TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2007-002021

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad mercantil PROMOTORA PICHIRAGUA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 02 de julio de 2007, bajo el N° 42, Tomo 1611-A, patrocinada por el abogado Aníbal José Lairet Vidal, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 19.882, contra el ciudadano LUIS FERNANDO LÓPEZ MEZA, titular de la cédula de identidad número 21.706.294, representado por los abogados Claudio Bata Gallardo y Nally Antonio Montes, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.561 y 39.264, en ese orden, se inició mediante libelo de demanda, incoado en fecha 16 de octubre de 2007, admitida en fecha 18 de ese mismo mes y año, emplazándose al demandado a los fines que contestara a la pretensión al segundo día de despacho siguiente a su citación.
PRIMERO
En el libelo la representación judicial de la parte actora alegó que su representada es cesionaria en calidad de arrendadora de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito el 03 de mayo de 2006, por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado originalmente entre la sociedad mercantil Inversiones Canaimata, C.A., y el ciudadano Luis Fernando López Meza, sobre el apartamento número 1, ubicado en la planta baja del edificio Pichiragua, situado en la calle Colombia de los Flores de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
El canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500), mensuales, que el arrendatario debía pagar por mensualidades adelantadas, tal como lo expresa la cláusula segunda del mencionado contrato.
Que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500), mensuales.
Sobre la base de esos hechos, demandó al arrendatario a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato y en consecuencia haga entrega de la cosa arrendada y subsidiariamente al pago de los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses que van desde julio hasta agosto de 2007, así como al pago de las costas procesales.
Agotadas infructuosamente las gestiones a los fines de la citación personal del demandado, a petición de parte se ordenó el emplazamiento por carteles.
En fecha 06 de octubre del presente año, compareció la representación judicial de la parte demandada y se dio por citado en nombre de su representado.
Estando dentro de la oportunidad legal para tal fin, en fecha 08 de octubre 2008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación de la demandada, mediante el cual opuso como punto previo, la falta de cualidad e interés del actor, ello de conformidad a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, dado que no celebró contrato con la hoy actora Promotora Pichiragua, C.A. Asimismo, negó de manera genérica tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora y que nunca celebró contrato de arrendamiento.
SEGUNDO
Antes de conocer el mérito del asunto, pasa el tribunal a analizar el alegato de falta de cualidad de la actora para intentar el juicio. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa a esta.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto: El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (Ensayos jurídicos, 1987,183).
En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Ahora bien, cuando la cosa arrendada ha sido vendida, se entiende que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones y por el plazo convenido y el nuevo propietario, estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, todo a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.604 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ciertamente, con la transferencia de propiedad, el nuevo propietario adquiere los mismos derechos y asume las mismas obligaciones que el antiguo, respecto a la relación arrendaticia, al punto que cualquier pretensión contra el arrendatario, debe fundamentarla en la Ley especial arrendaticia, sin necesidad de cualquier otra formalidad, sino las que derivan del contrato de venta para los inmuebles.
De allí que quien demuestre en juicio ser el propietario del inmueble, será el legitimado para intentar contra el arrendatario las pretensiones que deriven de esa relación locativa. Tal como se evidencia del documento privado de cesión suscrito entre la actora y la anterior arrendadora de fecha 27 de julio de 2007, el cual se valora en todo su contenido en virtud de no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte demandada. Igualmente, la parte actora probó la condición de propietaria de la cosa arrendada, tal como se desprende de la copia simple del documento público de compraventa del inmueble aportado al expediente, y al no haber sido impugnado por la parte demandada debe tenerse como fidedigno a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En razón de lo antes expuesto, y habiendo probado la parte actora la adquisición del inmueble arrendado así como la cesión del contrato por parte del anterior arrendador, debe declararse sin lugar la falta de cualidad alegada. Así se decide.
Declarada sin lugar la falta de cualidad del actor alegada por la representación judicial de la parte demandada, pasa este tribunal a pronunciarse con respecto al mérito de la presente demandada en los siguientes términos:
La parte actora junto a su escrito libelar aportó documento privado del contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones Canaimata, C., como arrendadora y Luis Fernando López Meza, como arrendatario, sobre el inmueble antes descrito y cuya duración se estableció por dos años fijos contados a partir del 24 de abril de 2006 hasta el 24 de abril de 2008, sin prórroga y sin necesidad de desahucio. Este documento merece fe su contenido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 444 del código de Procedimiento Civil, al tenerse como legalmente reconocido.
Con esta prueba la parte actora cumplió con la carga de probar la relación arrendaticia, la cual no es un hecho controvertido ya que el demandado en su escrito de contestación de la demanda reconoció su existencia, quedando como única defensa para la parte demandada probar el pago de los meses reclamados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o demostrar por cualquier otro medio que su obligación fue extinguida. Pese a ello, la parte demandada, no aportó elementos probatorios de los cuales se puedan tener como ciertos dichos supuestos para su defensa.
En este tipo de contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con las clausulas establecidas, la otra parte puede reclamar judicialmente su ejecución o resolución, ello a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil.
En efecto, los contratos como ley entre las partes deben cumplirse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, por cuanto las obligaciones en general deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas.
Específicamente, en los contratos de arrendamiento por medio del cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, el arrendatario, asume como una de sus principales obligaciones, pagar la pensión de arrendamiento en la forma convenida, todo en conformidad con lo previsto en el artículo 1592 ejusdem.
Siendo así, dado que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes; deben cumplirse de buena fe y las obligaciones en ellos asumidos deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, postulados que no observó el arrendatario en este caso, resulta imperativo para el Tribunal declarar procedente la pretensión resolutoria de la parte actora, con las consecuencias pertinentes.
En virtud de lo anteriormente expuesto, visto que el arrendatario no se encuentra obligado solo a cumplir con lo establecido en las clausulas contractuales, sino a las consecuencias que se deriven de su incumplimiento, resulta procedente la petición del pago de los cánones insolutos que van consecutivamente desde julio de 2007 hasta septiembre de 2007, ambos meses inclusive, así como las pensiones que se sigan causando desde octubre de 2007 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, todo a título de indemnización compensatoria por daños y perjuicios.
TERCERO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad del actor alegada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la sociedad mercantil PROMOTORA PICHIRAGUA, C.A., contra el ciudadano LUIS FERNANDO LOPEZ MEZA. TERCERO: RESUELTO el contrato arrendamiento celebrado entre esas partes. En consecuencia, se CONDENA al ciudadano LUIS FERNANDO LOPEZ MEZA a hacerle entrega al demandante del apartamento número 1, ubicado en la planta baja del edificio Pichiragua, situado en la calle Colombia de los Flores de Catia, Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA igualmente, a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00), por concepto de indemnización por los cánones de arrendamientos insolutos a razón de mil quinientos bolívares cada uno (Bs. 1.500,00), y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde octubre de 2007 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, calculado a las pensiones antes señaladas.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 ejusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
ELOISA BORJAS.

En esta misma fecha siendo la(s) 11:35 a.m, se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS