TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS.
Año 196º y 147º

PARTE ACTORA: LUIS FELIPE PLAZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V.-960.306.
APOD ERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: VICTOR RAMON BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.738.
PARTE DEMANDADA: MANUEL TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V.-8.472.915.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GUILFREDO GONZALEZ SALAZAR y MARIA DEL ROSARIO BERNAL BRIÑEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.331 77.604 respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO (RECURSO DE APELACION).-
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial parte demandada, contra la decisión dictada por ese juzgado en fecha 07 de diciembre de 2005.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 03 de Octubre de 2005, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano LUIS FELIPE PLAZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V.-960.306, debidamente asistido por el ciudadano VICTOR RAMON BERMUDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.738, por el procedimiento de DESALOJO en contra del ciudadano MANUEL TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V.-8.472.915.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 22 de Julio suscribió ante a Notaria Publica Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, anotada bajo el N° 47, tomo 58, conjuntamente con la parte demandada, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, constituido por una casa de habitación ubicada en el Barrio Unión, Zona 519, Manzana 73-85, callejón el Olvido, Petare Municipio Sucre del estado Miranda, en el cual establecieron como canon mensual de arrendamiento la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000) y que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (01) año a partir del 15 de Junio de 2004, pudiéndose extender por periodos iguales previo acuerdo entre las partes. Que el 15 de Abril de 2007, mediante comunicación recibida por el arrendatario en fecha 17 de Abril de 2007, le participo al arrendatario, hoy parte demandada, su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que a partir del 15 de Junio de 2005 comenzaba ha transcurrir la prorroga legal. De la misma forma, señala el actor, que desde el 15 de Junio de 2005, momento en que comenzó a transcurrir la prorroga legal, en virtud del término del contrato de arrendamiento sustentado en la no renovación explanada por su parte al arrendatario, el mismo hasta la fecha de interposición de la presente demanda había dejado de pagar (03) meses y quince (15) días de los cánones de arrendamiento acordados, incumpliendo de esa forma con lo establecido el contrato de arrendamiento y que por tales motivos procedió a demandar el desalojo del inmueble.
En fecha 09 de Octubre de 2005, se admitió la demanda y su reforma, donde se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 14 de Noviembre de 2005, comparece ante este juzgado el ciudadano MANUEL TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V.-8.472.915 y debidamente asistido de abogado confiere poder apud – acta a los ciudadanos GUILFREDO GONZALEZ SALAZAR y MARIA DEL ROSARIO BERNAL BRIÑEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.331 77.604 respectivamente y en esa misma oportunidad consigna escrito de Contestación a la demanda, en el cual alegó como punto previo a cualquier otra consideración la ilegitimidad de la persona del actor contenida en el ordinal N° 2 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil Así mismo, negó que fuera cierto que el ciudadano LUIS FELIPE PLAZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V.-960.306, fuera el dueño del inmueble objeto del arrendamiento cuyo desalojo se solicita, desconociendo en la misma oportunidad tanto el contenido como la firma de la comunicación consignada por la parte actora, la cual se corre inserta al folio siete (f.07) del presente expediente, mediante la cual se le participo de la supuesta no prorroga del contrato de arrendamiento; igualmente negó que hubiese dejado de pagar los cánones de arrendamiento, consignando una cantidad de recibos de pago a las actas que conforman el presente expediente. Por otra parte el demandado acepto en la misma oportunidad que si suscribió con la parte actora el contrato de arrendamiento antes señalado pero que fue engañado en su buena fe por el arrendador al hacerle creer que era el propietario del inmueble arrendado. Siendo que la propietaria del mismo es la ciudadana FELICIA PLAZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V.-278.270 a quien el cancelaba los respectivos cánones de arrendamiento.
En el lapso probatorio solo la parte demandada promovió las pruebas que considero pertinentes.
En fecha 05 de Diciembre de 2005 el a-quo difiere la oportunidad para dictar sentencia para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 07 de Diciembre de 2005, dictó sentencia declarando con lugar la demanda que por DESALOJO intentara LUIS FELIPE PLAZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V.-960.306, contra MANUEL TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V.-8.472.915, de igual manera condenó a la parte demandada al pago de las costas procesales.
En fecha 13 de Diciembre de 2005, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 10 de Enero de 2006.
En fecha 16 de Febrero de 2006, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 08 de Junio de 2006 la parte demandada consigno a las actas que conforman el presente expediente escrito de conclusiones mediante el cual denuncia la INFRACCION DE LEY por la falsa aplicación del artículo 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
En fecha 28 de Noviembre de 2007, quien suscribe se avocó el conocimiento de la presente causa, y ordenó la notificación de las partes, las cuales fueron debidamente notificadas.
Planteados así los términos de la controversia y estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, este tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:
PUNTO PREVIO
Como punto previo al fondo, pasa esta alzada a pronunciarse sobre la falta de legitimidad alegada por la parte demandada como punto previo a la contestación al fondo de la demanda y declarada sin lugar por el Juzgado A-Quo:
La demandada basa la falta de legitimidad del actor en el hecho que el mismo no es el propietario del bien inmueble arrendado, siendo que su propietaria es la ciudadana FELICIA PLAZA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V.-278.270, razón por la cual, la parte accionada aduce que el accionante no tiene capacidad para comparecer en juicio.
En este sentido, cabe determinar que la relación arrendaticia es el vinculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de transcendencias en el orden jurídico, la cual esta conformada por dos partes, activa y pasiva, la primera conformada por el propietario del inmueble, arrendador, subarrendador, usufructuante, y la segunda por el arrendatario.
Determinado lo anterior, es importante destacar que la parte demandada en el punto tercero de su contestación de la demanda, de fecha 14 de Noviembre de 2005, admitió el hecho de haber suscrito con el ciudadano LUIS FELIPE PLAZA, antes identificado, el contrato de arrendamiento antes señalado, razón por la cual es evidente para quien aquí decide, que el accionante funge como arrendatario en el contrato de arrendamiento, quedando legitimado para ser llamado a juicio en caso que surja alguna disconformidad entre los contratantes.
En base a todo lo anteriormente explanado es forzoso para este sentenciador concluir, que la falta de legitimidad planteada por la parte demandada no debe prosperar en derecho, toda vez que el accionante es el suscriptor del contrato de arrendamiento del inmueble cuyo desalojo se pretende. Y así se decide.

