TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS: 198º y 149º
I. PARTE NARRATIVA
DEMANDANTE: CECILIA HERNANDEZ DE RODRIGUEZ, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.184.274.-
DEMANDADO: MARIA DEL PILAR ZAMORANO DE ZAMORA, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro V-5.018.834.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOEL BRACHO FRANCO y ANIBAL JOSE LAIRET, abogados en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 11.601 y 19.882, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO IZQUIERDO TORRES, HECTOR ZAMORA IZQUIERDO y JOSE ANTONIO MENDEZ NOGUERA, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio y debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 103, 1.654 y 10.697, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Tipo de sentencia: SENTENCIA DEFINITIVA

a) Planteamiento de la controversia: Se plantea la controversia cuando la parte actora ciudadana CECILIA HERNANDEZ DE RODRIGUEZ, demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la ciudadana MARIA DEL PILAR ZAMORANO DE ZAMORA, en virtud de que habiéndose notificado la voluntad de no prorrogar el contrato, comenzó la prórroga legal de un (1) año la cual ha vencido, sin que la demandada cumpliera su obligación legal y contractual de devolver el inmueble objeto de la presente litis. Por otra parte, los apoderados judiciales de la demandada en su escrito de contestación, negaron los hechos de la demanda intentada en su contra, alegando que la notificación no fue tempestiva. Además propuso reconvención a la parte actora.
b) Desarrollo del Procedimiento: La presente demanda fue presentada en fecha 10 de marzo del año en curso, a los fines del sorteo de Ley, una vez distribuido, correspondió a este Tribunal para conocer de la presente causa.-
Admitida la demanda en fecha 13 de marzo de 2008, por los trámites del procedimiento breve, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada (folio 33 y 34).
En fecha 03 de abril de 2008, compareció la parte actora quien procedió a consignar los fotostatos para la elaboración de la compulsa de citación, así como las copias para la apertura del cuaderno de medidas.-
En fecha 08 de abril de 2008, compareció el ciudadano ALCIDES ROVAINA, alguacil titular de la Unidad de Alguacilazgo, quien mediante diligencia procedió a dejar constancia que haber recibido las expensas para la práctica de la citación.
Mediante auto dictado por este Juzgado en fecha 29 de abril de 2008, se libró compulsa correspondiente a la parte demandada (folio 39).
En fecha 07 de julio de 2008, compareció el ciudadano ALCIDES ROVAINA, alguacil titular de la Unidad de Alguacilazgo, quien mediante diligencia procedió a consignar acuse de recibo de citación sin firmar (folio 40).
En fecha 27 de mayo de 2008, compareció por ante este Juzgado, el apoderado judicial de la parte actora, quien solicitó la citación por cartel de la parte demandada (folio 58), siendo acordado por este Tribunal en la misma fecha (folios 59 y 60).
En fecha 02 de junio de 2008, compareció el ciudadano José Méndez, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 10.697, quien procedió a consignar poder otorgado por la demandada ciudadana MARIA DEL PILAR ZAMORANO DE ZAMORA, al mencionado profesional del derecho, asimismo procedió a darse por citado del presente procedimiento.
En fecha 05/06/2008, compareció el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano HECTOR ZAMORA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 1.654, procediendo a contestar y reconvenir la presente demanda, la cual fue declarada inadmisible en fecha 05 de junio de 2008. Siendo objeto de apelación dicho auto, el cual posteriormente en fecha 16 de junio de 2008 fue negada la apelación, por cuanto el referido recurso de reconvención no tiene apelación.
En fecha 01 de julio de 2008, este Tribunal procedió a negar la admisión de la regulación de competencia presentada en fecha 26-06-2008, por el apoderado judicial de la parte actora.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas solo la parte hizo uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3ero. del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante: Aducen los apoderados judiciales de la parte actora que su representada es propietaria del inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 0-9, ubicado en la planta nivel dos, del edificio Parque Cristal, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, entre la calle Primera y las avenida tercera y Cuarta de dicha Urbanización y avenida Francisco de Miranda, jurisdicción del Municipio Chacao, del Estado Miranda, por haberlo comprado de sus anteriores propietarios GIOVANNI DALL’ ARMELLINA y FRANCESCA GALLO DE DALL’ ARMELLINA.
Igualmente, exponen que para el momento de la compra del referido inmueble, el mismo había sido dado en arrendamiento por los anteriores propietarios a la ciudadana MARIA DE PILAR ZAMORANO DE ZAMORA, según consta en el contrato debidamente autenticado en fecha 19 de mayo de 2004, por ante la notaria Publica Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 18, tomo 287.
