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC. Ahora bien, ese mes no ha sido señalado en el libelo como no pagado.
El tercero, que riela al folio 60, es una fotocopia de un documento privado, corresponde al período del 25 de abril al 25 de mayo de 2008. El art. 429 CPC no le da valor probatorio a las fotocopias de los documentos privados, solo a las de los documentos públicos o privados reconocidos; pero no, a los simplemente privados como éste. Además, observamos un salto de un mes que no aparece pagado, que sería del 25 de marzo al 25 de abril de 2008.
El cuarto, que riela al folio 61, es también una fotocopia de un documento privado, corresponde al período del 25 de mayo al 25 de junio de 2008. Cabe decir lo mismo: como fotocopia de documento privado, no se aprecia.
El quinto, que riela al folio 62, es también otra fotocopia de documento privado, corresponde al período del 25 de junio al 25 de julio de 2008.Cabe decir lo mismo: como fotocopia de documento privado no se puede apreciar, de acuerdo con el art. 429 CPC.
Observamos que respecto a estos últimos fotostatos, sus originales fueron promovidos en el Cuaderno de Medidas, a propósitos de la incidencia de oposición al secuestro que aperturó la parte demandada; y no fueron allí desconocidos por la parte actora, gozando entonces de valor probatorio, de acuerdo con el art. 444 CPC; y al tenerse por reconocidos, sus fotostatos gozan entonces del valor probatorio provisional del art. 429 CPC.
Nota:
Es de observar que el desconocimiento y la impugnación que formuló la parte acora, en su escrito presentado el último día de promoción (04-11-08), no se refirió a la autenticidad de la firma como tal; sino los impugna porque—argumentó—fueron firmados por Ruth Torres, que es una persona ajena la relación contractual; y es por ello—dice—que los impugna y desconoce. Entonces la impugnación y el desconocimiento no responde a la razón de no conocer la firma del emitente del documento, que es el propósito exclusivo del desconocimiento y la impugnación, de acuerdo con el art.1364 CC; sino porque emana o fueron emitidos por Ruth Torres., que es –dice—una persona ajena; lo que significa que lo esta reconociendo como emanado de esa persona. Pero ocurre que esa a persona es la que aparece autorizada por la misma parte actora para recibir los pagos de los alquileres, de acuerdo con el contrato objeto del juicio, que riela al folio. 9 y ss. Y los pagos hechos en las manos de una persona autorizada, son liberatorios, como ya dijimos, de acuerdo con el art.1286 CC
Al folio 63 corren tres planillas de depósito bancario, por Bs.930,oo c/u en la cuenta de Ruth Torres de R., en Banesco, de fechas 17 de abril de 08, 20 de mayo de 08 y 17 de junio de 08; las cuales no aparece a qué meses de arrendamiento corresponden; pero deberían ser “imputados” a los meses que siguen, subsiguientes al último período del 25 de junio al 25 de julio de 2008, del recibo que corre al folio 62 de acuerdo con el art.1305 CC; lo que significan que deberían corresponder a julio, agosto y septiembre de 2008, pero agosto y septiembre de 2008 son meses posteriores a los señalados en el libelo de demanda como no pagados, por lo que no tienen relación con esta litis. Solo la primera planilla No. 277910669 del 17 de abril de 2008, correspondería al mes de julio-08.
Pero ocurre que las fechas de esas planillas no corresponden a los meses de julio, agosto y septiembre; ya que son bastante anteriores; por lo cabría pensar que dichas planillas deben corresponder a losmismos recibos expedidos por Ruth Torres, antes examinados, correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2008.
Pero están hechas en la cuenta bancaria privada de la persona autorizada para recibir el pago, lo cual contradice el art. 57 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice que el estado de solvencia se alcanza solo cuando se consigna legítimamente el canon cumpliendo con lo dispuesto en el título VII, que reglamenta el pago por consignación ante el Juez; lo que debe interpretarse, a sensu contrario, como que no se alcanza la solvencia cuando la consignación se hace en una cuenta privada del acreedor-arrendador o de la persona autorizada.
4.-
Al folio 67 y ss corre una consignación judicial correspondiente al mes de agosto de 2008, el cual es posterior a los meses que se señalan en el libelo como no pagados.
Es de observar que se salta el mes de julio, que iría del 25 de julio al 25 de agosto de 2008.
5.-
Al folio 84 corre escrito de consignación judicial correspondiente al mes de septiembre de 2008.
Cabe decir lo mismo: se trata del pago de un mes posterior a los señalados en el libelo como no pagados
6.-
Al folio 90 corre una Certificación de Consignaciones, expedida por el Juzgado 25° de Municipio de Caracas, donde aparecen las correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2008.
Son meses posteriores a los señalados en el libelo como no pagados
7.-
Al folio 92 corre una planilla de depósito por una Consignación Judicial, que corresponde al mes de octubre de 2008. El mes es posterior al los que se señalan en el libelo como no pagados.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos podemos concluir que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio de 2008, que fueron señalados en el libelo como no pagados, sus pagos sí aparecen probados.
Solo el pago del mes de julio de 2008 no parece probado su pago, pero es el caso que la falta de pago de un solo mes no actualiza la causal del desalojo del art. 34, letra a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios..Así e declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, que presentó Ibelise Arminda Rojas contra el ciudadano Raúl Santiago Hermida Migliarini. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco días del mes de noviembre de dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce del medio día, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria
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