DEL FONDO
A los fines de resolver este Tribunal de alzada pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:
De las pruebas promovidas por la parte actora:
 Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre, en fecha en 22 de Julio de 2004, bajo el No. 47, tomo 58, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359, del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo la existencia de la relación arrendaticia de las partes sobre el bien inmueble que se pretende desalojar. Así se decide.
 Carta dirigida al ciudadano MANUEL TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V.-8.472.915, cursante al folio siete (f.07) del presente expediente, mediante la cual la parte accionante comunica a la demandada la no prorroga del contrato de arrendamiento, la cual fue desconocida tanto en contenido como en firma por la parte demandada en fecha 14 de Noviembre de 2005 mediante escrito de contestación de la demanda y siendo que la parte actora no promovió la prueba establecida en el articulo 445 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de hacer valer la prueba desconocida, este juzgado desecha la misma como elemento probatorio en el presente juicio. Y así se decide.-
De las pruebas promovidas por la parte demandada:
 Merito favorable de los autos, el cual este juzgado desecha como medio probatorio en el presente juicio, por cuanto, tal apreciación seria una franca violación a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
 Comprobantes de pago suscritos por la ciudadana FELICIA de HERNANDEZ, antes identificada, cursantes del folio 18 al 24, los cuales de conformidad con el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por ser documentos emanados por terceros, deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial y siendo que tal prueba testimonial no fue promovida y por ende no fue evacuada por la parte interesada, este tribunal la desecha como elemento probatorio en el Presente juicio. Y si se decide.