Asimismo, el apoderado actor argumenta que en la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento se establecieron los siguientes hechos:
Que la duración del precitado contrato era de un (01) año fijo, contados a partir de la fecha de su celebración y que fenecido dicho lapso si alguna de las partes no diera aviso de dar por resuelto el mencionado contrato, se entendería prorrogado por lapsos iguales. Asimismo, arguye que con motivo de no desnaturalizar el referido contrato celebrado a tiempo determinado en fecha 19 de mayo de 2004 practicó notificación judicial a través de Juzgado Quinto de Municipio de esta Misma Circunscripción Judicial, en la cual se le expresó que no le seria renovado el contrato de arrendamiento a partir de su vencimiento, esto era a partir del 19 de mayo de 2004, y que podría hacer uso de la prorroga de Ley, prórroga esta que transcurrida íntegramente el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble hasta la presente fecha.
Que por ese motivo a su decir, la arrendataria ha violado la cláusula mencionada, aunado a que hasta la presente fecha y vencida en fecha 18-05-2007, la prórroga legal concedida a la arrendataria no a hecho entrega del inmueble de autos.
b) Alegatos de la parte demandada: los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación, niegan, rechazan y contradicen los alegatos de la parte actora en su escrito libelar, argumentando que el contrato de arrendamiento celebrado por su mandante con la arrendadora-demandante en fecha 19 de mayo de 2004, se prorrogó automáticamente por la no notificación oportuna de la inquilina de la no renovación del contrato de arrendamiento, lo que condujo que legalmente se produjera la prorroga legal, término que había vencido el 19 de mayo de 2006, y que nuevamente se renovó por un año mas por lo habérsele notificado la voluntad de no querer renovar, lapso que feneció el 19 de mayo de 2007.
Además reconvino por daños y perjuicios que estimó en la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.150.000.000) o Bs.F.150.000.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Junto al libelo de demanda la accionante produjo los siguientes instrumentos:
1.- Marcado “B” consta documento de propiedad en original, debidamente otorgado por ante el registro inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el N° 19, del Tomo 42, de fecha 29-03-2007, el cual siendo de naturaleza pública se tiene por fidedigno y con pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado por la parte contraria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho recaudo es pertinente para acreditar la propiedad que del inmueble tiene la parte demandante y su legitimación en juicio, por cuanto quedó subrogada en la condición de arrendadora y por ende obligada a asumir los derechos y obligaciones que de tal condición deriva.
2.- Con el libelo de demanda la parte actora produjo a los folios 26-30, original de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos GIOVANNI DALL’ARMELLINA y FRANCESCA GALLO DE DALL’ARMELLINA actuando como arrendadores y MARIA DEL PILAR ZAMORANO DE ZAMORA, actuando como arrendataria por el mismo inmueble de autos. Dicho instrumento de naturaleza auténtica se tiene como legalmente promovido con pleno valor de pruebas al no ser tachado de falso por alguna de las causales del artículo 1380 del Código Civil.
El mencionado instrumento es pertinente para demostrar la relación arrendaticia existente entre los anteriores propietarios GIOVANNI DALL’ARMELLINA y FRANCESCA GALLO DE DALL’ARMELLINA, y la arrendataria MARIA DEL PILAR ZAMORANO DE ZAMORA cuyo objeto es el inmueble de autos, y con respecto a la duración del mismo que es tema en discusión en juicio (si está vencido o no), se constata que es de un (1) año fijo contado a partir del 19 de mayo de 2004 y que terminaría el 18 de mayo de 2005.
También se desprende de la cláusula 3ª en estudio, que dicho plazo se renovará automáticamente –por el mismo lapso- si ninguna de las partes manifestare a la otra por escrito, su voluntad de no renovarlo. Señala que dicha notificación será dentro de los 60 días continuos con anticipación al vencimiento del plazo inicial.
3.- Marcado “C” cursa notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho instrumento emanado de un funcionario público no fue tachado de falso por la parte contraria, por el cual se tiene con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y pertinente para acreditar que en fecha 16 de mayo de 2006 el referido tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de juicio y procedió a leer en alta voz a la notificada ciudadana YRANI LEON PARATA, cedula de identidad N° 14.875.130, quien manifestó ser la encargada del inmueble, y a su vez se le hizo entrega de una copia debidamente sellada y firmada del escrito que contienen las actuaciones encabezadas por los ciudadanos GIOVANNI DALL’ARMELLINA y FRANCESCA GALLO DE DALL’ARMELLINA, en la cual se otorgaba como arrendatario el lapso de prorroga de ley al arrendatario.
En la etapa probatoria la accionante ratificó todos y cada uno de los documentos antes mencionados

