TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadana ELOISA ALVAREZ CAPRILES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-8.580.678. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAMÓN J. ALVINS SANTI, VICTORINO J. TEJERA PEREZ, BERNARDO WALLIS HILLER, PEDRO SAGHY, HENRY TORREALBA ARAQUE e ISABEL CRISTINA BELLO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 26.304; 66.383; 81.406; 85.559; 107.269 y 117.854, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadano JEITANI TALAL MOHSEN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-16.247.594, (No consta apoderado judicial).

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL

Tipo de sentencia: Interlocutoria con fuerza definitiva.

Exp. No. AP31-V-2008-002797

I
DE LA PETICIÓN

Visto el anterior libelo de demanda y los recaudos que lo acompañan, presentado por los abogados BERNARDO WALLIS HILLER e ISABEL CRISTINA BELLO, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana ELOISA ALVAREZ CAPRILES, el Tribunal ordena darle entrada y hacerse las anotaciones en los Libros respectivos, y previa revisión de las actas procesales observa:

El presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO se inicia mediante libelo de demanda presentado por los mencionados abogados ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en fecha 20 de Noviembre de 2008, el cual previa distribución de Ley fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, quien lo recibió en esa misma fecha.

Los abogados Bernardo Wallis Hiller e Isabel Cristina Bello, en representación de la ciudadana Eloisa Álvarez Carriles intentan acción por cumplimiento de contrato contra el ciudadano Jeitani Talal Mohsen, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, concatenado con los artículos 1.159, 1.167 del Código Civil y la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito, aduciendo en el “CAPÍTULO I, EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…1.1 Consta de documento suscrito en fecha 9 de octubre de 2002 cuyo ejemplar original acompañamos al presente escrito marcado con la letra “B”, y que oponemos en contenido y firma al demandado, más adelante identificado, que la ARRENDADORA celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano JEITANI TALAL MOHSEN,… El objeto de ese contrato de arrendamiento era, el arrendamiento de un inmueble propiedad de la ARRENDADORA, constituido por un apartamento …OMISSIS…
1.2 La duración de ese contrato, conforme lo indica la Cláusula Segunda era de un (1) año fijo contado a partir del 15 de octubre de 2002. Conforme dicha cláusula, el contrato de Arrendamiento podía prorrogarse por periodos iguales de un (1) año, salvo que alguna de las partes avisara a la otra por escrito, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del periodo inicial del contrato o de su prorroga, su voluntad de no prorrogarlo, es decir, la voluntad de dar por terminado el contrato, tal como lo establece la aludida Cláusula Segunda. En tal sentido, luego de la expiración del plazo original que terminó el 15 de octubre de 2003, como ninguna de las partes manifestó a la otra su voluntad de terminar el contrato de arrendamiento, el plazo del mismo se prorrogó un (1) año más hasta el 15 de octubre de 2004. Luego sucedió lo mismo y el contrato se volvió a prorrogar desde el 15 de octubre de 2004 hasta el 15 de octubre de 2005, posteriormente el 15 de octubre de 2005 hasta el 15 de octubre de 2006 hasta el 15 de octubre de 2007, es decir, que hasta entonces el contrato se prolongó por cuatro (4) años.
1.3 Luego de esto, durante el transcurso del cuarto año del contrato, es decir el año entre el 15 de octubre de 2006 y el 15 de octubre de 2007, específicamente en fecha 9 de agosto de 2007, la ARRENDADORA, notificó por medio de documento escrito, conforme la Cláusula Segunda del contrato, al ARRENDATARIO, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
….OMISSIS….
1.5 Dicha notificación que acompañamos al presente libelo marcada con la letra “C”, se realizó con más de sesenta (60) de antelación al vencimiento de la prorroga del contrato, que vencía el 14 de octubre de 2007, tal como lo establece su Cláusula segunda. Al igual que el contrato de arrendamiento, oponemos en contenido y firma esta notificación cursada al ARRENDATARIO.
….OMISSIS….
1.7 Es decir, que a partir del 15 de octubre de 2007 y conforme lo dispone el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios correría el año de prorroga legal arrendaticia que dicha norma otorga al ARRENDATARIO. Sin embargo, tenemos que mencionar ciudadano Juez que luego de intentar por vías amistosas el cumplimiento del contrato, en este caso la entrega del inmueble por parte del ARRENDATARIO, no hemos podido lograr dicho cumplimiento. Por esas razones nuestro mandante nos ha instruido para demandar el cumplimiento del contrato por parte del ARRENDATARIO y la consecuente devolución del INMUEBLE como lo hacemos a tavés de la presente demanda…” Sic.