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien aquí sentencia que la parte actora consignó contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre, en fecha en 22 de Julio de 2004, bajo el No. 47, tomo 58, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia de las partes. De la misma forma, se desprende de la cláusula segunda del mencionado contrato de arrendamiento, que el mismo tendría una duración de (01) año a partir de la fecha (15) de junio del año (2004) hasta el (15) de Junio de (2005), pudiéndose extender por periodos iguales “previo acuerdo entre las partes” (negrillas del tribunal), razón por la cual, este operador de justicia, en virtud de que, de los alegatos de las partes así como de las pruebas aportadas por ellos al presente juicio, no se desprende la voluntad de los mismos de continuar con la relación arrendaticia, debe quien aquí suscribe establecer que el contrato de arrendamiento in comento es a tiempo determinado. Y así se establece.
En este mismo orden de ideas, observa este juzgador que luego del análisis efectuado al contrato de arrendamiento antes mencionado, así como a los alegatos de las partes y las pruebas consignadas, se pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, por cuanto en la cláusula segunda de dicho contrato las partes contratantes dejaron establecido que el término de duración de éste seria de un año a partir de la fecha 15 de Junio de 2004, hasta el 15 de Junio de 2005, lapso en el cual trascurrió a juicio de este sentenciador un (01) año y un (01) día, comenzando entonces desde el día 16 de Julio de 2005 la prorroga legal establecida en el literal b del articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece un máximo de un (01) año de prorroga legal cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, entendiéndose dicha prorroga parte del contrato a tiempo determinado, circunstancias suficientes que llevan a este sentenciador a la convicción que el contrato en cuestión antes de la interposición de la presente demanda se había mantenido y se mantiene a plazo fijo, es decir, a tiempo determinado. Así se establece.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión del actor es “el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, y en consecuencia el pago de los cánones de arrendamiento vencidos así como los intereses moratorios que los mismos generaran”.
En el presente caso, el actor al haber intentado una demanda de desalojo presumiblemente ante la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2005, (meses correspondientes a la prorroga legal) fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir la “Resolución del Contrato a Tiempo determinado”, solicitó el “Desalojo del inmueble”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante mencionar que el presente caso, se trata de un problema de determinación de la procedibilidad de la acción. Así se decide.
Determinar la procedibilidad de la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces determinar la procedibilidad de la acción y apartarse de la escogida por el actor.
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, durante un periodo o tiempo determinado, tal como es el contrato que existe entre los hoy litigantes, en razón que, tal como se dijo anteriormente, donde las partes en la cláusula Segunda de dicho contrato dejaron establecido que el término de duración de éste seria de un año, a partir de la fecha 15 de Junio de 2004 hasta el 15 de Junio de 2005, pudiéndose extender por periodos iguales “previo acuerdo entre las partes” (negrillas del tribunal).
De acuerdo con lo antes establecido, en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado desde el punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: Contratos a tiempo determinado, la acción judicial a ejercer sería la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el articulo 33 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, relativa al incumplimiento por resolución de contrato, tal como es el que se pretenden hoy ejecutar, por los trámites del procedimiento breve; Contratos a tiempo indeterminado, cuando la acción se refiere a las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta será la norma sustantiva a invocar, y el procedimiento será lógicamente el procedimiento breve por disposición del artículo 35 de la misma ley.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sólo podrá ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo la acción fundada en un contrato de arrendamiento inmobiliario de tiempo indeterminado, y siendo que el contrato celebrado entre las partes tal y como fue establecido tuvo una duración de un (01) año y un (01) día, contados a partir de la fecha 15 de Junio de 2004 hasta el 15 de Junio de 2005 y su respectiva prorroga legal seria tal y como lo establece el literal b del articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de un máximo de un (01) año, es decir, desde el 16 de Junio del 2005 hasta el 15 de Junio de 2006, es forzoso para este administrador de justicia, en virtud de que la presente demanda de desalojo fue distribuida en fecha 03 de Octubre de 2005, estando aun vigente la prorroga del contrato in comento, la cual es parte inherente del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, declarar inadmisible la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra de la decisión de fecha 07 de Diciembre de 2005, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia, INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO incoara LUIS FELIPE PLAZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V.-960.306, contra MANUEL TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V.-8.472.915.
Se revoca la decisión apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ( ) días del mes de ______________ de 2008. Anos 198° y 149°.
EL JUEZ.-

LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.-
EL SECRETARIO.-

Abg. MUNIR SOUKI.-
En la misma fecha anterior, siendo las , previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO.-

Abg. MUNIR SOUKI.

Exp. Nro. AP-770.-
LTLS/MS/WM (5).-