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:
I
1.- Que efectivamente existió la relación arrendaticia inicialmente celebrada entre GIOVANNI DALL’ARMELLINA y FRANCESCA GALLO DE DALL’ARMELLINA y la ciudadana MARIA DEL PILAR ZAMORANO DE ZAMORA por el inmueble de autos según documento auténtico.
2.- Que de la redacción de la cláusula 3ª del contrato de arriendo, se desprende que se dispuso una duración de un (1) año inicialmente pero con la posibilidad de prórrogas, lo que implica dada la pluralidad del lenguaje y el comportamiento en el tiempo de los contratantes de mantener el contrato, que el mismo perduró en el tiempo al vencimiento natural y que, siempre las partes sabrían cuando empezaba y cuándo terminaba la siguiente prórroga si una no daba aviso a la otra de continuar el contrato.
3.- Que a través del tribunal 5º de Municipio se notificó a la arrendataria para que hiciera uso de la prórroga legal de un año, que vencía el 19 de mayo de 2008.
II
Este juzgador debe aclarar que si bien es cierto que el nacimiento de la prórroga legal opera de pleno derecho, en otros casos que no es el que nos ocupa, la práctica forense recomienda que aunque no lo prevea el contrato, deba notificarse “siempre” de la voluntad de que se haga uso de la prórroga de ley para evitar interpretaciones confusas, esto es, si opera la prórroga legal al vencer el tiempo natural o si (art.38 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), se indetermina en el tiempo conforme el art.1600 del Código Civil.
Sin embargo, en el presente caso está suficientemente claro el contenido de la cláusula tercera, lo que no da lugar a interpretaciones conforme dispone la norma 12 del Código de Procedimiento Civil.
El quid de este juicio está en precisar si la notificación hecha por quienes fungían como arrendadores cumple con las estipulaciones contractuales y legales, ya que la parte contraria sostiene que la misma no es tempestiva.
Conforme los medios probatorios el contrato vencía inicialmente el 19 de mayo de 2005 (lapso natural de un -1- año) y al no manifestar lo contrario ninguna de las partes, el mismo se prorrogó automáticamente por otro año adicional (prórroga contractual de un -1- año) hasta el 18 de mayo de 2006.
Ahora bien con fecha 16 de mayo de 2006 se practicó notificación judicial a través del juzgado 5º de municipio, en cuya actuación los arrendadores del inmueble de marras, participaban a la encargada del negocio donde funciona dicho inmueble, su voluntad de no renovar el contrato y que:
...“Que una vez vencido el Contrato de Arrendamiento comenzará a correr el lapso de Prórroga de Ley.”

Así las cosas, como quiera que la notificación que nos ocupa fue hecha antes de vencerse la prórroga contractual, obvio es que cumple con la tempestividad precisada en la cláusula 3ª del contrato de arriendo que establece:

“…Dicha notificación deberá hacerse dentro de los SESENTA (60) días continuos con anticipación al vencimiento del plazo inicial o al vencimiento de alguna de sus prórrogas…”
(subrayado del tribunal).

De modo que, al notificarse el 16 de mayo de 2006 antes de vencerse la prórroga contractual el 18 de mayo de 2006, sí se encuentra debidamente notificada la arrendataria, más aún, cuando ella misma convino en la cláusula 3ª en referencia que podría hacerse tal notificación en cualquier persona presente en el inmueble, incluyendo las empleadas, y en el acta levantada del tribunal 5º de Municipio (que no fue tachada de falsa) consta que se notificó a la ciudadana YRANI LEON PARATA quien manifestó ser encargada (del local).
Por el tiempo del contrato de dos -2- años, uno -1- por lapso natural y uno -1- por prórroga del mismo, queda constatado que le correspondía al inquilino el goce de la prórroga legal de un –1- año, estando la situación hecho previsto en el artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, demostrada la validez de la notificación así como el vencimiento del tiempo anual para el uso de la prórroga de ley, debe declararse cumplido el contrato en cuento al vencimiento de su prórroga legal. Y así se establece.
Como el demandante si cumplió con su carga de pruebas (art.506 CPC) no así el demandado, que no probó ningún hecho extintivo de la obligación reclamada como establece el art.1354 del Código Civil, y habida cuenta de la plena prueba de autos, como lo exige el art. 254 del CPC, la presente demanda debe prosperar.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue CECILIA HERNANDEZ DE RODRIGUEZ contra MARIA DEL PILAR ZAMORANO DE ZAMORA, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora, libre de bienes y de personas, el bien inmueble que a continuación se identifica: Un local comercial distinguido con el N°0-9 ubicado en la planta nivel dos, del edificio Parque Cristal, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, entre la calle Primera y las avenida tercera y Cuarta de dicha Urbanización y avenida Francisco de Miranda, jurisdicción del Municipio Chacao, del Estado Miranda.
TERCERA: Se condena a la parte demandada al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, será necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). Años 198° y 149°
EL JUEZ TITULAR

Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA,

Abog. MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ
En la misma fecha y siendo las dos de la tarde (2:00 pm), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,

MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ

LAPG/MFL/kv,8.
Exp.- N° AP31-V-2008-000617.-