A los fines de la admisión de la demanda, la apoderada judicial de la parte actora consignó los siguientes instrumentos:

• Poder original conferido a los abogados RAMON J. ALVINS SANTI, VICTORINO J. TEJERA PEREZ, BERNARDO WALLIS HILLER, PEDRO SAGHY, HENRY TORREALBA ARAQUE e ISABEL CRISTINA BELLO, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 37, Tomo 141, marcado con la letra “A”, inserto a los folios 10 y 11;
• Original de contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 09 de octubre de 2002, anotado bajo el Nº 03, Tomo 46, marcado con la letra “B”, inserto a los folios 12 al 18;
• Documento de Notificación peticionada por la ciudadana Eloisa Álvarez Carriles, autenticado por ante la Notaría Pública décima séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de agosto de 2007, anotado en los libros diario e índice que al efecto se llevan en esa Notaria, marcado con la letra “C”, inserto a los folios 19 al 21;
• Comunicación original de fecha 16 de julio de 2007, dirigida al ciudadano Tala Mohsen Jeitani, inserta al folio 22;
• Documento de Notificación peticionada por la ciudadana Eloisa Álvarez Carriles, autenticado por ante la Notaría Pública décima séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de agosto de 2008, anotado en los libros diario e índice que al efecto se llevan en esa Notaria, marcado con la letra “D”, inserto a los folios 23 al 26;
• Copia simple de la cédula de identidad de la ciudadana Eloisa Álvarez Carriles, inserta al folio 2.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el contenido de la pretensión deducida en la presente causa, y los instrumentos consignados, este Tribunal a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad, hace las siguientes consideraciones:

La parte actora fundamenta su pretensión principalmente en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo entre otros hechos que la relación arrendaticia que se demanda, se inició el 15 de octubre de 2002 y culminó el 15 de octubre de 2007, por cuanto el último contrato que se renovó el 15 de octubre de 2006, tenía una vigencia de un (1) año.

En este sentido, la actora señala en su libelo que en fecha 09 de agosto de 2007, estando vígente la cuarta renovación del contrato que inició el 15 de octubre de 2006, la parte actora notificó a la demandada su voluntad de querer terminar la relación arrendaticia.
Ahora bien, respecto a la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación en entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

Así mismo, respecto a la prorroga legal, el artículo 38 eiusdemn señala lo siguiente:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…OMISSIS…
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) año…” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

Para ahondar sobre el tema, indica con relación a la prorroga legal en su anotación conceptual, se cita al Dr. Gilberto guerrero Quintero quien en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen I, (Págs. 266 y 267) expresa lo siguiente:
“…es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley. Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° eiusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros inmuebles dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal…” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

En ese mismo sentido, con relación a las características de la prorroga legal, expresa que la misma opera de pleno derecho y en tal sentido manifiesta que dicha expresión significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ya que el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, está se prorrogará, lo cual no significa su vigencia como goce a plazo automático, según las previsiones temporales del artículo 38 ibídem, sino que aún cuando opera ipso iure, no obstante la misma puede encontrarse detenida o enervada por el incumplimiento en que haya incurrido el arrendatario.

En el caso sub examine, de la lectura meridiana del escrito libelar, y de la revisión de los documentos presentados por la demandante, específicamente el contrato de arrendamiento (folios 12 al 18) y de la notificación de fecha 09 de agosto de 2007, realizada a través de la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital (folios 19 al 21); así como la notificación de fecha 15 de agosto de 2008, realizada a través de la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, se desprende que la relación arrendaticia que origina la presente acción, es un contrato por escrito a tiempo determinado, tal como lo señala el actor en su libelo.

En ese sentido, la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento cursante a los folios 10 al 18, alusiva a la duración de dicha relación arrendaticia, establece lo siguiente:

“…La duración inicial de este Contrato es de un (1) año fijo contado a partir del 15 de Octubre de 2002, pudiendo prorrogarse por periodos de un (1) año, salvo que alguna de las partes avise a la otra por escrito, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del periodo inicial del contrato o de su prorroga, su voluntad de no prorrogarlo. Si no se renovaré el contrato. ‘EL ARRENDATARIO’ deberá desocupar ‘EL INMUEBLE’ objeto del mismo a la fecha de su finalización, dejando ese mismo día ‘EL INMUEBLE’ en las mísmas perfectas condiciones en las cuales fue recibido, y si no lo hiciere deberá pagar el equivalente a tres (3) días de alquiler por cada día que transcurra después del vencimiento del contrato hasta la fecha de desocupación y entrega definitiva de ‘EL INMUEBLE’, y los gastos de cobranza a que hubiere lugar, sin que esto implique tácita reconducción del mismo. Si por cualquier circunstancia imputable a ‘EL ARRENDATARIO’, este se viera obligado a desocupar ‘EL INMUEBLE’ antes del término original estipulado o de sus prorrogas, ‘EL ARRENDATARIO’ deberá pagar a ‘LA ARRENDADORA’ la cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento que deberían pagarse hasta la terminación del término de este contrato.”

De manera que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el contrato de arrendamiento que originó la presente acción se ha venido prorrogando automáticamente por períodos iguales de un año, desde el 15 de octubre de 2002, siendo el 15/10/2007 la fecha de vencimiento de la última renovación del contrato, por lo que es deducible que la relación que se ventila es a tiempo determinado.

Ahora bien, llegado el 15 de octubre de 2006, sin que las partes hayan manifestado su voluntad de no seguir con la relación arrendaticia, el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente por un año, de acuerdo a la cláusula segunda del mismo, cuyo vencimiento operaba conforme a esa cláusula, el día 15 de octubre de 2007.

De manera que, habiendo notificado la parte actora al arrendatario en fecha 09 de agosto de 2007, su deseo de no renovar el contrato que habían suscritos el día 09 de octubre de 2002, el efecto de esa notificación era que el contrato no se renovara automáticamente por otro año más. Vale decir, que al haber notificado la accionante en los términos establecidos en la cláusula segunda, lo que pretendía era que llegado el 15 de octubre de 2007, que era la oportunidad en que vencía la última renovación contractual, la relación no se reanudara sino que se diera por terminada.

En base a lo antes expuesto, es evidente que al vencer la última renovación del contrato, el día 15 de octubre de 2007, la relación arrendaticia iniciada el 15 de octubre de 2002, tuvo una vigencia de cinco (5) años y no cuatro (4) como alegó la parte actora, correspondiéndole conforme al literal “c” de la normativa antes transcrita una prorroga de dos (2) años.

En ese sentido, vencida la última renovación contractual, el día 15 de octubre de 2007, la prorroga legal de dos años conforme al artículo 38 eiusdem., comenzó a regir a partir de esa fecha, y vencería el 15 de octubre de 2009, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato y del contenido del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que para la fecha de interposición de la demanda y hasta el día de hoy, aún no ha expirado el tiempo de la prorroga legal.

Ahora bien, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:

“Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” (Negrillas y subrayado doble del Tribunal)

Así mismo, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

De manera que, al tratarse en el caso de autos de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el cual se encuentra en curso la prorroga legal de dos años, que comenzó a regir el 15 de octubre de 2007, la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino incoada por la ciudadana ELOISA ALVAREZ CAPRILES y fundamentada en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta contraria a derecho, ya que, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica expresamente que no se admitirán demandas por Cumplimiento de Contrato cuando estuviere en curso la prorroga legal, por lo que de conformidad con el artículo 41 ibídem., en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal negar la admisión de la presente demanda. Así se decide.

III
DE LA DECISIÓN

En consecuencia, con fundamento en las motivaciones antes referidas, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino intentada por la ciudadana ELOISA ALVAREZ CAPRILES contra el ciudadano JEITANI TALAL MOHSEN, identificadas ab initio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008). AÑOS: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZ,

Abg. DAYANA ORTIZ RUBIO
LA SECRETARIA ACC.,

MARIA ALEJANDRA RONDON G